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1、东,兴,证,券,东,兴,证,司,证,券,研,究,报,行业研,究,DONGXING SECURITIES,增长依然保持，投资轻行业重个股房地产行业 2012 年三季报分析,2012 年 10 月 31 日看好/维持房地产 财报点评,券股份有限公,郑闵钢张 鹏事件：,房地产行业分析师房地产行业分析师,电话：010-66554031电话：010-66554029,执业资格证号:S1480510120012执业资格证号:S1480512060003,截止 2012 年 10 月 31 日，1-9 月份 149 家房地产上市公司营业总收入 3058.20 亿元，同比增长 17.57%；利润总额 566.
2、08 亿元，同比增长 6.68%，归属母公司的净利润 370.08 亿元，同比增长 3.44%。实现每股收益 0.237 元，同比下降 2.19%。观点：,告,1投资建议2012 年前三季 149 家房地产上市公司营业总收入 3058.20 亿元，同比增长 17.57%；利润总额 566.08亿元，同比增长 6.68%，归属母公司的净利润 370.08 亿元，同比增长 3.44%。实现每股收益 0.237 元，同比下降 2.19%，其中 63 家保持增长，占 42%。房地产上市公司经营状况有所改善，前三季 149 家房地产上市公司存货周转率和总资产周转率分别为 0.13 和 0.14，虽然继续
3、在下降，但同比分别只下降了 5.33%和4.37%，下降幅度明显减缓。2012 年前三季房地产上市公司单位营业总收入的管理费用和营业费用分别为5.41 和 3.97，同比分别下降了 1.46 和 1.24%。单位营业总收入的财务费用为 3.01，同比增长 28.63%仍增加。我们认为房地产投资已进入“轻行业，重个股时代”，“一高一低”（高周转、中低端产品）运行模式类公司在调控中已“柳岸花明又一春”，建议对此类公司超配，近有相对收益，中期有绝对收益。仍建议重点关注，重点推荐：招商地产、万科 A、保利地产、金地集团、中南建设、荣盛发展等。另外建议积极关注“中西部”的南国置业、名流置业、福星股份、金
4、科股份等。2、销售收入增长减弱，毛利率仍在近十年高位2012 年前三季房地产行业在调控中销售收入仍保持较好增长，我们观察的 149 家房地产上市公司营业总收入 3058.20 亿元，同比增长 17.57%；利润总额 566.08 亿元，同比增长 6.68%，归属母公司的净利润370.08 亿元，同比增长 3.44%。房地产上市公司销售仍保持较好增长，但增长已在减弱。实现每股收益 0.237元，同比下降 2.19%。前三季销售毛利率 37.99%，较去年同期下降 3.09 个百分点，但仍在近十年高位。我们认为房地产行业象 09 年那样的高增长已不在，市场已进入平稳增长阶段。3、经营性现金转为正，
5、仍有希望保持从资金方面看，经营性现金流量净额由负转正。前三季 149 家房地产上市每股经营活动产生的现金流量净额为正的 0.1600 元，前三个季度企业加大销售使得经营性现金流有较好的改善。另 149 家上市公司的每股净资产仍有所提高，由 11 年的 3.16 上升到 3.38，同比增长 6.75%。由于纯住宅开发受市场的波动加大，房地产开发企业对一些优质商业采取自持的行为在加大。我们预计后市房地产开发企业仍将会积极加大销售，现金流仍将保持恢复。,敬请参阅报告结尾处的免责声明,东方财智 兴盛之源,兴,东,证,券,P2,东兴证券财报点评增 长依然 保持，投资轻 行业重 个股,DONGXING S
6、ECURITIES,图 1：12 年前三季总营业收入 3058 亿元同比增长 17.57%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所图 3：前三季归属母公司的净利润 370 亿元同比增长 3.44%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所图 5：12 年前三季每股收益 0.24 元同比下降 2.19%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明,图 2：12 年前三季每股总营业收入 1.96 元同比增长 11.26%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所图 4：12 年前三季利润总额 566 亿元同比增长 6.68%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所图
7、6：前三季每股经营活动产生的现金流量净额转正资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所东 方财智 兴 盛之源,兴,20,01,年,20中期,02,年,20中期,03,年,20中期,04,年,20中期,05,年,20中期,06,年,20中期,07,年,20中期,08,年,20中期,09,年,20中期,10,年,20中期,11,年,20中期,12,年,中,期,东,证,券,DONGXING SECURITIES图 7：12 年前三季销售毛利率 37.99%同比下降 3.09%,东兴证券财报点评增 长依然 保持，投资轻 行业重 个股图 8：12 年前三季每股净资产 3.38 同比增长 6.75%,P3,
8、销售毛利率454035302520151050资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所,同比,30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%,资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所,图 9：12 年前三季总资产净利率 1.89%同比下降 14.09%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所,图 10：12 年前三季净利润/营业总收入 13.52 同比下降 9.93%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所,4、行业管理费用和营业费用有所降低，但财务费用压力仍大房地产上市公司经营状况有所改善，前三季 149 家房地产上市公司存货周转率和总资产周转率分别为0.13 和 0.14，虽然继续在
9、下降，但同比分别只下降了 5.33%和 4.37%，下降幅度明显减缓。2012 年前三季房地产上市公司单位营业总收入的管理费用和营业费用分别为 5.41 和 3.97，同比分别下降了 1.46 和 1.24%。单位营业总收入的财务费用为 3.01，同比增长 28.63%仍在加大。目前房地产开发企业已在经营费用上进行压缩，管理费用和营业费用有所减少，但融资成本的压力仍较大财务费用在加大。另前三季 149 家房地产上市公司的资产负债率达到了 73.57%，同比增长 1.69%。目前资本成本的加大仍在减弱企业的盈利性，企业只能在扩大销售的情况下，加强内部管理，通过减少管理费用和营业费用的措施保持较好
10、的盈利性。“一高一低”（高周转、中低端产品）的企业由于去化能力强，盈利改善能力较强些。,敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明,东 方财智 兴 盛之源,兴,东,证,券,P4,东兴证券财报点评增 长依然 保持，投资轻 行业重 个股,DONGXING SECURITIES,图 11：12 年前三季存货周转率 0.13 次同比下降 5.33%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所图 13：前三季财务费用/营业总收入为 3.01 同比上升 28.63%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所图 15：前三季营业费用/营业总收入为 3.97%同比下降 1.24%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所
11、敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明,图 12：12 年前三季总资产周转率 0.14 次同比下降 4.37%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所图 14：前三季管理费用/营业总收入为 5.41 同比下降 1.46%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所图 16：12 年前三季资产负债率 73.57%同比增长 1.69%资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所东 方财智 兴 盛之源,证,兴,东,券,DONGXING SECURITIES,东兴证券财报点评增 长依然 保持，投资轻 行业重 个股,P5,5、结算能力仍强，“一高一低”等强势企业增长明确前三季 149 家房地产上市公司的预收款达
12、 6041 亿元，是前三季营业收入 3058.20 亿元的近 2 倍，比去年同期增加 1120 亿元，同比增长 23%，目前房地产上市公司整体的结算能力仍强。从前三季净利润增长情况看分化明显，149 家公司中有 63 家净利润正增长，占 42%，另 86 家净利润负增长。房地产上市公司存货较去年同期增长 21%，企业库存去化的压力仍在。我们认为房地产企业净利润增长分化在加大，“一高一低”等企业仍具备很强的去化优势，投资已进入“轻行业，重个股的时代”。表 1：2012 年前三季预收款增长较好,时间2011 年 9 月2012 年 9 月增减额增减率,货币资金(亿元)2344294760326%,
13、预收款(亿元)49216041112023%,长期借款(亿元)386385753116%,短期借款(亿元)1017131730130%,借款小计(亿元)4333516583219%,存货(亿元)1229114839254721%,资 料来源：WIND、东 兴证券 研究所,敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明,东 方财智 兴 盛之源,东,兴,证,券,P6,东兴证券财报点评增 长依然 保持，投资轻 行业重 个股,DONGXING SECURITIES,分析师简介郑闵钢房地产、建筑工程行业资深研究员，基础产业小组组长，东南大学土木工程系毕业，2007 年加盟东兴证券研究所从事房地产、建筑工程行业研
14、究工作至今。之前在中国东方资产管理公司负责股权资产的管理和运作工作。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011 年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011 年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。,张,鹏,金融学硕士，具有房地产行业从业经验，2010 年起在证券业从事房地产、建筑工程行业研究工作至今分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不
15、会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。,敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明,东 方财智 兴 盛之源,东,兴,证,券,DONGXING SECURITIES,东兴证券财报点评增 长依然 保持，投资轻 行业重 个股,P7,免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出
16、的任何投资决策与本公司和作者无关。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。行业评级体系公
17、司投资评级（以沪深 300 指数为基准指数）：以报告日后的 6 个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义：强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率 15以上；,推荐：中性：回避：,相对强于市场基准指数收益率 515之间；相对于市场基准指数收益率介于-5+5之间；相对弱于市场基准指数收益率 5以上。,行业投资评级（以沪深 300 指数为基准指数）：以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义：,看好：中性：看淡：,相对强于市场基准指数收益率 5以上；相对于市场基准指数收益率介于-5+5之间；相对弱于市场基准指数收益率 5以上。,敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明,东 方财智 兴 盛之源,
