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1、青年都会前期定位及产品建议,1,源自：WWW.MM858.COM海量资源免费下载,目录 Contents,青年都会,1、项目解析2、产品推导3、项目定位4、产品建议5、标杆项目参考6、重点项目分析7、本地成功案例,PART1,项目解析,项目基本情况,土地性质：商业、酒店、写字楼总用地面积：14775.307平方米建筑总面积：7.5万平方米容积率：4.0绿地率：45%建筑高度：小于100米,项目具体位置,项目位于唐山开发区北段，建设北路和庆南道交汇处；建设路为唐山迎宾大道，项目周边交通相对便利,项目周边环境,商业氛围,项目处于远洋商圈的外围，除此之外再无其他大型商业；本项目位于高新区工业区内，周
2、边缺乏社区类商业，其他服务、教育、医疗配套匮乏。,居住环境,本案周边居住氛围并不浓厚，项目多为在建，元龙水云间、尚唐国际等项目正在动工阶段；和路南、路北不同，本区域并非大众认同的主力居住区，对区位、价格存在一定抗性。,本项目综合解读,居住特性青年高尚居住社区；区位特性处于非传统居住区，交通便利；规划特性紧邻建设北路，为唐山规划前沿；商业特质区内商业氛围欠缺，消费模式有待引导。产品特性精装小户型公寓加之loft的整合，在唐山是开先河的产品。,本项目SWOT分析,优势,紧邻建设北路，具有交通、形象优势；立足精装、主打青年社区概念，具有产品、文化优势；地处唐山，借地产市场的新兴，有时机优势。大陆的品
3、牌优势，是和其他项目区分的最核心价值点。,劣势,立项为写字楼、商业、酒店，对后期公寓去化有抗性；处于居住的非热点版块，购买观念有待引导；周边商业、生活配套暂时缺乏，减少了本项目销售速度。紧邻庆南道、建设北路两大主干线，噪声污染不可避免。,PART2,产品方向推导,产品属性,定位方向,产品属性,住宅可行性分析,优势1、唐山整体住宅市场供需缺口大，成交价格稳中有升，销售状况大好。2、唐山住宅市场处于起步阶段，青年都会“精装”、loft任何概念的嫁接都处于市场的无竞争阶段。3、高新区600余家外企、及周边高校、企事业单位尤其大陆实业员工，为其客群保障。,劣势1、项目地块立项为商业、酒店、写字楼，产权
4、为40年，作为住宅销售将存在相当大的抗性；2、项目整体规模不大，社区节奏以及价格拉伸空间受限；3、本区域并非居住的热点板块，区域内客户主要以改善型居住为主，小面积精装的需求受限；,唐山市场的刚性需求超越了产品缺陷，建议做住宅，问题的关键是土地转性。,普通公寓可行性分析,优势1、普通公寓为住宅和服务式公寓的中间产品，偏重自主，就目前唐山鹭港的开发经验，市场巨大，风险很小。2、唐山住宅市场处于起步阶段，青年都会“精装”、loft任何概念的嫁接都处于市场的无竞争阶段。3、高新区600余家外企、及周边高校、企事业单位尤其大陆实业员工，为其客群保障。,劣势1、项目两面临近主干道，噪声污染大2、项目整体规
5、模不大，社区节奏以及价格拉伸空间受限；3、本区域并非居住的热点板块，区域内客户主要以改善型居住为主，小面积精装的需求受限；,建议做普通公寓，易于创造市场空白，且便于大众接受，市场风险小,服务式公寓可行性分析,酒店式公寓的界定：酒店式服务公寓，最早始于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正实现宾至如归的感觉，其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。酒店式公寓的特点：酒店式服务公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既具有星
6、级酒店的服务功能和管理模式，又具有信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体，一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量、水路管线等配置高档；与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹：它能够为客人提供酒店的专业服务（如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等），同时它向住客提供了家庭式的居住布局（客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全）以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务，居住者的身份和气派也可得到彰显，而且租价更合理、更加自由方便，因此，备受中短期租务需求
7、的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。,服务式公寓可行性分析,优势1、产品形式唐山首创，处于无竞争状态，便于产品的推广和概念渲染；2、项目交通便利，紧邻唐山迎宾大道建设北路。3、高新区600余家外企、及周边高校、企事业单位有部分客源需求。,劣势1、项目地块立项为商业、酒店、写字楼，产权为40年，作为住宅销售将存在相当大的抗性；2、概念、产品形式无一样不领先，问题是高处不胜寒，唐山缺乏必要的商务、旅游客群；3、有地段硬伤，酒店式服务公寓一般建于都市繁华地、周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全。,不建议做酒店服务式公寓，观点虽新，缺乏必要的地段、客群基础，市场风险大,产权式酒店可行性分析,唐山酒店现状：
8、1、唐山作为冀东重镇，现城区内有多家准三星、四星、五星酒店；2、高新技术区内酒店项目少且档次不高，并且现在没有可售的酒店；3、作为典型的重工业城市，旅游等第三产业缺乏，产权式酒店缺乏必要的土壤。,不建议做产权式酒店，缺乏最为紧要的城市资源，市场风险巨大,PART3,项目定位,导入SOLO概念,什么是SOLO？SOLO是一个英文单词，含义为独奏、单独、单独飞行；SOLO是一件事情，SOLO是一种状态，SOLO是一种生活；SOLO是市中心精装公寓。,SOLO的由来：在这个喧嚣的城市里，有着越来越多行色匆匆的年轻人。他们怀着青春和梦想在城市里奔忙。他们有着和前代人不同的生活，他们需要一处能够负担起的
9、，真正属于自己的容身之所。不需要太大，不需要奢华，方便、舒适是最高的标准。将 SOLO和serviced apartment结合，将以新的概念，以产品设计感和个性化来弥补项目在区位和条件方面的不足和缺陷。,SOLO体系的建立,创新的设计,产品力的强化,销售力的落地,发展的可持续性,精致的服务,方便的交通,创新的设计,项目整体定位,唐山首座solo精装公寓,高新区核心/全功能/年轻型精装公寓,项目整体定位的依据,项目的精装公寓概念以及部分嫁接酒店服务式概念，为本区域市场空白，作为一个单独的细分市场有可操作空间；唐山本地市场的居住特征为：在逐步改善居住品质和完善功能需求的基础上，对过新的产品类别具
10、有一定的抗性（从王府国际的客户积累过程可见一斑），重要的是再好的产品也要和区域市场环境相符，纯粹的酒店服务式公寓、产权式酒店在现阶段唐山缺乏必要的生存土壤；项目位于高新工业区，周边年轻白领、大中专毕业身及大陆内部年轻人对个人居所来自基因的渴望；就高新区及周边区域正开发或待开发居住产品而言，户型普遍偏大，以二、三居占绝对优势，一居室、零居室甚为奇缺。,PART3,标杆研究,标杆项目研究,重点项目项目研究,一、Solo精舍,项目基本资料,项目位置：崇文崇文门新世界商场二期西侧 占地面积：29000平方米总建面：120000平方米容积率：4.3绿化率：40%户型区间：18-77平方米主力户型面积：3
11、0-50平方米（建筑面积）,Solo精舍内部设置,外墙：三层以下挂石材（或仿石砖），以上贴外墙砖。地面：高档石材地面。居室：初装修，预留装修面。厨房、卫生间：初装修。门窗：塑钢门窗、封阳台、单玻带纱，安全户门。电梯：奥的斯电梯。侯梯厅：首层大理石。供暖：集中供暖。供气：管道煤气。,Solo精舍特点归纳,solo概念的应用,SOLO是一个英文单词，含义为独奏、单独、单独飞行；SOLO是一件事情，SOLO是一种状态，SOLO是一种生活；SOLO是市中心精装公寓。SOLO的创新是非技术层面的创新，在一段时间的渗透下，流行的概念、元素已为市场广泛采用。,1、准确的定位SOLO户型专为20多岁的年轻人量
12、身定做，SOLO户型追求的是空间利用的绝对精确，杜绝空间的浪费。不停留于传统的厅室概念，客厅卧室不再严格区分；采用开放式厨房和整体卫生间，功能齐全，舒适方便。2、区位优势：SOLO在地理位置上可以说是独一无二。她位于崇文门中心，步行5分钟就可以到达崇文门地铁站，3分钟即到新世界购物中心，交通生活非常便利。3、主打超小户型主打户型为28平米左右的小户型，户户有阳台或露台；每层都有为年轻人悉心准备的共享空间,重点项目项目研究,二、荣丰2008,项目基本资料,项目位置：广安门外大街305号占地面积：345600总建面：114000容积率：3.6绿化率：36%户型区间：15-109主力户型面积：30-
13、80分为三期开发，二期为“非常男女”，三期为“非常空间”,荣丰2008内部设置,设施设备：1、空调系统：限量赠送进口分户式家庭中央新风空调，恒温冷暖控制(无暖气片)2、纯净水系统：24小时纯净水接入每户厨房，可直接饮用。3、安防系统：可视对讲进门系统，闭路电视监控 4、计量系统：三表出户，独立计量。公共部分：1、大堂：挑高六米大堂，豪华装修，配高级工具。2、电梯前厅及公共走道：铺设高档地砖，墙面进口高级耐擦乳胶漆。3、户门：高级防火，防盗字母门。,荣丰2008特点归纳,荣丰二期“非常男女”主livinghotel,中文译名完全产权酒店,主力户型没有单独设计厨房，也没有客厅，在这儿与其说住“公寓
14、”不如说是住“酒店”。发展商采用前卫、简约的装修风格，充分展现了小型物业的私密性和时尚感，弥补了人性化不足的缺憾。,1、产品定位准确荣丰二期“非常男女”产品定位完全产权式酒店，三期“非常空间”首家“买一层、得两层”小户型。2、超小户型设计荣丰主打小户型，二期“非常男女”的主力户型面积为15.27-29.25平方米，引领了北京迷你住宅的潮流。3、“完全酒店”服务模式的尝试其最大特点是共享服务，星级酒店有的，它都有，且是低消费的。4、文化传播“荣丰2008”项目荣获了 2001年度“北京市十大明星楼盘”，2002年度“北京十大影响力盘”，“2003年北京四季房展最高成交套数奖”，“2004年北京最
15、具人气楼盘奖”,背景介绍,荣丰三期“非常空间”首畅买一层、得两层小户型层高5.2米，被巧妙分为首层2.7米，二层2.5米，双层双厅双卫的复式空间。首层为交往空间，设有客厅、餐厅、厨房、客用卫生间；拾阶而上，二层为个人天地，私密、温馨，布局为开放式studio,配有卫生间和衣帽间等。,重点项目项目研究,三、炫特区,总建面：28万平米总占地面积：8万平方米面积区间：47-120平方米最终成交均价：均价9500元/；交房：精装修送全部家具家电建筑形式：板塔结合容积率：3.9绿化率：32.4%,项目基本资料,炫特区内部配置,客厅卧室：墙面及天花：多乐士2000系列环保乳胶漆；地面：主卧为圣象地板，起居
16、室、玄关为米黄色仿石材玻化砖；卫生间：地面及墙面：欧美玻化砖；吊顶：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶；洁具：科勒（坐便、花洒、龙头、台盆）厨房：地面及墙面：欧美玻化砖；炉灶及油烟机：帅康牌；橱柜：科宝博洛尼或同档次。楼宇设备：电梯：西子otis门禁系统：没动独立门禁，可视对讲；信息网络：高速宽带接入，客厅、主卧均有接口,炫特区特点归纳,一、小户型定位炫特区不是小户型第一盘，在东区也不是，确实可以称为小户型第一盘，弥补了本区域市场空白。二、生于70年代。炫特区一开盘就准确定位于70年代，这正是东部职场主力的时间值和精神值。在定位客群之文化和消费心里上，炫特区相当准确，大获成功。三、青鸟健身会。炫特区首家推
17、出健康主题国际青年社区，并成功引入青鸟健身俱乐部，成为青鸟在京最大俱乐部，将健身或类似的小资文化固化到产品、会所和配套中。四、持续升级版。自炫特区1.0版自用升级型到2.0版自用豪华型以及3.0版自用终极型，一直升级到MALL式星级公寓“炫王子”，炫特区的成功更在于不断创新和持续升级之中。五、精品精装修。炫特区不仅是全配精装修，而且是特配精装修，不仅洗衣机、彩电、空调、冰箱等品牌齐全，而且在诸如嵌入式洗衣机位等环节都有所创新。六、宣传炒作。炫特区的成功炒作令人称道，在短短几个月的时间内，炫特区成为名盘，张卫克成为名人，是北京楼市最成功的宣传炒作案例之一。,本地精装公寓项目研究,PART4,一、
18、鹭港公寓,目前在售公寓,总建面：3.2万平米总套数：464套面积区间：52-84层高：2.8m价格：均价7500元/；最高价：8000元/产权：70年销售率：100%,项目基本资料,内部配套：墙刷白；铺地砖；厨房送整体厨柜；卫生间精装；赠空调；地面：厅为奥米笳，卫生间为嘉俊，厨房为长城；整体橱柜为海尔、欧派、雅迪；门：户门重庆美心麦森门业，户门为申鹭达，推拉门为德诺克；洁具：申鹭达、奥普；物业费：1.8元/月；优势：位置处于凤凰新城中心位置，紧临新一中，而且鹭港项目本身较大，前期已有入住业主，品牌不错，物业服务在唐山较好。,内部设置,特点归纳：1、成功的运用了所谓的精装修打开了唐山市场的产品差
19、异化。2、小户型、低总价拉大了购买的力量。3、概念性的管家物业，用噱头吸引了一批年轻购买团体。4、只能算作普通公寓产品，而非真正的酒店式公寓。,鹭港公寓特点归纳,一、天元帝景公寓,项目基本资料,总建面：2万平米总套数：160套面积区间：40-84价格：均价13000元/；产权：40年销售率：30%交房：精装修送全部家具家电物业费：3元/物业公司：天元物业容积率：1.2绿地率：38%,内部设置,内部配置：电器：冰箱、空调、抽油烟机等电器为海尔；油烟机为帅康；户门五金件为signi；公共部分豪壮，偏重石材、不锈，典型的酒店风味；物业费：1.5元/平方米/月；功能设置上，没有燃气，厨房生活只能通过电磁炉实现。,天元帝景公寓特点归纳,5个第一,唐山首个五星级酒店公寓,唐山首个提供24小时贴身服务随叫随到,唐山首个实现交房即可入住,唐山首个地下恒温水池高端会所,开创唐山会所会员制先河、专属少数人的尊崇,天元帝景公寓价值点分析,产品附加值,赠送全精装,现房销售,欧式经典立面,顶级会所配套,销售率30%,产品支撑点,打造唐山第一所精装高端公寓,即买即住，拎包入住,奢华设计品质提升产品价值,建立唐山第一富人聚集地,均价13000元/平方米,源自：WWW.MM858.COM海量资源免费下载,
