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1、太原街写字间、公寓市场情况调研,2011年5月,一、办公市场概述,2010年4月至2011年4月沈阳市办公用房供求走势图,（数据来源：CRIC）,从目前整个沈阳办公市场的现状来看，办公市场整体结构比较合理，整体呈现平稳震荡趋势；随着2011年强销期的到来，办公市场也会逐渐转热，成交量预计在后期将会逐渐放大。,一、办公市场概述,2010年4月至2011年4月沈阳市办公用房供求情况比对,从目前来看，只有少数的开发商推出新产品，各个开发商仍以消化现有产品为主，去化积压的存量房源。由于2010年初的发行量偏大，后期积压的存量没有完全消化，大部分开发商都处于规划准备阶段，新品上市应该会在近期有所释放；从
2、整体来看办公市场的成交量还是比较平稳，预计未来几个月任然以平稳震荡的情况发展。,（数据来源：CRIC）,一、办公市场概述,2011年4月沈阳办公用房成交均价为8747元/平方米，同比下降0.67%，环比上涨4.26%。从成交均价走势来看，近几个月的办公用房成交均价均在9000元/平方米浮动，价格曲线没有发生太大的变化，预计未来几个月走势还是会以平稳震荡的趋势发展。,2010年4月-2011年4月沈阳市办公用房成交均价走势图,（数据来源：CRIC）,一、办公市场概述,和平区办公市场情况基本与全市情况一致，但成交均价略高于全市均价；除1月份表现迅猛外，2-4月份月平均去化面积1.5万平左右。,（数
3、据来源：CRIC）,一、办公市场概述,小结：,从全市办公市场情况来看，新增供货量较少，大部分开发商在销售原有库存，但预计下半年会有较多新品上市；全市办公市场均价在9000元/上下浮动，但项目之间差距较大，除受地段、交通等的影响外，项目自身差异化特点、科技含量也是影响价格差异的重要因素；和平区整体成交均价要高于同期全市水平，其中太原街商圈是和平区的重点商圈之一，交通条件及配套较为完备，写字楼较为集中。,二、个案情况调研,二、个案情况调研,与本案距离最近的竞争项目，只一栋43层高层（1-4F底商，5-29F写字间，30-43F公寓）倡导恒温恒湿的低碳技术，目前产品户型图、百问百答等物料未出，预计7
4、-8月开盘，目前在现场设接待中。,二、个案情况调研,中驰国际3栋高层，其中2栋住宅，1栋26层写字间（1-3F底商），举架3.6米，2010年10月开盘，住宅基本售罄，目前只销售写字间部分。,二、个案情况调研,凤凰城凤凰公寓位于和平区中华路与南京街交汇处（联营北侧），交通与周边环境具有一定优势，5月28日认筹，两万抵三万，认筹3天累计100组左右。,二、个案情况调研,钻石星座是比较早期的项目，现在属于尾盘阶段，所剩房源不多，由于其4.8米挑高，接近150%的得房率，在市场上具有较大的竞争力。,二、个案情况调研,二、个案情况调研,小结：,通过实地调研，了解到太原街商圈内物业投资属性明显，但公寓销
5、售情况普遍要好于写字间；公寓多为精装交房，精装标准在1000-2000元不等；写字间面积45平起到120平左右，都采用框架结构，可自行组合房源，选择空间较大；朗秦项目是本案的直接竞品，仅一街之隔，其具体销售资料未最终确定，但其目前释放价格区间在1.3-1.6万/。,三、物业建议,通过市场情况研究再结合项目实地调研，我们认为：,本项目位于北京华联上层，楼体外立面较为陈旧，档次有限，影响定位，如若作为写字间较难与周边新产品相抗衡；本项目所处地段认可度较高，交通便利，配套齐全，周边商铺与写字间林立，如若作为公寓，能较为容易的吸引投资客注意；因此，我们建议将产品定位为：,小户型精装公寓,战略上，我们不做高端，只做中高端，借势朗秦，拦截客户，利用价格优势占领市场；价格上，建议略比朗秦、凤凰城定价略低，但具体尺度要结合本项目成本、产品力等因素制定。,The end,
