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1、UK商业广场,集团简介,XXXX中心项目是重庆东衡集团战略型进入三四线城市的第一个项目，项目为XXXX第一个城市综合体项目，占地200余亩，总规模50万平方米，包括41万平方米高端住宅、9万平方米的集中式商业、临街商业以及其他配套等。重庆东衡集团成立于2003年8月，历经十余年的潜心发展，东衡形成了以房地产开发为核心，酒店管理为依托，集园林设计、物业管理、生态农业、装饰和建筑建材为一体的多元化集团公司。XXXX处于中国首个航空港经济发展先行区郑州航空综合实验区的桥头堡位置，是承接东部产业转移以及航空港区核心产业配套企业的重要基地，发展潜力巨大。UK中心项目位于XXXX南部宜商宜居区核心地带，毗
2、邻刘麦河滨河景观资源带以及200余亩水域新尉公园，景观资源丰富。项目住宅部分以大围合式南北布局规划理念，形成超大中心景观面，实现内部景观资源的最大化。住宅采用全高层新artdeco风格建筑，挺拔俊逸。内部景观融合了英式景观的自然随性与法式园林的磅礴大气，结合住宅共同形成独特的新英伦风格高端居住体系，成为最具品味的生活场域。,项目简介,项目商业的规划摒弃了以往传统的临街商铺概念，重点打造滨河集中式商业带，以多个集中式商业体形成滨河风情商业组团，包括大型购物中心、休闲娱乐中心、高端温泉会所等，与商业步行街共同形成近8万平米的滨河商业街，融合时尚与繁华。项目建成后将成为XXXX新的商业中心集购物 娱
3、乐 休闲 住宅为一体的城市中综合体。,项目简介,UK中心将打造XXXX第一个五星级城市综合体 UK中心项目，总规模50万平方米，包括41万平方米五星级住宅、9万平方米的集中式商业、临街商业以及其他配套等。住宅采用全高层英伦风格建筑，三层以下为干挂石材、挺拔俊逸。内部景观融合了英式景观的自然随性与英式园林的磅礴大气，结合住宅共同形成独特的新英伦风格居住体系，成为最具品味的生活场域。UK中心集中式商业部分将打造成XXXX首家五星级的商业设施。通过景观与建筑的形象定位与设计，使城市、商业、人文与景观完美融合，UK中心商业广场项目即将成为一个XXXX县最繁华最具特色的复合式主题商业中心。项目六大主题业
4、态组成一个全新理念的吃、喝、玩、乐、购、综合娱乐王国。英伦风格的花岗岩外墙、中央空调、地热温泉、自动扶梯、观光电梯等硬件设施，为广大消费者提供最方便，最快捷的局域交通，以及最舒适的购物环境。顶级平台（地段）、知名运营管理（软件）、过硬的设施（硬件）以及孜孜不倦、勇攀高峰的创新精神。都注定了本项目蓬勃而起！未来的UK中心，能够满足您一切购物与消费有关的所有需求，本项目聚人气、有档次，集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、居住等多功能为一体，必将成为“引领消费时尚潮流展示都市魅力生活”，全方位满足开封XXXX人民生活需求的大型五星级一站式城市中心。是XXXX与世界同步的名片！,提案目录,XXXX县商业发
5、展趋势及项目机会点,XXXX县宏观环境及城市发展规划,项目所在区域综合分析,1,3,2,商业2,商业1,商业3,项目周边实景图,200亩人工湖,260亩人工湖,刘麦河公园,帝景城项目,本案施工中,商业3,商业2,商业1 大浪陶沙会所,XXXX县商业发展趋势及项目机会点,主要内容XXXX县城（城市概况、人口分布、城镇化率、GDP指标、社会消费品总额、居民收入支出情况、产业特色、经济产业结构、宏观地产投资分析、总体城市规划、商业规划、交通规划、城市规划发展方向、近期城市发展规模等）中心城区（发展概况、中心人口分布、XXXX学校、医院、银行、政府等公共服务分布、现状、旧城区更新）宏观环境总结（区位优
6、势、经济现状、发展规划、布局结构、旧城更新、近期目标、人口总量、人均可支配收入、居民消费支出、产业结构、固定资产投资）,提案目录,XXXX县宏观环境及城市发展规划,XXXX县商业环境及典型项目研究,项目所在区域综合分析,消费者与经营者行为研究,1,3,2,4,XXXX县各行业访谈资料,5,6,下阶段服务进度和相关调研附件,7,XXXX县位于豫东平原，总面积1307平方公里，辖17个乡镇，516个行政村，总人口99.8万人，耕地131万亩，拥有省政府批准的全省八大特色基地之一的河南省中原纺织工业基地、省级认定的尉北高效农业示范园区。,XXXX县城市概况,行政区域：下辖8镇9乡（城关镇、洧川镇、蔡
7、庄镇、永兴镇、张市镇、朱曲镇、十八里镇、水坡镇和岗李乡、大马乡、大营乡、庄头乡、大桥乡、南曹乡、邢庄乡、门楼任乡、小陈乡）。,地理位置：XXXX北靠中牟县、开封县，南邻长葛市、鄢陵县，西与新郑市交界，东与通许县、扶沟县接壤。同郑州、开封、许昌等区域性中心城市及由它们组成的中原城市群的空间距离都不超过80公里，此外郑州航空港区（涉及XXXX县西部12个村庄）发展战略的打造实施，将为XXXX发展带来新的机遇。,数据来源：XXXX县2012-2030年城市规划发展,XXXX县人口分布,XXXX县2011年年末统计总人口为99.8万人，其中非农业人口8.1万人，占总人口的8.1%；城镇人口约30万人，
8、占总人口的30%。目前总人口数约100万。从人口总量的增幅上看，XXXX县人口稳步上升，其中2011年后由于本县工业的快速发展，大量外来人口的导入导致人口增幅较大。从构成上看：全县人口出生率为18、人口死亡率为3，人口自然增长率为15，男性人口比重占52.5%，女性人口比重占47.5%。从人口的分布密度上看，全县人口密度最大的是主城区（城关镇），其次是：洧川镇、朱曲镇、蔡庄镇等区域；大马乡、庄头乡、大营镇人口密度较低。,XXXX县人口比例图,数据来源：XXXX县2012-2030年城市规划发展、河南省统计局网站,2012年XXXX县各乡镇人口密度,从2012年XXXX县的发展来看，XXXX县城
9、镇化率达到29.7%。根据中原城市群等河南省域核心城镇发展区要求，2020年城镇化水平达到40%，目前，河南省城镇率为42.2%；同时根据开封市城镇体系规划，预测XXXX县人口将由2011的99.8万至2015年应达到103万，2020年达到106万，2030年将达到115万人。随着人口增长，根据政府规划至2030年城关镇（XXXX县主城区）城镇化率达到82%，城镇化发展还存在很大的空间。,20082012年XXXX县城镇化率,到2030年XXXX县各乡镇城镇化率,XXXX县城镇化率,数据来源：河南省统计局网站,XXXX县GDP增长情况,自2008年以来XXXX县GDP总量逐年增长，平均增幅达
10、15.4%，2012年达到242.13亿元，居于开封各县GDP之首。自2008年以来，XXXX县经济水平不断快速发展，5年来，人均GDP由2008年1.9万元增至2012年的2.57万元。郑州市2012年GDP：5547亿元，人均GDP：61421.77元；开封市2012年GDP：1212.2亿元，人均GDP：22448元。人均GDP增幅放缓上升，社会经济比较稳定，趋势发展良好。,XXXX宏观GDP指标,XXXX县人均GDP增长情况,数据来源：河南省统计局网站,XXXX社会消费品总额,XXXX县社会消费品零售额增长情况,2012年开封市各县社会消费额占比,XXXX县社会消费品总额虽增长速度虽有
11、所下降，但社会消费品零售总量长期稳步上涨。由2008年的33.9亿，增长到2012年的67.1亿元。2012 年全县社会消费品零售额占到全市的13%左右，在和开封市的其他地区对比数据可以看出，XXXX县社会消费品总额处于领先水平，有较高消费力。,数据来源：河南省统计局网站,XXXX居民收入支出情况,XXXX县的城镇居民人均可支配收入由2008年的10006元到2012年底的15800元，增长5794元，增幅达66.2%之多。5年平均增幅13.24%，说明XXXX县这几年来经济发展快速，人均收入不断增加，生活水平也不断提高，从而对消费水平的需求也不断提高，高速的经济增长必将带动XXXX县商业地产
12、市场的迅猛发展。,数据来源：河南省统计局网站,20082012XXXX县城镇居民可支配收入,2012年XXXX县城镇居民消费支出跳跃增长,XXXX县城镇居民收支,数据来源：河南省统计局网站,单位：元,XXXX城镇居民收支情况,数据来源：河南省统计局网站,1、食品类支出平稳增长。2012年度城镇居民人均食品类消费4323.35元，同比增长10.4%，食品消费向营养、科学多样化发展，与去年同期相比，物价的上涨也是导致消费者购买食品费用增加的因素之一。2、衣着消费较快增长。2012年度城镇居民衣着人均支出2190.33元，同比增长19.07%，随着居民收入水平的提高，人们衣着上更讲究品位和款式，购买
13、名牌服装增多，使得衣着支出持续较快增长。3、居住支出略微下降。2012年度城镇居民人均居住支出1082.66元，同比下降8.9%。缘于2011年有一记账户家中修缮了房屋。4、家庭设备用品及服务快步增长。2012年度城镇居民人均消费1132.01元，同比增长20.73%，国家宏观政策加大家电下乡力度，并大力支持商业企业的促销活动，有力带动了居民对大件消费品的购买，支出明显增加。5、医疗保健。2012度城镇居民人均消费1278.68元，同比增长1.39%。6、交通和通信大幅增长。2012年度城镇居民交通和通信人均消费为1339.52元，同比增长34.02%。随着人们生活节奏的加快，各种通讯工具更多
14、的进入居民家庭。加之居民出行观念的更新，人们用于交通的消费支出不断增加。7、教育文化娱乐服务消费强劲增长。2012年度城镇居民人均消费支出为1522.1元，同比增长78.04%。随着教育投资兴起，家长根据孩子的兴趣、对孩子们课外投资的比重加大，同时居民也更加重视和加大对精神文化生活的投入，旅游、健身、娱乐已成为居民家庭业余生活的主流。8、其它商品和服务支出上升明显。2012年度城镇居民人均消费支出736.69元，同比增长39.77%，人均金银消费成新的增长点。随着居民生活水平的提高，居民的一些日常生活服务，如美容美发、洗浴等已不只是单纯满足生活需求，更是追求个性和讲究享受。,食品消费同比增长1
15、0.4%、服装同比增长19.07%、文化娱乐同比增长78.04%，其他商品（含休闲洗浴）同比增长39.77%,第一产业21.1%,第二产业57.3%,第三产业21.6%,2012年XXXX县生产总值242.13亿，按可比口径计算，比2011年增长13.14%，总量和增速均居全市首位。其中，第一产业增加值为47.35亿元，增长4.4%；第二产业增加值为140.61亿元，增长17.6%；第三产业增加值为54.17亿元，增长10.2%。产业构成为21.1：57.3：21.6，从产业结构来看，目前XXXX县以第二产业（工业）发展为主。第三产业中零售百货、餐饮业等传统生活服务业的优势明显，但为生产服务的
16、商务办公、金融等高附加值的新兴服务业，产业份额小，影响带动力弱，发展水平相对滞后。,2012年XXXX各产业占比,XXXX县经济产业结构,2008-2012年XXXX第三产业占比,数据来源：河南省统计局网站,单位：亿元,XXXX县农业资源丰富，全年农业总产值31.3亿元。全县林果面积已达6666.67公顷，瓜类面积达9333.33公顷，蔬菜面积达8000公顷，粮经比例调至50:50。养殖专业户达到2939个，具有一定规模的养殖小区发展到29个，畜牧业整体实力进入全省16强。新发展农产品加工企业37个，多渠道输出务工人员17.9万人，占全县总人口的17.93%。创劳务收入6.8亿元。,XXXX县
17、工业门类齐全，全县工业企业已达1800家，形成了以纺织、橡胶、化工、机械为主的20多个门类的工业体系。乡镇企业已发展到1500个，从业人员达12.8万人，实现乡镇企业总产值60亿元。以当地原料为主的香精香料、农副产品加工、机械制造、木材加工、食品、酿酒、铸造、建筑建材、纺织业八大支柱产业。,XXXX县产业特色,农 业,工 业,数据来源：XXXX县2012-2030城市规划发展,巩固一产、优化二产、搞活三产,现状：产业比重,21.1:57.3:21.6,一产：发展基础比较好二产：主导优势开始凸显三产：配置相对滞后,1、第三产业的发展仅仅是同第一、二产业的简单配套，发展处于较低层次；2、第二产业的
18、布局较分散，第三产业客观上难以与之形成较高层次的配套发展；3、本区域第一、二产业发展所需的第三产业的配套服务大部分是从本区域以外取得的。,原因：,政府产业发展总体思路,XXXX县各产业发展宏观指导思路,XXXX县经济产业结构,XXXX县宏观地产投资分析,XXXX县固定资产投资每年总量持续稳定增长，从2008年的65.5亿元增长到2012年的144.9亿元，增长速度而言，由于受2008年金融危机的影响，2008-2010年增长速度有所下降，2010年后固定资产投资持续高速运行，固定资产投资额度的扩大，刺激了房地产的繁荣和发展。在住宅投资推盘增加的背景下，商业用房投资稳中有升，商业供应将明显增加；
19、城市化进程推动房地产业持续发展。,XXXX县固定资产投资,XXXX县2010-2012年度投资情况,数据来源：河南省统计局网站,单位：亿元,商业发展的新契机,1、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势将一部分资金流入发展市场；2、人均居住面积需求的不断扩大、基数上调，城市化率的提升，“商住配套”顺势增加；3、住宅市场的限购和潜在容量，可能会加速商业地产的发展。,单位：亿元,总体规划背景：在加强与郑州中心城、开封中心城、及航空港综合试验区的对接的整体背景环境下。XXXX县制订了三心、三轴、五片区的城市的总体发展规划。,城市发展：三心、三轴、五片区三心：一主两副主心 是指尉州大道、迎宾大道形
20、成的城市商业综合服务中心，作为城市的新核心。此中心是商业、金融、文化、娱乐等为一体的城市综合主中心。副心 是尉州大道滨河东路移动结合行政区和教育区形成的城市行政教育综合服务中心，为整个城市提供服务；副心 建设路人民路形成的城市景观中心，此中心主要同时考虑城市历史遗迹的保护以及城市人文历史的传承，结合公园的开发，设置文教体育、商服娱乐、休闲绿地、城市广场等形成的城市副中心。三轴：两主一副尉州大道、迎宾大道城市发展主轴，沿街以商业、金融、综合行政服务为主：建设路城市发展副轴，作为城市东部的主要南北发展轴线。,XXXX县城市总体规划1,数据来源：XXXX县2012-2030城市规划发展,XXXX县城
21、市总体规划2,五片区均衡发展：中部老城商业生活区 为尉州大道以南、西祥路以东、福星大道以北，以人民路、东西大街、东南湖为核心，水面、护城河绿带、商业、文化、居住用地为主，两湖一带贯穿城区，构成城市特色风貌。北部政务文化新区 为尉州大道以北、西祥路以东区域，以行政办公文体教育为主导，集商务、金融、教育展览、生态居住于一体多元复合的政务文化新区。西部绿色示范新区 为福星大道以北、西祥路以西区域以体育设施、商业、居住用地为主。南部产业集聚区。商业、居住用地为主及工业贾鲁河生态示范区 西三干渠以东贾鲁河两岸区域，打造以休闲娱乐、度假居住、商业商务、生态养殖、农业观光为一体的多功能生态示范区。,数据来源
22、：XXXX县2012-2030城市规划发展,城市规划发展方向：经过对影响XXXX县城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等各种内外条件的反复研究和慎重斟酌，将XXXX城区范围内建设开发的总体空间取向应确定为：西融北扩，南拓东控。西融北扩：即规划期内县城以向西、向北发展为主随着县城行政中心的北移，必将带动其周边的文化、娱乐、教育、房地产开发等设施建设，将成为中心城区新的商业金融现代服务核心区。南拓：即规划期内县城向南适当发展城南200万方的居住区。着重强化对产业集聚区的融合和重塑，着重加强工业、市场流通和物流储运的功能区建设及相当公共设施的配套建设。东控：即规划期内县城限制向东发展，贾鲁
23、河两岸河滩作为中心城区的重要组成部分，西三干渠以东，建设贾鲁河生态示范区。,数据来源：XXXX县2012-2030城市规划发展,XXXX县城市总体规划3,商业规划：XXXX县整体商业服务业发展要逐步形成“一心、一环、多点”的整体商业格局。一心：以老城区为核心的城市商业中心衍生出来的新商务中心。一环：沿城市生活性主干道布置性商业合围而成的商业环。多点：即各个功能片区内部的商业综合服务中心。至2030年，规划商业服务业（包括教育、零售、餐饮、电子政务、医疗等）设施用地499.69公顷，占规划建设用地面积的10.01%，人均用地面积为10.52,XXXX县商业规划,数据来源：XXXX县2012-20
24、30城市规划发展,规划目标：以城际轨道交通、高速公路、快速路、干线公路为骨架，完善城市综合交通体系。,未来交通规划：铁路：建设开封至XXXX、XXXX至郑州机场城际铁路。公路：县域路网结构形成八条放射线加两条环路的路网结构，八条放射线为：郑周高速、商登高速、兰南高速、102省道、219省道、220省道、325省道、尉港大道；两条环线为，内环：县城中心城区以及新尉工业园区的省道环路，外环：庄头-水坡-十八里-张市-永兴-南曹-蔡庄-朱曲-洧川-岗李-大营-庄头形成的县乡道环线。,XXXX县总体交通规划（2012-2030）,XXXX县交通规划,数据来源：XXXX县2012-2030城市规划发展,
25、XXXX县中心城区概况,城区概况：XXXX县城目前建成区面积12.9平方公里，城镇人口30万人，其中中心城区人口16.2万人。城区主体在开许公路东南，贾鲁河以西，城市发展以护城河内的老城为中心，随着郑周、开许、开郾等多条公路的建成，城市沿公路漫延式发展，逐步向西、南、东三方向拓展，形成了现在的东西长、南北略短的城市格局。整个建成区被“两河一渠”（即贾鲁河、刘麦河、西三干渠）竖向分割。,数据来源：XXXX县2012-2030城市规划发展,城市近期发展规模和范围根据XXXX县城市总体规划（2012-2030年），XXXX县城近期（至2015年）人口规模为23万人，按照人均105平方米的建设用地计算
26、，城市用地规模约为24.25平方公里，按照规划弹性控制的需要，预留10%的发展空间，因此控制城市近期发展用地26.7平方公里。近期内XXXX县处于快速发展时期，城市的扩展表现为沿主要干道的延伸以及各级公共设施和市政设施的修建，是一种离散的发展模式。,数据来源：XXXX县2012-2030城市规划发展,XXXX近期发展规模及重点,XXXX城区学校分布,本案,XXXX县主要学校分布,9,10,11,12,13,中学的设置，按照2-3万人设置一所中学，服务半径不超过1000米；小学的设置，按照1-1.5万人设置一所小学，使小学服务半径不超过500米。规划教育科研用地332.57公顷，占规划建设用地面
27、积的6.66%，人均用地面积为7.00。,10,12,1 建设路路小学2 XXXX一中3 XXXX县第三高中4 XXXX县实验小学5 城关镇初级中学6 福景鸿城幼儿园7 远东帝景城小学8 XXXX县工业科技学校9 开封市第三师范学校 XXXX县第一高中分校 XXXX县实验中学 XXXX县职业技术学校 XXXX县第三初级中学,XXXX县政府等公共机构分布,XXXX政府公共机构分布,10,11,规划在尉州大道以北集中布置行政办公用地，利用行政管理中心的建设来带动北部新区的发展。规划行政办公用地74.198公顷，占规矩话建设用地1.49%，人均1.56。,XXXX银行机构分布,XXXX县银行分布,1
28、1,9,XXXX县医疗机构分布,9,规划新增加4座医院，如：妇产医院、骨伤医院、老年疗养康复中心等，每处病床200床左右，病床楼应满足东至日不小于2小时的日照标准，医院设在交通相对方便之处。规划医疗卫生用地为44.01公顷，占规划建设用地面积0.88%，人均用地面积为0.93。,XXXX医疗分布,1 XXXX县人民医院2 XXXX县骨科医院3 XXXX县妇幼保健院4 XXXX县华山医院5 XXXX县社保医院6 南街村卫生所7 南台意民诊所8 XXXX县中医院 XXXX县中医院,中心城区现状存在问题及分析,现状存在问题及分析：1、县城的发展方向不明确，空间结构不清晰，功能布局不合理县城的发展仍带
29、有明显的圈层式发展模式；空间结构呈现出无明显中心；城区内部分二、三类工业用地与居住区混杂，对居民的日常生活干扰很大。2、城市道路系统不完善，道路功能不明确县城过境公路兼具城市道路职能，功能不清。贯穿县城南北向的道路系统较缺乏。3、城区景观系统差道路景观差，河流沿岸环境脏、乱、差现象严重。4、县城建设无特色，缺乏与历史文化的关联县城建设无特色，出现“千街一面”的情况。,旧城区更新范围：建设路以西、滨河路以东、铁北路以北、尉州大道以南的区域，总用地面积5.0平方公里旧城区现状存在的问题分析:1、建筑密度大，居住环境差，用地不集约；2、公共设施不配套，档次低，缺乏社区文化活动场所、农贸市场、商业网点
30、、文化设施、教育设施；3、交通贯通性差，可运性差；4、生态环境差。,U.K中心,XXXX县宏观环境总结-1,区位优势：属航空港区重要发展城市，地理位置区位优势明显，未来驾车到达郑州的时间将缩短至20分钟以内，与省会城市的对接将加速推进XXXX商业发展进程。人口总量：呈逐年稳步上升势头，预测XXXX城区人口在2030年将达到115万人，可以看出，XXXX县对外来人口具备一定的吸引力。外来人口的增加，提高了对消费品的需求。经济现状：GDP总量逐年增长，社会消费品零售额长期稳步上涨，使居民生活更加稳定和殷实。发展规划：规划方向为“西融北扩，南拓东控”。南部易商易居发展前景利好。布局结构：以城市核心商
31、圈向外延伸发展，环线周边主干道商业功能提升，有助于区域商圈形成。旧城更新：通过更新改造，功能完善，提升老城区活力和商业氛围，宜居、生态社区特色逐步显现。近期目标：改善南北向道路交通，完善新城区的公共设施配套，带动各方向区域均衡发展。,人均可支配收入：城镇居民人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，尤其在2012年消费支出中教育文化娱乐服务消费增长强劲，说明当地居民除日常消费购物外，重视和加大对精神文化生活的投入。居民消费支出：消费性的支出增长，代表着居民有较强的购买力，仍然拥有较大的挖掘空间。产业结构：从产业结构来看，目前以第二产业（工业）发展为主，并努力提高第三产业的比重和水平，且第三产业发
32、展潜力较大，发展保持良好势头。固定资产投资：XXXX县固定资产投资增长速度较快，近五年增幅达121%，固定资产投资额度的扩大，刺激了房地产及商业的发展。总体评价：XXXX县的经济总量在开封市各县域中排名第一；人均收入和生活水平逐渐提高，消费观念也不断提升；第三产业有很大的发展潜力；城镇化率逐渐增高，乡镇靠拢城镇，发展还有很大空间；全社会的固定投资额连年增幅对项目发展有很大的支撑。在新的城市发展规划带动下旧城换新貌，新的区域型商业格局也会逐渐形成。,XXXX县宏观环境总结-2,XXXX县商业发展趋势及项目机会点,提案目录,主要内容区域界定区域人口分布及区域定位区域交通规划交通状况道路状况区域商业
33、环境区域消费情况周边环境概况周边楼盘概况区域政府、学校、医院公共机构分布区域企业分布区域优惠政策区域商业环境总结,XXXX县宏观环境及城市发展规划,XXXX县商业环境及典型项目研究,项目所在区域综合分析,消费者与经营者行为研究,1,3,2,4,XXXX县各行业访谈资料,5,6,下阶段服务进度和相关调研附件,7,项目位于产业聚集区，故将产业聚集区四至作为本案区域界定：即东起三干渠，西至马庄、楼宋村一线，南到西苏、河湾要、七里河、老鸦刘一线，北至人民路，总用地面积l8平方公里。,区域界定,项目所在产业聚集区面积大于中心城区，周边住宅面积达300万平方。,区域人口：现有就业人口5.63万人，常住人口
34、12.7892人。,根据XXXX县产业集聚区2009-2020年的发展规划，按产业集聚区建设用地规模为18平方公里计算，对居住人口和就业人口预估如下：居住人口，按人均居住用地控制指标法和人均居住建筑面积控制指标法，考虑到集聚区居住用地的开发模式和开发强度，规划到2020年产业集聚区总人口约为30万人。就业人口，根据职工密度法和建筑面积法，规划区就业岗位容量约为15.8万人。,区域人口分布及产业区定位,数据来源:XXXX县产业集聚区总体发展规划书,U.K中心,产业集聚区定位为：1、河南省纺织产品加工的重要基地。2、新区发展的重要组成部分，是XXXX县新的经济增长极。3、工业为主、商贸为辅、产业生
35、态良好、功能齐全的现代化产业基地和人居环境优美的新城区。,居住和就业可容空间较大，“商贸为辅”促进区域宜居宜商功能形成。,区域交通规划,高速公路的发展:XXXX县至郑州机场的高速于2012年6月开工，预计2015年竣工通车。该项目起于京港澳高速公路，与郑州机场至登封高速公路相接，止于XXXX县内，与南日高速公路相接，全长46公里。对本案的中期发展有很大帮助，为项目未来发展提供了良好的机遇。,高速公路及城市主干道交错，项目周边交通优势、可达性较好。,数据来源:XXXX县产业集聚区总体发展规划书,交通状况,项目位于产业聚集区南部，福园路、滨河路至北部尉州大道3.5公里，滨河路、福园路至东部建设路2
36、.6公里，福园路、西关南路至县政府2.6公里。福星大道是集聚区内部一条重要的交通性干道，重点以大型货运车为主；滨河路以步行、单向电动、汽车行驶为主；西关南路是3米旧车道，以电动、汽车行驶为主的狭窄居民行驶道路。福园路为轴心，汽车按40公里/1小时，电动车按25公里/1小时，到达尉州大道汽车5分钟，电动车8分钟；到达建设路汽车时间:3分钟，电动车6分钟；到达县政府汽车时间:10分钟时间。,距离老城核心商业区仅10分钟车程，客流互动性强,区域道路状况,福星大道,福甬路,周边道路为新建道路，道路绿化及宽阔性较好，方便各类交通工具通行。,滨河东路及刘麦河,区域商业以临街底商为主，餐饮业居多，现无大型商
37、业项目。其中铁路北街为项目周边最近商业圈，底商以餐饮、超市居多。消费档次中低端，顾客来源多为附近企业员工与县南部新城镇居民。,区域商业环境,澳门豆捞,超市,休闲,区域商业多集中在铁路北街与滨河路底商，以餐饮、超市、少量休闲分布，商业氛围逐渐形成。,滨河东路,区域消费情况,区域内人员分布与收入：就业人员多为周边乡镇人员，其次是城区人员；企业一般职员按工种不同，月收入1500元-3000元区间不等。区域内消费时间：企业上下班时间多数“三班倒”，因企业周边缺乏商业街，工人在下班后骑乘电动车回家的居多。区域内消费客单价：工人因工作时长、压力大，多数选择K歌、旅游、购物等休闲消遣，平均消费在50-100
38、元区间。区域休闲娱乐现状：区域休闲娱乐设施现有滨河东路和铁路北街共计3家，涉及业种洗浴和足浴；未来周边已知规划KTV和五星级酒店等。,区域消费多以工厂工人、新迁居民为主，商业氛围见型。,福景鸿城一期新入驻的底商,项目周边概况：1、新建楼盘、企业建筑面积46000，2014年12月30日竣工的以铁路北街路南的福景鸿城二期于5月19日开工。帝景城西的学校与医院等配套公共设施建设中。以蓬池为主的人工湖公园、滨河亮化的休闲场所，也在建设中。位于福星大道的行政服务中心，4月底正式迁至福园路的富士康工业园区。水岸皇城、帝景城、福景鸿城均以底商、配套的休闲、娱乐为主，建造工业、居民配套的南部新城区。,周边环
39、境概况,水岸皇城,项目周边楼盘聚集、企业丰富、休闲绿化公园等资源良好。,福景鸿城二期公示与底商,在建帝景城与滨河路假山,周边楼盘概况,福景鸿城,帝景城,水岸皇城,天泰欧洲公馆,UK中心,福景鸿城,帝景城,在建楼盘总体量186万，入住人口约9.5万人，规划商业功能齐全。,区域政府、医院、银行分布,本案地处主城区南郊，周边教育配套以村镇学校、小区配套学校和城区学校为主。周边医疗配套以村镇卫生所、小区配套诊所和城区大医院为主。,在建的学校,规划的医院,行政服务中心,区域生活服务设施较为缺乏，新建项目商业生活配套弥补规划不足。,区域商业环境总结,1、道路交通：区域内道路多为新建的城市主干道和次主干道，
40、交通便利。2、环境状况：随着绿地水系的规划，环境问题得到改善有一定改善，未来有利于打造高品质休闲和居住购物场所。3、消费需求：区域内企业聚集较多，存在一定商务、休闲、餐饮的潜在需求，但整体消费能力不高。4、消费习惯：由于主城区商业氛围好，消费者习惯性就近消费。5、人口：随着新盘逐渐形成，与高端楼盘带动人气，消费人群有一定增长潜力。6、政策：此区域XXXX县政策上重点扶持发展工业，商业发展多为配套，易形成区域聚集的商圈。7、商业潜力：区域内缺少综合性的中型超市和休闲娱乐业态，商业潜力较大。,XXXX县商业环境小结,现 状：商业形态较为落后：以超市和服饰卖场、专业店、专业市场为主要业态，无真正意义
41、上的现代百货和购物中心等业态，商业形态较为落后。未形成商圈：商业物业多以底商和街铺为主，整体品牌度不高，商业多以“点”和“线”为分布特征，未形成有区域影响力的商圈。辐射力不强：商业整体辐射以XXXX县城和所辖乡镇为主，对周边县市的吸引力不强。高端消费人群外流：区域内商业不能满足高端消费人群消费需求，且由于XXXX距离郑州和开封较近，所以高端人群外流消费趋势明显。业态匹配：城区核心区域内以以零售业作为拉动消费的业态，餐饮和娱乐多为配套业态。在非核心区域由于餐饮和娱乐业态目的性较强，零售反而成了配套业态。XXXX零售业种丰富：大量的乡镇人口在县城消费，物美价廉能够满足该类中低人群消费，业种丰富。但
42、XXXX县城中高消费人群，对高档服饰、珠宝等零购物一般选择开封、郑州消费，导致区域内高端零售经营不佳。餐饮：大中型餐饮发展较快，西式餐饮处于培育期，市场认知度不高，本地特色餐饮口碑较好。休闲娱乐：休闲娱乐业态多数设备较为落后，消费者体验一般，但数量有限，消费者选择余地较小。品牌租金：区域内各业态整体品牌度较低，租金多在20-50/月/之间（文化路租金较高多数在40-80之间，部分可达150以上）。,现 状：专业市场无规划：专业市场虽无政府规划，但存在一定的规模效应，如：家电一条街、婚纱摄影一条街等。商业地产现状：在建楼盘项目较多，中心城区基本无在建项目，主要集中在城区西部、北部。大多楼盘均涉及
43、底商、小型商业开发，部分将建设规模较大购物中心、商业街；经营方式以销售、加盟合作和租赁为主；商业项目管理水平较低，多数无专门商业公司运营。核心区域大型商业物业极其匮乏：城区内核心区域，商业物业多以民房和街铺为主，在先天上限制了大型商业物业的发展。能满足大型餐饮，电玩和洗浴中心等业态的大型商业物业极其匮乏。经营较好的商业项目有以下几点规律：1、位置：处于商业核心地段，商业项目聚集处，商业氛围浓厚如文化路东关新新时代和人民路的三毛时代等。2、定位：进行差异化定位，如金沙湾，通过高端餐饮和休闲娱乐业态等业态的整体定位，取得了良好效果。3、档次：走大众化亲民路线，如三毛特惠超市和兰大服饰广场等通过低价
44、吸引中低端消费者。新兴商业项目失败原因分析总结有以下几点：1、定位问题：在一个县级市场，盲目的追求高端。脱离实际（如天泰）2、产权问题：开发商为了迅速回款，项目多以销售为主，后期产权问题导致业态很难统一规划。（香港名店街）3、运营管理问题：项目无真正意义上的商业管理公司，商业管理仅限于基本的物业服务（如大上海城）,XXXX县商业环境小结,未来趋势：1、城市化进程加快：目前还处于城市化初级阶段，城镇化发展和人口增长还存在很大的空间，城市化进程的加快，带来了大量的消费人口，促进了未来城市商业的快速发展。2、空间布局：根据城市空间发展布局规划，XXXX将以主城区为核心，向北、西南和东南方向发展.3、
45、购物中心未来机会点：随着规划中的购物中心入市，零售、餐饮、娱乐于一体的购物中心将迎来XXXX县的一个新的消费点。4、多商业中心成为趋势：现有XXXX老商业中心区域档次受环境影响无法再得到有效提升，随着城市的快速发展，城市居民收入水平的不断提高，XXXX出现二个商业中心，乃至多个商业中心将成为一个必然的趋势。5、品牌需求增强：随着当地居民人均可支配收入的增长和生活质量的提升，消费者的品牌观念将会越来越强，对品牌的追求成为未来商业发展的一大趋势。6、高端消费人群外流趋势将加强：随着郑汴一体化和航空港区的规划，及郑州到XXXX的多条道路的规划建设，XXXX县做为郑州的卫星城市的趋势将日益加强，区域高
46、端零售业态将受到一定影响。,XXXX县商业环境小结,XXXX县商业总体评价,处在商业结构升级和业态均衡优化阶段，市场需求向多元综合型发展。,县域商业不能满足日益增长的消费需求,居民消费增长速度高于县域总体经济增速,零售期待升级,消费两极分化,受郑汴一体化影响,餐饮休闲娱乐投资升温,注：县城区域常驻人口：187797人，人均商业面积按照统计中商业面积总数311270万平方米计算，国内统计口径存在争议，此数据仅作参考。,集中商业,购物 中心,专业 市场,零售式,批零式,商业规模,大中型 餐饮,休闲 娱乐,31.1万m2,街铺,小百+超市,大卖场,直营,加盟,直营（含自营）,加盟,10个15420平
47、方米,4个80000平方米,6家45200平方米,4家8200平方米,9家16400平方米,7家6050平方米,7家15500平方米,2家3500平方米,1105家121000平方米,人均商业面积3.5m2其中：零售面积0.6m2餐饮面积0.26m2休闲面积0.22m2,街区商业,XXXX商业规模,辐射范围：中心城区12.9公里，14.2万中低收入人群为主,空间布局：老商业区升级改造，餐饮娱业态带动区域商圈形成,业态组合：（超市+小百货）+（服装+品牌店）+（餐饮+休闲娱乐）+（主题市场）,商业资源：本地商业投资资源较为丰富，投资积极性较高,硬件配套：商铺供应面积及结构滞后，配套环境及设施简陋
48、,供求关系：零售业态供需平衡，休闲娱乐业态供不应求,商业状况,XXXX商业状况,高,低,小,零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信等,大,特色品牌店：电器、音像、美容美发、家居用品、黄金珠宝、运动用品、健身中心、婚纱影楼等,租金,人流,大型主力店：大型百货、综超、电影院,次主力店：美食广场、大型宴请酒楼、高档娱乐会所,XXXX县业态升级变化,已进入业态,业态升级中,业态升级与客流/租金关系一览表,15元/m2,150元/m2,500人/小时,50人/小时,2011年,2015年,29.7%以下,35%以下,23万,中心城区人口,城市化率,城市发展阶段,向心聚集（向城市几何中心
49、聚集）,城市商业空间发展特征,14.2万,2020年,50%以下,35万,向心聚集（向城市几何中心发散）,离心聚集（离开城市向郊区聚集）,商业在城市的发展空间,XXXX中心城区商业现状,XXXX县中心城区商业最大的特点是过度集中，购买力聚集，商业门槛低和辐射半径大，城市建设制约了商业发展，商业功能不完善。,商业发展从“城”与“市”的关系出发，城市发展趋势决定商业发展的机遇。XXXX县商业尚处于单核商圈多向辐射的初级阶段，城镇化率低是其主要原因。福园路项目商业定位要在市场功能需求和城市发展规划上寻找交集点。,XXXX商业发展空间,Focus 1 零售、主题购物类,单一粗犷向快速多元方向发展KTV
50、房间总量200间规模、洗浴会所功能同质单一，演出/电影市场基础薄弱资源匮乏、美容美发行业稳步增长。餐饮类自主经营特色模式占主导。综上国内省辖知名品牌进入缓慢。,商业趋势,Focus 2 餐饮休闲娱乐类,购物业态（超市+小百货）现阶段理想体量1万平米（核心商圈）百货精品类市场接受度底，高端需求跨区购买；主题专业大卖场环境升级，二三线品牌初步进入；社区邻里中心向区域综合百货发展演变,XXXX商业发展趋势,从城市规划角度,传统商业区向购物、文化、休闲、娱乐服务为主的综合型商业中心方向的转变，发展形式利好。,从功能分布角度,项目所在片区是一个集住宅、商务、滨河景观带为一体的易商易居综合区域,从未来商业
