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1、无限风光在龙泉,开启成都“新国际化”休闲新城的帷幕,2007.9.22,谨呈：成都国地置业有限公司,伟业顾问所提供的是协助成都国地置业将龙泉皇冠湖项目打造成符合城市发展的和领先于时代的“新国际化”休闲新城的方法以及达成目标的过程,上篇 项目认识,下篇 项目合作,合作建议书目录,伟业目标与目标解读三个代表项目初步认识及运作核心问题探讨项目风险认识大盘开发的要点研究思路,伟业所提供的服务内容和工作方法取费标准伟业主要工作人员及个人相关经历伟业当前服务别墅及别墅操作经验,伟业目标与目标解读,上篇 项目认识,1、伟业目标2、目标解读,-5-,以未来作标尺，成就国地品牌共同打造成都“新国际化”休闲新城,
2、伟业希望，能协助开发商将成都皇冠湖乃至龙泉区域打造成一个符合城市发展和土地成长趋势、且符合未来广阔市场需求的“休闲新城”；同时通过对本项目未来整体运作的前瞻性思考，实现项目最大价值并确立国地“成熟远见”的高端品牌形象。,伟业目标,-6-,成功的“大盘项目”必然是三个方面的综合成功：市场、产品、操作,大盘项目的成功决不是偶然的，成功的大盘项目必然是综合因素的成功，而其中最核心的就是市场、产品和操作三个要素，三方面缺一不可。,市场层面：准确把握市场动态，深入挖掘市场需求，找准市场空间，顺应或引导市场发展趋势是项目成功的基础；产品层面：细致的区域研究和用地价值分析，以及在市场需求基础上具有前瞻性和创
3、新性的规划和产品设计，是项目获得成功的有力保证操作层面：合理科学的分期及分区开发策略，多方资源的整合，以及严格的操作管理和高标准的执行力，是项目实现成功的必要条件。,目标解读,“三个代表”项目初步认识及运作核心问题探讨,1、项目背景条件2、项目特性分析三个代表3、从三个代表引出的核心问题,上篇 项目认识,-8-,项目背景条件,本项目隶属成都龙泉驿片区，位于龙泉街，距龙泉市区约2KM用地性质：综合用地建设用地面积：约4.5平方公里建筑控制面积：总建筑面积待定,项目占地规模巨大，处于一级开发阶段，可能的主要开发物业类型为高端住宅、别墅，同时有相当数量的酒店公建和旅游休闲物业，因此为典型的城市边缘大
4、型综合区域开发项目！,-9-,项目背景条件,位于成都近郊，既与主城相区隔，又与城市相联系；位于成都东郊，处于成都未来城市发展规划的主要方向上；,-10-,项目特性分析,特性一：区位优势明显,关键词：城市性从成都市区走东三环路，然后沿老成渝路，车行约20-30分钟内即可到达项目地块，项目位置距离各大城市中心仅半小时车程，作为一个正在迅猛扩展的大城市而言，如此突出的距离优势，未来必可具有较为鲜明的城市性。离尘不离城项目大区域内山水资源丰富，龙泉山、龙泉湖以及充沛的水资源使得未来居住者既可轻松拥有优雅安静的自然环境，同时距离城区很近，没有失去城市氛围，可以算是真正的“离尘不离城”。,-11-,项目特
5、性分析,特性一：区位优势明显,关键词：交通便利从成都市区有数条高等级的道路可以直达项目区域与，无论是三环路，还是老成渝路，乃至成龙大道，道路条件均非常良好。较好的可达性、通畅的道路，舒适的行车道路条件将会使得区域迅速成熟。,-12-,项目特性分析,特性一：区位优势明显,关键词：休闲度假成都本来就是一个休闲都市，而在成都，龙泉区域也是一个休闲气氛很浓的区域，龙泉山、龙泉湖、大大小小的“农家乐”、洛带古镇等，都为项目区域奠定了很好的休闲认知基础。随着成都城市化进程的迅速加快，尤其是城市向东向南发展的大方向逐渐清晰，和交通高速公路网的完善，项目区域未来将很快会被纳入到市区版图，因而也就被赋予了刚高的
6、发展预期。,-13-,项目特性分析,特性二：水环境优越,关键词：皇冠湖项目区域内水资源丰富，充沛的流量和美好的水景均可以加以利用，虽然水资源在成都并不是稀缺的，但是对水的充分利用也是高档区域和优雅环境的必备条件，以水主题为主要特征的皇冠湖应该成为项目的中心和核心。湾和岛历来河流的转弯和滩涂处就充满了诗情画意，尤其对于内陆城市的居民而言，人们对于港湾和岛屿的向往更是超出一般，而本项目所具备了“湾和岛”的地理形态条件，因而从环境景观上具备了高端社区的天生禀赋。,-14-,项目特性分析,特性二：水环境优越,关键词：皇冠湖生态走廊水环境往往和生态概念不可分割，因此本项目结合区域地形，可打造出皇冠湖生态
7、区，与环城市绿化隔离带、“龙泉山”风景区、“天鹅湖”等若干绿色生态资源一起，构成区域的绿色生态屏障。如此，皇冠湖为核心的绿色生态走廊对本项目不仅提供了无以伦比的河景和绿色，更保证了区域上好的生态环境。,-15-,项目特性分析,特性三：大规模开发/复合开发,关键词：复合开发本项目总占地约4.5平方公里，如此巨大的规模，必然要求其业态复合，其中将包含有住宅、酒店、商业、学校、写字楼等多种物业，因而本项目也必然成为一个大规模的复合开发典型项目。复合型物业的开发必然涉及到物业配比、分区、分期和资金分配等方面的研究。动态4.5平方公里的规模对于区域开发项目而言，可谓为微型城镇的开发，尤其针对高端物业来讲
8、，开发周期将持续较长时间，因此对于本项目而言，动态的，具有前瞻性的结合区域发展来分析市场和产品研究显得更为重要。,-16-,项目特性分析,成都新国际化休闲新城项目的“三个代表”,从项目的基本特性延展，结合伟业对城市发展脉络研究和区域开发的经验积累，我们对本项目的发展判断提出“成都新国际化休闲新城”的概念，这个概念可以用“三个代表”来阐述：城市化浪潮下的新兴副都心本项目将是成都郊区城市化发展趋势的典型项目代表。空白带来希望本项目将是城市边缘区位高端复合开发的典型项目代表。更具活力的新国际化休闲新城本项目是未来成都城市主流“本土国际化”高端客群的典型别墅代表。,-17-,项目特性分析,三个代表之一
9、：城市化浪潮下的新兴副都心,本项目将是成都郊区城市化进程新城建设的典型代表城市中的岛屿、城市港湾随着城市化进程逐渐提速，成都城市重心不断向东和南迁移，包括周边交通配套的迅速完善，以及本项目开发对区域所带来的影响，项目所在地目前非常明显的郊区田园感，将逐渐呈现越来越明显的城市化特征，进而形成新的城市副都心。本项目中的湖泊和河流也将由一条原来的灌溉水渠过渡成城市景观湖泊和河流，未来的区域区域将形成一个完整的，与老城区相衔接的高档滨水城市景观轴带。蜿蜒穿城的河流，众多节点处呈现出“城市港湾”的特征，这些“港湾”未来也将因其充满情趣的设计成为新的城市触媒。,-18-,项目特性分析,三个代表之二：空白带
10、来希望,本项目将是城市边缘复合开发项目的典型代表后发优势如前文所述，本项目具有较好的交通条件，因此处于交通带动地带，区域中目前已经开发较少，相比成都市区和成都南部、北部城区，可谓“空白地带”，因此作为成都未来城市发展的主方向，本项目因为位置优势和自身的复合业态组成而具有了强劲的后发优势。主题商业、精致酒店、休闲娱乐中心在复合开发中，非居住类业态往往对项目的成败起到至关重要的影响，因此本项目开发中，商业和酒店类物业的规划和开发是关键。而参考其他高端区域开发的经验情况，建议项目引入高端主题商业休闲配套，提升区域形象，带动区域土地升值，而酒店物业采用精致酒店的形式，从而为此类城市边缘的高档区域开发提
11、供一种成功的开发模式。,-19-,项目特性分析,三个代表之三：更具活力的新国际化休闲新城,本项目将是本土国际化客群的典型代表本土国际化和主导文化在一定程度上，居住者的特征，将决定区域的整体特征，因而本项目的未来居住者，项目的主力客群将对项目的整体形象和档次起到决定性的影响。根据我们的初步认识，本项目将是“本土国际化”客群的最适合载体。所谓“本土国际化”，即以本地文化为主导的，具有国际化视野和认知高度的生活意识模式，对本项目而言，客群应该是以中国文化为主导文化，但是普遍具有国际化的教育、工作或者生活背景的高端人群。从目前成都发展情况来看，作为一个西南地区的中心城市，因其丰富的旅游资源、绝佳的居住
12、条件和成熟的城市配套，成都具有很强的中心效应，未来也必将吸引更多的外埠乃至外国中高端客群的进入，而本项目也与成都的整体气质相一致，因此作为一个极具城市规划示范作用的“休闲新城”，它的商业、生活配套的良性发展具有更高远的社会意义。由于区域的属性和客群的个性影响，此区域的商业、配套模式 具有非常明显的专属性。而本项目相比成都其他发展区域，具有一定的差异，因而也就决定了我们应该首先明确主导文化，进而打造符合“本土国际化”客群要求的专署居住城市区。,-20-,项目核心问题,从三个代表导出的核心问题：,根据前面对项目特性的分析，我们针对本项目未来的工作将围绕以下几个核心问题展开：问题一：如何把握城市化进
13、程下的各种物业市场走势？房地产市场发展瞬息万变，本项目4.5平方公里的规模和较长的开发周期需要开发商对于项目所处的市场环境具有清晰的认识，包括供应量、价格走势、分布特征、竞争环境、政策等方面准确把握，同时具有足够的前瞻性，才能确保项目的定位符合市场并适度超前，在未来的市场格局中占据先机。问题二：谁是本项目的购买者？谁又是本项目的使用者？虽然是出于一级开发阶段，但是研究项目的客户究竟是谁？他们来自于何处，以及他们的需求特性，和自身成长特性是什么？也是必要的基础工作。伟业将凭借在全国房地产市场十余年的经验，尤其是在大盘开发和高端物业开发领域的操作经验，将对项目可能的潜在客户进行深入研究和验证，从而
14、准确给出项目的目标客群，并为项目的最终开发提供可靠的参考。,-21-,项目核心问题,从三个代表导出的核心问题：,问题三：项目产品规划设计的核心特点是什么？本项目规模巨大，业态复杂，因而必须找出项目的核心竞争力，和核心规划主题。规划设计中要考虑的不仅仅是要考虑区域的现状特征，未来发展趋势，而且要结合定位，提炼出差异性的亮点和核心价值，更要预先考虑到目标客户的生活方式、审美要求、功能要求和购买心理特征，最后还要考虑整体社区的分区和分期，业态互动关系，以及与竞争项目的竞争差异化要求。伟业顾问将依托强大的区域研究和规划策划能力，可以深刻挖掘区域价值，同时将末端客户需求和前端设计研发有效结合，帮助开发商
15、制定出既符合区域特征，同时又能满足客户需要，又符合市场竞争要求，具有国际化水准的规划建议。问题四：项目的操作关键节点在哪里？作为大盘开发而言，项目的成败不仅仅在于前期策划定位和规划设计，项目运营模式的操作和执行也是决定项目成功与否的关键环节。那么本项目作为一个大规模新城镇开发项目，它在操作和执行方面相比常规的房地产开发物业又有哪些关键环节和关键问题呢？伟业顾问将联合相关资源单位，在项目的前期、中期及后期提供全面、贴身、全过程的操作和执行层面的顾问和辅助工作，以保证项目的策划研究定位和规划设计能够准确和完美的实现，从而创造经典，成就品牌。,项目风险认识,上篇 项目认识,-23-,项目整体定位和区
16、域发展之间的风险本项目开发规模巨大，因而也受到区域发展的一定影响，同时项目开发的长周期性特点，也使得项目的定位与区域的发展规划存在很多直接的关联点，区域发展的不确定性使得项目的整体定位具有一定的风险。规划产品设计的风险着眼于城市发展动态过程，项目的规划设计需要适度超前，而整体规划设计的结果也和需求变化的过程存在一定程度的不对等，同时还要为产品预留升级空间，因此风险是必然的。运营及公建类物业的运作风险商业配套和公建部分的开发对资金要求很高，且受市场不确定性因素更多，因而能否合理的确定公建部分的规划指标和功能分区，乃至开发策略，构成了本项目的重要风险。政策风险政府政策对于市场的影响也是本项目操作的
17、风险之一。,项目风险认识,项目风险主要来自于以下四个方面：,大盘开发的要点研究思路,1、市场：站在成都市场判断未来别墅市场走势2、规划：从国内外案例中撷取产品特点3、操作：从国内外案例中看大盘项目的操作借鉴点4、结论：产品及操作初步建议,上篇 项目认识,-25-,成都城市印象,北京别墅分布基本特征：,布局分散突破“传统的别墅居住区”到各个区域，甚至远郊区县。蛙跳式发展趋势随着城市道路的发展，呈“蛙跳式”发展趋势。板块特征明显从传统的别墅区到新兴的别墅发展带，板块格局逐渐形成。,-26-,操作初步建议,四个关键点控制与八大流程,通过以上对一些典型案例的分析，特别是结合其市场表现，总结出别墅项目在
18、操作过程中的一些关键问题，同时结合本项目实际情况，建议在操作过程中需要注意以下四个关键点、八大流程。,-27-,操作初步建议,四个关键点控制,1.整体定位阶段准确把握区域发展价值和未来客户变化特征，指导规划和产品设计。,2.规划设计阶段有效整合与控制各种专业设计资源，将定位贯彻到规划和设计中去。,3.开发调整阶段大盘项目开发的周期非常长，所面对的问题也非常广泛，因此长期跟进和不断的调整是不可避免的，伟业可以提供长期战略性服务。,4.推广销售阶段后期的营销推广也需提前考虑，有利于项目的整体性和延续性。,伟业优势：经过10余年的市场积累，多个城市的大盘研究案例，以及来自全国的近万份有效高端客户名单
19、，可以配合开发商与政府共同进行整体发展方向的确定。,伟业优势：一方面伟业自身拥有强大的建筑专业团队，在跟进设计时能够配合开发商进行有效控制，另一方面伟业也可以整合其他专业团队。,伟业优势：对于西南市场的重视和多个大盘开发长期跟进服务的经验，使得我们有信心与开发商共同进行项目的推进。,伟业优势：从前期策划、规划设计，到后期的营销推广，伟业的全功能综合性服务能力是伟业的最大优势，从大盘项目运作角度而言，也是最为合理的。,-28-,操作初步建议,八大流程,市场策划与定位,产品策划与定位,设计管理,产品实施准备,实施期技术顾问,现场包装顾问,销售代理,物业管理,如右侧房地产开发流程图，典型别墅项目的开
20、发主要包含八大流程，每个流程都十分重要。而且，相比常规的普通住宅类物业，这八大流程也更为复杂，在很多环节与常规住宅的开发存在明显差异。伟业顾问综合多年高端物业和别墅物业的操作经验，结合其他专业机构，可以对各个流程中的专业环节给与专业和全面的顾问服务和资源支持。,-29-,产品初步建议,现状产品分析,原规划产品类型较多，且建成物业形象较差，需要改建或重建。,-30-,产品初步建议,规划初步建议,建议重新梳理用地，进行组团化处理、明显分区！,各组团之间可以保持相对统一、纯粹的风格；每个组团或者分区之间可以拥有不同的风格；“组团化处理和明显分区”一方面可以方便项目进行分期开发，另一方面适应市场不同的
21、需求。,-31-,产品初步建议,规划初步建议,通过与分区、景观处理等的结合考虑，提出“岛”的概念！,由于项目的位置特点，整个项目可以看成是一个相对安静、私密的“大岛”；通过水系的处理被分成若干“小岛”；每个“小岛”被赋予不同的风格与含义，且档次也存在一定区别。,-32-,产品初步建议,规划初步建议,建议用地位置进行调整！,会所与酒店统一考虑；每个组团分散设置一些必要的商业配套；保证别墅区内有较好的景观绿化环境。,注重产品品质打造！,-33-,产品初步建议,产品初步建议,打造100%纯独栋的概念，建议取消联排与双拼；,根据目前的规划指标，共计约891套，住宅建设用地51.5141万平米，平均每户
22、占地约578平方米。建议通过一些手段的处理，赋予每户更多的庭院面积，例如车库设在地下，做成带电梯的三层等。,建议通过目标客群的需求深访指导单体设计！,-34-,产品初步建议,景观初步建议,景观处理上，注意与温榆河自然景观和高尔夫景观资源的融合利用！,通过水系的处理，形成“湾”和“岛”的概念！,-35-,产品初步建议,学校和酒店建议,学校引入国际学校或者高水准的私立学校！,酒店做成“精致酒店”或“设计酒店”，并与会所相结合，提高档次和品位！,下篇 项目合作,.伟业所提供的服务内容和工作方法,服务内容 工作方法,-37-,服务内容,在综合考虑本项目特征及所面临的核心问题基础上，结合别墅项目操作过程
23、中的关键点和难点，此次伟业所提供的服务内容包括以下三个阶段：,第一阶段：市场与产品定位初步阶段,基础研究项目分析（用地、区域规划发展、政策、开发商需求等）市场分析北京别墅市场现状特征与发展趋势预测分析项目所处竞争区域分析 典型案例研究目标客户初步分析别墅产品专题研究2.综合分析与定位假设提出（项目优劣势分析、初步静态测算）3.定位的提出（包括整体定位，初步的市场与产品定位）4.配合金隅确定相关设计单位,-38-,服务内容,第二阶段：定位深化与规划方案设计跟进,定位深化研究重点案例研究（主要从市场竞争、产品等角度对案例进行深入研究）目标客户深入访谈专题研究别墅产品专题深入研究市场与产品定位修正与
24、深化2.其它相关专题研究（例如单体、园林等）3.规划方案设计跟进4.动态测算以配合分期开发计划,-39-,服务内容,第三阶段：单体及各项设计深入跟进,产品相关专题研究酒店专题Golf专题配套设施专题等2.继续目标客户需求专题研究，以指导单体及其它专项设计3.包括单体及各专项设计跟进,-40-,工作方法,整体的工作方式采取“互动、刷油漆”的方式，强调定位以及设计方案的不断深化；发挥伟业全程产品设计跟进的能力，实现与甲方和设计方三方的有效互动，保证定位理念在产品中给予充分体现；强调专题研究的重要性，例如客户需求专题、别墅建筑风格专题、酒店配套专题、Golf专题等，随工作需要可以随即调整。,1.互动
25、、刷油漆,2.全程产品设计跟进,3.专题研究,结合本项目实际特点，此次伟业如果有幸承担该项目前期顾问服务，将在原有工作方法基础上，发扬伟业专业优势，采取以下三种工作方法：,.取费标准,下篇 项目合作,-42-,取费标准,顾问服务总费用：,人民币150万元,说明：本费用标准我司为金隅项目提供所有三个阶段顾问服务内容的全部费用，如我司将来成为本项目的销售代理，并与甲方正式签订代理合同，则该笔费用包含在双方约定的销售代理费总额中，甲方从应付的代理费用中等额扣减。,费用细分：,第一阶段：整体定位与运营模式定位人民币80万元第二阶段：整体规划及产品设计建议人民币40万元第三阶段：首开区项目定位及深入跟进
26、人民币30万元,.伟业主要工作人员及个人相关经历,下篇 项目合作,-44-,团队架构,林 洁,赵铁路,顾问团队,牛 力,伟业控股总经理，金隅大项目组总负责人,伟业控股副总经理，金隅大项目组总协调人,伟业投资顾问公司副总经理，金隅温榆河项目负责人,营销团队,市场研究中心支持,娄 颖,项目经理,高志国,周怡宁,田 甜,建筑策划中心支持,骆 绯,吕雯雯,建筑师,市场主管,市场主管,张若怀,测算专家,市场分析人员,市场分析人员,刘 鹏,营销策划部市场总监,黄星春,营销策划部策划,刘一思,营销策划部策划,安春啸,李有发,杭 虹,领导组,核心工作组,支持团队,-45-,主要人员相关经历,林 洁,职 位：伟
27、业控股公司总经理学 历：清华大学建筑学院建筑学硕士工作经验：负责市场定位、产品定位顾问及整体工作的把握代表项目：别墅项目长河玉墅（北京温榆河畔高档别墅项目）龙湾别墅（温榆河畔高档别墅项目）凯德置地胡姬花园（新加坡凯德置地温榆河高档别墅项目）密云别墅项目（城建集团密云最大别墅项目）碧海方舟（典型城市顶级别墅项目）香山清琴（西山板块目前售价最高的别墅项目）格拉斯小镇（山东鲁能温榆河大型低密度别墅区项目）吉宝天津别墅项目（新加坡吉宝集团天津高档别墅项目）万科东丽湖（一期、二期为天津未成熟区域超高价格别墅项目）湖光山舍（北京市场上较早推出的第二居所、高档度假别墅项目）城市高端项目世贸国际公寓（CBD的
28、纯居住豪宅项目）万泉新新家园（当时海淀地区售价最高的项目）通用时代国际中心（CBD最顶级公寓项目）诚品建筑（西四环高档居住项目）招商地产红领巾公园项目（招商地产北京第一个高档城市景观住宅）鲜鱼口项目（北京市大规模保护区旧城改造项目，纯高档城市四合院项目）石家庄世纪花园（石家庄市区内极为轰动的高档居住区项目）,伟业控股总经理本项目组总负责人,-46-,主要人员相关经历,赵铁路,职 位：伟业控股公司副总经理，伟业经纪公司常务副总经理学 历：清华大学工程管理硕士工作经验：总体把握项目营销策划、市场推广及销售管理工作代表项目：别墅项目翡翠城（北京南城大盘别墅项目开发）华中园别墅（顺义地区高端别墅项目）
29、长河玉墅（北京温榆河畔高档别墅项目）龙湾别墅（温榆河畔高档别墅项目）吉宝天津别墅项目（新加坡吉宝集团天津高档别墅项目）万科东丽湖（一期、二期为天津未成熟区域超高价格别墅项目）孔雀城（目前正在热销的远郊区县第二居所别墅项目）北京湾（位于北京西北部上风上水区域的高档别墅）碧水庄园A区（典型城市小独栋项目）城市高端项目凤凰城（燕莎商圈高档城市公寓）优士阁（泛CBD区域高端商住公寓）华清嘉园（中关村地区增值巨大的城市公寓项目）招商地产红领巾公园项目（招商地产北京第一个高档城市景观住宅）鲜鱼口项目（北京市大规模保护区旧城改造项目，纯高档城市四合院项目）天津时代奥城（天津南开区典型高端城市公寓）天安豪园（
30、朝阳公园区域公寓式豪宅）,伟业中国总经理本项目组总协调人,-47-,主要人员相关经历,牛 力,职 位：伟业投资顾问公司副总经理学 历：清华大学土木工程系学士 哈尔滨工业大学管理学硕士 工作经验：主要负责市场定位、产品定位顾问及整体工作的把握 代表项目：别墅项目招商地产天津别墅项目（天津五大道地区顶级城市别墅项目）无双（三水清清二期，京昌高速公路11出口精品独栋别墅项目）吉宝天津别墅项目（新加坡吉宝集团天津高档别墅项目）京都地产项目（京都高尔夫别墅项目）亚华红螺湖项目（怀柔区红螺湖地区的旅游度假别墅项目）长河玉墅（北京温榆河畔高档别墅项目）万科东丽湖（一期、二期为天津未成熟区域超高价格别墅项目）
31、北京湾（位于北京西北部上风上水区域的高档别墅）碧水庄园A区（典型城市小独栋项目）城市高端项目天津网球中心公寓项目（天津泰达集团水上公园区域高档城市公寓）光大水墨风景（光大花园二期项目，北京万柳地区高档公寓）招商地产红领巾公园项目（招商地产北京第一个高档城市景观住宅）呼和浩特项目（呼和浩特市中心高档公寓项目）融科橄榄城项目（联想集团望京高档居住区项目）天津时代奥城（天津南开区典型高端城市公寓）北京CBD核心区项目（CBD开发公司CBD核心区规划建议部分）,伟业投资顾问副总经理项目负责人,.伟业当前服务大盘项目及操作案例,下篇 项目合作,-49-,伟业当前服务别墅及操作经验,龙湾别墅,基本情况：温
32、榆河高档精品独栋别墅，总用地面积1800亩，其中建设用地1000亩，共计5个组团，分三期开发。服务内容：伟业顾问提供独家投资顾问、营销策划、销售代理的全程服务。,市场表现：目前销售均价已达到16000元/平方米以上；2006年9月16日，二期正式开盘，当天一次来访近百组，来电量高达上百通！25套房源5小时内全部售罄！,-50-,伟业当前服务别墅及操作经验,龙湾别墅,在顾问服务阶段，一方面对市场客观把握，另一方面对产品进行了深入细致的研究，利用伟业建筑策划中心的优势，对小独栋别墅产品进行了详细的专题研究，创造了高容积率下的独栋产品，以保证开发商实现的经济效益。在别墅的施工建设过程中，注重产品精细
33、化打造，特别是别墅细部的一些处理，使得产品做得相对比较纯粹，实现了良好的销售价格与业绩。在公建运作阶段，伟业利用自身的商业团队优势，针对该项目大约7000平方米的配套公建，从定位、招商以至后期商业管理等，进行了细致的服务，使得在开始建设前已完成大约70的招商，解决了通常高端别墅商业难以运作的特点。,操作经验：,深入专题研究 精细化产品打造 商业的运作,-51-,伟业当前服务别墅及操作经验,长河玉墅,基本情况：项目位于温榆河畔，用地约69万平方米，建面约20万平方米。服务内容：伟业顾问提供独家投资顾问、营销策划、销售代理的全程服务。,市场表现：目前销售均价约12500元/平方米左右；目前尚未正式
34、开盘，处于内部认购时期，认购速度大约为1520套/月。,-52-,伟业当前服务别墅及操作经验,孔雀城,基本情况：项目位于京开高速与永定河的交汇处，总占地约76公顷，其中一期用地约200亩。服务内容：伟业顾问提供投资顾问、营销策划及独家销售代理的全程服务。,市场表现：目前销售均价约3600元/平方米左右；刚刚正式开盘不久，已完成开发商集团制定的年度销售指标。,-53-,伟业当前服务别墅及操作经验,孔雀城,伟业在正式介入该项目顾问之前，开发商其实已经委托了一家北京知名的地产顾问公司进行了策划，当时的定位是小城镇概念。但是通过我们的初步判断，认为项目在目前的用地条件及区域发展成熟度前提下，定位为以第
35、一居所为主的新都市主义小镇具备很大的市场风险。因此在随后的工作中我们建议开发商调整前期定位思路，以第二居所、休闲度假客户为主，结合其购买喜好，对应的产品应该是低密度特征明显的别墅类产品。操作该项目的开发商在别墅物业开发商经验较少，因此前期的定位结论，能否贯彻到产品设计中去，具备一定的难度。伟业恰恰在跟进设计方面具备明显的专业优势，于是后来该项目工作团队一直配合开发商与设计院一起，在时间比较紧的前提条件下较好的完成了设计配合工作。,操作经验：,准确、客观的定位 深入细致的跟进设计,以上是我司针对温榆河别墅项目的初步认知和合作建议，亦希望籍此与贵司进行更加深入的沟通，伟业顾问将凭借丰富的房地产运作经验、准确的市场把握能力、高度专业化的队伍为贵项目提供更深入和前瞻的服务！THANKS,
