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1、广晟宝晟花园一期地块3规划建议,营销中心11月30日,地块基础分析及总体规划建议,1、城市发展展望与项目定位,2、地块发展研判,3、项目开发情况,1、东源前景展望,东源县原为河源郊区，93年经国务院批准设立，距河源市区仅6公里左右。东源环境优美，拥有国家4A级旅游区-万绿湖、桂山风景区，以及东江画廊风景区、黄龙岩畲族风情旅游区、东江源温泉度假村等等。东源常年空气质量维持在国家一级标准，人居环境卓越无比。,河源“南接北拓”战略的实施，城市南面主要规划为工业片区，而北面主要版块即为东源、大学城片区为居住片区，而东源发展基础良好，是河源未来发展的重心。,东源,大学城片区,东源发展前景展望,1、根据河
2、源城市发展长远规划文件（20082020年），确立“河源龙川”、“河源和平”两个城市发展轴，东源地处前哨位置，发展已经进入实质阶段。2、随着城市发展，高素质人居向“卫星城”或郊区发展已经成为潮流。,东源城市发展及地产发展现况,1、东源县主要由之前仙塘镇木京村区域上建成，现有人口较少，构成亦较为单一。2、东源工业产业较为薄弱，人们收入渠道较为单一，主要劳力大部分到深、惠、广、莞等市务工，或从事小生意等，留守劳力1、在政府、机关供职，2、赋闲在家，3、开小商店、小买卖、附近工厂打工。3、城市发展给当地村民带来意外土地收入，不少村民通过政府征地、出售自留地、转卖等手段有所积蓄。1、东源地产发展缓慢，
3、现有开发较大型的社区有滨江花园商住项目（距宝晟花园约2000米），为中低档次项目，主要客户有周边老师及机关单位人员。,东源缺乏定位高端、规划前瞻、配套完善的花园社区,2、地块基础分析及总体规划建议,经济指标,项目地理位置,项目地处东源县城中心，交通方便，辐射潜力较大，东源零售业仍处于孵发阶段，缺乏商业地标（与东源县域行政单位相符）。,地块一3期位置,滨江花园,霸王花集团项目,项目初步不同实现价值研判,项目东南面为文化广场，东北面为散落民居。项目各地块综合价值较为均匀，现地块一3期原为市民广场，因此在规划上相对独立.,同社区，在类档次产品基础上，不同价值实现主要通过组团/栋享有的环境对比区别得于
4、实现。,项目规划基础探讨,住宅,幼儿园,商住/配套商住配套,生活便利是高端项目的基础配套要求，如超级市场、功能完备的会所等。作为东源第一个高端商住项目，在自身配套上，现缺乏相应功能的会所，现超市选址位置、配备条件亦有所欠缺，有碍住宅价值最大化现实。,区位判断上，此适宜发展高端豪宅区，但仍需对市场充分评估,一、地块基础分析及总体规划建议,营销中心11月30日,近景山体、远景东江画廊,文化广场,东源县城3大纵线之一，且为县中心繁华位置,西偏南方向临近幼儿园视野较阔,最优视角角度但存噪声问题,朝向,同社区不同组团档次判断依据,住宅档次判断（相对于同一个社区的对比因素），其首要因素是其是否享有：1、更
5、好的视野环境2、更少干扰因素（、治安环境的安全性认知。、噪音。、邻近的视线）3、开发的期次趋势认识（普遍的市场意识是越做越高端，以配合项目低开高走的价格曲线）4、项目相关素质（绿化、建筑）,从原则性渐进来说，3期所受干扰因素较大，不适宜开发定位高端的豪宅，但可通过较准确的定位、个性化设计等元素走精致路线。,一期户型占比情况,3、现有开发情况,小结,观点：从项目所处东源中心，交通网络便利，辐射能力较好；东源发展趋势，且项目原规划独立、项目自身配套完善与项目档次提升方面考虑，建议地块一3期的定位方向为：东源小型综合体/商住地标,东源小型综合体/商住地标,酒店、休闲中心（会所功能）、西餐厅（花园式）
6、、超级市场（原超市移至，保留风情商业街区旅游商品、特色农产品等）、公寓（产权式，非酒店附带经营）、开放式零售街区（根据相对独立特征规划）。,地块规划及配比建议,1、商住配比建议,3、形态建议,2、户型配比建议,总体方向,开放式高尚生活社区+商住地标,花园社区总体意向+地块一3期,开放街区式花园社区举例美国/加利福尼亚州/圣何塞市/北园社区,北园社区,形象,规模,增值举措,总占地/25万平米设计时间/1995设计/ROMA事物所,市场取向/较高密度紧凑型多功能社区中心,中央绿地中心商住地标的设置统一的建筑风格注重步行尺度的街道公共开放的空间精心组织的社区环境,北园社区增值举措(资料来源：世联代理
7、相关文件）,网格型规划/公共绿地,注重步行尺度的街道/社区环境,统一的美式建筑风格,北园社区增值举措,网格型规划/公共绿地,注重步行尺度的街道/社区环境,统一的美式建筑风格,商住配比建议,商业35%+住宅65%商业面积：7000（内容配比：超市2000 建筑面积+酒店2000 建筑面积+休闲健身会所1500 建筑面积附带非销售配套面积+花园式西餐酒廊架空层空间，其它零售业空间。,朝向调整,由原主建筑平行于行政大道调整为主建筑朝东北向。（主力户型更多阳台或空中院馆朝南偏西方向。,停车场、卸货平台等,开放式：购物园林休闲空间,住宅配比建议（奢华度假型）,（方案一）住宅面积：12900（内容配比约：
8、1房2580 建筑面积占比20%+2房6450 建筑面积占比50%+小3房2870 建筑面积占比30%。,套数比（实用80%计提，舒适型度假式1房均60，2房90 计，3房带空中院馆按110 计）：1房：2房：3房：1房2：2房3：3房1.1,奢华于表精神贵族,户型设计要点,1、地标性 2、度假性 3、舒适性 4、创新性,立面及外型,户型布置设计,总价控制,设计要点,带花架入户,空中院馆示意,空中院馆,深圳中信红树湾,2房花架入户,1房外飘大露台,方案2,大户型方案,（方案2）住宅面积：12900（内容配比约：3房2580 建筑面积占比20%+4房6450 建筑面积占比50%+5房2870 建筑面积占比30%。,套数比（实用86%计提，3房均110，4房160 计，5房210计）：3房：4房：5房：3房1.6：4房3：5房1,其它设计要求,1、商业面积调整。/设2层商业裙楼2、朝向调整。3、不设地下车库（人防及非人防）,
