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1、领佳地产安平项目策划思路沟通稿,呈送:河北领佳房地产开发有限公司 日期:2010年1月,了解安平关键词,1、始于春秋，至今千年2、总面积493平方千米，县政府驻安平镇3、社会消费品零售总额完成20亿元 4、中国丝网产业基地，国家生猪活体储备基地 5、拥有世界上最大的国际丝网产业基地 6、09年丝网业实现产值120亿元，同比增长17%总评：经济发展强劲,了解安平人关键词,1、人杰地灵，人才辈出2、全县总人口35万人3、县城居住人口约10万人，流动3万人4、县内丝网产业从业人员达12万人5、城镇居民人均可支配收入达到 11000元6、随着收入不断增加，消费习惯及消费理念也随之发生变化，进而对商品提
2、出更高要求总评：人们消费力强劲,在这个地产风云变幻的年代在这个群雄逐鹿的安平我们如何才能在激烈的竞争中寻求突破，稳操胜券市场及客群方面：了解客群消费水平、喜好、居住特点、供应量及需求量产品方面:必须寻求创新和差异化营销推广方面:必须准确把握目标客群的生活习性及购买心理，注重实战遵循原则:本土化、差异化、实战性所以决定我们成败的关键定位,引 言,惹目任务,1、项目准确定位，使项目脱颖而出2、通过专业化运作，增加项目附加值3、降低项目风险，快速回笼资金4、最终达到项目利润及品牌利润双丰收,目录 Contents,PART 1市场研判 Market analysis,PART 2策略定位 Posit
3、ioning strategy,PART 3客群分析 Groups of passengers,PART 4产品建议 Product recommendations,PART6视觉表现 Visual performance,PART 5营销推广 Marketing,第一篇 市场研判,09年判市1、房地产市场管理整体混乱，整体环境宽松.2、市场供应量较大，产品参差不齐，但缺乏高品质产品3、购房者盲目购房，对土地使用权等概念模糊不清,10年望市1、国11条的出台将对当地房地产市场产生影响2、小高层、高层项目年内集中推售，加之潜在项目，竞争激烈3、10年消费者将对住宅产品及物业管理提出更高的要求,典
4、型项目分析,安平县市场现售的房地产项目多达10余个，主要有蓝湾国际、惠祥新城、金色阳光、凯旋城、盛世华庭等项目，总体供应量约80万平方米，加之潜在新项目，未来供应量较大，竞争激烈。,典型楼盘调研分析,1、建筑体量、风格、形式,2、主力户型,3、社区规划及园林特点,4、工程质量及物业服务,5、销售价格,6、促销及广告推广,7、主推广语及核心卖点,总结,1、安平市场主要以现代简约建筑为主，建筑形式丰富多层、小高、高层，户型以三室两厅为主，主力户型面积110145平米，售价22002500元/，当地房地产市场管理混乱，人们对土地使用年限不明感，大多为50年使用权的综合用地。2、市场供应量较大，竞争激
5、烈，但当地人群购买力强劲，做好产品及营销，仍有一定的发展空间。,第二篇 地块研判,地块特质关键词,1、原址为天龙家具城2、占地14亩，地块较小，方正3、容积率不超过64、50年产权5、临近惠祥新城（当地公认的高档社区）6、周边配套完善7、有一定的地段认可度,地块的SWOT分析,优势：项目所处地段，当地人有一定认可优势劣势：地块较小，不支撑高端产品机会：国家及当地相关房地产及金融政策的出台威胁：竞争楼盘的层出，很大程度上分流客群,第三篇 策略定位,定位基础,1、市场同质严重，产品大多为中低端2、缺乏真正的高品质的、具有一定特色的产品3、当地中高端客群购买力强劲，有一定的购买需求,定位原则,1、本
6、土化、差异化、唯一性2、非纯高端产品，但一定是高调形象定位3、非纯高端产品，但一定是高性价比,产品定位,安平首席欧式贵族高层住区,打造原则：1、项目虽小，打造精品，形成稀贵态势2、注重建筑细节、园林设计、物业服务等3、自项目亮相，给人们的第一眼和每一眼，印象高端,客群定位,1、年龄在主要在3045岁之间，有稳定事业和家庭2、安平县丝网行业企业主及管理层3、企事业单位领导管理层4、政府机关高级公务员5、其他中高端收入人群6、为儿女购房或改善型需求,目标客群关键词,中 上 人 群,中 层 人 群,中 下 人 群,基 层 客 群,大企业主,机关中层中小型私企主企业中高层,机关基层资历教师厂矿中坚层,
7、普通职工周边殷实居民,毕业新生周边居民零散打工者,【人群排序】,形象到达层面,产品价格到达层面,实现高形象，高性价比，实现对中层及中层偏上的人群吸引。,项目无法支撑需求,价格,上 层 人 群,第四篇 产品建议,建筑立面风格,1、外立面为简约欧式2、利用对窗、阳台、露台的变化丰富立面造型3、立面颜色建议以咖色为主4、材质建议用高级涂料或氟碳漆5、从立面上体现出项目尊贵欧式建筑的特点,建筑立面效果,园林景观建议,以下沉式主题广场为主，结合坡地、台地绿化的高低变化，其间点缀欧洲雕塑小品及欧艺路灯、草坪灯，以达到在有限的面积上体现出欧韵风情的园林特色。,园林景观效果示意,丰富景观层次，增加视野进深,初
8、衷：1、能实现差异化亮点。2、能吻合我们项目高性价比的策划思路。3、能实现舒适性大主题4、能实现利润溢价,【偷 面 积】,空 中 露 台,内 庭 院,入 户 庭 院,实现差异化的同时，增加销售溢价,户型创新建议,【空中露台】,【内 庭 院】,【入户花园】,户型创新及面积配比建议,车库配比、物业服务及安防系统,1、建议引入知名品牌物管2、建议小区实行整体智能安防系统包括：可视楼宇对讲、IC卡智能、车库管理、红外对射、边界报警系统3、建议车库配比达到1：0.8以上,底层商业建议,建议底层商业以社区服务配套为主，一类主要是金融类，银行、中国移动、配套服务类，另一类为生活配套商业，比如：便利店、干洗店
9、、超市、蛋糕房、中西式快餐等。,第五篇 营销价格及周期,项目运作整体原则,1、从产品到营销推广，全程打造高性价比产品；2、快速回笼资金，达到项目利润的快打快收。,销售中心及推广建议,1、建议销售部从细节入手，无论装修配饰、家具及人员着装等，处处体现欧韵。2、从宣传物料及推广调性都以高品质、高姿态入市。3、建材等展示4、体验式营销,传播者,【推广策略】,口碑传播效应,种子客户,传播者,传播者,传播者,传播者,让体验者自动传播，产生蜂鸣的效应利用种子客户传播连锁反应，重点击破精确小众,销售价格及周期,1、主销售期为6个月.2、销售整体均价实现：2400元以上,项目成功来源于精准的产品及客群定位差异化的概念塑造实战的营销策略快速有效的营销渠道精英的团队坚定的执行力,
