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1、保利叶上海成功之道保利地产代理上海分公司2009年12月3日,09年是楼市疯狂的一年 而叶上海的成功，更多的，来自于它的首次开盘！它是郊区大盘运作的成功典范,目 录,Part1,项目简介,区域描述：上海市宝山区，地处外环以外,上海的西北角宝山区靠近外环线,项目位置：沪太路以西，宝安公路以南，顾村公园以北,上海市宝山区顾村板块内位于宝山区菊联路419弄东近沪太路，北依宝安公路南面紧邻435万平米的顾村公园 最近地铁7号线顾村公园站,距地铁7号线1.5公里；距沪太路约2.2公里；距外环线高架3公里；距地铁1号线8公里；距人民广场约21公里,项目简介：北上海的大型综合性高端社区,总占地：41万平米总
2、建面：55万平米总户数：约5394户,保利叶上海小区规划鸟瞰图,顾村公园,项目规划：共分A、B、C三大地块，多批滚动开发,顾村公园,A地块,C地块,B地块,售罄,待建,公寓区,公寓区,别墅区,学校,会所,商业区,物业类型：小高层/高层公寓；联排/类独栋别墅,顾村公园,别墅：614套，面积225-273平米，共分A、B、C、D、E五种户型公寓：4780套，一房55平米，两房74-90平米，两梯四户,Part2,所遇困局,Q1：叶上海楼板价高企，“面包贵过面粉”,叶上海楼板价：5870元/平米周边配套商品房价：5500-5800元/平米,由于叶上海的楼板价几乎超过区域内的成交均价，而项目的开发又刻
3、不容缓，保利叶上海要想实现利润，在当时看来几乎是一项不可能的事，如何寻求破解之道成为上海保利的头等大事,Q2：2008年楼市极度低迷，成交惨淡,上海商品住宅成交量环比下降：57%2008年：892万平米2007年：2062万平米,上海楼市拐点在2007年年底已开始显现，区域成交量也迅速萎缩，成交均价也急速下降，其整个上海市的成交量在2008年环比下降了57%，不及2007年的一半，成交可谓惨淡！,Q3：地段偏僻，远离市中心，区域认可度低,宝山区,1,本案,上海,本案位于上海的宝山区：上海西北部的，地处外环以外上海的重工业聚集地，如宝钢传统意义上的郊区，区域形象较差 作为居住区域并不被上海人所认
4、同,Q4：地处外环外，交通极不便利,项目地处外交环之间，位置偏僻，距市区较远，区域内道路路况较差，且几无公交系统，出行不方便,Q5：区域环境脏乱差，为动迁房聚居区，缺乏生活氛围,叶上海,顾 村 公 园,还迁住宅区,动迁房及本地村民聚居区,五大难题困结叶上海：,1、叶上海楼板价高企，“面包贵过面粉”2、2008年底上海楼市极度低迷，成交惨淡3、地段偏僻，远离上海市中心，区域认可度极低4、地处外环外，交通极不便利5、区域为动迁房聚居区，生活氛围缺乏,寻求破解之道为保利叶上海首次开盘成功的难题？,Part3,破解之道,一、推广力度上的实行大手笔短时间内引发全城关注二、首创多路线班车导入战略解决客户导
5、入难的问题三、公园住宅概念的深度传播核心价值引起客户共鸣四、产品设计上力求创新唯美高附加值实惠消费者五、展示区域打造上美轮美奂视觉冲击引发购买冲动,叶上海破解之道,一、推广力度上的大手笔,推广力度空前加大，实行线上线下立体轰炸，使得叶上海人尽皆知,叶上海主要投放的媒体：报纸：新闻晨报、新民晚报、宝钢日报、东方早报、时代报、新闻晚报、青年报，共计7个网络：搜房网、新浪网杂志：租售情报、上海楼市短信、电信账单、户外高炮体验活动、巡展、礼品赠送等,仅2008年10-11月，保利叶上海报纸累计投放43次，其中又以跨版居多,一个月时间，叶上海成为上海楼市的焦点！,叶上海的定位策略,第四代公园住宅一座美丽
6、的公园城邦,市场记住了这个核心概念,二、首创多路线班车导入战略,同时开设5路看楼班车，由此开创了上海郊区大盘运作的成功典范,除共富新村地铁站的班车一直开放外，其他为双休日开通各班车点均为整点发车,看房班车穿梭于顾村公园，以强化本案的公园住宅概念,班车路线,保利叶上海,三、公园住宅概念的深度传播,依托顾村公园，在宣传上主打“第四代公园住宅概念”“一座美丽的公园城邦”,在形式上，“硬广软做”模式的跨版运用起到了很好的效果,结合产品，演绎出两种产品概念公园级宅院 别墅级公寓,对公园价值新一轮的阐述,开盘热销稿，成功塑造保利叶上海公园住宅的形象,叶上海的价值陈述逻辑,第四代公园住宅,一座美丽的公园城邦
7、,公园改变生活,产品价值,产品与公园的结合,梦想成现实,开盘热销,层层递进，娓娓道来，完美诠释叶上海的真谛!,三、产品上力求创新,别墅创新，引入“类独栋”概念,别墅在布局上本项目采用了“品”字型和错列式等不同于以往的排列方式，并引入了创新的“类独栋”概念，从而增加了别墅的栋距、花园和视觉效果，使联排别墅拥有双拼甚至于独栋的居住品质。加上每栋都附送100平米左右的地下室、花园、车位、露台、阁楼以及6米挑空的客厅设计，使业主得到最大的实惠。,A,A,B,B,C,C,D,E,A,D,联排：A户型,建筑面积：约236平米户型结构：五房三厅两卫地下面积：100.27平米,超大面积地下室赠送,多露台赠送,
8、客厅挑空,地下室自然采光,类独栋：D户型,建筑面积：约276平米户型结构：五房三厅两卫地下面积：119.42平米,超大面积地下室赠送,地下室自然采光,客厅挑空,组团设计：以500户至700户形成一个社区组团，组团中央带1万多平米的景观绿化。户型面积：公寓全部为90平米以下一房和两房的户型，一房55平米、两房7490平米。房型设计：半买半送的大面积入户花园、凸窗、花坛、空调隔板位置的设计，户型紧凑实用,公寓：高附加值的入户花园设计，多变实惠空间礼敬客户,公寓A3户型,面积：约88平米朝向：南北向位置：单边套结构：两房两厅,东/西向阳台设计,超大入户花园设计,公寓A1户型,面积：约88平米朝向：南
9、北通透位置：中间套结构：两房两厅,超大入户花园设计,客餐厅南北通透,公寓A2户型,面积：约88平米朝向：纯南向位置：中间套结构：两房两厅,主次卧南向设计,客餐厅及厨房连接紧凑,在景观设计上，引入“泛公园”设计理念,在景观规划方面，保利叶上海引入“泛公园”设计理念，共有约4万平米的集中绿地面积，绿化率高达40.5%，保留天然河道景观、设计亲水平台等。中心景观步行道的切入，使得小区整体空间刚柔相济，丰富多彩。,叶上海景观实景图,四、展示区打造上美轮美奂 形成样板区的“气场”,花大手笔，精心打造样板展示区,样板展示区包括：销售中心及看楼动线 5套别墅板房和4套公寓板房小区园林展示区中心园林展示区,展
10、示区的打造上追求细节完善，销售动线连接紧凑,入口处,售楼部,别墅展示区,公寓展示区,小区园林展示区,中心园林展示区,公寓板房,销售中心,别墅板房,展示区域,销售动线及四周绿化,步入叶上海,繁花似锦,守望,销售动线及四周绿化,月色家园,笛声,优雅的叶上海,魅力小道,春色满园,售楼部布置上力求紧凑，以大沙盘模型挤压空旷的销售空间,入口处,大沙盘与洽谈区紧密相连,洽谈区,小区沙盘模型图,顾村公园沙盘模型图,销售控制台,售楼部实景展示图,梦幻城堡,相映成辉,美丽的会所,公寓实景展示图,林中沙滩,回家的路,园中小憩,家-绿色氧吧,公寓板房,别墅展示区,竹园中的叶上海,春到叶上海,庭院深深,八角亭,英伦乡
11、村别墅一鳖,咫尺之遥,别墅E板房圣大保罗,客厅,主卧,客厅挑高,别墅B板房法兰西风情,小区园林展示区,曲径通幽,林中小息,亭台水榭,泳中亭,我的家园,中心园林展示区,幸福时刻,天高云淡,风筝与童趣,田园诗,打造样板区的“气场”关键充分考虑样板房与售楼处的关系，动线清晰紧凑在局部（样板区）充分展示园林景观，体现细节之美。板房的风格与小区整体环境、外立面色彩的统一和谐,小而精，节省成本又能美轮美奂！,Part4,成功之路,合理的推案节奏是叶上海走向成功的道路,2008年底叶上海享誉全城，为2009年的辉煌业绩打下了良好的市场基础和口碑；2009年叶上海基本上以每月去化200套公寓、30套别墅的速度
12、在推进着，从蓄客、开盘到集中签约，基本上当月推出当月售罄、当月签约完毕；,当月推案，当月售罄，当月签完,以月为单位，合理的控制推案节奏也是叶上海2009年取得优异销售业绩的保证。,保利叶上海的推案策略,1、充分考虑大市及周边竞品的情况2、结合上批推案的定价及去化状况3、保持价格稳步上升，实现快速去化4、价格制定承上启下，坚定客户信心,保利叶上海的销售模式,1、基本上实行蓄客办卡，摇号开盘的模式（别墅：金卡；公寓：银卡)2、同时限制办卡量，以提高办卡质量（别墅为2：1，公寓为1.5：1）3、确保按揭的质量，客户须提供足额的首付款证明及通过银行资信的初审,保利叶上海2009年春节后的推案节奏及开盘当天销售率,开盘月均去化量：公寓233套/月；别墅39套/月,开盘平均去化率：公寓94%/次；别墅86%/次,THE END,
