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1、丰田凯美瑞,“感恩丰田，圣诞元旦倾情回馈”促销活动方案,CAMRY精彩亮相为你精彩展示,活动背景,丰田凯美瑞是丰田最成功的全球战略车型之一。上世纪80年面世，在凯美瑞的开发过程中，丰田汽车注入了老一代CAMRY所没有的奢华基因，赋予其更为优雅的气质，同时，也将动感的元素融入其中。近几年，随着越来越多的车企进入到中高级市场，国内中高级车市新车推出速度快得让人咋舌，车市领域的竞争日趋白热化，凯美瑞在中国的市场份额不断被蚕食，各大车企的轮番上阵、豪华品牌的涌入，第七代正是在这样一种环境下诞生。本策划方案以丰田凯美瑞为主体对象，以了解丰田市场现状为基础，为丰田凯美瑞打造了一套冬季节假日促销策划方案，在
2、12月25日至1月3日这段假日狂欢的日子，依次开展系列活动一、系列活动二。通过系列活动旨在回馈丰田的老客户并开发大量新客户，提高公众对丰田的认知度、提高丰田汽车的销售量，在未来激烈的汽车市场占据更多的市场份额。,活动的目的,1宣传丰田凯美瑞车型的时尚和尊贵，以及优越的性能，引起市场关注；2抓住节日商机，吸引客流，促进节日期间丰田凯美瑞的订单受注，剌激消费。3拓展销售渠道，增加目标受众。扩大丰田凯美瑞的知名度和美誉度，提高丰田品牌在受众人群中的影响力。,活动的主题,“感恩丰田，圣诞元旦倾情回馈”,活动的名称,2.“爱心大考验丰田汽车销售公司试驾活动”,1.“圣诞送豪礼 订车中大奖”,活动的时间：
3、2011年12月25日10:0016:302011年1月1日 14:3017：30活动的地点：常州丰田汽车4S店常州大学城机电学院体育场,.,活动的准备,短信告知：12月10日、20日分批次发送，各发送5万条网络告知：常州阳光网、常州汽车网软文发布电台宣传：常州交通音乐台、综合频道报纸宣传：常州日报店头宣传：彩色喷绘、条幅、易拉宝、活动宣传单页，节日活动气氛的喧染。销售员口头告知，顾客互相传达。,活动的流程,12月10日12月25日，店头宣传布置，活动宣传，扩大活动影响力，增加受众群体。12月20日12月25日，准客户邀约。舞台背景的制作、音响、演员预约。活动奖品及礼品筹备。12月25日活动用
4、品的筹备，舞台及活动场地搭建，活动当天人员安排。12月25日，抽奖活动。1月1日上午试乘试驾场地人员物资准备。,活动的内容,1.丰田4s店针对凯美瑞用户客户举办的文艺表演以及购车抽奖活动。本次活动为“感恩丰田”的开幕活动。2.开展试乘试驾活动，试乘试驾丰田凯美瑞轿车，做绕桩、转弯、加速等各种性能体验，感受凯美瑞强大的动力和品质。,奖项设置,活动一,一等奖：iphone4S 价值：8000元 2名二等奖：数码DV 价值：2888元 10名三等奖：电热茶具/电磁炉/果汁机 价值：388元 30名,活动二,一等奖：1名价值为2000元的维修礼卷二等奖：2名价值为1000元的维修礼券三等奖：3名价值为
5、400元的维修礼券优秀奖：现金奖金200元10个以及10个价值各60元的小吹风机,来店客人均有礼品赠送（精美小礼品，贺年类礼券）,谢谢观看！=,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的
6、过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地
7、产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市
8、场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水
9、平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人
10、均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类
11、土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方
12、式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用
13、资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。
14、过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
