洛阳净土寺玄奘文化主题园策划案.doc

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1、净土寺玄奘文化主题公园项目建议书目 录第一章 总论4一、项目背景4二、项目概况5三、项目基本运作思路7四、项目实施的必要性8第二章 宏观环境分析9一、洛阳的发展机遇和有利条件9二、政策环境10三、项目区域环境概况11第三章市场分析11一、国内外文化产业发展现状与趋势11二、洛阳市文化产业发展现状与分析12三、洛阳市文化产业存在的问题15四、伊川的文化产业及与相邻区县之比较15五、洛阳市文化产业发展规划16第四章 项目SWOT分析16一、优势（S）分析16二、劣势（W）分析17三、机会（O）分析17四、威胁（T）分析18第五章 项目规划18一、项目总体规划18二、项目定位18（一）本项目的宗旨1

2、8（二）本项目价值目标定位18四、项目规划思路18（一）七个一简述19（三）20（四）三聚落简述21（五）三中心21第六章 项目运作22第七章 项目管理23一、分析的原则和依据24二、基础数据24三、投资估算25四、投资计划与资金筹措27五、盈利能力分析28六、清偿能力分析33七、资金平衡分析33八、临界点分析34九、不确定性分析34十、财务评价结论36第十章 风险与对策36一、政策风险36二、土地资源风险36三、市场风险36四、财务风险37第十一章 项目综合评述37第一章 总论一、项目背景迈入21世纪，文化产业的迅速成长成为发达国家和地区产业发展突出趋势，它将对人们的工作和生活产生重大深远的

3、影响。文化产业是指以创造性思想为核心，以保护文化为原则，以文化艺术与经济的全面结合为自身特征，以文化资产为基础，以高新技术手段为支撑，以网络等新传播方式为主导的新型产业集群，把独特的传统文化融入到文化中，促进地区经济发展的创新性产业，包含经济、文化、科技和社会等各个层面。它是以文化为基础，集观光、购物、消费、娱乐为一体的综合经济活动，消费者以感知民族风情、建筑、习俗等形式，通过购物消费直接为当地带来经济收入，是文化与经济的统一体。 当前，国际旅游趋势在向文化旅游方向发展，以弘扬地方文化，展现地域文化风采的活动和项目越来越受到重视。我国拥有丰富多彩的地方文化，堪称民俗文化的宝库。如何利用本地区的

4、文化优势，寻找促进经济发展的新的增长点，真正实现从“文化区”到“文化区”的转变。现在很多地区都在发展文化产业，但同质化现象比较严重，利用新的营销手段发展文化产业，不仅对本地区的经济发展有积极促进作用，而且对玄奘文化的延续发展也是一个重要措施。洛阳做为重点旅游城市，地处中原，是一个颇具开发价值的地方，对省内的文化具有重大的标杆作用，而净土寺地处世界级风景名胜区龙门山南，其区位优势无可比拟，特别是它的文化资源，即旅游、生态、休闲、农耕文化等富集一方 ，拥有相当高的开发附加值和发展潜力，将形成可持续发展的产业链条，关于拟打造“玄奘法师文化主题公园”这一重大项目，是地区经济社会和持续发展的一个探索与创

5、新，它有别于目前全国各地不同的纯风光、纯体验、纯休闲的旅游文化项目，而该产业园的建成对中原的标杆作用和推广价值将具有很好的示范意义。玄奘（公元600-664年），人称唐僧，著名佛学大师。西天取经的故事使他成为一千多年来妇幼皆知的佛教名人。被世界教科文组织确定为“世界文化名人”，被称为“中国的脊梁”、“千古一人”、“中华民族精神的代表”。玄奘原名陈祎，祖籍洛州缑氏陈堡谷（今偃师缑氏陈河村），玄奘法师于隋大业八年剃度洛阳净土寺(今伊川县白元乡水牛沟村)，距今已1400年。在中国佛教史上，玄奘是继往开来、承前启后的一代宗师。他不仅翻译了规模庞大的经书，而且创立了著名的法相宗。玄奘的影响远远超出宗教之

6、外。公元七世纪，他以坚定的意志征服了丝绸之路。玄奘是古代世界首屈一指的旅行者，现代探险家的先驱。由洛阳大圣文化传播有限公司主导，商会的成员单位组团投资开发的洛阳龙门净土寺就是具有非常个性和特色的国际度假区，它的建成也是中国中原第一个大型佛教文化旅游地产项目。项目规划面积000000亩，具有资源特别稀缺而不可复制，融娱乐、休闲、互动、养生养老条件十分优越而真实，设计建设起点高等特点。项目按照原生态、国际化、高品位理念打造世界旅游目的地。在本项目开发的影响和带动下，还将为解决农民就业，对提升洛阳城市形象和文化内涵将是一次跨越，本项目的运行将会拉动整个中原地区的经济社会的新增长方式，为和谐社会的建成

7、将起到积极的促进作用，而本项目的开发就是文化旅游与旅游地产的升级版。二、项目概况1、项目名称玄奘文化主题公园2、项目选址净土寺及周边9平方公里。3、总体定位本项目是中部规模最大、规划合理、设计超前、功能齐全、配套完善、服务最优、管理规范的现代化的玄奘文化主题公园。“玄奘文化主题公园”以恢复净土寺为依托，以大唐西域记为依据，实景复原玄奘取经之路体验式主题公园，让人置身园中与玄奘大师一起体验取经的艰辛，以及百国风光，和世界佛教圣地，让人了解玄奘的伟大和精神，涵盖丝绸之路、影视基地、实景演出、世界佛教文化为一体的主题公园。 集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体

8、的旅游度假胜地，融文化、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地，将打造成为中原文化集中展示的窗口、城乡统筹一体化的成果基地、助推中原地区经济社会的引擎、探索中原地区经济增长的新模式。4、项目规划本项目规划面积00000余亩。项目规划设计为：依托净土古寺而建，位于洛阳城南20公里处，集净土寺、玄奘国际文化园、玄奘国际佛学院、国际养老养生度假中心、五星级度假酒店、农业科技生态观光园等为一体的大型文化旅游综合体项目。规划占地9平方公里，总投资200亿元，景区由山门广场、净土寺寺院、云山舍利之塔与玄奘舍利塔，以及玄奘亲历国内外110国建筑标志的玄奘取经之路世界佛教

9、之都文化园、玄奘纪念堂、隋唐建筑风格玄奘学院等几部分标志性建筑组成。玄奘文化园以玄奘出生、出家、遍访名师和举世名著大唐西域记为题材，再现唐玄奘取经之路。园内设置了“凤鸣陈河”、“净土寺剃度”、“遍访名师”、“西出玉门”、“高昌结盟”、“沙漠酷度”、“密林遇险”、“山寨歌舞”、“天崩地裂”、“阿富汗民俗”、“尼泊尔王宫”、“那兰陀寺”、“印度风光”、“声震五印”、“唐王接见”、“雁塔译经”、“五百罗汉堂”等大型复原实景。游客置身其中，可领略中原民俗，三峡奇景，古城雄姿，塞北大漠，以及中亚、南亚等异国的名山大川，宫廷殿堂，原始森林，佛国风情。打造世界级玄奘文化中心、世界佛教之都、5A级景区 、国家

10、级文化产业示范基地。第一期占地面积 亩，总建筑面积70000平米，容积率1.05，建筑密度41%。6、投资规模项目总投资 万元，其中土地费用 万元，占总投资的51.4%，工程建设费用 万元，占总投入的32.2%，项目单位成本2780元/平米。7、资金筹措自有资金投入 万元，施工方垫支或其他投资者投资共 万元（每年按10%的利息计财务费用），租金或销售收入再投入 万元。8、经济效益项目在6年计算期内总收入 万元，其中销售收入 万元，租金收入 万元；净利润8793万，上缴税金 万元，投资利润率（利润总额/总投资）67.44%，投资净利润率（净利润/总投资）45.18%。若取折现率 %，全部投资税前

11、财务净现值NPV为 万元，内部收益率IRR为20.43%，税后财务净现值NPV为 万元，内部收益率IRR为14.94%。9、主要经济指标： 主要经济技术指标汇总表序号名 称单 位数 量备 注一建设指标1总占地面积亩假定100万/亩2总建筑面积平米2.1交易区平米42000二层2.2生活配套平米15000六层框架2.3商务办公平米8000六层框架2.4物流仓储平米5000二层框架3容积率1.054建筑密度41%二经济指标1总投资万元2资金筹措万元其中：自有资金万元 借款万元 销售或租金收入再投入万元3销售均价元/平米4租金均价元/平米/月5单位成本元/平米6总收入万元其中：租金收入万元 销售收入

12、万元7经营税金及附加万元8房产税万元9土地增值税万元10运营维护费用万元11财务费用万元12利润总额万元13税后利润万元三财务评价指标1投资利润率%利润总额/总投资2投资净利润率%税后利润/总投资3全部投资财务净现值（税前）万元折现率12%4全部投资财务净现值（税后）万元折现率12%5全部投资内部收益率（税前）%6全部投资内部收益率（税后）%三、项目基本运作思路本项目在运作上，遵循片区总体运作思路，并服从横山片区项目总体规划，在此基础上，项目按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，充分利用政府资源，依托横山片区的旅游资源优势，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为

13、支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以旅游观光式的优美环境为亮点，集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地；融文化、研发、推广玄奘文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地。由洛阳大圣文化传播有限公司牵头，整合商会内外部资源，指定商会副会长单位：香港美联国际投资集团、云津基金、汇力基金、太阳城集团共同投资打造经营“玄奘文化主题公园”。洛阳大圣文化传播有限公司投入部分资金，主要用于项目设计、营销推广；拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，项目由潇天公司经营管理。潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投

14、资方支付10%的资金利息，作为投资者的投资回报。投资者待洛阳大圣文化传播有限公司取得该土地使用权，进行产业园各子项目销售后，收回全部投资。四、项目实施的必要性玄奘文化主题公园是一个涉及旅游、贸易、建筑、物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的综合项目，项目的建成将极大地推动洛阳文化产业和地区经济的发展，优化资源配置及地区产业结构，解决社会就业，增加财政收入，创造良好的经济效益和社会效益。1、通过整合行业资源，完善洛阳产业文化配套，提升伊川文化、旅游产业水平，做大做强洛阳文化、旅游产业，确立洛阳龙头文化产业的龙头地位。2、项目的建设不但可以充分利用本地的资源优势，推动旅游经济的发展，而且能有效

15、拉动交通运输、餐饮服务、房地产等相关产业发展，加快城市化进程。3、项目的建设能快速高效地聚积人气，提高洛阳的城市档次与水平；扩大辐射，引导、吸收周边地区的资金流、物流、信息流，进一步拓展地区间的市场空间，活跃地方经济。 4、项目的实施将加速农村劳动力的转移，吸收下岗人员再就业和解决富余劳动力，在解决社会就业，促进社会稳定方面发挥重要作用。5、项目将有效地聚积人流、资金流、物流、信息流，带动相关产业的发展，推动周边片区的开发建设，项目的实施必将极大提升本地土地价值，实现良好的经济效益。6、项目的实施对于挖掘、整理中华民族传统文化，传承、弘扬中华民族有着重要的意义。第二章 宏观环境分析一、洛阳的发

16、展机遇和有利条件当前洛阳伊川正处于深入推进城乡一体化、加快城乡全面现代化新的发展阶段，城乡一体化已进入系统提升、深度推进的关键时期。在这个新的历史发展时期，伊川面临诸多的发展机遇和有利条件。1、宏观层面从宏观层面看，省、市都出台了一系列积极的宽松政策，加大了投入力度，一定程度上将缓解长期以来困扰和制约伊川发展的投入问题。而根据国际经济形势和国家产业政策的调整，伊川完全有条件发展文化产业，我们可以在一些重点环节有所突破，可以在项目、资金、政策等方面用好用活用足政策，利用比其它地方更为良好的政策环境和政策支撑，加快县域经济社会发展。 2、自身的资源条件从伊川自身的资源条件看，伊川优良的自然生态环境

17、和丰富的科教文化资源，造就了得天独厚的发展优势。伊川拥有优美的自然生态田园风光、上风上水，丰富的水资源等良好的自然生态环境，成为国家级生态示范区。 故里、古城遗址等人文历史积淀深厚，辖区高校科教资源非常丰富。这些不仅为休闲旅游、文化等产业发展提供必要条件，而且为生态、智力要求较高的文化等新兴产业提供了发展空间，为经济社会发展提供素质较高的智力型劳动力，有利于县域经济社会的可持续发展。3、交通区位条件从伊川的交通区位条件看，伊川交通便捷，区位优越，是最具投资潜力的地方。伊川离洛阳市主城区仅20多公里，有洛栾线、等多条公路与中心城区和周边地区相连。随着 路等一批交通基础设施的陆续建成，伊川的区位优

18、势将更加凸显。为伊川带来极大的发展。不仅拉近了伊川与郑州、洛阳城区的空间距离，使伊川县与中心城区全面对接，而且还让中心城区的一些功能有可能转移出来，不仅可以加快中心城区的人流、物流、资金流、信息流向伊川聚集，而且还将加快洛阳南部健康休闲商务新城的快速扩张，加快人口的聚集，。4、伊川在大中原中的发展定位从伊川在大洛阳中的发展定位看，伊川成为大洛阳城市综合体的重要功能板块，承担着更重大的职能。在洛阳市的城市建设发展规划中，伊川板块是大洛阳重要的城市功能区，在产业布局、城市建设等方面都有了明确的定位。随着城市建设步伐加快，伊川融入中心城市的进程也明显加快；对伊川的城市组团发展、区位环境的改善和城市形

19、象提升都有极大的促进作用。不仅赢得了更大的发展空间，而且能够在更大范围、更高层面优化配置资源，城市经济特别是现代服务业将迎来难得的发展机遇和广阔的发展空间等等，这些都是摆在伊川面前的良好机遇和有利条件，抓住这些机遇，利用好这些有利条件，我们就可以办好过去很多想办却办不好、办不成的大事、要事、实事，就能在新一轮发展中赢得先机。5、投资发展软环境从伊川投资发展软环境看，伊川具有较强的竞争力。县委、县政府高度重视投资软环境建设，结合规范化服务型政府（机关）建设，从多方面优化投资发展环境，取得了较为明显的成效。特别是对涉及项目立项报建环节，开通了绿色通道，采取了“并联审批”方式，通过几年努力，已经形成

20、了一套较为完善的体系，形成了操作性强的机制。同时，机关作风建设进一步加强，办理相关手续和事项十分方便，极大地提高了工作效率，缩短了报建办理时间，降低了企业入驻成本，赢得了投资者的认同，在全市投资发展软环境测评中，伊川连续位居前列。全县形成了“人人都是投资环境，事事关系伊川发展”的共识，进一步增强了投资发展的竞争力。二、政策环境2010年11月，中共洛阳市委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议（草案）正式出台，业界给予高度关注，认为这代表了洛阳市未来5年的发展方向，发展循环经济、文化产业、非公有制经济和创新农业农村投融资机制，都将成为未来5年发展的关键词。大力发展文化产业方向则是未来

21、5年发展的方向之一。健全文化产业要素市场，提升中小文化企业的创新力和竞争力。在文化产业上，洛阳市政府明确提出要重点培育文化产业：文化设计、演艺娱乐、文学与艺术品原创、动漫游戏、出版发行，尤其是文化方面，要将洛阳建设成为全国一流的文化产业标杆城市，而发展文化方面，人才是最重要的资源，洛阳一方面可以宜居的城市环境来吸引人才，一方面也要提高将文化转换为产业的创业环境，洛阳本地相关设计企业及协会合作发展、谋求共赢的步伐正日益加快，本地文化设计领域的海外交流进入了新的领域。本项目作为伊川重要组成部分之一，符合土地利用规划、城市发展规划和产业布局规划，项目如果要尽快启动，顺利实施，首先必须争取伊川政府的大

22、力支持，给予相应的政策，政府应在项目的前期认定、拆迁、融资及市场的规范和引导等方面发挥积极的作用三、项目区域环境概况1、项目位置本项目位于洛阳市伊川，在古都洛阳龙门石窟南20公里伊河东岸，有一个古今传颂的佛门宝刹净土寺，不是该寺院殿宇有多么宏伟，也不是山水风光多么吸引人，但这个寺院却被开创大唐贞观盛世的太宗李世民连连称道，撰文说这里是“松风水月，未足比其清华。仙露明珠，讵能方其郎润”这里是闻名中外的玄奘法师自幼习佛、剃度出家的洛阳东都净土寺。2、地块现状（1）本项目集体土地上房屋情况区域砖混（m）砖木（m）宅基地（亩）村村（2）本项目区企业情况国有土地上企业情况集体土地上企业情况企业数量总用地

23、面积各企业占地情况企业数量总用地面积各企业占地情况村亩亩村亩亩3、自然环境伊川地处洛阳，无工业污染之地。气候属 气候，平均气温，全年风向以东南风最多，具有春早夏长、秋雨、冬暖、无霜期长，雨量充沛，冬季多雾，日照偏少和四季分明的特色。镇内沟渠纵横，灌溉便利，交通发达便捷，市场设施健全，客商云集。4、商业氛围5、交通便捷第三章 市场分析一、国内外文化产业发展现状与趋势1、国际文化产业发展现状与趋势20世纪末，文化产业在全球范围迅速崛起，人类正进入文化经济时代。从发展趋势看，文化产业越来越成为一个国家或城市经济社会发展的战略取向，已发展成为区域软实力竞争的核心内容，并成为影响地区和城市经济辐射力、带

24、动力的重要因素。经济发达国家和地区均十分重视文化产业发展。据统计，目前全世界文化产业每天创造产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增。英国的文化产业在国民经济各产业门类中增速最快，年平均增长6%，约占英国国民生产总值的8%，成为仅次于金融服务业的第二大产业。美国是全球文化经济最发达的国家，文化产业超过航空、重化工及汽车等传统产业领域，成为最大的出口产业，2007年，美国核心版权产业的增加值达8891亿美元，约占GDP的6.44%。2005年，日本文化内容产业规模达250115亿日元，占GDP的6.2%。 2、我国文化产业发展现状与趋势我国的北京、上海、深圳、杭州等城市已将发展文化产业作为强

25、市战略来实施。2007年，北京市、上海市文化产业分别实现增加值992.6亿元和857.81亿元，分别占GDP的10.6%和7%；2008年，深圳市、杭州市文化产业分别实现增加值550亿元和576.86亿元，分别占GDP的7%和12%。文化产业已逐步成为国家和城市经济的重要支柱。二、洛阳市文化产业发展现状与分析据统计，2004年到2008年，洛阳市文化产业营业收入从 亿元提高到 亿元，增加值从 亿元提高到 亿元，增加值占 的比重从 上升到 。文化产业增加值增速超过全市经济增速，也成为洛阳市新兴产业中吸纳就业能力最强的两大产业之一。目前，洛阳市已初步形成以园区化、楼宇化为载体模式，以重大产业项目为

26、带动，以骨干企业为支撑，传媒、文博旅游、设计、演艺娱乐、文学与艺术品原创、动漫游戏和出版发行等行业快速发展的文化产业发展格局。尽管洛阳已经在实践中摸索出一些模式和做法，产业格局初具规模，但与发达城市相比还存在明显的差距，许多问题亟待解决。在建设楼宇化产业园的过程中，出现了一个新的现象LOFT热。“LOFT”英文愿意为阁楼或高大空间的建筑。LOFT的源头可追溯至20世纪40年代，当时美国纽约的艺术家与设计师们为了逃避市区内工作生活的限制和高昂租金通过对郊区旧厂房、旧仓库改造，从中分隔出居住、工作需要的各种空间。时下，LOFT已经成为国内诸多大城市旧工业区改造的新宠，较成功的是北京的“大山子艺术区

27、（即原798工厂）”。通过改造旧厂房发展以设计为特色的产业，集聚效果初步显现，在带动洛阳文化经济发展，提升城市形象，塑造品牌价值等方面显示出昂扬姿态。 1、已建成的文化产业名称位置规模组织者业态操作模式艺术工作室、画廊、酒吧、餐馆租赁废弃厂房改造后收取租金，9元/m2艺术家工作到租赁废弃厂房改造后收取租金，4/m2当代艺术工作室小规模创作销售产品画家工作室新建蓝顶二期：租赁农房、向画家收取租金雕塑家工作室为雕塑家建立工作室和作品陈列室摄影婚纱外景地、展览剪纸、陶艺、织锦、蜀绣、竹编、漆器、银器等民间艺人、工匠进行现场制作、展示和销售农房改造，收取租金主题式公园博物馆、展览旅游、体闲商业、品牌发

28、布会“MOMA”艺术酒店、餐厅、设计学院、图书馆、工作室等旧房改造为文化企业写字楼，收取租金2、在建的文化产业名称位置规模组织者规划业态操作模式中国保利集团、韩国SK集团、洛阳政府舞台艺术、现代艺术品创作与交易、文博旅游等传媒集团传媒企业、文化机构、金融、邮政、餐饮、休闲等针对出版、传媒、广告企业的5A级写字楼锦江区文化局、洛阳文创投资发展公司“MOMA”艺术酒店、餐厅、设计学院、图书馆、工作室等旧房改造为文化企业写字楼，收取租金3、规划中的文化产业名称位置规模10亩120亩12000 m2从上表中可以看出：1、洛阳市的文化产业分布洛阳市的文化产业主要集中于 ， 也有零星分布。大部分以 废弃厂

29、房、工人俱乐部、历史建筑、农房、废弃仓库所在地为目标，经过改造、翻新后形成。由于这些区域房产租金便宜、周围环境清净，适合艺术创作，吸引了大批青年艺术家在此设立工作室，迅速实现了艺术创作上的聚集。2、文化主题公园区的经营者文化主题公园区的经营者大致有两类，一类是成名艺术家，另一类是有文化产业背景的地产开发商。成名艺术家租赁废弃的厂房、仓库，借助自身的人脉、经济积蓄等资源，通过艺术家独有的艺术手法将其改造成艺术创作中心。有文化背景的地产开发商以自身的资金、人才、品牌等资源为谈判砝码获取政府的开发许可，改造废旧厂房或者新建文化基地。3、文化产业集中区的业态构成几个文化产业集中区的业态构成已经突破的艺

30、术家工作室、画廊的最初界限，向多元化方向发展，出现了为艺术家以及休闲者服务的酒吧、餐厅等商业服务设施，建筑设计、文娱创作、传媒娱乐、动漫、软件、音乐、服装文化业态也开始文化园区聚集。4、盈利方式租赁废弃厂房、仓库，并对其进行简单改造收取租金是洛阳众多园区最普遍的。除此之外，；工业文明博物馆以休闲商业、小型展览为主要赢利点。洛阳市具有全国影响的文化产业基地不多，区域性的特色文化产业集群有待形成，产业集聚效应不明显。对洛阳而言，一方面要利用好园区化和楼宇化的模式，培育品牌园区，形成具有规模效应和集聚效应的产业体系和链条，同时要认识到产业园并不等于文化产业的发展，建设产业园区要避免“有园无产业”的窘

31、境。三、洛阳市文化产业存在的问题1、产业链条破碎洛阳市文化产业及其上下游产业很不成熟，既有经纪、交易平台等上游产业的缺位，也有配套服务、作品包装等下游产业的缺失，致使洛阳的文化产业无法形成一整条链，无法最大程度发挥聚集产业带来的好处。2、盈利模式单一旧房改造，廉价出租是洛阳众多文化主题公园的主要盈利模式，这种单一的盈利模式无法承担文化主题公园区新人包装、平台搭建等众多职能。3、交易平台缺失“有工场，无市场”是洛阳文化产业的主要缺陷之一，交易平台的缺失使得艺术家将其作品的交易地点放在了北京、上海等东部城市，也使得经济拮据的青年艺术家无法发挥市场价值。4、新人包装缺位洛阳拥有多所艺术高校，也拥有众

32、多优秀的青年艺术家，由于文化经纪产业缺失导致对艺术新人的培养和包装缺位，青年艺术家的生存状态堪忧，文化产业的持续发展受到严重威胁。四、伊川的文化产业及与相邻区县之比较由于资料的局限，我们从伊川统计局只收集到第三产业的各行业增加值，其中有三个行业属于文化产业。指标名称洛阳市伊川数量比重数量比重数量比重数量比重数量比重地区生产值第三产业信息、计算机、软件服务科技服务和地勘文化、体育和娱乐3行业小计五、洛阳市文化产业发展规划 第四章 项目SWOT分析一、优势（S）分析1、区位优势伊川，地处中原腹心，位于黄金旅游线、洛阳市南部交通第一站，经高新区产业走廊与洛阳市无缝连接。伊川距洛阳市核心城区20公里，

33、优越的地理位置使伊川集洛阳资金流、信息流、物流、客流于一体，是洛阳市城市版块的重要组成部分。2、交通优势伊川县域内有 国道、高速公路、快速通道、洛阳绕城高速、横贯全境，物流、人流成本低。3、人力资源优势从人力资源可靠供给的角度而言，伊川可以发展广播电影电视服务，软件网络及计算机服务，设计服务等三大类文化产业。驻洛阳的 所高校实施上具有着三大类产业的大量相关设备，高层技术力量（师资形态）以及行业关系。当然这些资源都沉默在学校的教学中，连学生也被束缚在校园内。要激活高校的物质投入，要使大学生由潜在供给者变为真正的行业从业人员，还需要校、县双方的智慧。4、政策优势洛阳市在土地、资金等政策上，将文化产

34、业项目视同工业项目给予大力支持。规范文化主题公园区（基地）建设和管理，提高文化产业集聚区建设水平。加强知识产权保护，对文化成果应用、知识产权评估、抵押融资和贸易等进行扶持。制定文化产业行业政策，优先扶持重点行业发展。5、文化优势该项目区内历史古迹众多，相关传说引人入胜。 以其厚重的人文历史，是打造文化旅游产业的优质资源。二、劣势（W）分析项目地块现状复杂，居民和企业密集，拆迁难度大，项目的土地成本较高。此外，由于全国范围内土地市场的治理整顿，已停审批农用地转非农建设用地，项目土地指标无法落实，更加大了项目实施的难度和成本。三、机会（O）分析洛阳，是教育中心、科技中心，所以自古以来也是人才济济。

35、尤其是在近年来涌现了很多非常有创造力、非常有实力的文化人才，特别是在中国的现代艺术领域，在设计、绘画、雕塑方面，应该说有很多大师。所以，洛阳应该说在这方面有突出的优势。另一方面，我们的教育资源，高校云集，几乎每个学校都开办文化的专业。每年的毕业生也是有十多万，为文化产业的发展提供了强大的人才支持。 洛阳正式获批假如联合国教科文组织的文化城市网络。应该说联合国教科文组织城市文化联盟主要的宗旨在保护传承和发扬这种特色文化 洛阳市通过这几年城乡统筹发展，社会经济发展良好。尤其是从2003年以来发展统筹城乡，城乡差距在逐步缩小。社会稳定，人民收入不断提高，也给文化消费提供了一个巨大的市场。在2014年

36、洛阳市社会零售总额达到了 亿元，增长 。 洛阳市政府为文化产业制订了这样一种规划，就是通过三五年的时间把洛阳市的文化倡议产业打造成为全国的一种鼎力支撑，使文化产业在洛阳的经济总量当中占到 %以上，成为洛阳市产业的支柱。四、威胁（T）分析u洛阳目前文化产业正在迅猛发展，市场竞争激烈，无论是着眼洛阳还是放眼全国，产品品质上都不乏强有力的竞争对手。洛阳五城区的文化市场虽然存在诸多问题，但其周围的交通、商业配套等比较完善，市场经过近几年的培养，目前是洛阳人气较旺的市场，对文化商家有较大的吸引力，该市场投资方对洛阳五城区的文化市场前景看好，同时，等地也在发展文化产业，其优势和发展前景有目共睹，因此，在项

37、目前期，该市场对项目形成一定的威胁。 综上所述，项目的优势大于劣势，机会大于威胁，具有优异的发展潜质。通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，将横山片区建设成为伊川第一个国家级AAAA级景区，成为西部平原的一颗璀璨明珠。第五章 项目规划一、项目总体规划规划项目占地面积 余亩。二、项目定位（一）本项目的宗旨 1、挖掘、整理玄奘、佛学、取经传统文化2、传承、弘扬中华民族优秀文化3、保护、研究玄奘、佛学、取经近现代文化（二）本项目价值目标定位四、项目规划思路产业园项目规划设计为：玄奘

38、文化园以玄奘出生、出家、遍访名师和举世名著大唐西域记为题材，再现唐玄奘取经之路。园内设置了“凤鸣陈河”、“净土寺剃度”、“遍访名师”、“西出玉门”、“高昌结盟”、“沙漠酷度”、“密林遇险”、“山寨歌舞”、“天崩地裂”、“阿富汗民俗”、“尼泊尔王宫”、“那兰陀寺”、“印度风光”、“声震五印”、“唐王接见”、“雁塔译经”、“五百罗汉堂”等大型复原实景。游客置身其中，可领略中原民俗，三峡奇景，古城雄姿，塞北大漠，以及中亚、南亚等异国的名山大川，宫廷殿堂，原始森林，佛国风情。打造世界级玄奘文化中心、世界佛教之都、5A级景区 、国家级文化产业示范基地。三中心为：中国民族文化艺术研发中心；中国民族体育竞技

39、中心；产业园管理服务中心。详述如下：（一）七个一简述1、水世界景观借助于产业园所在地水资源特别丰富的特点，在产业园入口处，建造以几何图案构成的高10m、宽40m的一道水屏风，内外置于变幻灯光，特别是晚上将是一个非常梦幻的童话世界，该景观将烘托周边的民族文化长廊和民族文化广场形成强烈对比和视觉反差，产生一种无以伦比的视觉效果。该景观预计造价300万元。2、文化艺术展示广场该广场紧邻水世界景观，采用半封闭圆形，其功能为举办全国性的竞技文化艺术展演展示，民俗节庆活动。该广场预计造价800万元。3、取经文化长廊该长廊做为文化广场的配套，主要概述取经沿途少数民族的概况和习俗，图文并茂；工艺为石刻浮雕。该

40、长廊预计造价400万元。4、唐城该城以唐朝建筑风格设计建造，设护城河、城楼、城垛，复制再现严君平一代大儒的盛世元素和民俗生活，城内分布旅游商品、土特产品聚散交易一条街；酒吧一条街；禅茶一条街；特色客栈一条街等等，创作打造一台以宣传、介绍严君平传奇故事的歌舞剧现场演出，该城将做为一座融商业、美食、娱乐、休闲的不夜城。该城预计造价1亿元。5、学院该学院以玄奘取经著作为主研，辅以国学精髓，面向全国及东南亚地区招生。设教学楼、研究中心、学术交流中心、宿舍、食堂。 该院占地约50亩，修建竣工约8000万元。6、浪漫谷该谷以体验少数民族文化为主，纯原生态栈道、竹楼、寮寨、狩猎，配以溪流、河谷、吊桥（探险、

41、探宝、野外露营、自助野炊、主题活动、量身打造、订单服务为主）。该浪漫谷预计投入1000万元。7、情人岛该岛以回顾、体验、特别策划的婚庆，婚礼为主。为成功人士的金、银婚纪念开展特色服务，面向全球，量身定制，订单服务。该岛预计投入500万元。（二）祈福堂依托现有的“净土寺”扩大两倍规模，供奉送子、送福菩萨，增设佛、道的产品研发、生产基地；每年与 举办一次全国性 的祈福大会。该堂预计造价1.5亿人民币，可面向全球华人募捐筹资。净土寺预计造价1亿元人民币，可面向认捐修建。（三）民俗文化体验村该村以产业园区内的失地农民集中安置，以院落为单元开展院落经济，特色客栈、特色农家菜、手工制作如豆瓣制作，豆花制作

42、等等，转换经济增长模式，离土不离家，全部安置就业。该体验村修建预计2亿元人民币，修建资金以土地整理、挂牌出让金部分解决。2、颐养慢生活村该村以社会成功的中老年人士为服务对象，以中式庭院、四合院、书香风格、田园风光的生活环境，采用低门槛入住，高品质服务的养生、养老理念。该村占地约200亩，预计造价含装修1亿元人民币，开发商垫资修建，预租预售。3、客居村该村以全国的社会名流，特别是文学、诗歌、书法、摄影界颇有影响的人士的创作、学术交流、闲居、度假、作品拍卖的一个上乘之所。 该村以木屋、木家居为主调，预计占地100亩。造价含简装直接成本约6000万元。（四）三聚落简述1、商会会馆该聚落以省级异地商会

43、20余家，自行建造，自行经营，以联络乡党情感，展示家乡文化，开展商务接待，大型联谊活动的场所。该聚落用地约200亩，造价无法估计。2、少数民族文化该聚落以西部52个少数民族的建筑、文化、民俗、宗教、礼仪等简介，以幻灯、三维动画、影像等手段予以回顾展示。该聚落用地50余亩，以门票收入和民族歌舞展演驻场收入为主，辅以产品销售、预计建造成本8000余万元。3、文化农业以严君平头像为主题，用农产品栽种图形，凸显文化、魅力，制造轰动效应，推动园区产业互动，制造两个效益的提升，并引进以色列农庄模式和台湾文化农业。该聚落应由唐昌镇政府主导并配合，策划执行由产业园统筹。（五）三中心1、民族文化研发中心该中心以

44、唐代大儒严君平，中国西部少数民族文化、艺术、非遗、近现代民族文化等作为研究、开发、推广的主要任务，面向市场，为少数民族地区经济社会服务。该中心设置在唐城主楼内。2、民族体育竞技中心该中心以策划、承办国际国内性的民族体育赛事为主，辅以西部少数民族民间性、群众性的趣味赛事，增强产业园的人气和培育商机，形成良性可持续发展。3、产业园管理服务中心该中心以公共服务配套，滚动发展，开发、招商，文化产品、知识产权申报，税务、工商、咨询、法律等综合功能。此中心设置在唐城的裙楼内。第六章 项目运作本项目在运作上，项目按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，充分利用政府资源，依托旅游资源优势，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以旅游观光式的优美环境为亮点，集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养