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1、杭州酒店式公寓市场分析,酒店式公寓,杭州目前酒店式公寓的发展有以下三种形式：产权式酒店、酒店式公寓和SOHO,2011 年1 月-2012 年3 月杭州市主城区酒店式公寓成交情况,成交情况,2011 年1 月-2012 年3 月杭州主城区酒店式公寓共成交8551 套，成交面积为59.57 万方。在这个史上最严厉的调控期内，主城区酒店式公寓的季均成交量为1710 套，面积为11.91 万方。以年为周期，主城区酒店式公寓的成交情况呈递增趋势，同时每年第一季度成交量最低，仅是其他季度的1/2-1/3。2011 年第四季度酒店式公寓的成交量最大（2632 套，15.88 万方），主力贡献来源于下沙的保
2、利湾天地（780 套，5.7 万方）项目。虽然“禁酒令”使得酒店式公寓未来的供应变得有限，但主城区酒店式公寓存量仍然不断增加，从2011年第四季度开始，存量房源增幅明显。主要原因在于近期酒店式公寓的供应量较大；截至2011 年底杭州主城区存量的酒店式公寓存量超过了1 万套。,2011 年1 月-2012 年3 月主城区各区域酒店式公寓成交情况,成交情况,从成交套数分析，下沙区套数最多，贡献最大是保利湾天地，共成交了1947 套。江干区1744 套，其中中凯东方红街成交了893套。从成交均价分析，上城区成交均价最高，其次是西湖区、江干区两个区域，而下沙区最低；成交均价最高的项目是西湖区的西溪天堂
3、悦居（成交均价41635 元/平方米），成交均价在三万以上的项目还有金瑞东方君悦（成交均价38649 元/平方米）、绿城蓝色钱江（成交均价36895 元/平方米）、杭州国际商务中心（成交均价33908 元/平方米）和滨江城市之星（成交均价33482元/平方米）。从供应套数分析，下沙区供应套数最多，之江区最少。其中下沙区供应量最大的项目是保利湾天地，总供应了2129 套可售房源。,2011 年1 月-2012 年3 月各区域酒店式公寓成交能力表,成交情况,之江区酒店式公寓的成交能力最强，平均成交率在74%；第二的是上城区，达到62%；供应套数最多的下沙区和江干区酒店式公寓平均成交率分别为56%，
4、47%；西湖区最低，仅20%。,2011 年1 月-2012 年3 月主城区各面积段的酒店式公寓成交情况,成交情况,从成交套数分析，主城区酒店式公寓成交集中在40-50。从成交均价分析，180 以上酒店式公寓成交均价基本在3 万元以上或接近3万元，表面看180以上酒店式公寓的开发价值很高，但从成交分析，该面积段成交的房源近90%来自城市之星，可见，180 以上酒店式公寓的高成交价有其地段的特殊优势。成交均价最低的面积段为120-140；40-50 的酒店式公寓成交量最大，但成交均价不高，仅15207 元/。从供应套数分析，40-50 在期间内的总供应量最大，300 以上的酒店式公寓供应量最少。
5、其中在供应量最大的面积段40-50 中，保利湾天地697 套，中天西城纪680 套，积家589 套，绿城财通中心466 套。,2011 年1 月-2012 年3 月各面积段酒店式公寓成交能力表,成交情况,260-300酒店式公寓成交能力最强，该面积段新开盘酒店式公寓平均成交率在98%，但其超高成交率是由特定项目导致的（滨江城市之星）；,30 以下的酒店式公寓平均成交率在83%；,50-80 及140-220的酒店式公寓平均成交率较低；,300 以上的酒店式公寓平均成交率最低为17%。,截至2012 年3 月31 日主城区酒店式公寓成交总价情况,成交情况,在调控期间内，主城区购买酒店式公寓客户的
6、主力总价承受区间在50-90 万元，占43%；其中50-70万元的酒店式公寓销售最好，占总数的22%；800 万元以上的高端酒店式公寓共成交了382 套，占总数的4.8%。,2012 年3 月31 日杭州主城区酒店式公寓存量房源区域分布及去化情况,成交情况,主城区的存量酒店式公寓主要集中在下沙区。西湖区存量酒店式公寓基本为大面积酒店式公寓，其去化压力最大，需要55-60 个月才能去化完毕；之江区、上城区、下沙区的存量酒店式公寓去化压力最小，分别需要4-6 个月、9-12 个月和11-12 个月。,2012 年3 月31 日主城区酒店式公寓存量房源明细情况（套数）,成交情况,西湖区的存量酒店式公
7、寓集中在60-80 和140-180；上城区的存量酒店式公寓面积，集中在80-120；其他区域的存量酒店式公寓都集中在40-80。,重点楼盘,本案,酒店式公寓建筑形式,从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征的干挂石材+玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。,酒店式公寓装修情况,酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。特别是随着装修标准不断提高，越来越多的项目是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。,95%以上的酒店式公寓项目都为精装修,酒店式公寓 物业管理情况,无论是酒店式公寓还是产权
8、式酒店，一项重要指标便是物业的服务管理水平。目前杭州的公寓物业虽然都宣称为“酒店式”、“星级服务”等等，但项目的物业管理水平良莠不齐，真正达到星级标准的不在多数，但通过一些知名物业管理公司和酒店管理公司的努力，整体氛围的成熟，相信会有很大的提高。,酒店式公寓 产权年限,目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为商业办公用地性质，50年产权，少部分的为 40年住宅产权。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常的敏感，最关心的还是位置和项目的品质。,国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理,奥克伍德,成立于1960年的奥克伍德旗下30000多家服务式公寓遍及北美、亚洲和欧洲，奥克伍德
9、的合作客户不仅包括财富周刊全球1000强中85%以上的企业，也包括了全球政府机构的雇员。,奥克伍德拥有四个特色品牌，每个品牌都代表了不同等级的特色服务及品质，即：Oakwood Apartment（奥克伍德雅居）；Oakwood Corporate Housing；Oakwood Residence（奥克伍德华庭）；Oakwood premier（奥克伍德豪景）,奥克伍德豪景(Oakwood Premier),奥克伍德华庭(Oakwood Residence),奥克伍德雅居(Oakwood Apartments),奥克伍德服务式公寓(OAKWOOD CORPORATE HOUSING),将高雅
10、公寓与奢华酒店服务融为一体，专门针对消费层次较高的国际游客。,代表居家舒适感与各种酒店服务相结合的酒店式公寓，公寓设在居民区或商务区。,代表与众不同的风格、舒适和超值。,租借高级居住公寓，在其中加入标志性设施及服务，并转租给宾客。,典型案例：杭州EAC,国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理,雅诗阁集团是全球最大的国际服务公寓营运集团。集团在亚太、欧洲及海湾地区的各大主要城市拥有近20,000 套公寓单位，其中包括接近15000套已经在营运的单位，以及另外5000套正在发展与建造中的公寓单位。,雅诗阁国际负责管理雅诗阁集团旗下的叁大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。,新加坡雅诗阁集团 The
11、Ascott Group,雅诗阁（Ascott）,盛捷（Somerset）,馨乐庭（Citadines）,P.S：雅诗阁与；来福士同属新加坡凯德置地 CapitaLand 旗下公司，因此来福士广场项目往往有雅诗阁旗下品牌进驻管理。,专为高级行政人员和企业领袖设计的顶级服务公寓，“注重高端”;,为欲在工作和生活之间寻找平衡的公司主管及其家人而设的服务公寓,主打是想要感受城市生活的商务和休闲人士，“偏向更年轻的管理人员”。,典型案例：杭州来福士广场酒店式公寓,国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理,经过近10年的发展，新加坡辉盛国际管理有限公司已经成为享誉国际的酒店式公寓运营商，辉盛的价格定位与
12、五星级酒店相同，客户主要针对长驻客户，与五星级酒店没有太多的交叉重叠，从产品来说，酒店式公寓房型与酒店客房相比更为宽敞，更能提供一种居家的空间和感受。,旗下拥有三大品牌：辉盛阁（FRASER SUITES）、辉盛坊（FRASER PLACE）、辉盛庭（FRASER RESIDENCE），以截然不同的理念与风格满足住户不同偏好。,新加坡辉盛国际 Frasers Hospitality,辉盛阁（FRASER SUITES）：辉盛阁的选址在市中心，为高档商务客及家人提供一种豪华、温暖的商务氛围，每个公寓都会融入当地的文化要素,辉盛坊（FRASER PLACE）：辉盛坊则针对年轻的专业人士，地点多坐落
13、在时尚商圈，让他们近距离体验当地都市的动感和活力，设计风格具有现代感；,辉盛庭（FRASER RESIDENCE）：辉盛庭为住户提供一种个性化生活，其公寓设计可以满足不同住户的具体需求，室内家具也可灵活性配置，为客人提供量体裁衣式的服务,典型案例：苏州环球188,国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理,2001年，Shama(莎玛)品牌正式成立，在香港各主要商业及住宅地段，推出精品服务式公寓，自此成为香港市场的领导者。2006年，摩根士丹利房地产大量购入Shama(莎玛)股份，与基汇资本连手成为第二大股东。在合作伙伴充足资源的支持下，Shama(莎玛)计划更积极扩张服务网络，锐意发展成为全亚
14、洲第一的品牌。,2007年初，Shama(莎玛)首次迈进中国市场，在上海新天地开设Shama Luxe(莎玛 Luxe)，不仅是Shama(莎玛)第一个冲出香港的发展项目，更是旗下高档次子品牌 Shama Luxe(莎玛 Luxe)首度登场的杰作。,香港玛莎酒店管理公司（Shama Luxe）,附件：,典型案例：杭州下沙和达ibc,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgn
15、N1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4
16、uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
