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1、福田保税区项目定位及物业发展建议,深圳市星彦地产顾问有限公司,2009年12月,谨呈：深圳市兴丰发房地产投资有限公司,项目印象,本案所属区域与城市的关系CBD南、临深圳湾、闹中取静、深港融合带,福田保税区,深圳,香港,CBD,本项目,本案所属区域内部特征区域封闭、仓储及工业园为主、住宅为配套设施,本案所在区域包括福田保税区、福保配套区及绿化带绿化带为天然屏障，隔断本区域与外界联系，造成区域封闭及知名度低下福田保税区以仓储及工业园为主，住宅只是配套设施,本案所属区域交通状况直达城市中心、广深高速旁、区内交通待改善,益田路直达深圳CBD，新洲路相连市民中心，区域能快速直达城市中心与广深高速无缝衔接
2、，高速交通便利配套区内部交通严重滞后,正佳物流大楼,本案所属区域已存在物业形态福保区内为厂房工业园、写字楼，配套区内为住宅,低层厂房、工业园，建筑陈旧；,卡西欧大楼,商服配套主要为写字楼，档次较高；,长平大厦,配套区只有住宅，底层为商场及街铺，产品较旧；,1.35平方公里保税区约50个仓库及工业园,6个办公楼约3千户约10万上班族,9个住宅小区+4个经济适用房约5.5千户约2万常住人口,本案所属区域配套状况生活、娱乐配套匮乏；教育、文体配套空白,商业为临街商铺形式3个中小型生活超市1家酒店少量生活配套教育、文体配套无中、小学无球场等体育场所无图书馆等文化场所,福朋喜来登酒店,佳德福百货,餐饮、
3、地铺、便利店,福田保税区及福保配套区优、劣势明显，被城市忽略的地方,本案地块特征占地、规模小；规划、价值呈现难度大,地块技术参数解读：占地：9600 容积率：3.5总建面：33600覆盖率：40%绿地率：30%住宅面积：32000(预估)商业面积：1600(预估),地块方正，但面积小,项目进入只能东面实现,新洲河隔断项目西面人流动线,保税区铁网隔断南面人流动线,9600的占地 地形方正，但面积小容积率3.5 建筑面积大，产品配比规划难度大覆盖率40%无法实现大面积园林、绿化，降低产品舒适性地块隐秘，私密性强，但交通障碍多，交通流线规划难度大,东面为临时公交总站,西面隔新洲河为高尔夫练习场、红树
4、湾、米埔,北面为变电站,南面为保税区仓储用地,本案地块四至部分景观资源，变电站成负面影响,西面为景观面，红树湾、米埔美景尽在眼底东、南面为低层建筑，中、高楼层视野开阔北面为变电站，对项目有较大负面影响,配套区内开发状况影响分析经适房为主，未来供应为公寓,在建及储备经适房建面超过50万，供应量大大量经适房的建设将限制片区房价的上涨后续供应以公寓为主,配套区内东面为已开发商品房，相对成熟本案在西头，附近为在建、待建项目本案最近的地块为两块大型单身公寓用地,周边开发项目的分布情况：,位于城市CBD南，城市核心辐射带城市对接交通顺畅地块所属位置被干扰性弱地块两面景观优势明显,地块小，规划难度较大地块北
5、面紧临障碍设施所属区域不被城市认同,所属区域与城市关系紧密所属区域内产品类型及功能单一、传统,所属区域内产品竞争激烈所属区域内配套完善有待时日,本案SWOT判断,Mckency分析理论简述,Mckency分析理论,1,5,4,3,2,外部竞争（External competition）在区域外部产业细分和产业竞合中寻找机会,内部挑战（Internal challenge）在区域内部产业细分和产业竞合中寻找机会,要素动员（Factor mobilization）社会各阶层、各主体的资源整合与优化,产出效益（Output benefit）产业构筑与优化、效益成级组合,功能替代（Function s
6、ubstitution）考虑替代性与同质化，采取差异化,本案开发策略借鉴,项目开发策略,1,5,4,3,2,外部竞争充分利用本案所属区域的城市关系，探寻项目的城市机会，保证开发成果的兑现机会,内部挑战在目前区域内产品类型及功能单一的状况下，寻找产品类型及功能的创新、丰富突围竞争,要素动员本案开发应将是综合考虑，以满足城市及区内更广的综合需求为前提。,产出效益通过产品的类型及功能创造的机会带来可能的高效益。,功能替代产品开发考虑目前和未来竞争态势，在产品的功能上结合区域特征做到适度领先与超前。,关键点,关键点沟通,关键点沟通,龙岗中心城中大户型为主，,龙坂片区中小户型和大户型为主；N+1，拼合；
7、,后海湾中小户型为主，拼合后为大户；,宝安中心区纯小户和纯大户型为主，二极化；N+1，大赠送；,深圳过去2年房地产开发区域分布关外开发占主流，关内仅零星项目开发,阳光天下,深港1号,金翠园,东方怡园,关内土地供应稀缺，仅后海湾供应较多，现只剩两项目，总建面约15万福田、罗湖仅有零星项目开发，影响力弱关外项目成片开发，产品创新度高，影响力强,深圳未来2年政府土地供应未来供应在关外，关内仅少量土地,0910年，深圳特区内商品房供应土地仅为70万；近80%土地由关外提供；,普通住宅的土地供应主要分布在关外，占到总量的80%通过在轨道沿线地区等重点区域优先供应土地的政策交通拉动房产旧城改造力度明显加大
8、，占总建筑面积43%继续遵循中央推出的“90/70”原则,深圳未来2年政府预计住房供应规划普通住宅供应在关外，旧改项目比重加大,政策解析：,旧改共19个商住项目，占地约71万，建面约310万，其中住宅近210万项目集中于南山（四个）、龙坂（三个）、宝城（三个），福田仅两个，且规模小新洲、石夏两项目总建面约34.5万，住宅仅21万两项目预计于2012年后才能推出市场,深圳未来2年城市更新项目影响分析福田区仅两项目，入市时间晚,新洲项目,石夏项目,关内土地供应十分稀缺旧改项目进展缓慢，缓解土地供应作用杯水车薪旧改项目均位于配套完善、生活设施成熟区域,深圳未来2年城市更新项目影响分析舒适型中大户型为
9、主流，价格预期高,主流产品预计以舒适、功能完善的大户型为发展方向价格高位运行，预计市场价格在2.53万元/,关内房地产市场现状,深圳未来2年关内房地产市场供应分析小结：,+,近2年关内房地产市场供应分析小结：,给本案的启示,居家中小户型有较大市场机会,从城市机会探寻方面来分析：,关键点沟通,配套区历年商品房供应分析历年供应量少，07年后无供应,00年至今，区域产品总供应量仅为50万产品供应不平衡，其中03、07、08年出现空白期,注：以上数据来自国土网统计,配套区已入住项目统计分析项目少，主流产品两房、三房，入住率90%以上,总共只有 9个项目,注：以上数据来自实地调研,配套区已入住项目统计分
10、析产品线渐变丰富、主力户型结构趋小化,03年只有1至3房，到06年后从单房至4房都有供应03年前主力产品为2、3房，缺单、1、4房，之后主力产品为1、2房,注：以上数据来自实地调研,配套区已入住项目统计分析两房、三房占68%，户型面积趋小化,2房、3房合计约占68%；占主流地位近期供应产品面积主流区间：1房50左右，2房80以内，3房100以内,注：以上数据来自实地调研,购房客户以福田区为主，占77%，少量港客及罗湖客福田客又以保税区周边客户为主，其中新洲、皇岗、益田占45%区域辐射力弱,配套区商品房购房客户分析区域辐射力弱、福田客占77%,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,
11、投资客占83%，调研原因为租赁活跃，租金水平高自住客购买仅占13%，调研原因为区域生活配套十分落后，影响居住品质,配套区商品房客户置业目的分析大量投资，自住客少,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,租客90%为区内工作者，企业租赁为主导，显示区内住宅配套需求旺盛区外租客及港客比例极小，显示客户对其认知度低区域交通及生活配套落后也是区外租客少的主因,配套区商品房租客来源构成分析区内居住主导，为保税区住所配套,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,2、3房承租率最高，共占70%；75以上2房、100以下3房产品最受欢迎，共占45%；其他产品承租率较低，主因产品使用价值
12、不高；小复式产品需求大，供应少，有一定市场机会；,配套区商品房租赁需求分析两房、小三房受欢迎，性价比高，小复式稀缺,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,2房平均租金达3200元/月、3房平均租金达3800元/月租金可抵月供，中长线投资投资回报率高小复式产品租金较高，供应量少，市场机会凸显,配套区商品房租金水平分析租金水平高、中长线投资回报率高,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,配套区近年商品房供应小结：,历年供应中主流产品为两房、三房，共占68%；产品线逐渐丰富，户型结构趋小化；目前租赁受欢迎产品面积主流区间为1房50左右，2房75以内，3房100以内购买客户
13、中福田客为绝对主流，主要是投资客租赁市场十分活跃，租金水平高，中长线投资回报率高,给本案的启示,具备居住和投资双重属性的中小户型产品有较大市场机会,从区域产品机会创造方面来分析：,关键点沟通,案例借鉴：上海外高桥保税区（国内最成功保税区之一）简介,于1990年6月经国务院批准设立，规划面积为10平方公里，位于上海浦东新区，濒临长江入海口，地处黄金水道和黄金岸线的交汇点，紧靠外高桥港区。,全国第一个保税区全国15个保税区中经济总量最大吸引外资企业的数量占上海的1/3截至06年，区内国际贸易企业已超过2700家，1000多家物流仓储企业，先进制造企业240多家2008年实现经济增加值953.17亿
14、元，同比增长16.3%，占浦东新区的30.25%，占全国保税区的43.9；,案例借鉴：工业为主，商服配套为辅,保税区规划中，工业用地及配套占整体70%，保税区行政及公共用地占10%，综合用地占20%。,案例借鉴：商服配套纯住、纯商为主，商住一体为辅,截止2008年底，外高桥保税区周边共开发住宅近200万，写字楼近80万，商住一体（SOHO）近20万,综合用地主要为商服套，包括住宅配套、商务写字楼及商业配套，分别占50%、30%、20%。,案例借鉴：中小企聚集写字楼，服务型小工作室青睐SOHO,截止2008年底，写字楼进驻公司以中小型企业为主（50人以内）占70%比例，而且入驻率达到70%以上。
15、随着保税区经济的快速的发展，写字楼需求每年有8%的增幅，逐年上升趋势明显。,最近几年保税区商品房开发规模明显放量，年开发30万左右。主要满足保税区快速增长的住房需求。产品主要以2房和3房为主，占65%比例，面积70110之间，以经济实用为主。,目前保税区商住两用项目共4个，建面近20万，入驻率达80%。基本均以软件、广告、媒体等小型工作室为主，办公面积60150，以服务保税区上、下游企业。,住宅,写字楼,商住(SOHO),案例借鉴小结：,成熟保税区的发展离不开大量的商服配套从物业发展来看，以纯住、纯商为主，商住一体为辅随着配套区的发展成熟，商住一体物业的机会越来越大,福田保税区商服配套情况分析
16、：住宅为主、纯商为辅、商住物业基本空白,住宅待开发区域，共3地块，均以公寓为主，总占地约12万；,住宅已开发区域，共约13个项目，总建面65万，约5500套，平均入住率90%以上；,区内商务写字楼项目总建面约35万。多为5年前设计开发，多层为主，功能单一，配套尚不完善。,本区域已聚集数家设计、创意公司，如立方设计等；,纯商务的写字楼市场需求旺盛,项目名称：长平商务大厦 开 发 商：长平发展有限公司 项目地址：福田保税区红花路 主体建筑结构：地上40层，地下2层，地上1-3为商业裙楼 宗地面积：11190.7 使用年限：50 总建筑面积：79734.19 办公面积：54159.75 商业面积：1
17、2423.57容积率：5.95 总户数：994，停车位：216 面积区间：45110小单位，可组合；销售率：100%入驻率：约70%,福田保税区商服配套情况分析：长平大厦,复合功能型物业有市场需求；,项目最初定位为商务办公，销售受阻，随后更改定位为商住二用，随即顺利清盘！,项目名称：城市3米6开 发 商：东港实业项目地址：保税区绒花路与益田路交汇处项目类型：商住二用；主体建筑结构：地上27层，地下2层，地上1-2为商业裙楼 宗地面积：1.7万 总建筑面积：4.38万 办公面积：36500 商业面积：5600使用年限：50容积率：2.5 总户数：644 面积区间：33100，层高3.6米，可隔层
18、；销售率：100%入驻率：约100%,福田保税区商服配套情况分析：城市3米6公寓,给本案的启示,从物业功能发展来看，商住两用物业机会越来越明显,从区域产品功能机会创造方面来分析：,福田保税区是深圳被遗忘的片区，物业发展相对滞后，结合本案自身条件，从降低市场开发风险来看，应丰富其物业功能，最大化吸引目标客户以完成开发目标：,本案定位判断：“宜投宜住、复合功能”型产品,宜投宜住,复合功能,本案定位判断：“宜投宜住、复合功能”型产品,以居住功能为本，积极吸纳投资、自住需求客户，扩大项目目标客户群，实现物业顺利开发。,产品兼顾居住、商务两种功能，实现产品功能多样化，降低物业开发单一的风险，扩大物业使用
19、群体。,本案产品开发方向探讨1：天都世纪,居家型产品、产品线丰富3梯38户精装修中性立面底层为2300商务配套产品尺度：单房3441，一房4760；二房7389，三房8997,成交客户中40%为投资客自住客主要是周边的上班族及换房客,本案产品开发方向探讨1：产品结构统一、精装、中性物业立面、商务配套,本案产品规划要点建议：,产品规划为平面户型：户型结构为一房、两房、三房产品配比借鉴配套区商品房规律：两房、三房为主，一房为辅一房：两房：三房为3：5：2户型面积适当缩小（户型赠送提升使用面积）：一房约40，面积区间38-42两房约65，面积区间55-70三房约85，面积区间80-90,本案产品开发
20、方向探讨2：倚山时代,大量投资客自住以周边客户为主，户型赠送是核心卖点,纯复式（5.8米层高）公寓只有单房、一房单房改两房一房改三房08年市场最低时仍保持80%的销售率,本案产品开发方向探讨2：产品结构差异、部分精装、独栋SOHO、商务配套,本案产品规划要点建议：,产品规划为平面为主、复式为辅：户型结构为复式公寓、一房、两房、三房产品配比借鉴配套区商品房规律：两房、三房为主，一房、复式为辅复式公寓：一房：两房：三房为3：1.5：3.5：2户型面积适当缩小（户型赠送提升使用面积）：复式公寓约60，面积区间55-65一房约40，面积区间38-42两房约65，面积区间55-70三房约85，面积区间8
21、0-90,通过首次沟通汇报，开发商基本认可星彦对本项目定位的观点“宜投宜住、复合功能”型产品，故本项目开发的下一个重要课题是：,打造产品核心竞争力,物业发展建议,报告目录：,2.本案总体规划及建筑体系建议,1.户型定位及创新建议,3.环境景观设计及配套增值建议,4.商业规划设计建议,户型创新建议,本案户型创新的思考,户型的舒适尺度？、赠送面积的多少？、功能是否齐备？,教训:客厅与主卧、次卧室开间尺寸不合理,客厅舒适性差.经验:各功能空间尺度合理控制,增强舒适性,户型设计经验1,教训:户型空间安排不合理,私密性受干扰;无生活阳台,厨房窗户直向入户花园开,影响使用功能.经验:增强舒适性、实用性.注
22、重居住者的生活习惯。,户型设计经验2,细节:生活阳台的实用性.从客厅直接进入露台,细节:花架可改房间.观景阳台和生活阳台具备,户型设计借鉴,赠送面积,教训:赠送空间分散且为异形,实用性不强;走廊空间过大,浪费面积大.,户型设计经验3,经验:集约式赠送,实用性增强,户型设计借鉴,可改房间,可改房间,可改房间,解决策略：注重提升产品品质，充分利用空间增加居住舒适度。户型多功能，卧室和客厅尺度合理，舒适性强。注意集约式的合理赠送的利用，对有限可赠送面积进行合理利用及整合。厨房、卫生间的设计充分考虑住客的生活习惯。,根据新规范，阳台、露台、入户花园、内庭院、凸窗、夹层、复式可赠送面积均大大减少，但面积
23、的赠送多少及实用程度较大程度决定项目开发的风险系数，如何解决？,户型创新原则,最新建筑设计规则:住宅建筑阳台（含有顶盖的露台、高度超过两层及两层以上的阳台）投影面积不超过每户总建筑面积的20%，其中高度超过两层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50%，其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10%。住宅空间为复式时，层数按自然层计算，单套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20%。,户型定位建议,平面住宅,强调使用功能客、餐厅、房、厨、卫生间、阳台等均需设计到位居住着重总面积、厅卧开间等的尺度适中，通风、采光效果好投资着重功能性，严控总价，缩小总面积，缩小客厅，弱化餐厅，“N+
24、1”设计精装修交楼，部分“拎包入住”（投资类户型）,案例借鉴一房户型,诺德国际项目,户型紧凑合理客厅赠送落地凸窗，通风采光好赠送内阳台可改房间，“1+1”设计,户型实用，功能齐全，赠送面积利用率高,可改房间,生活阳台,建筑面积：48-50全赠送面积：6半赠送面积：7 实得面积：61-63 赠送率：26-27%,48-50户型一房两厅一卫可改为两房两厅一卫,案例借鉴两房户型,阳光玫瑰园项目,户型设计合理，紧凑合理超大阳台、落地凸窗南北通透、通风采光好,尺度适中、客厅大阳台户型舒适度高通风采光条件俱佳,案例借鉴点：,客厅大阳台、主卧宽敞，通风、采光好，居住舒适度高,可改房间,生活阳台,客厅大阳台,
25、77-78户型两房两厅一卫可改为三房两厅一卫,建筑面积：77-78全赠送面积：9半赠送面积：11 实得面积：97-98 赠送率：26%,案例借鉴三房户型,户型紧凑实用各功能空间设计均好内阳台可改房，三房变四房赠送面积大，实用性强,“N+1”户型，三房变四房入户花园，室内外有效缓冲赠送实用性强,案例借鉴点：,第五园项目,满足投资需求，总面积小，户型功能齐全，赠送实用性强,可改房间,生活阳台,客厅大阳台,入户花园,88.8户型原：三房两厅一卫改成：四房两厅一卫,建筑面积：88.8全赠送面积：11半赠送面积：8 实得面积：107.8 赠送率：21%,户型尺度控制及要求（平层）,户型定位建议,复式公寓
26、,强调使用功能的复合性；兼顾居住、商务功能“N+2”设计，赠送最大化；部分功能（如餐厅、卫生间）通过改造实现（搭板）尽量少承重墙，实现自由间隔，网络、管线设计按写字楼标准考虑隔层预留茶水间位置（公共区域内）装修套餐交楼,案例借鉴复式一房,天健时尚空间项目,赠送空间,镂空空间,65-68户型原：一房两厅两卫改成：三房两厅两卫,户型紧凑实用赠送面积可改性强两镂空部分可改两个房赠送面积多，实用性强,建筑面积：65-68赠送面积：13镂空面积：19 实得面积：97-100 赠送率：47-49%,“N+2”户型，一房变三房双层高客厅阳台，居住舒适性强二层镂空可改造性强,案例借鉴点：,户型赠送率高，户型可
27、改造性强，宜商宜住,案例借鉴复式两房,天健时尚空间项目,85-88户型原：两房两厅两卫改成：四房两厅两卫,户型紧凑实用赠送面积可改性强两镂空部分可改两个房赠送面积多，实用性强,建筑面积：85-88赠送面积：16镂空面积：20 实得面积：121-124 赠送率：41-42%,“N+2”户型，两房变四房双层高客厅阳台，居住舒适性强二层镂空可改造性强,案例借鉴点：,户型赠送率高，户型可改造性强，宜商宜住,户型尺度控制及要求（复式）,户型结构、尺度及配比,注：总套数共430套，总面积共31725,精装标准建议,09年精装交楼经典项目解析,增值保值规划,装修1200元/标准，局部使用品牌，注重经济实用性
28、！,综合分析：,市场参考项目装修标准对外宣称装修价格大多在8002500元/之间；局部利用品牌材料提高项目档次。个别项目配置空调、消毒柜，以及衣柜、鞋柜等；从各项目的精装成本和销售进度综合分析，并不成正比；装修品牌全罗列，有利增强信任感和安全感；从装修成本分析，逐步向经济、实用型发展，特别是中小户型产品；,诺德国际,万科里程,阳光玫瑰,四海公寓,增值保值规划,通过对类似项目对比分析以及项目目标客户群的特点，对项目的装修材料和重要等级进行评定如下：入户门的品质感和安全感；地面材料品牌及色彩搭配；厨房空间利用及设施品牌；卫生间洁具、淋浴设施的品牌和设计风格；,客户关注点：,四海公寓,万科里程,诺德
29、国际,参考品牌楼盘精装标准，结合客户关注点和本案产品定位，本案精装标准：关键部位利用品牌，提升品质和形象；保证居住的舒适和安全的同时，突出商务和网络配置！,2.本案总体规划及建筑体系建议,1.户型定位及创新建议,3.环境景观设计及配套增值建议,4.商业规划设计建议,本案土地资源价值分析 三面开阔、北面负面、通达性差、配套空白,价值比分析:景观区域:C D B A居住价值:C B D A商业气氛:A D B C,建筑布局建议北面复式公寓、西南面平面住宅、东面敞开,1、布局建议采用半围合形式；2、楼栋分开处理，公寓在北，住宅在西、南；3、公寓背面朝北，正面朝南；4、住宅朝正南或西南，景观面最大化。
30、,西南面设置住宅，景观资源足，提高居住舒适性。,东面敞开，为园林留出位置，增加通风、采光面。,6层高（20米）工业厂房,变电站,设计精致立体园林，强调参与性和互动性，利用泛会所提升园林价值。,新 洲 河,北面设置公寓，考虑到公寓对景观需求不强，同时公寓可遮挡变电站的负面影响。,交通流线建议,车辆出入口。,车辆出口。,社区主入口。,车流主要动线。,车流进出动线。,1、车辆主入口设置东北角，承接主车流，同时为公寓提供交通便利；2、主入口朝东，视野开阔，同时为商业带来人流；3、东南角设置车辆出口，有效分流住户车辆。,建筑体系组成,立面中部,色彩,材料,窗,阳台,屋顶,基座,基础色：高级灰，辅助色：白
31、色，点缀色：棕黄色或褐红等其他颜色。,面砖，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。,简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的图形变化，做部分简单的屋顶构架。,传统型阳台，规整，考虑面积限制，阳台不宜过大，同时厨房设生活阳台。,透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。,商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈住宅裙楼：不做架空，考虑布置户型单元，同时考虑一定的入户门厅与大堂。,灰色调为基础色，其他色块的对比运用，融合体块结构的变化，产生更强的视觉冲击。,考虑本案宜商宜住的复合功能，建议打造中性立面，现代硬朗，突出城市感，与众不同。,建
32、筑体系,灰色调为基础色，其他色块的对比运用，融合体块结构的变化，产生更强的视觉冲击。装饰性元素简化，同时注重功能性。,富有运动变化的立面造型,大框架勾勒,立面中部,体块结构的变化,赋有设计感的外立面，尺度感、空间感，体现内敛高贵的文化内涵,立面中部,以高级灰为主色调，辅助色多为白色，点缀色建议采用棕黄色或褐色等。,高级灰：灰色介于黑色和白色之间，中性色、中等明度、无色彩、极低色彩的颜色。灰色能够吸收其他色彩的活力，削弱色彩的对立面，而制造出融合的作用。灰色是一种中立色，具有温和、谦让、中立和高雅的心理感受，也被称为高级灰，是经久不衰、最经看的颜色。高级灰与白色的结合，容易营造出非常现代、城市感
33、强烈、经久耐看的建筑风格。,色彩,建议采用面砖，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。,面砖的外在表现相对与涂料而言更有质感，体现项目档次。深圳夏热冬寒，涂料容易出现开裂、渗水等现象。涂料对施工水平要求甚高，如施工水平一般，则难以形成严丝合缝、技艺考究的外观效果。同时考虑项目效果图时，如用面砖则容易出现阴影细缝、效果图做出的效果一般，因此建议做效果图时采用涂料，实际施工时采用面砖。,深圳绝大多数项目外立面采用面砖材料，使用涂料者少，面砖更容易出质感和体现档次，市场接受度高。,材料,透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。,凸窗,台式飘窗：舒
34、适性、享受型，建议在主卧内使用。,步入式飘窗：实用性、增加平面使用面积，建议在次卧内使用。,窗,2.2m,2.2m,传统型阳台，规整，考虑面积限制，阳台不宜过大，同时厨房设生活阳台。,阳台,厨房带生活小阳台！,客厅主阳台自住型考虑做大，体现舒适性，投资型考虑做小，赠送内阳台，隔房间使用。,简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的图形变化，成为城市景观的天际线。,屋顶,商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈；住宅裙楼：建议做架空层，作为本项目的魅力属性加以考虑。放入泛会所、高级入户大堂等概念。,商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈。,基座,2.本案总体规划及建筑体系建议,1.户
35、型定位及创新建议,3.环境景观设计及配套增值建议,4.商业规划设计建议,环境景观设计原则,本项目地块小，不利打造个性鲜明的主题园林；针对性的配套设施，满足个性需求，以精致取胜；根据项目产品定位和客户特征，增强配套设施的休闲娱乐功能，不宜过于居家；强调园林的互动性和参与性，增加生活情趣；充分利用架空层，营造立体丰富的景观效果，同时增加实用性的功能。,环境景观设计建议 精致景点、立体景观、泛会所,铺地石材,立体丰富，互动参与，精致取胜！,园林特色,规划概念,通过层次落差，体现立体园林。富于变化的水系，营造生活情趣。可参与性强，体现休闲娱乐的生活空间。,通过灌木、乔木立体绿化和下沉、台地落差来丰富社
36、区空间感。,高-绿化,中-绿化,低-绿化,以高大乔木和常绿树为主，尽量实现绿树成荫。,以中矮树种为主，成为前庭后院的景观,以低矮灌木或草皮为主,台 地,园林层次感,泳池及水系,建议本项目水系为浅水系，不追求大面积水系，注重水系形态及参与性，做到小而精，浅而有神。,97,大量使用硬铺装形成景观，富有现代感，且后期维护成本低。,铺地石材,粗糙石板、鹅卵石、砂砾这些天然材料是常见的铺地材料，以天然的石材力显现代、简约的风格,园林植被,用草坪、灌木和乔木相结合，尽量增大绿化面积，提供居住舒适性。,利用一些富有创意的雕塑或装饰小品，体现园林的创造性和艺术感！,强调艺术感,小品规划,各种休闲和休憩配套,公
37、共广场等开放式活动空间,园林参与性,注重参与性，园林景观不仅仅是看的，更是让人参与、亲近、融入的。,架空层,架空层作用：防潮、提升住宅首层品质使室外的绿化空间向室内延伸，让社区内任何角落都可看到景观全貌；架空层还为业主提供了一个休闲、健身、娱乐、邻里交流的平台；整个社区空气更加流通，创造更加健康社区；,应用架空层、泛会所增强园林的参与性,让休闲娱乐空间，继续延伸，增加邻里交流和互动的平台。,在每栋塔楼的衔接点,商业楼顶设置,主要为网球场、篮球场,空中游泳池等,泛会所,泛会所位置,2.本案总体规划及建筑体系建议,1.户型定位及创新建议,3.环境景观设计及配套增值建议,4.商业规划设计建议,本案商
38、业分析 商业辐射力弱、生活配套空白、公寓需商务配套,本案位于配套区最西侧，西、南面隔绝，辐射力弱本案周边无配套，自身生活配套需要自给自足,本案北面为公寓，有一定商务需求，估商业规划需兼顾商务功能,公寓部分,住宅部分,主入口,本案商业分析 商铺分布建议,商铺设置在北面及东面主要考虑承接北面车行及人流,商铺设置位置,车行及人流进入方向,本案商业规划定位 社区商业形式、兼顾生活、商务功能,生活超市解决住户购物需要面包坊、便利店、发廊,冲晒店、银行、ATM机、中介、花店、文具店等为公寓提供一定的商务配套,住宅,公寓,本案商业业态定位 满足社区及公寓的商业需求,银行网点,生活超市,主入口,面包店,电信网点,便利店,中介,美发店,花店,文具店,本案商业构想 商业立面部分示意,商铺立面统一、协调，与建筑立面相融合,北面商铺设置休闲街区，满足商务客户需求,商业规划建议,社区性街铺一般为一层，而面积小到10，大的有50，60，考虑到投资者的需求和承受能力，为了降低投资门槛以及便于出租，一般单个商铺面积不易划大，若投资者与租赁者需求大面积商铺，可通过打通隔离墙或者灵活隔离的方式，给予满足，街铺层高结合项目限高考虑。,TO BE CONTINUE,
