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1、中国汽车流通协会中国汽车文化网二八年九月,烹制汽车文化饕餮盛宴 编纂汽车娱乐巨著宏篇 雕琢汽车时代时尚靓点 点燃汽车生活火热情缘,目 录,前 言,项目说明,活动简述及广告图例,优势与价值,操作要点,效益分析与预测,合作办法,调集资源,中国汽车嘉年华是集静态展示、动态体验、娱乐互动、知识灌输等为一体的汽车活动崭新模式，其资源珍贵、形式新颖、设计精巧、引人入胜，具有极强的吸附力和巨大商业拓展空间，在全国汽车活动的历史上尚属首次，代表了未来汽车活动的发展方向，可以为组办者带来巨大的社会效益和经济利益。,引 言,前 言,近年来，中国汽车产业发展迅猛。截至2007年，中国汽车保有辆已超过5500万辆；2
2、007年我国汽车产销量分别为88824万辆和87915万辆，同比分别增长2202和2184。，平均不到4秒就生产并销售一辆新车；中国已经超越日本，成为仅次美国的全球第二大汽车消费市场，同时超越德国成为全球第三大汽车生产国，预计2008年中国汽车产销量将超过1000万台，2010年中国将成为世界第一汽车产销大国。汽车产业的发展必然带来汽车文化的飞跃。正是因此近年来汽车展会在全国各地风起云涌、方兴未艾。但近几年，这些曾令人十分关注的汽车展会因自身存在的缺陷而日渐衰落，以至于在很多地区特别是一些非核心地区已成为名副其实的“鸡肋”，使组办者和参观的人都陷入欲进无路，欲罢不能的尴尬处境，不仅无法实现良好
3、的社会效益，也不能收获良好的经济利润，甚至还会出现亏本。目前的汽车展会主要存在以下几个问题：一、静态。几乎所有的汽车展览会、博览会大多采用静态展示的办法，这实际上是违背了汽车的社会意义和精神内涵的。因为所有的人都知道“汽车是开的”、“是车就应该要动起来”。二、单一。很多汽车展会实际上是汽车展（促）销会，安排的内容主要是汽车经销商的大卖场，虽然也有加入一些衬托，但终因内容简单，只能吸引买车的消费者，其他人就不会也不愿参加了。这不但给展会,招商带来了一定的困难，而且门票也不会有赢利。因为没有人会为在大街上随便都可以看到的车再花一分钱，这就使组织者失去了一个巨大的利点。三、工业即时展。很多展会只有工
4、业成果的展示，只反映了现代汽车制造业或相关企业的产品特性，没有反映历史、产品传承、工艺演变、技术更新等。四、文化气息缺乏。很多展会缺乏文化气息，展现的都是冰冷的钢铁橡胶，没有给人文化的熏陶和启迪。五、单向性。绝大多数展会基本上是我展什么你看什么，没有互动性，参与者只能被动接受。六、趣味性、娱乐性不够，吸附力明显不足，调动不起企业和观众的参与热情。汽车是人类的精神伙伴，汽车展会如果能变成一个有车一族、爱车一族的欢乐嘉年华，成为一个城市的节日，一定可以吸引最广大的群众，而这一点是中国各地汽车展会没有做到的。基于中国汽车展会的现状，依托我们的汽车文化资源，我们策划了“中国汽车嘉年华”项目，这次活动以
5、文化为灵魂，以娱乐为导向，凝聚中国及国际汽车文化的稀缺资源，融入多项惊险刺激的表演项目，结合行业内活动和论坛，突出汽车文化特点，开展适合有车一族、爱车一族参加和有助汽车产业交流的综合性汽车活动，使活动在举办城市真正成为名副其实的汽车狂欢节，力图在汽车产业文化活动方面走出一条新路。,前 言,在这次活动中，一生难得一见且造型独特的老式汽车（很多还有一段与名人的故事）不仅可以近距离展示，还能开上街头，其每到一处，驾车的人会停下，骑车的人会下车，行走的人会驻足，楼上的人会开窗探头；活动中，你可以看到汽车发展的历史、F1、两栖汽车、各种车模、汽车手工品，也可单独或举家驾车参加集技巧、协作于一身的汽车大赛
6、；既可享受惊险刺激的汽车摩托车特技表演，又可欣赏汽车模特的婀娜多姿、风情万种；各种丰富多彩的活动使你赏心悦目、情绪激昂，而且留恋忘返、乐不思归；即使你准备离开，也会心有眷恋，因为活动的精彩表演从早到晚都是不重复的，提前离开即意味着你一定会错过；而既使你离开，你也一定会把活动告知你的亲友和死党，使他们也来感受一次终身难忘的嘉年华。中国汽车嘉年华的核心是要凝聚人气，这是实现良好经济效益的根本所在。我们所要营造的是一个“人声鼎沸、摩肩接踵、万人空巷、奔走相告、商户云集、购销两旺”的新型汽车活动。因为我们坚信有人气才有商气，有人气才有效益。我们精心组合的资源和安排的活动主要围绕这一点展开。我们希望能与
7、相关单位合作组织本次活动，共同开创中国汽车活动新篇章，共同创造并分享由此产生的巨大社会效益和经济利益。,前 言,项目说明,一、此项目设计聚合全国最佳、最全、最具看点、最赋价值的汽车资源，以文化为主线，打造全国一流的汽车文化活动品牌。二、此项目设计以文化为灵魂，采用静态展示、动态体验、娱乐互动、知识灌输的各种形式，形式有别于目前传统汽车展会的全新汽车活动模式。三、此项目采用相对统一，且又灵活多样的市场拓展手段和宣传手段，最大限度挖掘活动利润点，以创造良好的社会效益和经济利益。四、此项目设计为全国巡回组织模式，计划在全国20个省会城市轮次进行。,调集资源,（一）典藏名人经典老爷车（20辆）中国最具
8、价值的典藏老爷车珍品，其中包括：毛泽东、蒋介石、周恩来、朱德、彭德怀、林彪、陈毅、聂荣臻、陈纳德等名人座驾，出厂近百年的古董级车辆，世界孤品老爷车等。（二）精仿F1赛车（2辆）：中国人独立设计制造，非船型设计，陆地时速160公里，水中速度时速40公里，可入水表演，目前在世界处于相当地位。（三）万国极品车模（600个）：数百个汽车厂家的限量典藏版。,（四）汽车邮票：展板形式，收录150个余个国家2000余枚，占世界已发行邮票的90%以上。（五）汽车百年文化系列展：分为国际章、中国章，共300余块。其中国际章分为世界汽车通史篇（50余块展板，90cm120cm，详述世界汽车百年发展历程）、世界汽车
9、著名品牌篇（100余块展版，90120cm，分别叙述福特、奔驰、宝马、卡迪拉克、法拉利、菲亚特、雷诺等著名汽车品牌的百年沧桑发展史）、汽车人文篇（50余块展板，内容包括汽车人物、汽车车型、特种车集锦、汽车电影、汽车海报、汽车设计、汽车邮票等等）；中国章主要是中国汽车百年回眸（100块展版，90cm120cm，分为古代篇、近代篇、探索篇、起步篇、发展篇、腾飞篇、辉煌篇，详述中国汽车工业百年发展历程）；汽车应用章。,调集资源,（六）木雕汽车、摩托车模型：15辆，实木雕刻的汽车、摩托车，多数旋转机件自行转动，堪称艺术精品。（七）紫檀御驾战车模型：以中国古代战车为背景，选用紫檀、黄金、红铜、羊皮等材料
10、，1:10比例精工制作20辆，如：秦始皇陵铜车马坑修复后的1号车、2号车，南宋宋高宗孝经图中的车辆，殷墟马坑出土的五乘车等，展示了我国古代劳动人民的聪明才智。（八）场地汽车摩托车特技表演：可进行高空跳跃、燕式平衡、撒把倒骑、二机跟进、单轮飞骑、侧隐驾车等高难动作表演。车手由国内顶尖高手组成，表演十分刺激。（九）中华奇人特技表演（4人）：多数奇人特技表演者均为多项吉尼斯世界记录保持者；并均为全国各大电视台相关栏目的现任擂主。可表演：,调集资源,1耳环拉车 表演者通过耳垂上的铁环拉动车辆。难度极大，刺激性强。（见图）2.神功吹轮胎 表演者可以用鼻子吹起大型挖掘机的50轮胎，甚至可以将站在轮胎上面的
11、15人同时吹起。（见图）3.鼻拉汽车 表演者用铁钩深入鼻内，其连接的绳索从头顶绕过拉动车辆。（见图）4.牙拉汽车 表演者用牙咬住固定车辆的绳索，倒行拉动汽车，值得关注的是表演者可以在鸡蛋上倒行拉车。,调集资源,5.眼眶拉汽车 表演者可将绳的一端固定住汽车，另一端拴住一个钢钩钩进眼眶里，拉动汽车可前进3米。6.脖子横刀拉汽车 表演者可将绳的一端固定住汽车，另一端拴住一把锋利的钢刀横架在脖子上，拉动汽车。7.超级大手绢 表演者可在演唱歌曲的同时，将直径2.4米、重5公斤的手绢旋转自如。表演时还可附带烟花。（十）CX 极限运动表演：由国内顶尖高手组成，可以表演十分惊险刺激的CX动作。,调集资源,活动
12、简述,一、组织批准单位：中国汽车流通协会主 办：中国汽车文化网 中国主流汽车电视联盟 冠名单位承 办：中国汽车嘉年华组委会 中汽泰达（北京）文化发展有限公司 各地合作及执行单位二、时间2009年1月 2010年1月三、地点全国20个省会城市四、场地选择各省会交通便利、场地充裕的著名公园。五、展期一般为五天。周四至周一。,六、组织方法：中国汽车文化网负责出具活动组织方案，调集所有的资源，负责活动总冠名和协办招商；合作方（要求是当地著名媒体或有执行力的广告会展公司）负责当地活动报批、宣传、场地和广告招商及相关工作。七、活动内容（一）典藏老爷车珍品（展地周边）巡游（二）中国典藏老爷车珍品展（三）精仿
13、F1展（四）两栖汽车展（五）万国极品车模联展,活动简述,（六）百年汽车文化历史展（七）环球汽车邮票展（八）汽车手工艺术品展（九）中国汽车职业模特大赛XX分赛区（十）（XX）汽车奥林匹克大会 1.汽车驾驶竞技大赛 2.家庭汽车趣味大赛 3.儿童汽车绘画比赛（十一）汽车飞车、摩托车特技表演（十二）汽车特技大师表演（十三）展地改装、休闲、酷车展（十四）汽车配件、露营产品、护理产品展销（十五）新车展售,活动简述,活动简述,八、活动安排,活动简述,活动简述,场地示意,广告图例,车身侧面广告位,车身前后广告位,广告图例,灯杆旗广告,拱门广告位,广告图例,横幅广告位,升空气球广告位,广告图例,易拉宝广告位,
14、广告墙广告位,广告图例,遮阳伞广告位,海报底部广告位,广告图例,模特绶带广告位,工作人员服装广告位,广告图例,老爷车展台广告位,食品店广告位,广告图例,门票正面广告位,门票背面广告位,广告图例,宣传手册双拉业广告位,宣传手册单页广告位,广告图例,效果展示,广告图例,效果展示,广告图例,效果展示,一、活动形式前所未有。中国汽车嘉年华集展示、娱乐、互动于一体，是有别于当前传统汽车展示的全新汽车活动模式，在全国汽车活动的历史上绝无仅有，纯属首次，其前所未有的模式、精彩纷呈的内容、必将高度凝聚媒体指向和大众视线，在全国各地引起空前反响和热烈追捧。二、活动资源弥足珍贵。想看奔驰600只需要在大街上站5分
15、钟，如果想看一款经典的老爷车也许一辈子只有一次机会。中国汽车嘉年华集中的资源或价值连城、或工艺精巧、或惊险刺激，内容丰富，精彩纷呈，不但在国内是首次聚合，且无可比拟、无可替代、无法复制，具有极高的观赏、娱乐、工艺和文化价值。当地群众见所未见甚至闻所未闻，再加之活动时间有限，只要宣传得当，一定会实现万人空巷、奔走相告、争睹为快的理想效果。三、活动规模空前浩大。中国汽车嘉年华将在中国的20个省市（其中3个直辖市，17个经济发展良好的省份省会城市）陆续举办，规模浩大，覆盖面广，相互城市之间定会共同促进、相互推动。,优势与价值,四、活动效益潜力巨大。中国汽车嘉年华资源珍贵、形式新颖、参与性强、亲民性好
16、，任何人都可参与其间，故其具有其他活动难以比拟的强大吸附力、辐射力，能在短时间内在举办城市引发奔走相告的强烈轰动。在此同时中国汽车嘉年华的以前所未有的活动形式、无可替代的珍贵资源、精彩纷呈的表演组合、巨大的人流也必将使企业趋之若鹜，两者相互作用，就可以实现招商和门票的双丰收，实现良好的经济和社会效益。中国汽车文化网自2004年来在全国各地组织了20余场各种类型的汽车文化活动，如：北京首届汽车文化节、中国汽车文化博览会、中国春季汽车博览会等，均在各地引起强烈反响，到场人数均高于15万，实现了良好的经济效益。五、活动成效持久显著。中国汽车嘉年华不仅能在短时间内在举办城市引发奔走相告的强烈轰动，也会
17、在相当长的时间内成为人们茶余饭后的谈资和久难忘怀的珍贵记忆。组办方可以借此打造所在城市经典 汽车活动品牌，并牢牢占据这一阵地。六、活动扩充空间巨大。组办方可以将活动引向省会周边城市，同样可以实现良好的经济和社会效益。同时，组办方还可对活动进行扩充，加入各种娱乐单元，以最大限度地扩充盈利空间。,优势与价值,本次活动一般在城市交通便利的公园组织；时间在气候适宜的月份，一般以五天为宜，个别地方可以扩展至七天；举办时间一般是周四至周一；票价一般20元（经济发达地区可以提高至30-40元）；活动组织前在当地进行充分宣传和市场拓展；活动组织时要特别注重利润点挖掘、宣传组织和票房促进三个重点。这是实现良好经
18、济效益的重中之重。（一）利润点挖掘 除正常展会门票、广告外，还可以采用如下方法增加收益：1组织老爷车出、入城仪式：选择一定路线，针对某一企业（产品）或多个企业（产品）进行宣传收取费用。操作要点：寻找房产、日用品、酒业、烟草、药业、乳业、电子业等等相关企业，利用老爷车左右车门、后风档广告位，或制作气球，对企业进行宣传。可整个车队统一出售，也可按车出售。在确定的出、入城路线设立拱门、横幅、灯杆旗等多种形式配合企业宣传。在车展中穿插敞蓬车，配备身穿企业LOGO的模特，配合企业宣传。,操作要点,选择其它各种可行措施，增大企业宣传力度，确保利益实现。此活动不仅可收取费用，还是一次很好的展前宣传。需注意的
19、是：车辆前风档需张贴巡展统一标志，车辆数量不宜过多。2组织赏车酒（晚、歌、舞）会（时间选择活动开始前或结束后）选择楼盘开盘、企业庆典、产品推介会、公路开通、大型活动等时机，组织盛大的赏车酒（晚、歌、舞）会，收取费用。操作要点：组织时，可加入爵士乐队、T台模特、小提琴独奏、钢琴（电子琴）伴奏、民乐伴奏、小型歌舞、名人歌会、交际舞会、大型PARTY等活动，以活跃气氛。组织时，提供饮料、鸡尾酒、咖啡、茶点等。配备模特（可佩带企业LOGO）、侍应生。精心布置展场，注意灯光作用。（可能的话）组织烟火施放和文艺演出等。,操作要点,3组织VIP专场展览第一天（或开展前一天的下午至晚上）组织VIP专场（专业场
20、），票价为正常票价的二倍以上，主要接待各种VIP人士或专业人员。操作要点：联系各大银行卡部，并根据其VIP数量（也可限定一定数量）免费赠送参观券，同时说服银行在展场设立广告及展台（可发放银行资料，并开展售卡业务等），以此收取银行费用（每家不用过多，几万元即可。此费用可理解为卡部仅付很少费用即组织一次VIP活动）。联系各种上档次的会员俱乐部，按银行VIP办法进行。联系电信、联通，按银行VIP办法进行。联系各企业，赠送其领导、重要关系客户参观券，方法同上。允许（市级）劳模、优秀伤残军人等社会荣誉人士、社会知名人士，凭证参观，以增加VIP专场参与者的荣誉感。最好在VIP专场安排T台模特、歌舞、伴奏、
21、饮料、茶点等，以烘托气氛，并说服和吸引上述提到的客户参加。,操作要点,利用与各银行、会员俱乐部、电信、联通及其它企事业单位的合同，以购买能力最强、档次最高的人士（VIP）均到展场为由，去邀请房产（特别是高档房产）、奢侈品、艺术品及各种高档消费品等等参展，收取巨额参展费用。注意：此操作方法既使未与银行等签订合同，只 要设法搞到一纸证明，也可达到同样效果。邀请各种老字号、文化底蕴深厚企业（如历史名酒）、博物馆等参展，并区分情况收取费用。以此活动推销展场各种广告。以此活动要求企业提供各种小型礼品，发放客户。注意：此举还可通过客户领取礼品时收集客户资料，此资料价值连城，可实现良好的效益。制作VIP专场
22、单独入场券（可印成一本册子，上有老爷车等内容，以便长期保管，同时开辟众多广告位）,出售此入场券广告位，收取较高广告费用。深入挖掘，确定其它赢利手段。此操作文章不在售出多少票（但肯定可以卖出不少），而是利用巧妙手段，互相利用，互相激励，收取巨额费用。,操作要点,4门票广告招商 单页门票背面开辟广告位或印成一本精美画册，开辟多页广告。5海报广告招商 制作展览宣传海报，底部开辟广告位。6在展场内开设中心展区、特区，寻找展览荣誉赞助单位（相当于冠名，但不能与总冠名矛盾，此应寻找规模企业）和协办单位，收取较高费用。7充分利用展场内外各种广告，最好在某些部位开设广告墙多处，统一出售给汽车（配）城、汽车经销
23、商及其它企业等等。8利用活动（特别是VIP专场的由头）吸引各种展商入场，收取参展费。9利用晚间（或展会结束后）开办企事业单位专场展览或晚会（类似于赏车酒会），如某某之夜等。10有条件的地区还可组织小型城市或城郊老爷车巡游（可与政府合作以公益为题，进行商业操作。方法类似于出入城仪式）11与历史悠久的旅游景点合作（如西安华清池，可将蒋介石、周恩来、张学良的老爷车聚集，一定会引起轰动，采取适当形式收取费用）。12与各种媒体合作，采取适当形式，收取费用或扩大宣传。,操作要点,（二）宣传组织 除正常的软硬性宣传外，还可通过其它形式扩大宣传。1组织老爷车入城仪式或小型城市巡游，告之观众有特色展会开幕的信息
24、，利用口口相传，实现大众传播。2与媒体合作，实行广告置换：展场展位、广告位等与媒体广告置换。用VIP专场入场券与媒体广告置换。利用活动指定媒体，如指定网络、指定报纸、指定电视台、指定电台、指定杂志，要求媒体开办相关专题，提前报道并全程跟踪，实现软文宣传和硬广宣传。3与联通、电信合作，实现展场、展位、广告位或VIP专场入场券等与宣传短信的互换，实现展会信息短信送达，并多次覆盖，一举扫荡所有手机持有者。4与SP运营商合作，开辟SP专题，利用第五媒体达到宣传效果。此外票房促进措施也可增大宣传效果。,操作要点,（三）票房促进 1深入中大型酒店 操作要点：为酒店送VIP专场参观券（借此看有否可能卖出广告
25、），为酒店员工送普通场次参观券。制作易拉宝（见附件式样）或小型画册，要求酒店放置于大堂中总台前。与酒店签订代理票务协议，将参观券放在酒店前台销售，票务出售后给予酒店一定佣金。此举可将大部分外地来展地人员纳入。2深入各大中型商场（超市）操作要点：为商场员工送普通参观券。与商场签订协议，购物送参观券和小型画册（注意：此操作可订出送票最低限额，如100元或更高，但无论购物多少，一单仅送一张，其目的是拿到票的顾客在去时可能带领家人朋友，而这些人就会购票，即使持票人不去也会为展会进行宣传）。在商场内放置易拉宝、横幅、活动介绍等。此活动应在开展前一个月左右开始，以最大限度地宣传。,操作要点,此活动对商场操
26、作时需严格控制（如需要其提供小票复印件、客户登记表等），以防止其滥发或作假。3深入学校 操作要点：选择适当学校，为教职员工送普通场次参观券。放置易拉宝。向学生赠送普通场次参观券和小型画册。此操作仅在小学进行（初高中生可以自行去看展览，而小学生一般会由家人带领，而家长就需购票了）此操作可让老师、学校配合，如布置车展作文、日记等。更可以组织展地小学生作文比赛为名与教育部门合作，免费送票参观，要求小学生全部或绝大多数到场，带来的家长会相当多。,操作要点,4深入高校 操作要点：主要联系学生会、团委等，可以打折出售门票，如寻找一个主题（如车展献爱心、挽救失学儿童等）更好。5在摄影行业进行拓展。6深入餐饮
27、、酒吧、娱乐和其它消费场所。操作方法类似于商场 7深入企业、老干部活动中心、军队干部干休所等，可先向其中某一部分人赠票，再图突破。8深入各写字楼物业、住宅小区。操作要点：先给部分人特别是管理人员送票送画册。再将易拉宝放置醒目位置。印刷宣传海报、打入电梯。,操作要点,（一）成本 1、资源成本约100万元（含往返运输、保险、差旅、食宿、交通、通信、出场费等所有费用）。2、操作成本需根据各地情况确定，一般直接不超过40万元（未计入宣传）。（二）效益点：1、活动冠名（1家）可寻找企业为活动冠名，使活动成为XX中国汽车嘉年华，给予企业超值的宣传回报。2、支持单位（多家；以34家为宜）在活动现场、老爷车车
28、身等为企业提供宣传，吸引企业赞助。3、场地招商 计划每站开辟展示专区10个（每个100平方米，可以招汽车厂家、旅游景点、房产、通信、银行等）。计划每站招汽车展位100个以上。计划每站招用品及其它展位100个以上。4、场地广告招商费用 计划每站设立大型喷绘广告（3m6m）60块，用于招商或置换宣传。计划每站设立升空气球8个，其垂幅用于招商或置换宣传。,效益分析预测,5、老爷车巡游招商 计划每站举办两次巡游：一次在活动开展前；一次在活动开展中。巡游时老爷车车身广告、模特绶带、遮阳伞等广告均可用于招商。6、VIP专场招商 活动资源在利用活动前或晚上为企业组织VIP专场活动。7、门票、海报广告位招商
29、门票背部、宣传海报底部均开设广告位，用于招商。8、门票收益。9、各种表演项目招商（特技表演可以选用厂家车辆、表演场地、表演者服饰可以携带广告）。（三）利润预测：1、门票收益 每站按15万人参与，每张票价按20元计算，每站300万元。,效益分析预测,2、场地招商收益 每站招展示专区10个（每个100平方米，可以招汽车厂家、旅游景点、房产、通信、银行等）。每个5万元，每站收益50万元。每站招汽车展位100个（每个18平方米，主要招汽车经销商）。每个按5000元/个计算，每站收益50万元。每站招用品及其它展位100个（每个9平方米，主要招汽车用品、车模、眼镜、机油、GPS、汽车软件、食品、各类小商品
30、等）。每个按3000元/个计算，每站收益30万元，扣除标摊搭建费（按每个300元计算）后剩余27万。此项合计127万元。3、场地广告招商收益 喷绘广告按60个，每个按3000元计算，扣除喷绘搭建费用（按每个800元计算），每站收益13.2万元。升空气球垂幅广告，按8个，每个按3000元计算，每站收益2.4万元（气球费用已包含在场地费中）。此项合计15.6万元。,效益分析预测,4、老爷车巡游收益 每站按两次计算，每次最少10万元（应报价10万以上），每站收益最少20万元。5、VIP专场收益 每站按一次计算，每次最少5万元（应报价10万元），每站收益最少5万元。6、门票、海报广告收益 各按最少30
31、000元计算，每站收益最少6万元。7支持单位收益 每站按两个，每个按5万元计算，每站收益10万元。8、冠名单位收益 单个城市冠名不少于100万元。9、各种表演项目招商（特技表演可以选用厂家车辆、表演场地、表演者服饰可以携带广告）。每站收益不少于4万元 以上总计：每站预计收益：587.6万元。扣除成本100万元，每站预计纯盈利：447.6万元。,效益分析预测,中国汽车文化网只与全国各地省会或中心城市的主流媒体和有实力经验的会展公关公司合作，要求合作方必须有良好的政府协调能力、相当的宣传能力、大型活动组织和招商经验。中国汽车文化网负责整体方案设计、资源调集，合作方在当地负责活动宣传、审批、场地及广
32、告招商等，具体合作细节协商确定。,合作办法,电话：8610 63371405 63371049传真：8610 63370643邮箱：联系人：呼唤,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼
33、的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房
34、地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业
35、市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、
36、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,
37、人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅
38、类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活
39、方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利
40、用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2
41、。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
