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1、复地公园城商业项目投资分析,1,报告结构,目标梳理,项目阐述,项目概况,目标梳理,本项目位于无锡惠山区,项目概况：一、区域及环境：项目位于无锡市惠山区商业、行政和居住的中心，区位优势明显。,二、项目周边配套情况：,惠山区概况:惠山区位于无锡市主城区西北部，2000年正式建立。全区现有区域面积327平方公里，总人口39.89万人，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。,惠山区是乡镇企业的发源地，是传统的工业强区，经济实力雄厚。经过多年发展，区域内工业门类较为齐备，形成了以冶金、机械、纺织为主的工业格局。2006年，率先建成了全省第一个也是唯一一个冶金新材料产业
2、集群。随着惠山新城建设步伐的不断加快和中心镇区综合服务设施的不断完善，惠山服务业保持了持续、高速、健康的发展势态，初步形成了“2个新场面、5个重点镇、6个新型农村社区集群”的发展格局。阳山桃”、“吴文化”已经成为知名的旅游品牌。,不断增强的综合经济实力,2007年，全区完成地区生产总值308亿元，人均GDP达到77000元，小康社会建设全面达标，在2007年度全国中小城市综合实力百强评选中获得第6名；近年来，分别通过全国科普示范区国家验收和“全国亿万农民健康促进行动”省示范区验收，获得省义务教育均衡发展先进区、省“十五”期间人口与计划生育工作示范区、省群众文化先进区等多项荣誉。,迅速崛起的国际
3、制造业基地 惠山经济开发区为省级经济开发区，位于无锡市正北部，是惠山的新城区，是惠山区的政治、经济、文化和人居中心。惠山经济开发区本着“一区多园，主题招商”的思路，重点突出“一城三园一区”惠山新城、无锡生命科技园、汽车工业园、光电产业园和出口加工区。短短四年时间，惠山经济开发区已成为海外投资、贸易的热点，实现了“三个基本建成”，即基本建成一座充满生机、充满活力的惠山新城，基本建成生命科技、汽车产业两大特色产业基地，基本建成比较完善的基础设施配套体系。,总体鸟瞰图,2000平米建筑面积，位于1.1期小区主入口处右侧，单套面积150-200之间，黄金旺铺，面积适中，可自由灵活分割，适合多种业态经营
4、。,项目概况,项目概况,2,报告结构,投资前景,优势分析,钱景1复地集团开发钜献 NO.1,惠山新城成熟后本项目的租金和售价将得到质的提升,项目区内、区外互动性强，直接与城市主干道交通相通，交通快捷、方便。,钱景2：项目位于无锡惠山新城，极具发展潜力,5分钟交通圈 15分钟交通圈 20分钟交通圈周边主要商业项目 周边内主要市政配套周边主要住宅项目,基地,商业吸引力辐射方向,客源汇集方向,主要来自于基地内住户及周边居住区，同时将对周围客源产生 一定的辐射和吸引。,消费人群来源描述：,钱景3：聚积惠山新城商业行政中心的庞大客流人流,钱景4：复地集团统一管理，保障经营，持续旺场,统一性：专业经营公司
5、对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景；,品牌性：引入知名品牌的经营公司，锁定客户消费；明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；不定期向住户发布商业动态信息，为商家进行免费品牌宣传；,优惠措施：待定,综上所述,本项目最终成为一个安全稳定的升值系统：,投资回报率,时间,5%,第1年,第2年,第3年,第4年,第5年,第15年,无锡平均水平,住宅开发，人气聚集经营保障系统,6%,商业格局形成住宅开发，人气聚集经营保障系统,7%,年均递增约5%,基本稳定,14%,7.42%,成熟商业区参考：无锡传统市中心区域商业价值参考成熟社区参考：新区太湖花园、太湖广场集中商业圈参考,锦联经典生
6、活商业战略,沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日,写在最初项目各物业销售合同额一览表:,锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。,长江街商业分析,市场,长江街商业街关键词:中低档商业街 商圈辐射范围较小 业态杂乱无序 发展空间较大,竞品,周边竞品 水木清华：销售率20%左右，仅面积小、总价低 商铺销售。建赏欧洲：销售体量小、销售期限长。,沈房销售情况,2007年存量商业面积33.85万平方米 2007年商业批准预售同比增幅89%2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29%
7、商业关键词：供大于求、价格下降,积累客户分析,截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组，前期走访商家客户24组，共计251组。经统计，诚意客户达34组。通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200-300居多；心理价位长江街14000元/、宁山路9000元/、通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。关键词：需求集中在长江街南侧位置；价格高；,在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？,至2007年底，力争实现销售合同额,人民币117，960，000元！,销售原则整体销售、快速回笼
8、资金,实施途径改变原社区商铺为区域商业中心,结合市场情况和我们的目标锦联经典生活应该具备什么样的定位？,商业分区及业态定位,定位,整体商网定位：旺本“旺本”意为“旺本钱”,定位都清晰了，客户从哪里来？,方向,关注“主力店”和“品牌店”效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程,策略,倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-次主力店-品牌专卖店-小型商家”为顺序。价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。,配合工作,关键事件,关键事件,招商,销售中心开放,商业房展会,商业样板段开放,销售节奏,客户积累阶段,工程进度,强销阶段,持销阶段,长江街封顶,
