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1、永隆置业新市华都项目一期房源入市均价定位及执行,2011.09,本案一期均价，主要取决于两点市场竞争行情&本案自身认筹情况,1,先看看我们在竞争中的位置（什么样的价格才和我们地位相符？）,目前市场上用的最多，最科学的定价方法是“竞争比较定价法”。本项目的定价建议采取这样的方法。我们选取京山市场上具有一定可比性的项目作为对比参照，最终对影响楼盘价格的因素赋予相应的分值，再根据相应计算公式，推导出本项目的参考均价。首先，我们看下相应项目基础情况及市场表现。,关于新市华都项目价格定位,借势一期 顺水徐行,项目参照：富水花园二期,项目名称：富水花园二期 占地面积：10248.07 建筑面积：52197
2、 容积率：4.58 绿化率：31.2%产品特点：富水花园二期以130以上的大户型为主，除依托于原先一期的成熟景观外，更是对社区内广场行升级改造，建成开放式喷泉广场。单从数据上看，富水二期的容积率较高；单连同一期多层物业整体而言，其实际容积率并不高，同时社区氛围成熟，居住舒适度高。销售状况：富水二期5月底开盘，一次性付款优惠14000，按揭优惠8000。其价格随楼层高度差别较大，对外报价3250-3900元/，综合均价约3570元/，销售上延续着一种不紧不慢的态势。,先入为主 大者为王,项目参照：御景天城,项目名称：凯发御景天城 占地面积：127591.43 建筑面积：308671.03 容积率
3、：2.5 绿化率：30%总户数：约2500户 停车位：1100个 产品特点：凯发御景天城项目涵盖多层、高层、商业，其中多层住宅面积112316，高层占据约17万；商业部分主要为沿新市大道、人民大道的多层物业一楼底商。市场表现：项目前期以2万抵25000的政策正式认筹，5月28日，一期开盘共推出10栋多层和3栋高层共计500多套房源；加上后续加推300余套，目前推出房源总计900余户，整体销售情况达80%以上，优惠后销售均价3340元/。,冷市高价 开盘失利,项目参照：公园1号,项目名称：伟城公园1号 占地面积：72120.4 建筑面积：125963.4 容积率：2.5 绿化率：30.6%产品特
4、点：项目隔新市大道紧邻文峰公园，此为一大卖点。规划有多层，小高层，临街商铺等。但其楼间距较窄，同时外立面风格略显陈旧，尚不能被部分京山人所接受。销售状况：项目5月底对外登记，8月6日一期正式开盘，推出130余套房源，当日解筹不足20%，可谓开盘不利。除因户型较为偏大外（以130的三房为主），更因京山楼市当前市场氛围低迷，而其3320元/的折后均价，让客户接受难度加大。,花市迷离 狭径求利,项目参照：丹桂国际花卉城,项目名称：丹桂国际花卉城 建筑面积：54890 容积率：3.12 绿化率：40%建筑密度：50%产品特点：主体建筑有七栋，主要建筑类型是4-6层的多层住宅，面积区间为60到139之间
5、，以三房为主，赠送超大的露台和私家花园；同时，该项目沿人民大道有较多的临街商铺。销售状况：丹桂国际花卉城以“专业市场”的概念入市，7月28日正式公开认筹，政策为2万抵3万，住宅初步报价3000元/，后期成交价预计约2850元/。,意高势平 价格取胜,项目参照：绿林世纪广场,项目名称：绿林世纪广场 占地面积：26385.99m 建筑面积：109980.45m2 容积率：4.1 绿化率：32%产品特点：项目位于人民大道与申公路交汇处，与新工业区紧密相连，同时可一定程度上共享新市大道配套。总体建筑群由8栋高层建筑所组成，设计最高点为108m，主要包括电梯洋房、商娱配套、精致公寓等三种物业形态。销售状
6、况：绿林世纪广场于2010年8月首期开盘，就其目前地段、配套、招商成果而言，均处于一般水平。但其长期延续的3100元/使其在后期市场浮动的情况下，反而凸显价格优势。目前其主要去化临人民大道两栋公寓楼的70左右小户型，小户型价格在3200-3650元/。连同其一期物业，整体而言其均价在3300元/。,【现 象】御景天城 品质 价格 快速去化（其利用大盘、大社区形象，抢先入市分流了客源）富水二期 品质=价格 正常销售（依托轻机品牌，及一期成熟氛围，以较佳的社区居住感官获得一定认同）绿林世纪 品质 价格 正常销售（其同样是入市较早，最终以价格赢得市场）公园一号 品质 价格 开盘失利（入市时市场冷寂，
7、加之其开盘定价偏高，有限的客户被放弃）,价格定位,价格系数类比,根据竞争比较定价法，本案一期均价计算公式如下：项目均价=可比楼盘均价之和项目得分可比楼盘得分总和,依据前列“价格系数表”，新市华都一期均价推导如下：16380（可比楼盘均价之和）81（项目得分）397（可比楼盘得分总和）=3342元/（项目均价）,对此进行上下约1%的误差修正，得出新市华都一期均价幅度为3310 3376 元/。,价格定位,一期均价值推算,2,再看看我们的实际认筹情况（意向中的购房客户对我们有多接受？以及我们如何降低风险，掌控利润？）,截止9月19日，我方共实现认筹客户69组，预计后期再配以一定的广告推广，配以开盘
8、信息刺激，预及至10月1日约能实现约80组左右的认筹客户。其中扣除约20名意向非一期房源客户，在开盘价格适宜的情况下，再根据70%左右的认购转化率，我们预计开盘当天去化房源约在40套左右。因而，在京山这个遍地皆盘、客群分流严重的市场下，制定适宜的入市价格，少流失现有诚意客户，显得尤为重要。,价格定位,认筹推进状况,价格定位,客户抗性分析,根据销售部的反应，客户抗性主要如下：1、小区规模小，景观绿化面积少。2、楼间距太窄。（而随着工程的推进，这种楼体间直观的“狭促感”更加明显）3、建筑形态单一，全部是高层，还是习惯住多层。4、临轻机大道比较吵，不适合居住。5、部分户型的卫生间和厨房太小。6、价格
9、高于御景天城就不考虑了,分批推售项目，逐步提升售价是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。为了避免出现公园1号开盘失利的局面，新市华都在推出价格上应以“稳健性”为原则，推售初期以赢得市场及口碑为主，为后续物业的推出预留灵活空间，以便更好的降低风险，掌控利润。因而，建议本案一期房源（1#、4#楼）销售均价设定为3360元/，辅以开盘期间额外优惠，尽量减少前期客户的流失。一期加推房源（2#楼），销售均价设定为3420元/，同时可视情况 小幅提价。二期房源（3#、5#楼），销售均价设定为3520元/，同时在销售阶段 可视情况小幅高频提价，确保利润最大化。,价格定位,价格执行策略,附：房源状况表&推售规划,一期,一期,加推,二期,二期,附：一期公开发售期促销政策建议,按揭99折，一次性付款98折；所有客户，开盘当日认购，额外减现6000元；开盘7日内认购客户，额外减现4000元；开盘20日内认购客户，额外减现2000元，此后减现优 惠政策取消；（优惠幅度具体数据，待确定一期房源均价后，可细微调整）客户“老带新”，新客户成交者，老客户奖励物业管理费一年；（此政策给予客户书面承诺，同时开发商盖章有效）,另：关于用于一期开盘执行的一房一价表，待双方确立项目均价后，我方另行提交。,THE END！,
