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1、国际化养老地产项目开发与商业盈利模式,（上）,目录,国际化养老地产开发思路,中国养老事业现状,我国老年市场需求为8000亿元，现在仅确定基本需求1000亿元帮子女购房抑制了老年人的有效需求空巢、高龄、失能老人所占的比例越来越多民营养老院环境好，但是价位太高；公办养老院床位紧张，根本住不进去社会化的家庭专业养护服务缺乏,中国养老事业现状Cont.,2005年-2009年老年人口数据,数据来源：2009年中国老龄事业 发展统计公报,截至2009年底，中国60岁及以上的老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%,未来40年我国老龄人口变化趋势,中国养老事业现状Cont.,老年机构现状,全国数据
2、,北京数据,需要入住养老机构老人-835万人现有养老机构-4万多家-299.3万个床位占全国老年人口的1%,需要入住养老机构人数-226.6万人 现有养老机构-3816家-61823 个床位占北京老年人口的2.7%,中国养老事业现状Cont.,7,7,新的养老议题,中国养老事业现状Cont.,随着我国老年化进程的加快，新的养老议题应运而生：人口老化加剧，抚养负担更加沉重；健康与社会照顾议题重要性凸显；家庭照顾功能渐趋式微、支援机制亟需介入；经济保障风险增加；国家社会生产力的巨大冲击；高龄者友善居住、交通运输系统建构；高龄者休闲挥动、养生需求的相关配套制度；养老防老的意识抬头；,中国养老事业遇到
3、的瓶颈,用地政策问题机构办养老的政策缺乏没有专业化做养老的团队服务人员没有资格认证标准技术指标缺乏老年配套服务设施没有行业标准养老地产规模问题商业融资模式,商业融资模式,中国养老事业的市场需求,目标市场容量,12,零点调查 本次调查由零点调查完成，共完成137个有效样本，样本采集选择在中高档社区、老年活动中心等目标消费群体较为集中的区域进行。,不同职业、性别、收入、家庭常住人口合理分布,中国养老事业的市场需求Cont.,样本条件,中国养老事业的市场需求Cont.,所有被访者对养老社区项目感兴趣程度,8.8%,6.6%,72.9%,11.7%,比较感兴趣,不太感兴趣,非常感兴趣,一般,14,14
4、,市场调研,目标人群人口统计学与社会特征,15,15,不愿意出售自有房产解决入住养老机构的费用;,市场调研,目标人群消费行为特征,中国养老事业的市场需求Cont.,目标人群对养老机构的诉求点,17,关于价格,关于产品,40-60一居室最被亲睐医疗条件是最具影响力的因素社区名称：养老社区的接受度远远高于退休社区距离对于入住选择影响较小,保证金总额对养老社区的选择影响力最强 最被认可组合：40-60 一居40-50万保证金3000元/月/人（或4500元/月/两人）,关注的三大要素：医疗条件保证金月服务费,中国养老事业的市场需求Cont.,国际化养老地产开发思路,国际化养老地产开发思路,一、合理的
5、项目选址二、设计规划与发展策略三、投资策略四、成本与费用预算五、消费者（老年）的财务状况六、定价策略七、展望未来,一、合理的项目选址,近郊，环境优美，交通方便2.附近有医院或医疗 设施距离中心主干道 不超过30公里,二、设计规划与发展策略,美国的老年公寓，可大致分为以下几种类型：（一）Independent Living，独立居住型公寓，即仍然可以独立生活的健康老年人公寓（二）Assisted Living，辅助居住型公寓，即健康状况欠佳，部分生活需有医护人员照顾的老年人公寓（三）Nusing Care，护理居住型公寓，即基本丧失自我生活能力，全天候需有医护人员照顾的老年人公寓,老年公寓策划书
6、 流程图,10个重要问题,你的社区规划将涵盖什么内容？你期待怎么的住户群体？是否向独立居住型住户提供辅助型服务，如何提供？是否提供辅助居住型规划？入住标准是什么？你的整体设计理念和策略是什么？你计划雇用多少员工？社区开发和运营的成本如何？如何定价？预期初期入住率如何？,三、投资策略,警惕3个策略性错误：在错误的事情上投入忽略整体战略目标在非优势项目上花费 过多,权衡性投资策略,当考虑两个不同时段的成本投入时，要评估回收期并计算投入对社区整体价值的影响。对社区价值的整体评价根据价值和用途规划资本投入“亮点价值”概念影响投资 亮点价值=消费者认知价值/实际价值,四、成本与费用预算,预算首要原则两个
7、组成部分12大元素3个关键经营比率4个经营费用类别经营成本管理的8个着眼点,预算首要原则,你的初期资本预算应该包括社区设计、开发和建筑所需要的大量必要投入。该预算还应包括在合理的时间内为你的社区带来至少93%的稳定居住率的其他成本。,两个组成部分,硬件成本软件成本,资本预算的12大要素,1.工地成本2.工地开发与基础设施3.硬体建筑成本4.设计与施工费用5.家具、固定装置和设备6.开发费用7.建筑贷款利息8.运作资本/储备资金9.销售与市场预算10.融资与保险成本11.不可预见成本12.债务服务储备金,3个关键的经营比率,1.经营费用比率2.经营利润空间3.日经营费用（PRD）,4个经营费用类
8、别,1.管理费用2.储备资金3.不可预见费用4.年度费用增长额,经营成本管理的8个着眼点,1.降低初期成本投入2.密切关注经营费用3.建设规模足够大的社区来优化运营效率4.尽可能避免正式员工的成本增长5.资金花费决策要经得起时间的考验6.要让社区财务运转独立且自给自足7.考虑整体价格策略8.制定综合的、灵活的初期财务预算,五、消费者（老年）的财务状况,养老社区管理的5大需求典型项目管理提供的10大服务内容管理（服务）费用如何确定？老年人关注房产的4个关键事项老年人的财务规划,养老社区管理的五大需求,1.系统、政策与流程2.规模经济3.保持领先4.运营策略5.实施风险（危机）管理,典型项目管理提
9、供的10大服务内容,1.总体管理服务2.销售与市场拓展3.提供运营体系、政策与流程4.员工/人力资源5.整体财务管理与监控6.预算管理与监控7.制定月度财务报告8.用户关怀9.风险(危机)管理10.资金花费,管理（服务）费用如何确定？,1.开盘前期或用户入住前，已经开始提供服务2.开盘初期的服务（费用）3.稳定运营之后的费用4.入住费用,老年人关注房产的4个关键事项,1.创造更多的流动资产2.立即激活新的现金收入3.合力支付养老社区的入住费用4.强化生活品质,老年人的财务规划,1.列出老年人可用的财务资源2.估算养老社区生活成本3.支付能力的整体评估(缺口还是盈余)4.消费者支付能力分析,六、
10、定价策略,1.定价是科学而不是艺术2.服务全面、增值概念3.房主/经营者的价格预期4.消费市场的价格预期5.与老年消费者就你的定价进行沟通6.独立居住型养老社区的定价原理,六、定价策略Cont.,7.3种基本的健康关护类型 A型广义型 B型限定型 C型服务费型8.平衡老年人与投资商之间的财务目标9.制定共赢的财务计划,七、展望未来,10步棋通向精品社区优雅的装扮全力运作了解用户心理换位思考给住户提供更多的日常活动倡导健康和适当的活动运用、激励和培训人力资源志愿者住户回访计划每个住户都要有代言人推行“你倾诉，我倾听”的市场定位策略,养老社区组织的每月活动安排表,摘录2 天如下：10 号，星期二的活动安排：7:009:00 热点式早餐，9:30 轮椅或站立身体锻炼，2:00 居民活动会议，3:00 情人节手工艺品课程，3:005:30 理疗时间29 号，星期日的活动安排：10:3012:30 去教堂时间（有车接送），1:00 茶点集会，3:00 游戏，7:00 小电影院看古典电影还有很多固定时间的活动安排，如，每星期一，六上午10:00 集体逛商场（有车接送）每星期一，三，五，下午3:00 游泳课以及游泳锻炼每星期三，五，上午8:0012:00，为看医生时间（有车接送）每星期五，下午2:00，计算机及网络课，等等。,
