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1、广州滔略策划,兰州地5大道商业街策划报告,广州滔略策划2011,谨呈：甘肃大成投资有限公司,汇报提纲,一、项目概况二、项目分析三、项目定位四、项目招商推广五、滔略简介,“桃海市场费家营十字地下商场”项目位于兰州市安宁区费家营十字。安宁西路与万宁北路交叉路口。是兰州市首条快速公交线路安宁东西路快速公交专线的配套工程。建筑面积1.5万平方米。,选 址,一、项目概况,本项目,国内地下商业项目案例调研,调研背景北京市地下商业个案分析上海市地下商业个案分析广州市地下商业个案分析,二、项目分析,调研背景,随着城市开发的日益成熟，城市土地资源的日益匮乏。地下商场作为一种商业形态，日益成为业内关注的焦点。地下
2、商场可以分为三种形式。第一种是“防空洞”改造而来的地下商业街，其特点是没有产权，过道式物业，物业开发者一般要与政府签订长期的经营合约，制胜的要点在于“如何将随意性消费转变为目的性消费”。第二种是“纯地下商场”，第三种是传统购物中心地下层部分，有产权，特点是与购物中心的地面物业互补、协调发展。地下工程不同于地上工程，具有建设周期长、投资额巨大、长期使用和不可逆转性等特点。无论采取哪种开发模式，经营的关键点都在于“一是如何聚集人流，二是如何将人流变为商流。”以下是我们对北京、上海、广州三个一线城市典型地下商场的调研分析，以便对本案的策划和规划定位有所启发。,东方新天地,项目基本资料地理位置：东长安
3、街一号东方广场占地面积：12万面积分割：140-3000，经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾17家租户数量：约230户左右出租率：98%，地下一层与地上一层出租率100%开业时间：2003年项目定位：高档购物中心辐射范围：北京市消费者及国内外游客，比例为4：1,北京市商业个案分析,图;东方新天地地铁层主干道及部分中庭布局,北京市商业个案分析,项目业态组合分布 东方新天地为东方广场的商业部分，共分三层：地下一层，地上二层。整个商业分为5大区及天空大道，各组团之间特征鲜明又不失联系。,北京市商业个案分析,本项目划分为五大区及天空大道，各组团特征鲜明、联系密切,东方新天地品牌展示,北京市商业个
4、案分析,业态分布情况,消费客群天空大道：由于楼层较高，到达该层的游客较少，故业态主要为银行、美容院、高级餐厅及少量高级品牌服饰店等服务性业态，消费对象主要为王府井周边的白领阶层及外籍工作人员，年龄在25岁-50岁之间首层：入驻商户多为国际一线品牌，故消费对象为来自北京市乃至国内外顾客具有一定经济实力，对于品牌知名度要求较高的中青年阶层，年龄层次在25岁以上。地铁层：入驻品牌多为年轻人所喜好的流行品牌，故消费对象多来自年轻一族，年龄在25-35岁之间，紧跟时尚潮流，风格多变。人流量统计时间：周日上午10点半统计地点：正门入口处，该项目入口较多统计人数：正门入口处3500人/小时，所有入口合计约1
5、万人/小时日均人流量：15-20万，节假日25万,北京市商业个案分析,消费客群构成,项目亮点 1、整个建筑采用连贯的长廊式设计，总建筑面积达80万平方米，建成时是全亚洲最大的商业建筑群、也是北京心脏地区罕有的多功能商业城；2、长廊中部有多处与地铁相通，标识明确；3、每一主题区都有中庭设计，部分中庭为透明拱顶设计，风格多变，减少了地下商业的压抑感。,北京市商业个案分析,项目的建筑特点鲜明，增强了商业项目本身的观赏价值,产品设计上：加强出入口的人流导示系统，主要出入口设置前厅，聚集人流并分散至各业态区，中庭充满动感，激发购物欲望；运营模式上：项目全部采用租赁的形式，定位较高，利用项目所处区域的消费
6、客群准确定位为面向年轻客群消费品牌；项目的招商运营商主要以知名品牌的商业带动,北京市商业个案分析,项目的可借鉴因素主要在于产品的设计、运营模式以及招商定位,世贸天阶,项目基本资料地理位置：朝阳区，迎宾国道东大桥路东侧 建筑面积：21.1万，商业面积8万平米面积分割：100-1000平米出租率：92%开业时间：2006年9月开街商业定位：高档购物中心、旅游商业地产；结合美食、娱乐、空间艺术、时尚艺术橱窗；以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所辐射范围：北京全市及国内外游客，比例为7：3开发商：北京奥中基业房地产开发有限公司,北京市商业个案分析,业态分布,北京市商业个案分析,业态分布情
7、况,消费客群 南楼针对CBD内20-30岁的白领阶层；北楼主要面对CBD的涉外人群，商业精英；这一年龄层和类型客户具有比一般白领阶层更成熟的特征，讲究品牌，对于品牌流行度，消费设施及服务方面的要求较高,年龄在30-45岁之间人流量 统计时间：周日下午7点左右 统计地点：正门入口处 统计人数：正门入口处约1050人/小时 世茂天阶电子天幕下部分设施尚未完工，除了南楼一楼的ZARA旗舰店人流较大外，二层以上人流量较小,北京市商业个案分析,消费客群主要以年轻白领和商务人士为主，国内游客和涉外人群为辅,图:天阶电子天幕,项目亮点 大型电子天幕，亚洲第一的LED，世界第二，宽30米，纵深250米，视觉效
8、果强，富有冲击力,租金情况,北京市商业个案分析,租金水平较高，产品的个性化特出,西班牙建筑风格带来了异国情调，与大型电子天幕相得益彰,项目亮点 世贸天阶中央广场：大型发布会、时装秀、演艺活动策源地,北京市商业个案分析,建筑风格与商业的业态充分结合,基础信息地理位置：人民广场下建筑面积：4.9万平米面积分割：7-30平米，主力面积在20平米左右出租率：95%开业时间：1995年项目定位：中低档时尚小商品消费对象：消费能力不高，但追逐时尚潮流的年轻群体；辐射范围：上海全市及周边城市,迪美地下商业街,上海市商业个案分析,产品规划 地下一层，通往地铁层；干道宽度：主干道宽12米，中间多被小饰品柜台所占
9、据；次干道宽5-6米，小通道宽3米左右。业态分布,消费人群 年轻族群，年龄在15-30岁之间，多为学生阶层，以女性较多；购买力较弱，紧跟时尚潮流但有标新立异，对于流行服饰、流行饰品有着强烈喜好。人流量统计时间：周一下午2点统计地点：正门入口处 统计人数：1750人/小时 注：受到统计时段及暴风雨的影响，当天人流量较小）,上海市商业个案分析,产品规划一般，业态分布和消费客群均与新街口莱迪广场类似,租金水平 整体租金12-28元/平米*月；入口主干道、次干道、小通道的平均租金分别为28元/平米*月、16元/平米*月、12元/平米*月，比例为7：4：3；,项目可借鉴 1、与地铁的充分结合，强化人流导
10、示。2、特色商业业态吸引消费。,上海市商业个案分析,租金水平较高，特设的商业业态组合可以吸引更多的消费客群,玫瑰坊,基础信息地理位置：中山公园地铁站附近,轨道交通二号线与三号线换乘中心地区,在其两头有地铁二号线的2号、4号出口；占地面积：0.8万平米建筑面积：总建1.7万平米，商业0.8万平米面积分割：10-50平米租户数量：324户出租率：85%开业时间：2004年5月 项目定位：时尚流行饰品辐射范围：活动范围集中在上海市西片的消费者，对于整个上海市辐射力较弱,上海市商业个案分析,产品规划1.三角形规划，铺面可得到全方位展示，杜绝死角，可在一定程度上提升租金。2.在开发时就刻意突出“街”的创
11、意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，实现“街”的形式。在导购标志上，也下足了功夫：在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。,上海市商业个案分析,业态分布,消费人群 定位与迪美相似，故消费人群也以年轻族群为主，年龄在15-30岁之间，多为学生阶层，以女性较多；购买力较弱，紧跟时尚潮流但又标新立异，对于流行服饰、流行饰品有着强烈喜好。人流量：统计时间：周日晚8点；统计地点：正门入口处；统计人数：600人/小时,租金情况平均租金报价在10-25元/平米*日，由于店内生意较为萧条，故转让门面较多。,规划亮点及项目借鉴 1.三角形规划，杜绝死角，制造较小的
12、租金差。2.突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，实现“街”的形式；在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。,图:三角形设计杜绝死角,项目综合评析 该项目已经营业三年有余，虽然与地铁相通连，但人气仍然不足，“过路不留人”成为项目经营的瓶颈问题，该项目难以聚集人气的原因是：1.地铁能够集聚人流，同时也能发散出去。中山公园周边居民少，就地消费少。虽然它也是换乘站，但一个在地上，一个在地下，客观上已经把人流分散出去。2.中山公园地铁站途经人流量达到30.6万人/天，而徐家汇地铁站是31万人/天，二者几乎相当，但是由于地面上大型商场较少，故难
13、以形成商圈互补效应，导致地下滞留人群稀少。3.玫瑰坊项目本身特色不够鲜明，定位与迪美相似，差异化竞争不明显。此外，经营体量较小难以形成规模效应，品牌传播度远不及迪美。4.招商时部分品牌项目受到地面上龙之梦购物中心的分流，故整体品牌质量不高。,上海市商业个案分析,项目可借鉴的因素主要在于产品的规划上，商业价值得到了放大,大拇指广场,基本信息地理位置：浦东联洋国际新社区内的芳甸路占地面积：5.3万平米建筑面积：11万平方米面积分割：80平方米-1000平方米店铺数量：103户出租率：90%开业时间：2006年底项目定位：一站式购物、一家休闲、一天逛街，引进多为知名品牌店、定位高端辐射范围：浦东区域
14、型商业，辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等,上海市商业个案分析,业态分布 大型超市、高级餐厅、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术馆、四星级酒店，店铺数量较少，但多为知名品牌，如巴黎贝甜、哈根达斯、星巴克、必胜客、耐克、only veromoda jakejones等。产品规划 广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融为一体,上海市商业个案分析,消费人群 浦东区中高收入居民、于浦东工作、生活的外籍人士，年龄层分布平均,规划亮点及项目借鉴 1、艺术地产的定位使其建筑与浦东这一新兴发展的地区相得益彰，也提
15、升了整个项目的档次和品位，建筑风格简约现代而又能与高雅艺术完美结合，使之国际一线餐饮品牌入驻。2、通过经过绿化的室外台阶可到达二层，易达性十分明显，也使得二层的商铺能够完整展现，降低了一层、二层租金差。3、注重建筑细节，每个店铺的门头装修与整个广场的建筑风格十分契合。,项目可借鉴的因素主要在于产品的的艺术气质，以家庭消费的定位错位普通的百货消费,上海市商业个案分析,流行前线,基本信息地理位置：地铁一号线烈士陵园站占地面积：1.3万平米建筑面积：1.1万平方米面积分割：5平方米-100平方米店铺数量：103户出租率：100%开业时间：2001年底项目定位：活泼、潮流、中低价位辐射范围：广州市及周
16、边,广州市商业个案分析,业态分布潮流饰品、服饰、鞋类、餐饮等，多为非知名品牌，走低价路线，月租金均价 15002200(元/平方米)管理费50(元/平方米/月),广州市商业个案分析,消费人群 广州市12-18岁初中、高中学生为主,规划亮点及项目借鉴项目可借鉴的因素主要在于项目的精确定位，以全品项、特色潮流饰品、服装，中低档消费的定位，得到广州中学生阶层的广泛认可。目前其旺铺租金已追上天河城。,广州市商业个案分析,天河又一城,基本信息地理位置：地铁一号线体育西路站占地面积：4.3万平米建筑面积：3.1万平方米面积分割：5平方米-100平方米店铺数量：203户出租率：98%开业时间：2009年5月
17、项目定位：年轻、时尚、中档购物、休闲辐射范围：广州市及周边,广州市商业个案分析,业态分布潮流精品、服饰、鞋类、餐饮等，多为知名品牌，月租金均价 8001500(元/平方米)管理费50(元/平方米/月),广州市商业个案分析,消费人群 广州市小白领、大学生，区别于天河城的高级白领和流行前线的纯学生。,规划亮点及项目借鉴定位：年轻化的时尚潮流路线，“地面中高端，地下淘宝式”。活泼、时尚兼时髦的地位，与天河城、广百和维多利广场等周边商场形成区隔。动线：天河又一城开通有7个出入口，与天河城、广百、购物中心和维多利广场、地铁出口是连通在一起，充分整合客户资源。店面：装修特色鲜明，时尚自在，很容易吸引顾客进
18、入浏览。货品鲜艳，精细，可 爱，价格定位中低，对年轻女孩子颇具杀伤力。,广州市商业个案分析,项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议,项目定位及研究,S优势(Strengths),W劣势(Weaknesses)：,O机会(Opportunities)：,T隐忧(Threats):,利点发挥 以项目交通条件，商业辐射具备的条件，项目所在商圈区位优势作为项目未来发展的支撑。通过业态、环境规划，最大限度的引入人流。充分发挥地下街对兰州商业市场的影响力。充分发挥1.5万方的商业规模，设计为国际性标志建筑，城市商业亮点。,项目定位思考及发展战略项目SWOT转化及对策:,补缺应对 以创意的
19、建筑设计弥补项目条件的限制，吸引更多的商业人流，从建筑设计中凸现项目更多的亮点，成为国际性标志建筑，城市商业观光最大亮点。整体形象：设计为特色性地下商业街，于各地下出入口，标示牌、公建设施，如：各形态恐龙、动漫画人物雕像或者较具创意的建筑形象。空间设计：融合光、影、水、绿色植物、视觉科学等元素，丰富地下狭长空间。如：利用光影科学塑造太空及海底景象。利用水系结合光影设计水舞，水幕电影。,项目定位思考及发展战略项目SWOT转化及对策:,补缺应对 从业态规划中利用地下街狭长空间合理的配置业态，并丰富业态休闲，娱乐功能。如：室内健身场、电玩游戏厅、攀岩、射击场等。合理规划设计每单位的商业面积，以较小面
20、积及较低的总价，以符合消费者的经济负担。,项目定位思考及发展战略项目SWOT转化及对策:,项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议,项目定位及研究,根据以上分析，我们可以得出目前项目所拥有的一系列资源与优势，但是如何能够利用优势与机会，规避风险与劣势，创造一个不可复制的，轰动性的商业街？,市场机会点项目不可复制性定位基础之一,机会点1：商圈白领和青年学生逐年增加，消费潜力巨大，已构成消费市场的重要组成部分。机会点2：兰州市区尤其是周边地区的消费潜力巨大，尚待近一步挖掘。,产品机会点项目不可复制性定位基础之三,机会点1：产品规划具有一定的创新性，并仍然处于初步规划阶段，有能力利用
21、打造标志性产品创造商业街的价值。机会点2：1.5万方体量的地下步行街在兰州市场本身具备打造“亮点”商业项目的条件，并易于强化其价值。,市场定位+产品定位,潮流、时尚市场潜力巨大,项目定位,潮流、时尚、精品、平价,打造地标性的产品,市场定位,产品定位,项目定位归结：,安宁区消费市场不是本项目的唯一的目标市场，打造辐射兰州市的特色化商业街。,费家营十字地下商业街颠覆历史的兰州首个潮人商业街。项目打造潮人商业街的几个着手点：A 项目本身的颠覆性主题特色，吸引人群。利用水、光和影、生态等在规划及主题上来建立项目的颠覆性特色，造成轰动性的市场效果。B 充分利用项目周边的交通资源，引入客流。包括各大高校、
22、汽车站等，建立新的交通宣传体系，引入客流。C 轰动性的炒作宣传。通过一系列的宣传炒作，造成轰动性影响，利用网络等大众媒体资源，造成社会话题，建立社会影响。,项目观点：,商业价值点提炼：整体形象：较具创意的建筑形象及购物环境。休闲购物：业态的丰富性与不可比拟性，公共休闲场所的丰富性，趣味性。潮人淘宝：活泼、新潮、独特的布局、装饰和商品。互动娱乐：娱乐场所对年轻人及消费者吸引力。,潮人淘宝互动 购物 娱乐 休闲,兰州地标性潮流商业街,1个核心,3大功能,5大主张,费家营地下商业街,健康娱乐,新颖,活泼,丰富,自然生态,项目目标即项目核心：建力兰州地标性的商业街。地标性商业街的三大功能：潮人淘宝、互
23、动娱乐、购物休闲，三大功能相结合，商业街的建设以基本功能购物休闲为核心，潮人淘宝和互动娱乐为商业街的核心竞争点。构成三大功能的5大基本主张：活泼、新颖、丰富（业态与品牌的丰富性）、自然生态、健康娱乐。用这5大主张作为构成商业街特色的基本元素，打造地标性质商业街。,项目定位结构图建立兰州地标性的潮人商业街,一个大体量的商业街，要想创造其巨大价值，仅仅只是依靠本商圈的消费客层远远不能满足商业街发展的需求，很多成功的商业街运作是在城市及周边更大的范围内规划和定位的，从而带来商业街的巨大收益。例如：广州的流行前线、上海的兰州路等，他们已经形成自身的品牌，得到目标消费群的认可。,潮人淘宝活泼、新颖、潮流
24、、平价。,在现代的商业经营中，娱乐设施已经成为一个重要的盈利点与人气吸引点，正因为如此，很多成功的SHOPPINGMALL和商业街都不惜花大力气在娱乐设施的建设与引进上，例如：香港太古城中心真雪溜冰场、广州万国广场设计于中厅的攀岩壁等都是利用娱乐设施带动消费人气的最好例子。兰州新城市广场，就利用娱乐设施（引进奇乐儿和游戏厅）的成功运作，使商场在开业一年多的时间内创造了不菲的业绩。,互动娱乐中心健康、互动、体验。,购物是商业街的基本功能，品牌齐全，品种齐全的商品更能吸引消费者，从前期的市场分析我们可以得出结论，商品定位可以按照以下比例进行：中档品牌60 中高档品牌5 中低挡品牌35。只有当商品结
25、构非常丰富时，才能从更大层面上吸引消费者，刺激消费者的购物欲望。主力店引进香港、广州著名品牌。成功的步行街必须在配套方便投入较大的成本，以保证其建力面向未来的优势，在现代社会里，购物活动不仅仅是满足基本生活需要，而且还包括休闲的分，人们的休闲时间增加，是一种社会活动。,购物休闲中心品牌丰富性、业态丰富性。,项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议,项目定位及研究,a.范围分布：以引进品牌店为主，大部分承租客将会是国内外品牌商品运营商，小部分为个体经营主。b.层面划分：从品牌运营商到个体经营主，承租层面将承金字塔结构呈现。,国内外品牌运营商成为我们寻找租赁客户的主要目标。,租赁商
26、铺目标群分析,a区域来源：以兰州本地客群为主，外地游客也将会成为一个很大的消费群体，伴随着项目品牌的不断成熟，这个比例将会有很大程度的增加。b年龄层次：目前以年轻消费群体为主，并逐步向全面的消费年龄层过度。就目前商圈消费群体分析,总体年龄趋向年轻化,20-25岁为主,其次是25-30岁,45-55岁最少.c职业构成：以大学生，年轻白领，已经本区域内中高收入群体为主，公务员、效益好的单位员工、私营业主等。d消费动机：青少年多以淘宝、游乐、购物为主，年轻一族多追求时尚、娱乐休闲、购物为主，中年多以休闲娱乐，购物为主。,终端消费者分析,项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议,项目定
27、位及研究,三、项目定位,广场设计,在地下商业街内部，设置了若干个专业区，如美食城、便服城、时尚城等，以及若干个广场，如水景广场、艺术广场、灯光广场、艺术画廊等，为顾客提供了多处休憩、观赏空间。,设置主题广场来为顾客提供休憩及观赏空间,地下入口意象图：,图一：开放式在广场入口处，布置大面积的楼梯等公共交通设施，引导人们自然进入地下街区。,利用开放式入口引入人流,地下入口意象图：,图二：隐藏式通过层层退让，辅以建筑设计中的“减法”，使某些次要的公共广场入口不显得局促，同时也增加了空间的层次感，丰富了广场的艺术形式。,部分出口采用隐蔽式，使某些次要的公共广场入口不显得局促，增加了空间的层次感，丰富广
28、场的艺术形式。,地下入口意象图：,图三：艺术造型式流动的水，带给人们活跃的感觉，利用广场顶部的采光顶棚设置流水瀑布，使室内外的人们都可以欣赏到流动的水，也给本身乏味的顶棚带来了些许灵动。,艺术造型式入口引入人流，并增加乐趣及观赏性,购物中心,地下商业街除了一些必要的通道和设施外，其面积主要作为各类商店之用，通常以饮食、食品、服装、百货为主。顶部镜面设计增加了地下通道的亮度，同时也使空间感增强。购物街道上设置可供行人休息的座椅，更加的人性化。淡雅的色彩，尤其是绿色，减轻地下逛街人群的视觉压力，不再觉得地下空间的压抑与沉闷，同时也减轻了长时间行走的疲劳感。,购物区的设计可利用顶部镜面增加亮度和空间
29、感。,交通枢纽：,通过侧向大面积的采光顶棚，加强了室内通道的采光度，同时适当的局部挑空设计，也减少了地下空间的压抑感。中心交通枢纽采用圆形发光顶棚的设计，层层退让，减少了大面积的低矮空间，使得地下空间的层次感增强，显著的标示牌设计，引导人流快速通往各自所需到达的场所。,交通枢纽可采用大面积的采光顶棚和局部挑空设计，并可采用圆形发光顶棚，层层退让，减少低矮空间带来的压抑感。,休憩场所,有些地下街除了商店以外还设有各种游乐和休息设施，并用灯光、水、花、树来装饰一些空间，供人们休息、观尝，加之有良好的人工气候，冬暖夏凉，环境舒适，而成为人们乐意休息逗留的地方。局部下沉式广场，在这里也是一个交往空间，
30、提供了休息和集散中心，结合光照条件，景观要素，人性化的设计，完美的地面铺装加上景观植物的搭配所结合形成 旱地喷泉带来的彩虹效应，打破了沉闷呆板的建筑空间。地下分隔出一个具有艺术品味的艺术画廊，使整个商业街渲染上艺术的气氛。,休憩场所咯用利用光、水、植物等创造艺术空间效果。,顶面设计,波纹彩片发光顶棚，使顶面设计更具有动感，加之彩色玻片效果，使顶面色彩更加丰富，减轻了室内人们的视觉疲劳。弧形设计避免了呆板的平面顶棚带来的压抑感。倾斜式的顶面设计，也是避免压抑感，增加空间趣味性的一种设计手法。生态式顶面设计，使整个商业街不显单调，而且给游人以新鲜的感觉。,利用弧形、倾斜式、生态式顶棚设计增加空间的
31、趣味性。,本项目的差异化空间，打造不可复制的地下商业街区，增加趣味性、时尚型、娱乐性的商业业态，我司对业态规划提出以下建议：,寻求市场空白点，空白业态的补充与规划,招商目标及招商策略,招商策略,四、项目招商推广,实现项目品牌与开发商品牌双赢：创造最佳投资收益率,营销目标,短期内产生轰动效应，制造稀缺商业氛围，将颠覆式商业推广至极致，在开业前招商量达到80%,招商目标,招商定价策略,放水养鱼理论的商业实践 商业的定价牵一发而动全身。正确的租金策略，至关重要。任何商业地产开发商都想得到最佳的投资回报，最早收回成本，获得利润。然而商业地产的属性却限制了这种愿望的实现。商业的运营有如一个养鱼的过程，操
32、作者必须有足够的耐心，只有在等到把鱼养大之后，才会有甜美的收获。制定租金的标准 制定租金的核心指标既不是市场调查的数据，也不是同地段商家的参考租金，也不是专家的意见，而是场内商家的生意额！这个根本的标准，给我们制定商场的租金提供了原则性的参考，是具有科学性的制定原则。科学的租金制定方法 商业中心在步入良性运转后，其租金收入应根据其总营业额而制定。以商户的月营业额为100来计，其进货价约为50，其他成本约为10，商户利润约为30，其愿意支付的房租成本约为10。可见，在租金支付水平上，一个商户原则上可以支付的租金水平为营业额的10%，一个购物中心的总租金大约等于营业额的10%。如果一个商场经营散户
33、的年总营业额为10亿，那么，该商业中心一年的租金收入可达1亿，这是指导商场租金收入的参考性标准。预计商业中心年营业额的科学性非常重要，它不是一个自欺欺人的数字，它的制定一定要有一种客观的态度和相应的数据支持。,招商定价策略,招商调查 在进行招商调查时，首先要根据商业物业目标商家的特征，确定商业物业的招商方向，然后大量搜集商家的信息资料，并主动与之联系。综合分析各种信息资料，制定相应的招商策略及实施方案。内部认租 内部认租期的主要任务是，采用定向招商的方式，主动上门与目标商家联系，最终确定商业物业的主力商户、各经营主题的重点商户，同时对一般商户进行招商登记。公开招商 公开招商，即全面招商，指商业
34、物业所有的商铺全面对外公开招商，既要引入重点商户进行经营，又要吸引一般商户前来租赁。开业准备 完成招商工作任务后，还要为商业物业的顺利开业做一些准备工作。开业前，有必要运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立商业物业的知名度。,招商步骤,主力商户优先招商品牌商户带动招商广告招商定向招商委托招商优惠招商业态设计先行，准确、差异化的业态定位 为客户度身订做开店全面解决方案人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略招商进度、质量、费用统一控制,招商策略,在项目进入市场的前期：重点诉求对象是品牌经营者，广告诉求主要是把大量的项目优势信息传达给他们。而客户信心的建立，一种重要的途径就是
35、项目推广的信息传达。我们有甄别的传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成招商行为的产生和商业人气的聚集。在项目的建立起了知名度和美誉度后：重点诉求对象转移到了投资者的身上，随着项目的进展，我们的信息优势将减弱，广告诉求主要是把握商业项目的核心竞争力所在，来维护老客户并挖掘新的客户资源。到项目临近营业阶段：重点诉求对象则是经营者和消费者，广告诉求则转变为以互动性较强的活动信息为主。所以，根据不同的项目，清晰的界定不同层面的诉求对象和把握不同的诉求重点，是商业项目营销推广成功的前提条件。,招商推广策略,传统诉求点主要类型：地段、产品、价位 新诉求点展望：商业文化与情感营销的兴起 以招商
36、为目的诉求点：业态业种、主力店、主力店品牌等,招商推广诉求点,招商队伍组建A、招商部组织架构B、招商人员的要求C、招商工作流程D、规章制度的制定,招商队伍的组建,招商人员的培训-公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人员的行为准则、内部分工、工作流程；-物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件；-项目特点：项目的规划设计内容特点、项目的优劣势分析、项目的招商策略等。B、业务基础培训 房地产政策法规、税费规定、房地产专业术语、建筑常识C、招商技巧的培训 招商过程中的洽谈技巧、招商展销会现场氛围把握、推销技巧、语言技巧、身体语言技巧D、签订租赁合同的程序E、经营
37、、物业管理培训F、招商模拟,招商队伍的培训,一个完整的商业招商过程往往包括以下几个阶段：招商策划信息的搜集双方接触洽谈签约投资方筹备开业。招商策划的程序 确立目标-广泛搜集各方面资料-制定招商方案-比较选择各类方案-方案的实施-方案实施后的跟踪和反馈-招商洽谈-,招商流程,提案说明,由于时间仓促，未作详细市调，本提案只是针对项目主要发展方向定位的框架性分析。如涉及整体规划布局、业态规划、功能区划、动线安排、建筑风格和形态以及招商推广等更加具体的策划分析，需要做详细的市场调研。,公司是由香港著名策划专家徐小明先生联手广州、香港行内知名4A精英于2001年在广州创立发展起来的。历经十年发展，现已形
38、成较为完整的商业房地产产业链。十年来，公司凭借资深的团队、丰富的商业地产操盘经历、全面的商业知识，在商业地产领域主题定位、规划、招商、销售等方面取得了辉煌的业绩；截止2011年初，团队成员足迹踏遍国内23个城市与地区，累计销售额10多亿元，其中先后协助江西鹰潭步行街、东莞阿尔柏丽酒店商业街、广州上下九十甫名都商业街、深圳生态商贸城、郑州红旗路步行街、湘潭商业街改造、广州天马服装城、株洲民俗商业街、安阳中州嘉年华SHOPINGMALL,广州荔湾小商品市场，芳村花鸟鱼虫市场等37个商业项目进行了成功的运作。公司积累了全国500多家（其中娱乐、休闲、零售、超市、建材、五金等主力店37家）品牌商家的资源。公司同香港中华工商业协会结成战略合作伙伴，该协会下属会员3万多家，主要为政府部门、上市公司、大中型企业等。定期组织各种招商和商业活动。,五、滔略简介,联系滔略,广州滔略企业管理有限公司 全国统一服务热线：400-680-6965 电话：020-87207083 87283648 66622121 传真：020-87283648 24小时值班手机：18903015695 网址：邮箱：QQ：2275892492 2645038112 地址：广州市白云区京溪路201号云景商务大厦5层 邮编：510515,谢谢,
