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1、下江南大观园项目项目建议书湖滨新区文化体育旅游局前言近几年来湖滨新区旅游事业围绕“环湖旅游”的发展思路，克服重重困难，实现了持续发展。但随着越来越高的发展需求，旅游业发展的瓶颈问题逐一凸显出来。丰富的旅游资源、完善的基础配套设施及良好自然生态环境，已成为消费者的首选。所以整合旅游资源，打造精品旅游项目已迫在眉睫，依托皂河镇内丰富的文化底蕴，凸显地方风情，已成为打造精品旅游项目的重要途径。本项目注重突出把乾隆下江南与山水风光有机组合，实行观光和参与相结合的旅游模式，形成该地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要组成部分，可以起到强烈的广告吸引和留住效应。依托龙王庙行宫周边良好的自然环境，丰富的旅游资
2、源，“下江南大观园”具备良好的旅游开发条件，发展潜力巨大，并具有良好的市场前景。我单位有幸受开发建设单位委托，组织有关技术人员就开发下江南大观园项目作了深入的调查研究和分析，本着客观、公正、科学、负责的原则和态度，特编写了如下项目建议书。在此过程中项目有关行政主管部门及建设单位的有关领导给予了积极支持和大力帮助，在此一并致谢。第一章 项目总论一 项目名称下江南大观园二 项目地点项目位于宿迁市皂河镇龙王庙行宫南方向。三 建设期限2012年2013年四 项目承办单位 湖滨新区文化体育旅游局五 项目定位依托皂河镇丰富的文化旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化、和可持续发展的理念规划，开
3、发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源。打造地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品。六 形象定位“两湖、一林、六景区”七 资金来源 本项目总投资5600万元，其中：政府投资： 5600万元八、主要经济技术指标（一）用地平衡表表11 公园景区用地平衡表编号类 别数量（公顷）用地比例 （%）1总用地面积6.621002建筑占地面积0.375.63水面面积1.1617.54绿地面积3.6354.95景区道路、广场1.4622（二）技术经济指标表12 公园景区主要技术经济指标第二章 编制依据及范围一、编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2007年）；2、城乡规划编制办法（2007年）；3、城市用地
4、分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；4、国家计委投资项目可行研究指南；5、中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）；6、建设项目可行研究方法与参数（第三版）；7、项目规划方案；8、城市规划编制办法实施细则；9、江苏省旅游发展总体规划；10、湖滨新区地区旅游发展总体规划；11、皂河镇旅游总体规划；12、宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；13、宿迁城市总体规划；14、宿迁市旅游发展总体规划；国家、江苏省、华东地区、宿迁市有关鼓励和发展旅游业的通知、会议文件；国家林业、环保、旅游业及相关产业的政策、标准，江苏省、华东地区及宿迁市相关的政策、法规和文件；国家
5、工程咨询协会有关编制项目建议书的规定及要求。二、研究范围项目建设规模与功能用途、项目开发与运作模式、总平面布置、工程设计方案、环境保护、项目开发、消防安全、项目组织与管理、投资估算和资金来源以及效益分析等进行研究，并提出研究结论和建议。第三章 项目建设背景及必要性和可行性分析一、项目建设背景宿迁市是江苏省北部重要的新兴中心城市，为苏鲁豫皖四省之通衢，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，是新亚欧大陆桥东桥头堡城市群中一朵艳丽的新葩。2006年以来，宿迁市先后入选“中国旅游竞争力百强城市”、 “中国特色魅力城市二百强”、 “2008中国最佳旅游品牌目的地”、 “中国最佳文化生态旅游
6、目的地”称号和“品牌中国金谱奖”， “旅游城市新锐品牌”、 “2009中国最佳生态旅游品牌名城”。2010年宿迁获得“中国优秀旅游城市”称号，收获一张新的城市名片，对提高宿迁知名度、吸引外资、加快经济发展起到了积极的推动作用。素有千年古镇之称的宿迁市皂河镇，历史悠久，文化底蕴深厚，民间民俗文化独具特色。镇内遍布大量文物古迹、遗址、遗存及传说，如乾隆行宫、陈家大院、合善堂、财神庙等明清建筑，记录了皂河镇丰富的文化底蕴。公园位于京杭大运河南翼的皂河古镇文化体验区，基地西邻通圣路，南临黄河路，基地现状内安澜湖、龙潭水质良好，水量丰沛，岸线空间形态多样，场地地形变化丰富，文物古迹颇多，文化内涵深厚。二
7、、项目的必要性宿迁市人民政府把发展作为强州富民第一要务，宿迁市下江南大观园项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出地方特色。实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。宿迁旅游业低迷不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。时代的发展和市场供求的变化决定了宿迁旅游业已不可能再凭单一去再创昔日的辉煌。宿迁旅游业必须从体制改革、资源整合、招商引资、旅游产品创新、培养人才、提升档次、增加卖点、迎合休闲旅游、度假旅游和会议旅游的时代需求等各个方面科学有序而又大刀阔斧地推进，方能重振雄风，再现辉煌。根据宿迁旅游资
8、源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，宿迁的旅游业完全能够再度兴旺起来，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：1、下江南大观园开发建设是宿迁市经济快速发展的需要。今日潞西，在改革开放政策的指引下，全市各项事业都取得了长足的发展。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入宿迁市新的经济增长点受到市政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为宿迁市经济发展不可缺少的一部分。2、是国家产业结构调整政策的需要宿迁市经济属农业型的结构，虽说近几年我们尽了最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。宿
9、迁市的现状迫切需要进行产业结构的调整，发展旅游业，将为宿迁市提供新的产业支柱。3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。下江南大观园附近地貌多样，以滨水缓坡地带为主，具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使皂河镇的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。 4、是社会发展和改善人民生活水平的需要当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然、瞻仰革命前辈风采
10、已成为当代人们生活的主流和发展方向。我市在这两方面有独得的优势，下江南大观园项目的开发是社会市场经济发展的需求。 5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。宿迁市的发展仅仅依赖农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。综上所述可以看到，宿迁市发展旅游业有很多优势和机遇，下江南大观园的建设只要在明确宿迁旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有益于宿迁旅游业快速有序发展的旅游产业体系
11、的目的。所以说下江南大观园项目的建设是必须的。三、项目的可行性1、优越的区位优势，丰富的自然资源和文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。由于与龙王庙行宫、财神庙、合善堂、陈家大院旅游景点不远，所以客源充足，用以作为休闲娱乐、文化教育、避暑、度假的市场前景广阔。同时，其电力、水资源和通讯生活设施为项目开发提供有力保障。 3、与现时代人们的生活方式相适应。随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。 4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随
12、意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。 综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。第四章 拟建地址的建设条件一、项目所在地概况设计用地位于京杭大运河东南翼，东至通圣路，南临黄河路，总用地6. 62公顷。二、项目现状分析（一）地形、地貌及环境条件良好（二）水文地质条件良好（三）交通条件优秀（四）社会环境条件良好（五）公共设施条件良好（六）综合评价总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。第五章 工程建设方案一、指导思想以乾隆下江南历史文化为内涵，依托安澜湖、
13、龙潭等自然景观风貌以及乾隆行宫、龙王井遗址等历史文化资源，以皇家宫苑园林格局为载体，因借山石水体，通过对特色景观、历史文化遗址和艮俗文化等的发掘进行旅游资源整合，打造集山水园林游览、遗址观光、特色文化休闲体验于一体的下江南主题公园，与乾隆行宫共同构成皂河镇皇家宫苑景区。二、设计原则1、有效保护，突出发挥安澜湖、龙潭等自然景观资源。 2、彰显宿迁皂河镇地域历史文化资源。 3、立足市场、长远考虑，追求经济、社会、环境的整体效益。 4、因地制宜、节约资源、低碳生态、坚持可持续发展原则。 5、以人为本，从城市居民社会生活与旅游者的需求出发考虑功能需求，强调入与自然和谐共处，构建多样统一集遗址观光、文化
14、娱乐、体验休憩为一体的旅游区。三、规划目标以市场导向为原则，以以人为本为指导思想，明确景区今后一段时间内的发展定位，从资源的可持续性、形象的品牌性、旅游管理的先进性出发，通过政府主导下的跨越式大旅游总体发展战略和相关策略的实施，将下江南大观园建设成为景区重点突出、旅游主题鲜明、创新能力强、产品丰富、市场发育良好、运行有序、管理规范、服务精良、社会认同度和美誉度高、产业拉动力大、综合效益好的旅游强区和国家级优秀旅游区，从而实现对资源的积极保护和旅游产品结构调整和品质的提升。四、规划方案（一）功能分区1、皇家宫苑园林的山水格局下江南大观园是一座以乾隆下江南的皇家文化为内涵，以宫苑山水格局为载体的主
15、题公园，园内突出自然景致，以错落自由布局的园林建筑与理水、叠石、堆山、栽花、植林相结合，以达到“可行、可望、可游、可居”的山水诗画意境。 2、主从有序、风采各异的景点设计全园在总体布局上，一方面组织主从有次的轴线关系、分清主次，一方面运用对比手法，相互衬托，形成人工与自然统一协调而又气韵生动的统一整体。3、因地制宜 巧于因借 公园在整体布局构思上与周围及基地的自然环境紧密结合，借景于远山近水，亭合楼榭，竹树萧森的自然风光，使全园景色与周边环境融为一体，表现出一种自然雅朴的风格。（二）景区的主要建设项目第六章 项目发展分析一、发展条件SWOT分析（1）优势(Strengths)1.湖滨新区区位优
16、越。景区所在地位于皂河镇，毗邻龙王庙行宫，具有优越的区位优势。2.政策支持。湖滨新区制定了“环骆马湖旅游开发”的发展路线，着力建设骆马湖旅游品牌。本项目的建设为宿迁旅游业的发展提供了有力的支撑条件。3.文化旅游资源丰富。（2）劣势(Weaknesses)1.项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱，旅游产业体系尚不完备。2.道路交通系统不完善。现状道路基本为未硬化路面，路况较差，道路体系建设还需加强。（3）机遇(Opportunities)1.内需的崛起和休闲旅游产业的蓬勃发展，内需的崛起和旅游业的蓬勃发展，将给旅游业带来巨大的商机，尤其是在宿迁市及周边城市居民对休闲度假需求不断增
17、加的背景下，将给景区带来巨大的商机。 2.旅游业发展的宏观背景良好，在江苏省大力发展旅游业的背景下，项目依托丰富的旅游资源和有利的政策条件给下江南大观园的旅游发展提供较好的发展机遇。3.民族文化旅游热点，无论对民族文化爱好者还是旅游观光者均具有永恒的魅力。（5）分析结论上述分析表明，下江南大观园具有良好的自然生态环境、深厚的文化内涵，拥有较优越的区位市场条件并迎来了良好的发展机遇，但同时也存在不足并面临挑战。宿迁市政府必须高度重视和大力扶持下江南大观园的发展，应紧抓机遇，高起点开发旅游产品，建设精品景区，积极塑造个性化的品牌形象，并通过强势的旅游市场促销，现代化的管理手段和先进的经营策略来营造
18、下江南大观园的整体优势，创造景区新的辉煌。三、开发思路1、选准突破“亮点”，实施集中开发 选准“亮点”区域实施集中开发，带动周边区域的旅游资源开发，是国内外发展旅游的重要经验。“亮点”的选择要综合考虑各方面的条件，既要考虑交通通达条件、城市的依托性，也要避免简单的城市中心论；既要考虑资源品位和特色，也要注意开发的难度与对周边区域的带动；既要考虑民族文化的积淀、民俗民风的浓郁，也要考虑对自然景观、其他优势资源的依托；既要考虑资源开发的最初引爆点，也要考虑持续发展的效应与后劲。总之，要立足通过一个亮点的突破，实现对一个地区的综合带动，使这一地区尽快成为旅游热线中的一个点、或者一个段、或者一条支线。
19、 2、高起点、新思路的发展战略 这是宏观层面的发展思路，属于一个地区民族文化资源开发的指导思想。高起点，应首先是在策划、设计方面，然后是具体的开发，再是相关的配套和管理；新思路，主要是指发展模式、策划理念，并非过于具体的一些方面。一些民族文化旅游资源的开发，可采取经营权有偿转让、宣传促销委托独家代理等方式，也可以采取有关地区、投资者联合开发的方式，也可以保护为切入点实施适度规模的开发。 3、突出文化的民族与地域特色 突出文化资源的民族与地域特色，是增强旅游产品竞争力的重要方面。如何深入挖掘民族文化资源，是一个值得深入研究的问题。一是表现形式。二是民族文化与其他旅游资源的有机组合。三是进行深度挖
20、掘，形成民族文化旅游产品的系列。这三种表现形式，从实际情况出发，无所谓谁高谁低，关键是看对民族文化的挖掘和利用深度，也要看民族文化类旅游产品的市场需求。但注意突出特色、提高表现品位、增强吸引力，应是共同追求的主题。 4、要认真办好民俗节庆活动 民俗节庆活动是民族文化集中对外展示的机会和场合，由于这些活动历史悠久、有深厚的文化底蕴、广泛的群众参与基础，因此，虽然持续时间一般不长，但由于媒体的关注报道、外地游人商旅的参与，成为促销民族文化的一个重要机会。5、要大力营造民族文化的氛围各地对民族文化资源的开发利用，不仅是对其典型和精粹的开发，同时也要做好民族文化氛围的营造。利用民族文化发展旅游业，主要
21、是挖掘和利用有价值的民族文化的符号，使旅游产品、服务的各个方面增加文化内涵。在建筑方面，旅游景区内的建筑，必须保持民族化、地方特色化，改进的只是卫生条件，如厕所、餐饮用火、垃圾处理，增添的是具有民族特性的一些建筑符号。此外，民族服饰的穿着也是重要方面，要提倡穿着民族服饰，对于经商者、旅游从业者应明确要求；要不断研究改进民族服装，使之美观、实用、多样、价廉，让普通百姓都有条件穿着，并进而向旅游商品化方向发展。 四、目标市场定位（一）旅游市场分析宿迁旅游业一直受到省市三级领导的高度关注，已经具有一定的知名度。宿迁应以苏北大开发为契机，最终提高宿迁的知名度和美誉度。1、需求层面(1)国内休闲旅游市场
22、的持续快速发展巨大的需求首先来自国家旅游业的蓬勃发展。我国是旅游资源大国，正在成为旅游经济强国。到2020年，国内休闲旅游将达到年人均1.22次，旅游业成为国民经济支柱产业。届时，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，刺激国民旅游消费的措施将更多。同时，随着我国人民生活水平的提高，人们旅游活动的参与度明显提高。(2)自驾车旅游市场的成熟（含散客）随着我国经济的飞速发展，尤其是沿海地区经济建设的先行，私家车已经具有一定的数量，自驾车旅游因其自由、新颖、灵活、刺激而受到人们的青睐，以自驾车旅游为主体的散客已经成为新的旅游形式并呈现强劲增长势头，自驾车旅游的黄金时代已经到来。潞西恰好位于滇西两小时
23、旅游圈的中心，游客正好需要休息、补给，在潞西建立旅游服务中心，可把握自驾车市场的良机。(3)旅游业成为社会资本投资热点目前，社会经济的发展以效益为中心，进入多元化的阶段。旅游业因其较佳的效益而得到青睐，社会资本加速流入，其投资、开发和经营得到进一步的放开。随着旅游业对外开放和市场化程度的提高，这一趋势将进一步加强。外资和民间资本将在旅游业投资，特别商业性旅游项目的投资占据主导地位，投资的方式、渠道也将更为多样化。潞西应健全相关规制，完善社会投资的配套服务，加强旅游项目的协调与管理，降低社会投资的进入门槛，为社会资本大规模进入旅游业营造更加宽松的环境。(4)融入大区域发展的潜力和机会（含城乡建设
24、、市场推广）以上机遇揽括政治、经济、社会、技术等方面。2、供给层面(1)政策支持(2)苏北区域联动（二）市场定位1、区域市场定位：下江南大观园的目标市场以省内项目周边客源市场为主，以国内旅游市场为辅。区域旅游市场定位如下（表7-1）：表7-1 区域旅游市场的定位客源市场国内旅游市场定位一级市场（核心市场）苏北地区及周边地区（重点是徐州市）二级市场（开拓市场）除一级市场以外的省内地区三级市场（机会市场）除一、二级市场以外的全国其它地区2、细分市场定位： 消费阶层：主要面向大众的观光休闲旅游者，兼顾文化旅游市场和可转化为观光游客的商务旅游市场； 出游方式：团队与散客并重，其中散客以家庭出游与伙伴式
25、出游为主，自驾车旅游占有越来越大的比重。 按职业划分：以工人、学生、企业管理人员、个体经营者、教师与专业技术人员、离退休人员为主，兼顾农民和其他旅游者。 专项市场：民族文化研究与爱好者等。第七章 环境容量及客源市场预测一、环境容量预测1、游路测算法适宜环境容量的估算按以下指标进行：(1) 瞬时容量=主要游步道长度/5米间距= 3494/5= 699人；(2) 日容量=瞬时容量周转率= 6994= 2796 人。2、面积测算法按旅游区总面积947560m2，容量标准按近郊风景区600 m2/人计算，周转率为2，即：最大环境容量（人）=947560（m2）/600（m2/人）2=3159(人)根据
26、上述两种方法计算得到的数据进行加权计算，下江南大观园最佳环境日容量为：（2796+3159）/2= 2978人/日二、客源市场预测1、区域旅游市场背景（1）2011年1-10月，全市共接待中外旅游者94.87万人次，同比增长15.3%；实现旅游收入65227.62万元，同比增长16.7%；其中接待国内旅游者93.82万人次，同比增长15.5%，实现国内旅游收入63096.25万元，同比增长17.8%；接待海外旅游者10529人次，同比增长1.7%，实现旅游外汇收入292.67万美元，同比增长1.7%。可以看出，潞西的旅游市场已初具规模长率高。（2）周边地区巨大的客源市场和出游潜力为景区旅游发展
27、提供了强大的市场支撑。景区邻近多个风景名胜区可直接成为景区重要的旅游客源市场，为景区共享这一庞大的客源市场创造了十分有利的条件。（3）新的旅游需求趋势为下江南大观园的开发带来了契机。研究表明，未来的旅游需求将呈现以下发展趋势：旅游市场大幅度崛起，消费群体进一步扩大；旅游需求日益多样化和个性化，旅游者对自然和文化兴趣不断增强，以环境保护为取向的生态旅游、文化旅游、主题性旅游将成为今后的发展方向；旅游者更加注重地方个性和特色，带有主题性、刺激性的景点和具有学习意义的深层次文化旅游，如主题旅游区、主题旅游社区和主题城镇等深受欢迎； 旅游者的需求结构正在发生变化，传统的观光旅游依然深受欢迎，休闲度假、
28、商务会展旅游正在崛起，游客对旅游产品和旅游服务品质的要求日益提高；旅游者的活动模式、行为规律和兴趣点将发生变化，出游次数增多，由团体旅游向个体散客旅游转变，家庭出游、伙伴出游和自驾车成为主要方式，旅游者越来越重视旅游体验，旅游将从被动转为主动参与。上述旅游需求趋势，将对下江南大观园开发产生深远的影响并带来新的发展契机。2、客源市场的现状分析 旅游方式以散客居多，其次是旅行社组织旅游，家庭出游、伙伴出游和自驾车成为具有较大潜力的重要旅游方式。第八章 生态环境保护措施下江南大观园拟建地区有良好的自然生态环境，是其旅游开发所依托的重要资源，为使景区具有永久的生命力，达到风景资源永续利用和旅游的可持续
29、发展，必须防止因开发建设造成人为的破坏和旅游污染，保护景区的生态环境，保持长期平衡。要做到以下几点： 1、合理规划布局，保护生态景观 旅游设施和建筑规划设计须遵循“生态为先，尊重自然，融入自然”的原则，做到选址科学、布局合理、利于环保，建筑造型、色彩和选材应尽可能体现生态化，尽量采用地方天然材料或环保材料，以与景区自然环境相和谐与融合，并控制体量，避免对山体、绿地、水面等自然环境构成破坏。2、加强绿化，培育良好的生态环境对近年来破坏了的生态环境进行恢复和改造。对现有树木加强保护，严禁砍伐破坏；对原有的景观效果较差的山体植被进行景观改善，改良林相，已破坏的山体尽快恢复绿化，制止水土流失；在重点景
30、区（点）地段，根据景观文化内涵，进行精致的植物种植栽培，实现绿化、美化和香化；沿公园内水体周围加强湿地植物的种植，营造丰富的生态系统。3、积极预防，有效治理环境污染 科学开发建设，避免在施工过程中对旅游区生态环境造成建设性破坏，尽量减少工程废渣、污水和噪声对环境的污染。 加强固体垃圾清运处理，结合旅游区建设设立固定垃圾筒（箱）和垃圾中转站，对旅游区运营后产生的各类垃圾要及时清运处理。 积极控制废气排放，采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施和高位排放等方式，重点对厨房油烟、废气进行控制。 控制噪声污染，确保旅游区内噪声昼夜平均等效声级符合“城市区域环境噪声标准”GB309693二类区标准，夜间
31、平均等效声级符合三类区标准。 不断改进环保技术，加强景区环境管理，推行景区清洁生产，确保景区环境质量。4、节能降耗，实施景区清洁生产通过设计生态建筑物，运用自然采光与通风，选用高性能低能耗产品（如节能灯），合理配置设备，采用节能技术、推行节约资源和循环使用等多种措施，实施景区的清洁生产，减少旅游开发对生态环境的负面影响。5、加强环保教育，强化环境管理大力加强对开发经营者和游客的宣传教育，提高其环境保护意识，将他们培养成能够自觉维护生态环境，主动参加保护生态环境的负责任的旅游者和旅游工作者。在主要路口、景点等地段设置警示牌等，门票印制环保口号，发放环保宣传手册、环保垃圾袋等。同时要对旅游区内的湖
32、面、草地、林地、水面的卫生管理，保持区内环境清洁。第九章 消防与安全保卫一、景区防火下江南大观园有茂密的森林，但没有形成防火隔离带，因此森林防火工作任务重，具体防火措施如下：1、采用植物隔离带，空地隔离带或人工防火墙等多种方法，建立防火隔离带体系，预防火灾发生。2、电线等管线全部实现地埋。3、对景区用电、用火的用户进行防火安全知识普及教育。4、教育旅游者严禁随意点火，用火必须注意安全。二、景区重力灾害防治无三、景区治安保卫1、在主要旅游场所、旅游路段设立电话，用于查询、问询和报警。2、设立旅游区治安办公室，并设置流动治安人员。3、建立治安保卫应急系统。四、景区医疗救护设施设置景区内需配备一个医
33、疗救护中心，配备相应的医疗设备、救护设备及医疗人员，具有处理一般及紧急救护的能力。第十章 投资估算及资金筹措一、投资估算本项目采取概算指标法，其指标的确定如下：1、建筑工程：本工程特别重视建筑风格和艺术性。建筑工程造价以宿迁地区同类建筑造价为基础，根据风格的要求适当提高标准。根据本规划内容，其建设投资项目包括：主要公共服务设施（景区馆场和文化设施、管理设施）、主要基础设施建设（道路交通，供排水，供电）。上述投资不包括土地成本、居民拆迁安置、设备费及相关基础设施建设（包括开挖景观湖土石方工程）等费用。 二、资金筹措资金来源分别为政府投资、银行贷款、自有资金、招商引资等。第十一章 效益分析一、景区
34、盈利模式要实现景区效益合理的最大化，既要内部挖掘潜力，延长游客逗留时间，丰富活动内容，增加盈利性项目，有效控制成本，实现景区收入内涵式增长，又要对外开拓市场，拓展产业，实现景区收入外延式增长。1、深化观光型盈利模式。以满足游客需求为前提，丰富观光内容，强化旅游特色，增加盈利性项目，争取早日从传统的以门票经济为主的观光型盈利模式向多元经济为主的综合型盈利模式迈进。2、完善综合型盈利模式。充分利用景区旅游文化和环境所产生的诸多衍生功能，形成了以游憩功能为基础，其它功能为延伸的综合性、多元化的收入模式。一方面，要加强体验式旅游产品的设计，形成情境氛围，引导游客参与，同时要增加外围服务、旅游工艺品等收
35、入点，营造旅游购物氛围，促使游客在体验、观赏的过程中，主动的、自然的、愉快的进行各类消费，增加旅游收入；另一方面，要进行休闲旅游产品设计，增加休闲旅游的收入；此外，要充分发挥景区的文化内涵和社会功能，拓展旅游产业链、积极发展住宿、会议、旅游商品生产与批发销售、文化传播、旅游地产等相关产业，丰富景区多样化的良性收入结构。3、拓展品牌盈利模式。通过开发品牌系列产品和延伸产品，拓展品牌产业，不断发展放大品牌效应、扩充、提升景区的产业收入链，形成多元化收入的商业运作体系。为公园旅游景区效益的提升和谋求更大的发展开辟广阔的天地。二、经济效益分析旅游区经营收入的测算依据是类似旅游开发项目的市场调查资料、旅
36、游管理机构统计资料等基础上进行分析、预测得到的数据。经营收入的估算只考虑景区内旅游产业的收益，不考虑旅游经济的乘数效应及对宿迁市相关产业的带动。三、社会效益分析下江南大观园的开发建设，有利于促进宿迁市旅游产业的发展，对调整与优化产业结构，增加就业机会，改善投资环境，提高地区知名度，促进宿迁市旅游资源的开发利用，对经济的发展将起到极大的推动作用。同时，公园景区的建设有利于创造富有景观特色和休闲机会的人居环境。1、本项目的开发，为宿迁市旅游业增加了一个新的特色度假区，据测算，公园景区直接收入每增加1元，能给相关行业带来近5元的间接收入。游客在旅游过程中的购物、娱乐消费将进一步促进第三产业发展和工农
37、业产品的销售；2、项目的开发，将有助于塑造宿迁市的地区形象，改善宿迁市的投资环境，促进招商引资；四、生态效益分析下江南大观园的开发，将把自然生态的保护与旅游资源的开发很好地结合起来，这不仅符合可持续发展的要求，而且还能同时满足旅游者的需要，对促进生态环境的保护和优化具有重要意义。 第十二章 项目风险分析一、主要风险因素的识别经分析，本项目的风险因素有：1、技术风险 技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性。 2、工程风险 工程风险主要包括方案、施工与工期等存在各种不确定性给项目带来的风险。3、环境影响 环境影响方面的风险主要指工程建设期对周围水资源、森林
38、植被、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。4、组织机构 组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。5、投资估算风险 投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地及拆迁工程量增加和单价的提高。6、融资风险 本项目投资大，具有一定社会公益性，投资回报主要的反映在经济效益、社会效益、和生态效益方面。 7、经济风险 经济方面的风险来自投资或后期运营费用的增加，使项目维持运营成本达不到预期目标。8、经营管理风险
39、项目部门设置和制度建设，提高效率和降低成本的原则，管理要规范化和制度化。要根据市场的变化和内部实际情况，及时完善和修正经营战略，促使经营战略符合实际并切实可行。9、政策风险政策是一种保障，也是一种风险。加强应加现状及趋势的分析，跟踪国际、国家相关政策动态，合理评估相关政策对项目建设及运营的整体影响。本项目正处在国际金融风暴的萧条时期，金融危机所带来的风险不仅影响到中国，也影响到本项目的开发建设和运营的各个方面。10、财务风险投资中应摸清调查核实实际情况，取得第一手资料，将预测建立在坚实可靠的基础上，建立公园景区建设和运营良好的成本控制和财务管理制度。二、规避风险的措施1、项目开发建设风险对策（
40、1）规避项目开发建设风险，主要应坚持按建设程序办事，是按照自然规律和经济法则管理基本建设的一项根本原则，也是项目科学决策和顺利实施的重要保证。根据我国的建设经验，并结合国家经济体制改革和投资管理体制深化改革的要求及国家现行政策规定，本项目的工程建设必须遵循建议书阶段、项目可行性阶段、设计文件阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、竣工验收和后评价阶段，有步骤、循序渐进地按照项目建设各阶段的工作要求进行。每个阶段都包含许多不同的工作内容和环节，并按照它们本身所固有的规律，有序有机地联系在一起，形成一个循序渐进的工作过程。（2）加强项目管理。包括做好项目建设计划、项目招投标、项目建设进度安排、项目建设组
41、织、工程管理监督；做好项目开发建设的外部协调等。（3）加强项目风险管理由于市政建设项目具有对人、财、物等各项资源的需求量巨大；实施周期长、经济风险和技术风险大、涉及范围广等众多因素。不可避免地会遇到许多诸如政治、人文、物价、气候等不可抗拒或不可预见的事件。这就要求参建各方对建设风险要有清醒的认识，采取切实有效的应对措施加强自身的风险防范能力和承受力。工程项目投资的成功往往依赖于对风险的认识和管理。因此，风险管理活动应从工程项目决策阶段开始。另外从科学决策的角度来看，在项目立项之前必须对拟建项目经济与技术方面的风险进行识别、分析和评估，以辅助决策者进行决策，尽早采取防范措施来避免、转移和减少风险
42、的发生。同时也是符合我国基本建设程序要求的，对防止投资失误，有效利用资源，减少风险损失具有十分重要的指导意义和现实意义。由于风险管理活动中需要的预测、分析方法比较复杂，需要高深的专业知识，因此将专业咨询机构引入风险管理活动，发挥专业咨询工程师的优势和特长，与项目风险管理人员一道开展风险管理是非常有益和必要的。2、项目开发资金风险对策除用好省、州、市的专项补助外，可积极多方筹措建设资金。包括：（1）积极向公共服务部门宣传本项目的发展远景，全面强化招商引资力度，创新引资方式，吸引国内外资金来投资发展项目。（2）合作开发或向国内外金融机构融资。（3）盘活土地资产。（4）开拓其他融资渠道。第十三章 研
43、究结论与建议一、结论 本项目是宿迁市人民政府的重点项目之一，随着景区的开发，下江南大观园建设项目是符合省、市对旅游业的发展方向的。具备了良好的建设条件，在经济、社会、资源、环境等方面具有较好的综合效益，具有开发的充分必要性，此项目建设可行。 1、本规划准确地对景区进行了定位，丰富了民俗文化，这对宿迁市乃至整个华东地区旅游业都具有较大的影响。2、根据皂河镇旅游资源单一的问题，在本次规划中通过对下江南大观园的规划设计，预把该景区打造成为经典景区，使景区升级换代，从单一的观光旅游型转为集观光旅游和休闲度假为一体的综合型旅游景区。为游客提供观赏、娱乐、享受一体的旅游环境。3、本项目规划实施后，可产生一
44、定的带动作用，主要带动周边社会经济的发展，生态环境效益明显，社会效益可观。二、建议旅游业是一个关联度大、带动力强、受益面广的产业，涵盖吃、住、行、游、购、娱等方面，又属于典型的劳动密集型产业,就业门类多、容量大、门槛低、包容性强，对不同层次的劳动力都有需求，能够提供多样化的就业机会，对于边疆民族贫困地区人民脱贫致富能起到积极作用。因此，建议开发单位和政府应相互配合做好如下事项：1、建议成立统一领导小组，由政府分管领导牵头，组织规划、旅游、国土、建设、环保以及各级政府主要领导成立工作小组，负责涉及景区事宜的协调与处理，全力保障景区的规划建设顺利进行。2、统一规划、分期实施的策略，整个景区的投资建设具有长期性、复杂性的特点，必须得到全方位的理解、支持与协助。3、应通过政府争取银行给予贷款上的支持，还可申请国家专项资金，全力推动景区的建设。4、应积极加强区域旅游合作，形成片区整体优势。 湖滨新区文化体育旅游局
