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1、2013/11,研究管理中心出品,2,Union property.ALL rights reserved 思想践行未来,PART 0 本周导读,宏观,市场,动态,本周惠城区量跌价涨，网签住宅469套，网签均价6842元/平米。,经历了“金九银十”成交小高潮后，11月中上旬惠城楼市由冷逐渐回暖；开发商为年底冲刺业绩选择以举办暖场活动蓄客为主，预计下旬有一波推货高潮。,央行公布新的货币政策工具SLF 投放余额3860亿元;四大行10月新增贷款1820亿创年内地量;10月CPI同比上涨3.2%创8月新高。,目 录 Contents,PART 1宏观与政策一周市场动态名人名企本地资讯,PART 2
2、土地市场住宅市场商业写字楼市场片区量价成交情况住宅成交均价项目成交龙虎榜,PART 3 一周楼市动态项目营销活动媒体监测,PART 1.1 宏观与政策,合纵解读：10月份央行连续暂停逆回购、重激活存量而谨慎用新，央行不断释放中性偏紧的货币政策信号。已经影响部分房贷业务。,债市利率大幅飙升 国开债平均收益率升至5.36%,本周10年国债收益率达到4.30%，逼近2008年时期4.60%的高点，脱离基本面和CPI表现的走势。中国国债发行收益率抬升意味着财政部融资成本更高，而目前中国的国债余额已高逾8.2万亿元。更值得关注的是作为中国最大的地方平台融资提供商的国开行发债成本的飙升。本周二国开行五个期
3、限金融债招标发行，一年、五年和七年期金融债收益率创历史新高，而10年期金融债中标收益率还达到5.34%的2008年以来最高水平。本周四中央国债公司信用债平均到期收益率已升至6.0266%逾两年高位，已高出9月份5.9%的工业企业利润率12个bp。对非金融企业而言，贷款才是其融资的主要渠道，而贷款的加权平均利率为7.05%，更较工业企业利润率高出115个bp，存在严重倒挂。,居民收入增速近35年跑输GDP：年均低2.4百分点,2012年城镇居民人均可支配收入24565元，比1978年增长71倍，年均增长13.4%，扣除价格因素，年均增长7.4%。但实际上，过去35年，我国经济保持快速增长，年均经
4、济增速高达9.8%，高于人均收入2.4个百分点。在居民收入增速落后于GDP增速的情况下，居民收入占整个GDP的比重也在不断下降，企业利润和政府税收等占比却不断上升。梳理31个省(区、市)的2012年城镇居民人均可支配收入排行的数据，去年上海、北京、浙江这3个地区位列前三名。其中，上海2012年城镇居民人均可支配收入最高，达到了40188.3元。北京、浙江、广东这3个地区的收入处于“3万元梯队”，其均远超出全国24565元的水平。由于地区之间的经济发展水平不同，地区之间的居民收入差距也相当大。榜首的上海比榜尾的甘肃多23032元，也高出全国平均水平15623元。相比之下，低于全国水平的23个省份
5、之间的差距并不算大。,PART 1.1 宏观与政策,合纵解读：十八届三中全会的召开及后续细则出台都定调新一届政府的调控方向；并在房地产方面引出九大热点问题：（一）系统化调控方案或初步表态；（二）“新型城镇化”或被重新定义；（三）“土地二元制”或有望终结；（四）房产税时代或将正式来临；（五）房企再融资或将开闸；（六）住宅产业化或有望全国范围展开；（七）保障房制度或被重新设计；（八）养老地产业或将迎来春天；（九）住房信息联网或迎“政治考验”。,中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定,十八届中央委员会第三次全体会议研究了全面深化改革的若干重大问题，作出如下决定。一、全面深化改革的重大意义和指导思
6、想；二、坚持和完善基本经济制度；三、加快完善现代市场体系：建立公平开放透明的市场规则、完善主要由市场决定价格的机制、建立城乡统一的建设用地市场（在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。）、完善金融市场体系、深化科技体制改革；四、加快转变政府职能：健全宏观调控体系、全面正确履行政府职能、优化政府组织结构；五、深化财税体制改革；六、健全城乡发展一体化体制机制；七、构建开放型经济新体制；八
7、、加强社会主义民主政治制度建设：九、推进法治中国建设；十、强化权力运行制约和监督体系；十一、推进文化体制机制创新;十二、推进社会事业改革创新;十三、创新社会治理体制;十四、加快生态文明制度建设:健全自然资源资产产权制度和用途管制制度（对水流、森林、山岭、草原、荒地等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度。建立空间规划体系，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制。健全能源、水、土地节约集约使用制度。）、划定生态保护红线（坚定不移实施主体功能区制度，建立国土空间开发保护制度，严格按照主体功能区定位推动发展，建立国家公园体制。）、实行资源有偿
8、使用制度和生态补偿制度、改革生态环境保护管理体制；十五、深化国防和军队改革；十六、加强和改善党对全面深化改革的领导。,PART 1.2 一周市场动态,名企重回一线抢占利润高地 小房企激战三四线城市,继北京市住房和城乡建设委员会(下称“北京市住建委”)祭出“京七条”后，将在年前停批4万元/平方米以上的高价房预售许可的“限高令”再度甚嚣尘上。就在“京七条”出台，推出通过政策保障调节中端市场的自住型商品房不久，北京房协的相关负责人和一些高端项目的开发企业内部人士透露，北京楼市的高端市场并未因此“放开”，为了保证本年度商品房成交均价，完成2013年“保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定”房地产调控目
9、标，在今年年底前，北京市住建委方面不再给高价项目批预售证。一些市场人士由此惊呼，北京市房地产调控的思路，已经从“低端有保障，中端有支持，高端有市场”，演变成“低端有保障，中端有政策，高端有控制”的唯数据论逻辑，而北京楼市的高端市场或从此进入“管控”时代。,京暂停高价房预售 审批配额制回归管控时代,自2010年宏观调控拉开帷幕，三四线城市的购房需求以及宽松的政策让众多有实力的房产开发商盯上，纷纷撤离一线城市，继而在三四线城市开拓房产市场。而随着2012年一线城市楼市强势回暖，三四线楼市却显露疲软，使布局侧重三四线城市的房企如恒大、碧桂园、雅居乐等业绩增长减速，甚至跑输大势，在此背景下，保利、金地
10、等大房企的战略重心重回一线城市。,PART 1.2 一周市场动态,全国楼市销量增速趋缓,2013年北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案今起在市规划展览馆展出，展览将持续至11月27日。首批展出的7个项目分布在海淀、朝阳、昌平、丰台四个区，套型面积大多为90平方米以下，可提供自住型商品房16020套。7个项目中，朝阳区高井星牌建材厂地块、百子湾14号地和丰台区大红门油毡厂地块三个项目位于五环以内。此次展览的多个项目配套设施齐全。其中，朝阳区东坝项目除提供3580套自住型商品房外，还将配备一处建筑面积7500平方米的18班小学，一处面积2100平方米的8班幼儿园。朝阳区崔各庄项目规划建设24班
11、小学1处，占地1.25公顷；16班托幼园所1处，占地0.6公顷，还规划建设一处2100平方米的托老所和460平方米的老年活动场站。,北京首批自住房设计方案亮相 户型大多不到90平,国家统计局发布前10个月，全国商品住宅销售面积85721万平方米，同比增长22.3%，增速比19月份回落1.6个百分点；商品住宅销售额51485亿元，增长32.6%，增速比19月份回落0.9个百分点。10月份，虽然全国新建住宅市场表现平稳，但各地二手住宅市场表现却较上月逊色。北京、上海、广州、深圳、天津和重庆六大城市的二手住宅成交量较9月份有所下滑，环比下跌幅度10%20%不等，成交面积平均环比下降9%。土地市场上，
12、房地产开发企业的拿地速度也有所放缓。110月份，房地产开发企业土地购置面积26658万平方米，同比下降3.6%，降幅比19月份扩大0.3个百分点；土地成交价款6434亿元，增长11.7%，增速回落2.9个百分点,合纵解读：时至年底，在政策趋紧、房贷紧张的情况下，供需两端均受一定程度的抑制，致使年底楼市活跃度有所降低。更多的地方政府加快发展自住型商品住房、严格执行限购限贷、增加土地供应、调整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供应力度等利于刚需性购房政策及决心降低了购房者对房价快速上涨预期及担忧也是年底楼市活跃度降低的一个重要心理因素。,PART 1.3 名人名企,龙湖地产1-10月合同销
13、售402.3亿超去年全年,中共第十八届中央委员会第三次全体会议11月12日正式闭幕，并公布了中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报，万达集团董事长王健林在接受专访时表示，公报没有再提“地产调控”就是一个进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。王健林对十八届三中全会公告传达出的改革方案持乐观态度，最让他惊喜的是本届全会强调了市场的作用，提出市场在资源配置当中由原来的“基础性作用”，变为“决定性作用”。这一转变，将直接利好他所在的房地产行业。“过去的文件当中，每一次都要提宏观，都要提房地产调控，把调控变为解决房产市场问题的一个主要做法，这是极其错误的。这一
14、次，涉及房地产上面，公报除了提出加快注重保障房建设以外，没有提到更多的房地产调控，这就是进步”这意味着会议上已经传达出一个信息：政府抓保障房，市场做商品房。,王健林解读公报：没提房地产调控就是一大进步,2013年11月10日，龙湖地产有限公司公布，10月单月实现合同销售额49.3亿元，同比上升29.1%，环比上升12.8%，销售面积达50.5万平方米。至此，公司1-10月累计实现合同销售额402.3亿元，同比增长26%并超过去年全年总和。合同销售面积达317.3万平方米。龙湖在重庆、北京、成都、杭州、西安等城市的12个项目提前两月完成全年销售任务。11月初，龙湖多地有新项目开盘热销。位于上海青
15、浦新城的刚需项目龙湖紫都城首推282套房源，吸引逾两千人到场，2小时内当日推出的房源全部售罄，实现认购金额6亿元。同时，公司表示，将继续坚持“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略与灵活的营销策略，以在波动的市场中保持稳健的销售节奏。,PART 1.4 本地资讯,惠州上月CPI环比下降0.6%,10月份，受鲜菜价格大幅回落的拉动，惠州市区居民消费价格总水平（CPI）环比下降0.6%；当月的居民消费价格总指数同比上涨3.8%，110月累计上涨1.6%。在调查的八大类消费品（服务项目）价格中，环比价格指数（下同）呈二降五升一持平的运行态势。其中，食品类下降2.5%、医疗保健和个人用品类下降0.1%
16、；衣着类上涨2.1%、家庭设备用品及维修服务类上涨0.1%、交通和通信类上涨0.2%、娱乐教育文化用品及服务类上涨1.1%、居住类上涨0.2%；烟酒类价格与上月持平；10月居住类价格上涨，受需求拉动影响，10月私房房租租金价格环比上涨0.7%、住房估算租金上涨0.1%。受装修旺季因素影响，10月建房及装修材料价格环比上涨0.4%，其中涨幅较大的为厨卫设备，环比上涨6.7%。,惠州银行多未收到二套房首付上调通知 保持六成,深圳、上海相续祭出二套房贷首付比例提至七成的“杀手锏”，除农行表示已暂停二套房贷外，均表示尚未收到提高二套房首付比例的消息，但多家银行却悄悄上浮了首套房贷利率，原本维持基准利率
17、的农行一周前突然上浮20%，成为继广发行之后的又一家“抢钱”银行。其中建行上浮10%，工行上浮5%，农行则上浮幅度最大，该行已将首套房贷利率上浮20%，成为惠州继广发行之后第二家将首套房贷利率上浮至20%的银行，创造了惠州当前首套房贷的最高利率，同时也是迄今为止惠州楼市调控史上上浮幅度最高的利率，农商行按基准利率，浦发银行、邮政银行亦上浮10%.,PART 1.4 本地资讯,深惠西线最快3年内开建 市内轨道至少要等15年,惠州市轨道交通规划(修编)将是一项长期规划，以乐观计，城际线有望在5-8年内陆续动工，而城市线则需等到15年甚至更久以后才会着手建设。新增的3条城际线属于纳入珠三角城轨网络的
18、线路，资金上将由省级财政支持，故可较早动工;而6条城市轨道则只能由市里掏钱，“以目前惠州的财力、人口规模和城市发展速度，过早开建城市轨道也是不现实的”，此次规划新增的惠深城际西线(起始陈江)则有望在3-5年内开工。,惠州写字楼价格6年翻倍,位于惠州市中心区最核心地段的三座写字楼德威大厦、大隆中心广场和隆生商业广场部分单位传言将以7000多元/平方米的价格开拍，这一价格与六年前几乎相当，而目前惠州中心区的写字楼价格几乎上涨了100%，从当年的7000多元/平方米已升至1.3万元/平方米左右。惠州写字楼市场崛起，演达商圈和江北商圈两大核心商圈形成惠州的两大写字楼集群的阵营。其中，江北作为惠州的CB
19、D，市政规划起点高，办公配套齐全，写字楼软硬件配置优越，吸引了深圳及周边城市大批投资客，价格领跑全；惠城区甲级写字楼均价在6500-7500元/平方米之间，租赁均价在30-40元/(平方米月)。而据惠州市房产管理局数据，今年1-9月，惠城区写字楼均价已高达12659元/平方米，相关统计显示，惠城区中心区甲级写字楼当前租赁均价已达45-60元/(平方米月)，投资回报率过5%。,PART 1.4 本地资讯,仲恺工业旅游正式启动 TCL将发展为城市旅游名片,仲恺高新区工业旅游启动暨T C L电视博物馆揭牌仪式昨天在T C L液晶产业园举行，可口可乐公司、富绅公司、天敏科技公司、华阳集团、伊利公司等5
20、家企业获得颁发“广东省工业旅游示范基地创建单位”牌匾。旅行社代表与T CL液晶产业园在启动仪式上签约，除了T C L电视博物馆，该公司还将建设手机博物馆，预计明年建好；仲恺高新区宣教文卫办文体科科长缪六品表示，仲恺工业旅游将按“三点三线三个阶段”的规划来实施，除了目前的三条路线，未来还将建设仲恺公园文化馆、潼湖智慧城，打造高新科技旅游，包括陈江幸福文化产业园等，目前土地已经报批。,莞惠城轨江北段安置房地点确定,江北段安置房地点已经确定，位于江北西区4号区三新A 0 4-18地块。莞惠城轨轨道交通项目惠州客运北段动车所用工程用地上的房屋征收补偿，一直为惠城区市民所关注，不但因为这牵扯到不少当事市
21、民、村民的切身利益，而且该项目征地拆迁的补偿方式和标准，对很多人来说也具有对比效应，目前该项目已经进入到测绘阶段，小金口段已完成300多栋房屋的测绘，完成总进度的80%，而江北段测绘进度已完成90%，“测绘结束后，就进入评估阶段，”按有宅基地安置和没有宅基地安置两种情况给予补偿，已留用地中安排宅基地的，房屋拆迁按安置重置价进行补偿，没有安排宅基地的，由有资质的评估机构对被拆迁居住房屋进行评估，按评估价给予补偿。,目 录 Contents,PART 1宏观与政策一周市场动态名人名企本地资讯,PART 2 土地市场住宅市场商业写字楼市场片区量价成交情况住宅成交均价项目成交龙虎榜,PART 3一周楼
22、市动态 项目营销活动媒体监测,惠州市共有10宗经营性土地挂牌，挂牌面积27.7万，要位于陈江仲恺、惠阳区和惠东县。惠州市无经营性土地成交。,惠城区有9个项目取得预售许可证，供应住宅3137套，供应面积为38.38万。惠城区网签住宅469套，环比上周下跌了2.09%；网签面积5.83万平米，环比上涨了9.07%。本周网签均价6842元/平米，环比上周6718元/平米上涨了1.85%。本周惠城区网签商业/写字楼92套，环比上周下跌6.12%；网签面积3890万平米，环比上周15209平米下跌了74.42%。,土地情况,惠城区,惠州房地产概况,博罗县有3个项目取得预售许可证，供应住宅372套，供应面
23、积为 5.2万。,博罗县,惠阳区无项目取得预售许可证。,惠阳区,PART 2.1 土地市场,惠州市共有10宗经营性土地挂牌，挂牌面积27.7万，要位于陈江仲恺、惠阳区和惠东县。,数据来源：合纵数据平台,土地挂牌公告,惠州市共10宗经营性土地挂牌，挂牌面积27.6万，要位于陈江仲恺、惠阳区和惠东县；其中编号GP1351和GP1352为商服用地，其余属于住宅用地。,PART 2.1 土地市场,数据来源：惠州市国土局,土地挂牌公告,PART 2.1 土地市场,数据来源：惠州市国土局,PART 2.1 土地市场,惠州市无经营性土地成交。,数据来源：国土局、合纵数据平台,本周惠城区网签住宅469套，环比
24、上周下跌了2.09%；网签面积5.83万平米，环比上涨了9.07%。网签套数比上周有所下跌，但网签面积比上周有所涨。网签套均面积124.2平米，与上周111.5平米增长了12.7平米，近几周网签均套面积以中大为主。,PART 2.2 住宅市场,数据来源：惠州市房管局、合纵数据平台,新批预售,惠城区有9个项目取得预售许可证，供应住宅3137套，供应面积为38.38万；除了中洲中央公园供应的物业类型为别墅，其他均为高层；金山湖片区供应1887套/23.64万居首。,PART 2.2 住宅市场,新批预售,PART 2.2 住宅市场,数据来源：惠州市房管局,新批预售,PART 2.2 住宅市场,博罗县
25、有3个项目取得预售许可证，供应住宅套数372套，供应面积为 5.2万；其中星汇绿洲花园本周有三个预售证供应套数312套，供应面积有3.5万平米，供应户型以2+1房和三房为主物业，类型为高层。,数据来源：博罗县房管局,本周惠城区网签商业/写字楼92套，环比上周下跌6.12%；网签面积3890万平米，环比上周15209平米下跌了74.42%。网签套均面积42.3平米，环比上周155.2平米减少了112.9平米。,PART 2.3 商业/写字楼市场,数据来源：惠州市房管局、合纵数据平台,本周河南岸片区网签套数144套排行第一，均价7368.7元/平米，主要受瑞峰公园里和江湾公馆等项目网签的影响。江北
26、片区网签均价在8286.9元/平米，片区成交前十名中均价最高，网签均价连续三周排名第一。,PART 2.4 片区量价成交情况,数据来源：惠州市房管局、合纵数据平台,PART 2.5 住宅成交均价,本周网签均价6842元/平米，环比上周6718元/平米上涨了1.85%。,数据来源：合纵数据平台,PART 2.6 项目成交龙虎榜,数据来源：惠民之家,本周瑞峰公园里网签45套排行第一，网签面积6146平米，网签均价7862元/，套均面积136.58，实收金额4831.99万元。网签排行第二和第三的是富川瑞园和汇景中央。前十六名项目合计网签套数260，网签面积3.25万，网签均价6501元/，套均面积
27、125.11。,目 录 Contents,PART 1宏观与政策一周市场动态名人名企本地资讯,PART 2 土地市场住宅市场商业写字楼市场片区量价成交情况住宅成交均价项目成交龙虎榜,PART 3 一周楼市动态项目营销活动媒体监测,PART 2.6 一周楼市动态,导读:11月上旬惠城楼市淡季开局，中旬回暖，开盘/加推项目有所增加，王府钓鱼台的商铺和嘉逸园住宅等6个项目开盘/加推；样板房开放的项目有南山翡翠和天地源御湾；经历了“金九银十”成交小高潮后，更多的开发商为年底冲刺业绩选择以举办暖场活动蓄客为主，少量项目推出购房优惠；认筹项目多达13个，预计下旬有一波推货高潮。,PART 2.6 一周楼市
28、动态,PART 2.6 一周楼市动态,PART 3.4 项目营销活动,活动地点：王府钓鱼台活动主题：商铺投资风水讲座活动时间：11月15日晚活动内容：惠州全国十佳杰出易学堪舆策划师李东水大师，现场讲授“如何更合理地布局商铺，让生意做得风生水起，赚得盘满钵满”，雷克萨斯演奏等项目动态：在售95-170平3-4房，均价4900元/平米；江北义乌商铺户主可以享格外98折优惠活动。,PART 3.4 项目营销活动,活动地点：水悦龙湾活动主题：酒版鉴赏活动活动时间：11月13日活动内容：红白葡萄酒、各种美食糕点品鉴，送出10瓶人头马酒版收藏品项目动态：94-169江景单位认筹中，认筹金额1万减5万，有老
29、带新优惠活动，7、8、9栋在售，均价6800元/平。,PART 3.4 项目营销活动,活动地点：华基江山活动主题：大型吉尼斯魔术盛宴活动时间：11月16日活动内容：电锯切人、喷火绝技、分身术、大变飞机等魔术表演项目动态：二期C8栋1单元58-119平N+1房登记中，2千开盘额外95折优惠，预计11月底推出。,PART 3.4 项目营销活动,活动地点：佳兆业东江新城活动主题：“佳兆业杯”第二届风筝文化节活动时间：11月16日活动内容：舞龙舞狮表演以及“愤怒的小鸟”、108米串式福娃、188米巨龙风筝等表演项目动态：106-210单位在售中，均价4500元/平，32-568湖山庄园认筹2万抵10万
30、优惠。,PART 3.5 媒体监测,报版广告&网络条幅,PART 3.5 媒体监测,报版广告&网络条幅,PART 3.5 媒体监测,报版广告&网络条幅,38,【合纵联行】成立于中国深圳，是一家走在房地产市场最前沿的优秀的房地产研究、策划及销售代理机构。公司的发展遵循独特的企业发展价值观及伙伴理念，在科学的项目管理流程的基础上，拥有了强大的技术支持平台、即时的资讯信息网络、专业的项目操作团队以及庞大的社会资源体系等核心竞争力。,随着公司业务的不断发展和壮大，在以【深圳】为总部中心、以【惠州】为核心业务发展区域的基础上，已经成立了【深圳市合纵联行房地产经纪有限公司】、【惠州市合纵联行房地产顾问有限
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