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1、,711便利店,7-11的历史,7-11于1927年在美国得克萨斯广州达拉斯市创立，前身是成立于1927年的“南大陆制冰公司”。1999年4月企业正式由南兰公司更名为7-11。7-11便利店的名称起源于1946年，以标榜该商店营业时间由上午7点至晚上11点。为提供更好的服务，7-11改为24小时无休营业。目前7-11店铺遍及全世界18个国家和地区。便利店最初起源于美国，它的发展和成熟却在日本，而其特点却在中国台湾发挥到极致。,7-11经营理念,以推动“中小型零售业现代化与活性化”“共同生存与发展”为创业理念，对制造、流通、销售等各项环节进行革新，不断给消费者提供独具特色的高品质的商品及便利的服
2、务。努力建造与地区发展紧密结合、深受广大消费者喜爱的便利店。,7-11在各地,日本7-11日本伊藤洋华堂于1974年将7-11引入日本，并从1975年开始变更为24小时全天候营业，成为在日本广受欢迎的连锁便利店。台湾7-11 从1978年4月由统一企业集资1亿9千万元，创办统一超级商店股份有限公司，并于1979年引进7-ELEVEN，同年5月14家统一超级商店在全省同时开幕。广东7-11北京7-11上海7-11,便利店：一种十分具有发展潜力的零售业态,便利店是超级市场发展较为成熟后，分化出来的一种零售业态 便利店具有食品杂货店供应的便利性，有时用超级市场小首发式和经营管理技术便利店面积一般在5
3、0平方米至100平方米便利店营业时间大多都时24小时便利店最大特点在于便利，不以价格为竞争优势 便利店能在最大程度上满足消费者需求,7-11发展模式,直营门店：留出很少部分的直营店作为新产品试验和培训的中心。特许经营加盟,7-11管理结构图 特许经营加盟,职能部门（群主管副总经理）职能部门（群主管副总经理）群主管协理 群主管协理（A区）事业部（B区）事业部（C区）事业部（D区）事业部（主管经理）（主管经理）（主管经理）（主管经理）（主管助理）（主管助理）（主管助理）（主管助理）（主管副理）（主管副理）（主管副理）（主管副理）店长B1 店长B2 副店长 副店长 组长 组长 班长 班长 组员 组员
4、结构类型：超事业部制特点分析:为了解决部门不断增多的问题，超事业部制的结构组织，可以减轻作业的总部工作负荷，增加了组织结构层次和机构，对个事业部的统一领导和有效管理。,优势与挑战,优势:便利店总部无需负担投资者的初期投资、工资、水电等成本，可以实现低成本扩张。挑战：在激励和控制加盟商上找到平衡，在增强复制力的同时保持控制力。,7-11便利店选址策略,地毯式轰炸：一般来说，7-11会采取地毯式的集中开店策略，也就是说一旦7-11决定在某地开店时，就不会采取零散设店的方式，而是采取在这一地区内密集开店的方式。这样做的目的在于形成压倒性优势，达到规模经济效益。开店前的三调查：一是商圈的确定二是店址的
5、选择三是评估（家庭状况，人口密度，客流量，购买力、商圈的饱和指数）,其他选址要点：,在有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置是最佳的，因为这个位置不但顾客容易进入，而且也不会造成店铺门口拥挤堵塞的现象在有车站的地方，车站下方的位置相比于车站对面的位置好，因为在下车的位置上顾客购物就省去了过马路的麻烦，比较方便在有斜坡的时候，行人的速度一般比较快，如果店铺开在下坡的位置上就容易被顾客忽略在居民住宅区设立店铺时，则尽量避免在道路狭窄的地方、停车场小、人口狭窄的地方以及建筑物过于狭长的地方设店,辅助决策机制,第一，对加盟经营者的素质和个人因素有独特、较高的要求。第二，在进入新地区时，根据地方零售商的建店要
6、求从事店址考察，并在此基础上，探讨有无集中设店的可能，即在目标市场实行高密度、多店铺建设，迅速铺开市场。,目标人群定位：,7-11的市场客户定位：一般是18至35岁的年轻人、白领和单身汉分析：避开价格竞争-便利店真正竞争的是优质服务、现代化和一致化的经营模式。便利店夜间的营业额约占全天的三分之一所售的商品一定要符合夜晚消费者的一些习惯。如：男性顾客比女性顾客要多，未婚顾客比已婚顾客要多。,JIT物流体制-Just In Time,小量,迅速,高效率地配送商品,多次,最快收到订货信息,特点,作用,特点,特点,作用,其物流系统极为灵活，可一日三次向各店输送鲜活易坏产品。7-11与其竞争对手的主要区
7、别在于，对于产品补给和新品开发 7-11拥有将数据转换为有用信息的智能程序。,三个配送阶段,第一阶段：集约化配送阶段 集约化配送大大减少了批发商的数量，减少了配送环节，有效地提高了配送的效率，为711节省了大笔的物流消费第二阶段：共同配送中心阶段 共同配送中心不仅从批发商手上夺回了配送的主动权，而且共同配送能充分反映以销售商品、在途商品和库存商品的信息第三阶段：细化配送阶段 在细化配送阶段，具有一个突出特点：一分钟算配送流程。不仅最大化地节约了时间，同时也压缩了成本。,鲜食配送,每天配送流程,早上-8点至10点半从生产企业进货,进货的商品在中午之前入库。为了保证稳定共货，每个配送中心拥有4天的
8、安全库存，在库水准根据销售和生产情况及时补充。中午-11点半左右配送中心开始安排第二天的发货，配送路线、配送店铺、配送品种、发货通知书等及时地打印出来，交给各相关部门。同时，通过计算机向备货部门发出数码备货要求。,“二八原理”:占总商品20%的主力商品销售额占总销售额的80%。,711商品挑选原则,以日常生活必需品为主,符合轻薄短小的特征,周转率较高,毛利率较高,消费大众所喜爱的商品或是热门商品,价格合理的商品,有品质保证的商品,能和消费者进行情感沟通,7-11便利店销售商品的构成,食品（75）：加工食品 31.5快餐食品 30畅销食品比如牛奶、奶酪等占 13非食品 25商品不断推出，经营品种
9、经常更换，使给顾客以新鲜感。总部每个月要向分店推荐80种新品种。50至100平方米左右的店，经营高达3000多种畅销商品。便利店的价值，在于对附近居民及消费者提供日常用品，其他商品结构应以食品、日用品等为中心,特色商品(以中国台湾为例),提供多元化的便民服务:如免费提供开水、代缴费、为手机充电、为自行车充气、冲印照片、打印数码相片、代收干衣物、代订鲜花、代订各类演唱会门票，甚至代办培训报名、代订考试教材积极参与公用事业市场和市政收费业务:代收公共汽车的储值卡和代管付费垃圾袋业务，设有自动提款机、代收交通事件裁决所的交通违规罚款项目。注意商品本土化:台湾的特色小食御饭团、关东煮、大亨堡、茶叶蛋、
10、施乐冰（一种儿童饮料）、重量杯本等。便利性商品主要是那些具有时间便利、购买便利和距离便利的商品。,施乐冰御饭团,711滞销商品管理,预防出现滞销商品,及时处理滞销商品,定期对商品引进进行分析和调整,在部分店铺试销新产品,退货,减少库存和货架摆放面积,促销,便利店商品陈列的方法由分类陈列、主题陈列、季节商品陈列三种方法。,7-11对中国大陆零售业的启示,零售业态向多样化方向发展引进并且注重新技术的开发 完善管理模式选址存货的保留商品周转速度采购配送水平 成本最小化，效率最高化,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什
11、么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方
12、：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域
13、是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定
14、所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、
15、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场
16、分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项
17、目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素
18、 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分
19、析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
