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1、贵妃园项目可行性分析二零壹零年八月二十八日贵妃园项目可行性分析目 录一、项目概况3（一）基本情况3（二）四至分析4（三）项目价值51、区位价值52、商务价值53、居住价值54、投资价值5二、市场调查及分析6（一）灵宝房地产总体概况61、历史发展62、未来预测7（二）灵宝房地产数据指标71、供需两旺72、价格上涨快速83、住房户型有小型化的趋势9三、项目SWOT分析9（一）STR优势分析9（二）WEA劣势分析10（三）OPP机会分析10（四）THR威胁分析10四、项目发展战略11（一）地块综合评价11（二）发展战略111、本项目的总体战略112、市场定位123、卖点挖掘124、卖点挖掘提炼135
2、、客户定位14五、项目开发流程15六、项目收益评估17（一）销售收入17（二）投资估算17（三）资金筹措22（四）项目利润核算23七、项目风险评估24一、 项目概况项目位于灵宝市函谷路和新华东路交汇处的老城延展区，北面不远既是温泉水上乐园和三门峡市唯一的四星级酒店紫金宫国际大酒店。东北面紧邻的新华东路上分布着灵宝市第一人医院、第一小学、以及著名的灵宝一中。教育和医疗资源丰富。西面隔路相望的是东方假日旅店以及众多的小型商场和药店，南面承接的就是灵宝市的老城区，生活设施完善。项目所处位置是未来灵宝市承接新区和老城区的结合地带。（一）基本情况项目位于老城区沿展区，位于函谷路和新华东路交汇处东南土地面
3、积：17655容积率：5.7建筑面积： 9.7万 其中，商业：4万住房（含公寓）：6万置换面积：2万（二）四至分析本案新华路函谷路人民医院、 市一小、 市一中桃林商业区眼科医院行政核心区：市政府-公安局项目身处新老城区结合处，周边人口密度大，商业价值高，人气旺，东北面就是灵宝市集中的医疗、教育中心，投资和居住价值极高。二、 市场调查及分析（一） 灵宝房地产总体概况1、历史发展（1）城市首位度低，房地产市场启动晚，处于上升动力期灵宝市城市首位度在2.5左右，和三门峡市相比偏低，表示灵宝对周边城市的吸附力不是特别强，因此灵宝的房地产市场启动晚于全国，目前还处于动力期，是房地产发展动力型城市，因此在
4、宏观调控下，灵宝对比深圳等发达地区的惯性投资型市场受影响小。（2）个体消费力弱，群体消费力强灵宝属于中原地区，历史文化悠久，裙带关系强。所以灵宝虽然城镇居民的个人可支配收入低，但是其支付能力不弱，家庭、亲戚、朋友成为其融资的重要来源。所以反映在房价上就表现位承受能力强，明显超出根据居民人均可支配收入统计计算的承受限度。（3）灰色收入领跑房地产市场由于河南省矿产资源丰富，加之监管不到位，灵宝购房人群的灰色收入相当高。这表现在目前投资型产品一次性付款比例高，客户信息不透明上。（4）行政力介入，促使新生区域快速成熟项目所在的老城延展区是灵宝市未来新区发展的桥头堡，新造这样一座“国际化商业城”不是依靠
5、政府引导和市场趋势就能够推动的，必须有行政力的强大支持。政府对老城区扩展增加投资，从而促使城市重心北移，因此本项目的区域是有政府保驾护航的新兴城市核心，具备很好的长远投资价值。2、未来预测（1）未来2年市场供需两旺，房价将继续攀升2010年市场供应和需求同步增长，房价也快速增长，从1月到10月，房价上涨的幅度达到了30%，灵宝新区的实际价格增幅还将高于这一水平。2010年是灵宝新区出形象的重要阶段，灵宝新区的整体形象将大幅度改善，加上项目周边项目的入伙，配套的成熟和人气提升，将使价格进一步提升。（2）多功能建筑成为未来的发展趋势现在市场上不断出现新的建筑类型，比如酒店式公寓，公寓型办公写字楼等
6、等，都是在利用建筑的可变性进行多功能规划，从而降低项目的市场风险，具备多种用途互通性，实现市场价值的最大化。（二） 灵宝房地产数据指标1、供需两旺灵宝房地产供应在2010年持续增长，需求平稳释放，显示市场在宏观调控下仍然稳健。由于灵宝市没有现成数据可查，但根据以往研究经验和灵宝在售项目普查结果，预估：近年灵宝房地产市场年施工面积大约在160万左右；销售手续宽松，商品房年可供应量大约在60-80万灵宝近2年房地产市场商品房去化量大约在30-50万总体市场供需：供过于求比较明显。市场较为杂乱无序，今年5月后销量有明显下降。2、2010年灵宝主要在售项目价格梯度2010年10月比1月增长30%，显示
7、市场的价格承受能力仍然有较大空间。3、1-2-4.主力户型：面积区间主力面积区间：2房85-100，3房130-160 。三、 项目SWOT分析（一）STR优势分析n 地段优越，堪称新城市核心地段n 配套稀缺和完善，具有吸引力n 通达性好，交通方便n 城市拓展区，城市形象好于老城n 现状较好，商业氛围浓，改造有基础（二）WEA劣势分析n 地块规模有限，规划受限n 地块南面建筑将遮挡地块视野并影响日照分析n 地块较少地上停车位用地面积，未来商业受影响大n 周边商业档次较低（三）OPP机会分析n 地块资源稀缺，商业氛围较好，有机会成为灵宝商业核心n 北区的逐渐成熟，是项目核心位置更加突出n 新华路
8、尚未打通，打通后区位价值将更加显现n 片区成熟快，周边项目的入伙将带来大量人气n 规划尚未成型，存在调整机会（四）THR威胁分析n 宏观调控可能会更加严厉n 灵宝潜在供应量较大，将稀释住房需求n 灵宝新建项目商业面积过剩，将存在招商资源的争夺n 旧城项目的改造速度加快，将争夺区域热点地位四、 项目发展战略（一）地块综合评价该地块具有得天独厚的地理优势，拥有不可再生的区位资源，周边教育、医疗资源丰富，未来的发展前景非常看好。同时引入公寓式办公的概念，赋予项目多功能的超强特性，能随意适应市场需求。（二）发展战略1、本项目的总体战略短、平、快短：合理安排工期，严格控制进度，在最短的时间内完成项目开发
9、；平：预期合理投资回报，不盲目追高房价，严格控制成本支出，制定优势价格定位，力争比同区项目具价格优势；快：精心设计、全程策划，塑造产品鲜明特色，制定最佳营销推广计划，一举占领市场，以最快速度完成销售。同时，通过项目的成功开发，开始建立公司知名度，完成向专业地产开发商的过渡，为公司未来长远的发展树立品牌效应。2、市场定位本项目的市场定位为：灵宝最具投资潜力的城市综合体轩瑞国际城繁华价值 全家共享5、客户定位白领，高级白领，金领：年龄25-30岁为主，首次置业，买房为过渡性质，自由职业者：年龄25-35岁为主，自主创业，用于自住或者开办工作室。政府和企业的中高级管理者，老板：年龄35-45岁为主，
10、二次或多次置业，工作范围广泛，喜欢项目的区位，作为第二居所，休息或者作为招待朋友等用途使用。投资和养老者：看好区域价值的投资者以及喜欢区域的养老者。归纳其共同特点为：n 有一定的经济实力，n 人际关系较广；n 具有一定的经济意识，n 讲求自然健康生活品质，注重精神享受；n 看重性价比，精明有自己的主见n 有一定文化基础，易于接受新生的生活方式和价值观念五、 项目开发流程仔细分析总体项目开发流程，是正确安排项目开发计划、资金计划安排和工作控制点的必要保证，对项目的运作有极其重要的指导意义。项目计划立项报批立项报批报建项目营销策划签定项目前期策划合同开发项目资源信息可行性论证完成前期策划办理用地地
11、块宗地图公司内批准立项申报规划设计要点，办理建设用地规划许可证签定销售代理合同编写审批项目开发工作控制计划售楼处、样板房及环境方案编制勘察、设计及施工销售宣传资料准备测算地价、报企业法人，缴纳地价签定监理、设计、勘察合同销售文件准备签订土地使用权出让合同书设计输入工程项目备案移交物管公司完成项目开发审定价格策略方案设计报批方案设计销售人员组织及培训初步设计报批现场施工准备完成销售银行按揭准备推广方案完成及审定完成立项、报批、报建工作会所施工售楼处、样板房及环境工程施工签订分包工程及材料设备订购合同入伙交付使用公开发售办理转移登记及房地产证办理房地产产权初始登记办理竣工验收许可证办理三算单办理预
12、售许可证办理投资许可证施工形象进度及投资报计划局核准办理开工许可证施工图审批办理建设工程规划许可证申领基础提前开工许可证初步设计基础施工施工图设计签定施工总承包合同地下室施工主体及安装工程内外装修施工工程竣工验收六、 项目收益评估（一）销售收入表1项目销售收入估算表项目销售收入估算表建筑类型建筑面积()预计均价预计销售额(万元)(元/)公寓式办公60000280016800商业2000035007000合计80000630023800预计项目实现销售金额：2.38亿元（二）投资估算1、有关工程计划说明本项目规模为总建筑面积100000平方米，按照政府部门的规划条件、中原公司的初步规划设计建议和
13、开发公司的实际情况，本项目各阶段的进度安排如下： 前期准备阶段 2010年11月-2010年12月 施工和销售阶段 2010年1月-2011年1月 竣工验收和总结阶段 2011年2月由于开发公司具备多次成功开发经验，因此预计建设工期为12个月，从2010年1月开始施工，根据工期项目从2010年5月开始销售。2、项目总投资估算本项目开发建设总投资额合计为17880.2万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见下表。表2 项目总投资估算表项目总投资估算表序号项 目总计(元)单价(元/m2)土地面积（）17333 可售容积率4.6 高层塔楼建面 60000 商业建面20000 建面合计80000 1土
14、地费用39,000,000 488 2前期工程费用1,200,000 15 3建安费用高层84,000,000 1400 4商业28,000,000 1400 5合计112,000,000 1400 6室外工程费2,400,000 30 7管理费用4,638,000 58 8财务费用8,748,000 109 9销售费用5,950,000 74 10开发期税费1,600,000 20 11其他费用1,200,000 15 12不可预见费2,066,040 26 开发建设总投资合计178,802,040 2235 项目总投资估算具体说明如下： 土地费用即为取得房地产项目用地而发生的费用，包括住宅
15、和商业用地的补地价款，以及拆迁补偿安置费用。本方案中土地费用依据发展商提供的数据为依据。项目土地费用合计3900万元。 前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用以及勘察设计费用等。 项目前期工程费合计120万元。 建筑安装工程费参考乐山市相关工程标准，以及根据类似工程建设经验估算确定。 项目建筑安装工程费合计11200万元。 室外工程费室外工程配套主要是小区内的绿化等，本项目的室外工程配套费合计240万元。 管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照乐山市房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，按前述3项之和的3%取值。项目管理费用合计46
16、3.8万元。 财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。此项费用按照贷款6000万元贷款2年计算，按银行一年期贷款利率7.29%计算，财务费用为874.8万元。 销售费用即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照灵宝市房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，按销售收入的3%取值。项目销售费用合计595万元。 开发期税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，在这里是指公用设施专用基金。项目开发期税费合计160万元。 其他费用主要包括监理及质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等。项目其他费用合计120万元。 不可预见费参
17、照灵宝市房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的1.5%取值。项目不可预见费合计206.6万元。以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财务和会计制度形成开发产品成本。（三）资金筹措1、资金来源本项目建设共需资金17880万元，根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款等。2、项目筹资方案项目资金筹措方案数据汇总见下表。l 自有资金本项目自有资金（资本金）为6616万元，占项目投资总额的37%，已投入项目土地费用并已取得项目用地。参照中国人民银行2003121号文的要求，已基本具备了
18、由信贷资金解决其余投资的所需条件。l 银行贷款本项目银行贷款总额为5900万元，占项目投资总额的33%。l 销售回款本项目预计销售回款共计可达5365万元。表3 项目资金筹措表序号筹措资金来源筹措资金数额(万元)筹措资金比例1自有资金661637%2银行贷款590033%3销售回款536530%项目总投资17880 100%3、借款偿还计划 本项目预计共需银行贷款总额5900万元，贷款期限为2年(12个月)，贷款年利息率为7.29%。假设项目竣工时一次性偿还借款：总利息=银行贷款总额*(1+7.29%)2-1=891.6万元项目还本付息的来源主要包括利润和销售回款。（四）项目利润核算1、销售收
19、入估算根据本报告销售收入预算， 项目销售收入合计23800万元。2、销售税金及附加估算按照规定，本项目销售须交纳的销售税金及附加包括：营业税：按销售收入的5%计征，即1190万元。城市建设维护税：按营业税的1%计征，即11.9万元。教育费附加：按营业税的3%计征，即35.7万元。项目销售税金及附加合计1237.6万元。3、销售利润本项目计算期内利润总额4720万元，税后利润3776万元。税后投资回报率：21.12%衡量本项目的销售利润各项静态指标如下：表4 项目利润分析表利润分析表序号项目金额（万元）A销售总额23800B开发总投资17880 C税费1200 D利润（A-B-C）4720 E所得税（D*20%）944 F净利润（D-E）3776 G税后投资回报率（F/B）21.12%七、 项目风险评估项目按现行规划进行，能很好的规避同类项目的竞争风险，项目500米范围内没有直接竞争项目，只要打造好品质，项目将成为片区独一无二的明星楼盘。结论：从各项静态指标可以看出，本项目销售利润比较理想。河南轩瑞房地产开发有限公司二零壹零年八月二十八日
