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1、上海百联沪东汽车销售服务有限公司,网络代码：2202289开票代码：2201103,爱车课堂(第三期）,时 间：2010年3月6日地 点：共和新路3550号,活动对象：,（一）制定活动计划,活动背景：,1）活动邀请人数：60,2）活动参加客户级别：,(市场分析)为了回报新老客户对我公司的信任，宣传我公司新维修站，在公司展厅举办大型的爱车课堂活动，提升展厅人气和老客户感情，促进销量，并进一步加强老客户的品牌忠诚度。,（一）制定活动计划,3）活动针对车型：(),文字说明：此次活动针对所有车型。,选择依据,活动目的：（左侧列表中打钩，可复选；也可根据实际情况做明确说明）,（一）制定活动计划,文字说明
2、：按照上海大众标准规范，回报新老客户对我公司的信任，宣传我公司新维修站，在公司展厅开展大型的爱车课堂活动，提升展厅人气和老客户感情，并进一步提升客户满意度和老客户的品牌忠诚度。,（一）制定活动计划,活动类型：是（）,（一）制定活动计划,区域市场分析：是否有市场分析（包含宏观经济信息、上牌数量统计、保有量表、当地政府政策导向及变化）,文字说明：近期由于整体车市销量依旧持续上升，并且正逢我公司维修站正式营业的契机，邀请老客户回展厅参加爱车课堂活动，宣传推广维修站，提升老客户感情。我公司也收集了许多优质的新潜在客户，本次活动旨在提升老客户感情，带动提升潜在客户购车欲望，促进销量。,（一）制定活动计划
3、,文字说明：此次场地为我公司新造新标准展厅，我公司新标准展厅的优势条件，开展主题活动，将有效提升展厅人气和老客户感情，促进销量，并进一步加强客户的品牌忠诚度。,活动场地选择：共和新路3550号（公司新标准展厅）,（一）制定活动计划,活动组合包：（从以下活动工具中选择填写）,注：20类参考活动工具一、广告类1.电视/广播/电影广告 2.网络广告 3.平面广告 4.户外广告5.特殊媒介广告 6.口言相传 7.展示广告二、公关类8.媒体关系 9.赞助 10.危机公关三、交互活动11.店外活动 12.店头活动四、直复营销类 13.直邮 14.人员直销 15.经纪人推荐 16.电话开拓 17.大客户开发
4、五、销售促进18.促销日（交易促销）19.抽奖（消费者促销）20.特殊装备（业务促销）,（一）制定活动计划,活动邀请对象分析：是否有用户分析（包含邀约客户基本背景、分析客户生活形态）,文字说明：本次邀请对象多是购车两个月左右的“新手”车主。,活动预期KPI指标：,（一）制定活动计划,绩效考核（KPI）,（一）制定活动计划,绩效考核（满意度）,（一）制定活动计划,（二）活动前期准备,1、确定用户及潜在用户邀请方式和数量：,2、媒体宣传（对外宣传活动的大致内容）：以活动后期报道形式发布软文3、活动是否邀请媒体：是（）_ _;否（）_ _ 如有邀请媒体填写下表,（二）活动前期准备,4、物料准备：1）
5、活动POS平面稿件的确认,2）活动物料准备（场地POS制作、产品单页及小礼品等物品准备）,（二）活动前期准备,（二）活动前期准备,3）展示车辆确认、清洁保养及试乘试驾路线设计,5、活动组织保证：1）活动项目职能分解（附：部门职能分解表）,（二）活动前期准备,（二）活动前期准备,5、活动组织保证：2）人员培训及职能分解（附：工作人员任务分解表）,活 动 流 程,（附：活动流程图）,（三）活动具体实施,来宾来访,签到,实车演示,颁发礼品,满意度调查,爱车讲堂,活动流程时间节点表,（附：活动时间流程表）,（三）活动具体实施,活动区域描述（附：草图）,（三）活动具体实施,课堂区,背景宣传区,休闲区,（
6、三）活动具体实施,活 动 费 用,（四）活动危机处理预案,THANK YOU,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师
7、是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何
8、种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者
9、的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、
10、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分
11、析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分
12、析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好
13、找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策
14、）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于
15、偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02l
16、PPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fy
17、Gg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n
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