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1、2010 中国房地产百强企业研究报告,（首发版）,中国房地产 TOP10 研究组,2010 年 3 月,第 1 页,1,，,研究背景,由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国,指数研究院四家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”自 2004 年来已连续进行了七,年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地,位的重要标准。,中国房地产 TOP10 研究组的“2010 中国房地产百强企业研究”，在总结历年研究经验的,基础上，以“理性成长”为主旨，进一步完善研究方法和评价指标体系，适当提高稳健性的,评价权重，更全面、客观地评价
2、企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和综合,实力；通过发掘综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励、引导广大房地产企业,理性把握成长速度，以企业的稳健经营促行业的平稳健康发展，为企业成长创造更和谐的发,展环境。,第 2 页,单位：亿元,2,2.1,2.1.1,0,1,1,主要研究成果百强企业整体发展特点分析销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖,1000080006000,529451.1%,4896,974299.0%75.5%,120%100%80%60%,4000,3503,44.3%,40%,2000,277415.8%,26.3%16.7%1
3、7.1%,17.9%,20.3%,22.1%,20%,0%-7.5%,-18.7%,-20%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,百强企业销售总额全国商品房销售额增长率,百强企业销售总额增长率百强企业市场份额,图 百强企业 2005-2009 年销售额及其增长率2009 年，在政策支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖，房地产开发投资直接拉动GDP增长达 1.12%，对经济增长的拉动力度和贡献率都非常显著。作为房地产企业的优秀代表，百强企业 销售业绩普创新高，销售总额达 9742亿元，销售面积 9877 万平方米，同比分别增长 99.0
4、%、77.0%。与全国商品房 75.5%的销售额增长率、42.1%的销售面积增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别高出行业水平 23.5 与 34.9 个百分点。继 2008 年以领先优势跑赢市场低谷大势之后，百强企业在2009 年以更快的速度引领行业发展，为推动房地产市场回暖、实现国民经济增长“保八”做出突出贡献。百强企业作为一个优秀的企业群体正抓住市场机遇快速成长，2009 年市场份额达到22.1%，较去年增加 1.8 个百分点，行业集中度进一步提高。在百强企业市场份额的提升过如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2010 中国房地产百强企业”；数据为“2010 中国房地产百
5、强企业”的历年数据。第 3 页,单位：亿元,2.1.2,22.8%,程中，综合实力 TOP10 的市场份额提升速度更为显著。从 2005-2009 年，综合实力 TOP10的市场份额从 4.6%上升到 8.2%，提升了 76%。综合实力 TOP10 均为全国性布局的的龙头企业。他们凭借雄厚的实力迅速扩大市场规模，进入城市个数平均为 23，平均同期运作 40 个以上的项目，在各城市的销售排行榜中，30%的畅销楼盘均由这些企业开发销售。规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近 40%,300,73.0%,80%,250,67.7%63.9%,256.4,60%,200,150,4
6、5.4%,148.2,183.1,40.0%36.4%,40%,10050,62.2,16.4,90.4,28.3,47.5,23.6%58.3,79.5,20%,0,0%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,总资产均值总资产均值增长率,净资产均值净资产均值增长率,图 百强企业 2005-2009 年资产状况及变化2009 年，百强企业总资产、净资产实现强劲增长：总资产均值为 256.4 亿元，同比增长 40.0%，年度复合增长率达到 37.7%；净资产均值为 79.5 亿元，同比增长 36.4%，显示了良好的发展势头。总资产尤其是净资产的快速增长反映了百强企业经营规模
7、与企业实力的提升。其中，净资产的增长除源于本年结算规模扩大带来的净利润转增之外，2009 年融资活动的活跃是百强企业资产规模提升的另一大主因，体现在（1）信贷宽松；（2）借壳上市受青睐；（3）赴港 IPO 热潮再起；（4）再融资方面呈现增发配售与债券融资并举。第 4 页,单位：亿元,2.1.3,72.4,图,盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降,80,71.7%,80%,7060,53.3%,57.7%,60%,5040,33.2%20.0%,43.7,51.7,40.0%,40%,30,18.3%,20%,20100,3.8,21.4,4.6,28.5,7.8,-10.9
8、%7.0,11.0,0%-20%,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,净利润均值净利润均值增长率,营业收入均值营业收入均值增长率,图 百强企业 2005-2009 年营业收入与净利润及变化随着企业资产规模的扩大，百强企业的盈利规模也出现了大幅提升，营业收入均值 72.4亿元，同比增长 40.0%；净利润均值 11.0 亿元，增幅高达 57.7%。百强企业中，净利润超过10 亿元的企业数量为 26 家，较上年增长 9 家。0.4,0.3,35.6%,36.8%,30.3%,23.2%18.8%,0.2,15.9%,0.1,8.3%,8.5%,6.2%,7.8%,0.0,2
9、007年总资产收益率(ROA)毛利润率,5.0%2008年,5.8%2009年净资产收益率(ROE)销售管理财务费用率,百强企业 2007-2009 年盈利及费用指标均值盈利水平指标方面，总资产收益率（ROA）和净资产收益率（ROE）有所提高，分别为第 5 页,单位：年,2.1.4,6.2%和 18.8%。但毛利率均值为 30.3%，较 2008 年的 36.8%下降 6.5 个百分点。2009 年的营业收入有相当一部分来自 2008 年的销售结转，由于 2008 年市场销售不畅，不少企业降价促销，拉低了 2009 年的毛利率。毛利率的下降的另一原因在于营业成本增速超过营业收入增速，2009
10、年，百强企业营业成本增长达到 53.1%，快过同期营业收入 40.0%的增长率。土地成本提高较快是推高营业成本的主要原因。成长性：百强企业成长速度显著，土地储备满足 2-3 年增长需要2009 既是百强企业的丰收之年，也是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长 77.0%，房地产业务收入同比增长 36.1%，净利润同比增长 57.7%。同时，随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在 2009 年平均达到 90 万平米，较 2008 年的 79 万平米上升 13.4%。从土地储备来看，2009 年，百强企业的土地储备规划总建筑面积达到 955.3 万平方米，同
11、比增长 31.2%，扭转了前两年土地储备增速一直下降的趋势。从土地储备的结构看，百强企业新增土地储备向二三线城市分布的趋势进一步增强，新增土地储备的城市总数中，82%为二三线城市。,6,62.42%64.0%,80%60%,4,4.2,48.9%,4.3,3.2,40.5%,3.0,39.0%,40%36.4%,2,27.2%2.4,2.2,2.2,19.3%,2.0,20%,0,0%,万科,中海,保利,绿城,合生创展,金地,龙湖,远洋,土地储备可供开发年限,近3年销售面积复合增长率,图 部分百强企业 2005-2009 年土地储备面积可供开发年限研究组选取了 8 家百强企业，测算了在满足当前
12、销售面积复合增长速度的条件下，土地储备可以支撑的开发年限。从销售面积的复合增长速度来看，所选取的百强企业中近三年的复合增长速度几乎都在 30%以上，显示了强劲的发展势头。在保持现有销售速度的前提下，其土地储备能支撑企业未来 2-3 年的快速发展。但是需要注意的是，上面的测算是以企第 6 页,单位：亿元,2.1.5,图,业维持较快发展速度为前提的，如果市场形势出现波动，导致销售受阻，土地开发周期加长，企业将可能因为土地占据了大量的资金而陷入财务困境，从而影响企业的发展速度。所以，百强企业在土地储备上应合理控制，防范市场风险可能给企业造成的发展困境。稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额
13、首次由负转正（1）预收账款同比增长 81.4%，2010 年收入业绩锁定一半,5040,59.9%,100%81.4%80%,3020,44.3%,40.7%,62.7%,44.2%,60%40%,100,10.32005年,14.82006年,23.72007年,24.32.7%2008年,44.12009年,20%0%,预收账款均值,预收账款均值/次年营业收入均值,预收账款均值增长率百强企业 2005-2009 年预收账款均值及增长率2009 年百强企业预收账款均值达 44.1 亿元，比上年相比增长 81.4%，是 2005 到 2009年来增长幅度最大的一年。预收账款影响房地产企业未来可
14、结转销售收入的变化，给企业未来的营业收入结转和会计利润留下一定余地，有利于报表业绩的平滑和稳定。研究组比较了百强企业预收账款均值与下一年营业收入均值之间的关系，发现2006-2008 年间二者的比值基本在 40%-60%左右，均值为 0.49.由此可以大致判断企业营业收入的一半来自于上年预收账款的结转。而 2009 年百强企业的预收账款均值的大幅提升，已将 2010 年的营业收入锁定在一个较高的水平之上，保证了企业在 2010 年实现业绩的平稳增长。（2）经营性现金流净额首次转正，财务安全方面趋于稳健第 7 页,单位：亿元,2.1.6,10,100%,50,0.0,6.981%,80%,-4.
15、6,-10.6,-6.1,60%,-5-10,2005年47%,2006年41%,2007年47%,2008年46%,2009年,40%,-15,经营现金流净额均值,20%经营性现金流净额为正值的百强企业个数比例,图 百强企业 2005-2009 年经营性现金流情况房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，然而这一状况在 2009 年有了显著变化。2009 年百强企业经营性现金流 5 年来首次转正，均值为 6.9 亿元；从经营性现金流净额为正值的百强企业个数来看，2007、2008年分别为 47 家与 46 家，但到 2009 年底，经营性现金流净
16、额为正值的百强企业已经达到 81家，体现了百强企业 2009 年现金流状况的明显改善。运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短0.8,0.6,0.600.59,0.49,0.56,0.47,0.40.20.0,0.46,0.400.34,0.38,2007年总资产周转率均值,2008年流动资产周转率均值,2009年存货周转率均值,第 8 页,单位：亿元,2.1.7,图 百强企业 2007-2009 年 运营效率指标分析如图所示，百强企业 2009 年总资产周转率均值为 0.38，较 2008 年的 0.34 略有提高，流动资产周转率在 2009 年出现明显上升，百强企业的该指标均值
17、由上年的 0.40 提高到 0.47。流动资产周转速度提高对企业的盈利能力起到增强作用。存货周转率均值为 0.56，较 2008年有所上升，存货的消化速度加快。存货消化周期也由上年的 106 周下降到 93 周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长，以满足未来市场供应需要。社会责任：百强企业税赋贡献保障地方财政稳定，积极践行责任地产与慈善关怀,6.05.0,5.4,4.0,3.5,3.9,3.6,4.1,3.9,3.0,2.01.00.0,1.0 1.1,1.9 2.0,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,营业税金及附加均值,所得税均值,图 百强企业
18、2005-2009 年纳税额及其变化2009 年，百强企业继续引领行业发展，积极带动相关市场投资与需求的快速增长，对国民经济在金融动荡中保持稳定增长做出重要贡献。2009 年房地产有关税收已占到国家税收总额的 11%；全年百强企业缴纳的营业税金及附加均值为 3.9 亿元，所得税均值为 5.4 亿元，共计 9.3 亿元，增长率为 20.8%，占全国房地产企业缴纳税金的 20%，为地方政府实现保增长目标提供了重要支持。2009 年，在全国各地房价普通上涨，民众对住房领域的社会公平问题更加关注的情况下，部分百强企业积极调整住房产品的供应结构，加大了廉租房、限价房以及中低价位商品房的供应，以实际行动践
19、行“责任地产”的理念；在社会慈善方面，2009 年百强企业的慈善捐赠额均值为 1243 万元，较上年增加 11.41%，而其近 4 年间的慈善捐赠额年平均递增率达到 51.22%，显示出百强企业群体更积极承担企业公民责任、慷慨回馈社会的良好风范。第 9 页,2.2,2.2.1,1,2,3,5,5,7,8,9,10,2.2.2,1,2,3,2010 中国房地产百强企业TOP10 研究中国房地产 TOP10 研究组在 2010 中国房地产百强企业研究的基础上，基于对规模性、盈利性、成长性、稳健性和运营效率等五个方面的深入研究。2010 中国房地产百强企业“综合实力TOP10”,排名4,公司名称万科
20、企业股份有限公司中国海外发展有限公司保利房地产（集团）股份有限公司绿地集团,恒大地产集团有限公司绿城房地产集团有限公司合生创展集团有限公司广州富力地产股份有限公司金地（集团）股份有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司综合实力 TOP10 企业特别表现出了规模大、盈利性好、成长迅速、稳健性强、运营效率高等特点。规模性方面，综合实力 TOP10 企业总资产规模达到 783.7 亿元，同比增长 42.2%，远高于百强企业均值 256.4 亿元；盈利能力方面，综合实力 TOP10 企业净利润均值为 38.1亿元，同比增长 32.3%；成长能力方面，综合实力 TOP10 企业房地产业务收入均值超过 2
21、00亿元，同比增长 40.2%，远高于百强企业平均水平。稳健性方面，综合实力 TOP10 企业在2009 年资产负债率均值保持在 60%左右，合理有效利用了财务杠杆；运营效率，综合实力TOP10 企业存货周转率均值为 0.6，高出百强平均水平 0.04。2010 中国房地产百强企业“规模性TOP10”,排名,公司名称万科企业股份有限公司中国海外发展有限公司保利房地产（集团）股份有限公司,第 10 页,5,6,7,9,10,2.2.3,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,48,绿地集团绿城房地产集团有限公司广州富力地产股份有限公司金地（集团）股份有限公司龙湖集团,北京首都开发控股（集团）有
22、限公司首创置业股份有限公司规模性 TOP10 企业在完成全国化布局后继续深化已进入市场。2009 年总资产均值高达682.4 亿元，是同期百强企业平均总资产的 2.66 倍；房地产业务收入均值达到 191.7 亿元，是同期百强企业的 3.2 倍；房屋销售面积均值 441 万平方米，是同期百强企业的 3.6 倍，优势明显。2010 中国房地产百强企业“盈利性TOP10”,排名,企业名称,中国海外发展有限公司万科企业股份有限公司合生创展集团有限公司保利房地产（集团）股份有限公司卓越置业集团有限公司上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司合景泰富地产控股有限公司阳光 100 置业集团有限公司杭州滨江房产
23、集团股份有限公司中华企业股份有限公司盈利性 TOP10 企业在 2009 年净利润总额快速增长，均值达到 30.85 亿元，为百强企业净利润均值的 2.8 倍，盈利水平优势突出。TOP10 企业总资产收益率均值为 6.58%，比同期百强企业高出 0.78 个百分点；净资产收益率均值为 20.83%，比同期百强企业高出 2.03 个百分点。其中，卓越的净利润为 12.5 亿元，同比增长 278.08%。第 11 页,2.2.4,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,2.2.5,1,2,3,4,5,6,8,9,10,2010 中国房地产百强企业“成长性TOP10”,排名,公司名称,绿城房地产集
24、团有限公司保利房地产（集团）股份有限公司青岛海尔房地产开发投资有限公司中信房地产股份有限公司盛高置地(控股)有限公司江苏苏宁环球集团有限公司上海城开（集团）有限公司重庆协信控股（集团）有限公司恒盛地产控股有限公司重庆隆鑫地产（集团）有限公司成长性 TOP10 企业在 2009 年房地产市场中表现尤为突出，实现了快速增长，房地产业务收入增长率均值达到 107.33%，同比增长 75.02%；销售面积增长率为 169.05%，近三年的销售面积增长率均值为 116.72%；净利润增长率均值为 213.72%，是同期百强企业的 3.7 倍，展现了良好的发展势头。2010 中国房地产百强企业“稳健性TO
25、P10”,排名7,公司名称中国海外发展有限公司万科企业股份有限公司上置集团有限公司北京北辰实业股份有限公司上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司金融街控股股份有限公司龙湖集团,农工商房地产（集团）股份有限公司福星惠誉房地产有限公司建业地产股份有限公司稳健性 TOP10 企业三年来持续保持稳健的资本结构和财务风险控制能力，2009 年资产第 12 页,2.2.6,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,2.2.7,负债率均值为 0.61，低于同期百强企业 0.68 的平均水平，负债规模较百强企业更加合理；预收账款均值为 74.3 亿元，是同期百强企业的 1.68 倍，预收账款的优势为稳健性 TOP
26、10 企业提供了现金流保障，确保了企业经营的稳定。2010 中国房地产百强企业“运营效率TOP10”,排名,公司名称,万科企业股份有限公司恒大地产集团有限公司重庆市金科实业（集团）有限公司江苏新城地产股份有限公司宁波银亿集团有限公司鑫苑（中国）置业有限公司SOHO 中国有限公司旭辉集团股份有限公司花样年集团（中国）有限公司上海中锐地产集团有限公司在企业规模不断扩张的形势下，如何保证运营效率的提升成为百强企业面临的重要挑战。运营效率 TOP10 企业 2009 年总资产收益率均值为 0.46，高于百强企业 0.38 的平均水平，近三年总资产收益率均值也达到 0.4 以上；存货周转率均值为 0.6
27、9，高于百强企业平均水平 0.56，实现了更高的运营效率。2009-2010 中国房地产年度社会责任感企业,公司名称恒大地产集团有限公司万科企业股份有限公司中国海外发展有限公司佳兆业集团控股有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司,公司名称恒盛地产控股有限公司宝龙地产控股有限公司永泰房地产（集团）有限公司武汉地产开发投资集团有限公司百步亭集团有限公司,在经营业绩大幅提升，企业实力不断增强，房地产业作为国民经济支柱产业的地位日益突出的情况下，百强企业现代企业公民意识显著增强，承担了更多的社会责任，通过实际第 13 页,3,行动来回报社会，谋求社会与企业的和谐进步。在纳税额方面，2009-2010
28、 中国房地产年度社会责任感企业纳税额占百强企业纳税额比例超过 20%。,2.2.8,2010 中国房地产百强之星,公司名称北京北辰实业股份有限公司广州珠江投资股份有限公司深业集团有限公司沿海绿色家园集团建发房地产集团有限公司方圆地产控股有限公司厦门禹洲集团股份有限公司上海中房置业股份有限公司深圳香江控股股份有限公司河南正商置业有限公司,公司名称上海市上投房地产有限公司武汉三江航天房地产开发有限公司广西东方航洋实业集团有限公司上海三湘股份有限公司联发集团有限公司广州百嘉信集团有限公司中骏置业控股有限公司重庆长安房地产开发有限公司莱蒙鹏源国际集团有限公司上海凯迪企业（集团）有限公司,百强之星强化区
29、域布局百强之星企业结合品牌影响力和企业自身优势，在区域布局上探索出适合企业发展的道路。百强之星企业以区域核心城市为基础，强化区域内市场布局，突出区域优势，北辰、沿海等企业不断完善企业区域内布局策略，根据不同区域特点采用因地制宜措施，打造适宜当地的产品，有效地提高了品牌的知名度，推动了企业的快速发展。百强之星优化管理体制随着百强之星规模的日益壮大，实力不断发展，纷纷采用科学高效的管理制度。百强之星管理模式由之前的粗放式管理向精细化迈进，在管理运作中，加强企业的执行力，实施管理流程可操控性，加入了考核管理。结语：百强企业理性发展任重道远（1）房地产政策环境由宽松转向从紧，百强企业需积极防范市场调整
30、风险2007-2009 年中国房地产市场经历了由高到低再到迅猛上扬的起伏行情，房地产企业第 14 页,（,也经历了由欢喜到茫然再到惊喜交加的心理剧变。2009 年初，很多房地产企业还面临资金,压力甚至现金流断裂的风险，而盘点全年，全国房地产市场销售量及销售价格已达到了前所,未有的高度，百强企业获得了鼓舞人心的发展业绩，市场份额进一步加大，企业规模快速扩,张，区域布局上加大了对二三城市的投资与开发，成长速度非常显著，为带动房地产市场回,暖、国民经济“保八”增长做出突出贡献。,从城市化发展进程来看，我国正处在快速发展的阶段与人口红利峰值的前期，对房地,产的需求将继续增加，房地产业发展前景广阔。但从
31、长远来说，我国房地产业仍处于起步阶,段，百强企业的发展仍将面临持久战的考验。2010 年 1 月 7 日，国务院办公厅下发关于,促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”），标志着房地产业政策从“鼓励”转为,“趋紧”，表明我国房地产政策环境整体发生了变化。作为国民经济的重要支柱产业和社会,各方面高度关注的民生行业，房地产业无疑将在国家加强和改善房地产调控中发展。,顺势而为方能四两拨千斤。基于长期房地产企业研究经验，研究组建议百强企业一定,要密切关注政策变化，关注政策变化给市场环境带来的影响，以积极心态应对政策、市场变,化，理性处理成长速度与战略目标的关系，谋求企业的长期稳健发展。,（2）百强
32、企业应提高资产周转效率，土地储备合理增长，促进企业可持续发展,2009 年，百强企业的现金流状况明显改善，企业预收账款的大幅上涨为 2010 的业绩水,平也奠定了基础。但值得一提的是，百强企业 2009 年资产周转率均值为 0.38，存货周转率,约 0.56，低于 2007 年相应指标的 0.46 和 0.60。相比国外房地产开发公司，美国 TOP10 的,房地产开发企业资产周转率为 1-2 倍，是中国企业的 3 倍以上。,因为资产周转率较低，自身的资金积累难以满足成长目标需要，百强企业只能到资本市,场上寻求外部资金支持，体现在 2009 年百强企业出现了港股 IPO 与借壳上市热潮，以及增,
33、发配售与债券融资并举的形势。尽管企业在资本市场上获取外部资产注入是企业发展的手段,之一，但是这种大规模借助外部融资的增长是难以持久而且是蕴含了极高风险的。百强企业,要想持续长久的发展，需要企业根据自身经营能力挖掘潜力成长因子，提高资产周转效率；,而资产周转率的提高，又需要企业合理制定土地储备的扩张速度，把握拿地节奏并科学布局，,既保障发展的需要，也不会因为过度的土地储备沉积大量资金。,（3）百强企业需科学设计理性成长速度，同时坚守财务纪律，,成长速度目标决定企业经营的战略战术。合理的成长速度需要科学设计，百强企业需,要综合考虑企业成长规律、现有资源条件、财务安全要求、发展战略要求、行业竞争情况
34、等,方面的情况，科学设计企业的理性成长速度，并根据理性成长速度测算企业未来 1-2 年的经,第 15 页,营目标，为企业 3-5 年的发展战略提供依据，指导企业科学制定年度经营指标。在当前的房,地产市场环境下，行业发展机遇与风险并存，百强企业要想持续的位于行业发展的前列，不,仅要抓住行业机遇积极扩张，也要警惕行业风险，把握好扩张的节奏。在中外房地产发展史,上，因为发展过于激进，导致在行业波动时资金困境而失败的企业比比皆是。而那些坚守财,务纪律，将企业发展建立在健康的财务安全结构基础上的企业则在历史的长河中逐渐脱颖而,出。在理性成长速度指导下，百强企业要能够坚持不懈地恪守自身的财务纪律，提高周转效,率，防范经营风险，实现更为有序、稳健的发展，赢得企业长期发展目标的实现。,第 16 页,
