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1、房地产统计,指标及解释主要内容及方法信息发布讨论,指标及解释-房地产,房地产：房产与地产的总称，在我国专指城市房产与地产，农村生产用地、用房及宅基地等不属于其业务范围，国家有偿征用农村土地用于城镇建设时，所有权转让过程结束后，将其纳入经营范围。房屋包括商品房、公房和私房，或者区分为住宅和非住宅。住宅：专供人们居住用的房屋，包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，以及职工单身宿舍和学生宿舍等。非住宅：除了住宅以外的非居住用房屋，包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。,指标及解释-土地,土地交易价格：房地产开发公司或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格。交易方式一般包
2、括：出让、转让、租赁等。土地出让：土地使用权的出让，土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。,指标及解释-房屋,房产价格：按取得所有权(使用权)的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格。房屋销售价格：房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。买房人和卖房人交易的是房产所有权。它包括商品房销售、公房销售和私房销售等。房屋租赁价格：房屋的所有人出租房屋面取得的实际租金。承租者和出租者交易的是房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁和厂房仓库租赁等。,指标及解释-商品房,商品
3、房销售价格：具有经营资格的房地产开发公司出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。商品房销售面积：报告期内出售商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积)。由现房和期房两部分组成。商品房销售额：报告期内出售商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)。,指标及解释-建筑,房屋建筑面积：房屋建筑物勒脚以上外墙外围的水平截面面积，包括房屋建筑物的有效面积和结构面积。住宅建筑面积：施工和竣工房屋建筑面积中供居住用的房屋建筑面积。施工面积：报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已
4、停建在本期恢复施工的房屋面积。竣工面积：报告期内房屋建筑按照设计要求已经全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，正式移交使用单位的各栋房屋建筑面积的总和。房屋建筑面积竣工率：一定时期内房屋竣工面积占同期房屋施工面积的比率。,国家统计局的房地产统计,统计数据主要反映在“固定资产核算”一栏中。其中，房地产开发企业(单位)主要指标包括：企业个数(个)平均从业人数(万人)土地开发及购置(万平方米)本年完成投资额(亿元)资金来源小计(亿元)房屋建筑面积(万平方米)商品房屋销售面积(万平方米)商品房屋销售价格(元/平方米)实收资本合计(亿元)经营总收入(亿元),国家统计局的房地
5、产统计,“固定资产核算”一栏中，其他相关的各项指标还包括：房地产开发企业(单位)个数；房地产开发企业(单位)从业人员数；房地产开发企业(单位)土地开发及购置；房地产开发企业(单位)建设投资总规模及完成投资；按用途分房地产开发企业(单位)投资完成额；房地产开发企业(单位)资金来源；房地产开发企业(单位)建设房屋建筑面积和造价；按用途分房地产开发企业(单位)新开工房屋面积；商品房屋销售情况；按用途分商品房屋销售面积；按用途分商品房屋平均销售价格；房地产开发企业(单位)资产负债；房地产开发企业(单位)经营情况；按规模分房地产开发企业(单位)完成投资；房地产开发企业(单位)建设成套住宅竣工与销售情况；
6、35个大中城市主要指标完成情况。,国家统计局的房地产统计,还有些相关指标反映在“人民生活”一栏中，有：城镇居民家庭住房情况，包括新建住宅面积以及人均住宅建筑面积；农村居民家庭住房情况，包括本年新建房屋的面积和价值，年末住房情况（住房面积和价值）。,中国房地产统计年鉴2009,收录了2008年全国各地区及35个大中城市的房地产经济统计数据。全书内容共分四个部分：第一部分全国及各地区篇，收录了2008年全国及各地区房地产行业各项指标综合统计数据，以便读者按地区省市分类来了解中国及各地房地产行业的发展及状况。第二部分大中城市篇。第三部分各省市与分城市篇。第四部分附录收录2009中国房地产百强企业研究
7、报告、2009中国房地产上市公司TOP10研究报告、2009中国房地产品牌价值研究报告等。,中国房地产统计年鉴主要内容,第一章房地产开发综合 第二章房地产开发投资与资金状况 第三章房地产开发开竣工面积 第四章房地产市场 第五章土地开发与购置 第六章房地产开发企业经营状况,国家统计局房地产统计的月度数据,全国及分地区的房地产开发企业完成投资及增长情况；全国及分地区的商品房销售面积和销售额增长情况；七十个大中城市房屋销售价格指数，同比及环比数据；七十个大中城市房屋（90平米及以下）销售价格指数。,1-2月全国房地产市场运行情况,见附录。,房地产开发统计报表制度,见附件。,全国70个大中城市房地产价
8、格统计调查方案,2010年2月28日，国家统计局城市社会经济调查司发布公告，公布全国70个大中城市房地产价格统计调查方案。调查方案主要包括总说明、报表目录、调查表式及附录 四个部分。该方案明确了房地产价格调查目的、调查任务、调查城市和调查范围、调查内容和调查对象、调查方法、调查资料的取得和上报以及房地产价格指数编制方法。见附件。,房地产价格的调查目的,一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。,房地产价格的调查任务,主
9、要有四项：调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料；编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势；结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务；定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。,房地产价格的调查城市和调查范围,房地产价格调查在全国70个大中城市进行，调查范围为市辖区，,房地产价格的调查内容和调查对象,调查内容主要包括房屋销售价格、房屋租赁价格、物业管理价格、土地
10、交易价格等调查对象包括各级政府房地产行政主管部门，如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等，房地产企业，房地产经营机构，物业管理企业，有关企事业单位、机关团体及部分居民。,房地产价格的调查方法,房地产价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查 相结合的方法。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。为保证房地产价格指数的科学性和可靠性，在选择调查单位时应遵循以下原则：代表性强、兼顾不同企业注册登记类型、兼顾各种用途的房地产项目、兼顾不同地理位置的房地产项目。所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的75%以上。选中的调查单位对全部交易项目按房地产类型（编码）填报调查表。,调
11、查资料的取得和上报,主要包括四个方面：一是房屋销售价格数据采集办法，实行月报。二是房屋租赁、物业管理和土地交易价格数据采集办法，实行季报。三是数据采集过程中需要注意的问题：房地产交易往往是一次性交易，要综合考虑房地产类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上期、报告期价格同质可比。四是资料上报时间和上报方式，省（区）调查总队在搜集汇总各调查城市调查资料后，房屋销售价格月报要将汇总结果和原始资料一同于月后3日前（房屋租赁、物业管理和土地交易价格季报于季后月3日前）以FTP传输方式或其他指定方式，按要求上报国家统计局城市司。省内上报时间和上报方式由各省自定。,房地产价格指数编制方法,价格指数
12、包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业管理价格指数和土地交易价格指数。这四套指数的计算方法相似，均采用超级汇总的方法，用链式拉氏公式计算。,信息发布,电子资料：国家及地方统计局网站，http:/,房地产统计报告,案例1：房地产业健康发展有赖明确民生定位 案例2：67家上市房企去年举债5100亿 案例3：已公布年报上市房企2009年净利增近五成,房地产业健康发展有赖明确民生定位,2009年中国房地产业走势吸引了全国上下的高度关注。2009年，全国房地产业投资、生产、销售全面较快增长。全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米
13、，比上年增长12.8%；全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；由于量价齐升，全年商品房销售额比上年暴增75.5%。房地产业的快速增长对实现国民经济保增长目标发挥了突出的作用。但房地产市场在上一轮超常增长没有回调到位的情况下，不仅住房刚性需求集中释放，投机资本也大量涌入追涨，使房地产市场出现非理性繁荣，部分大中城市房价高涨，引来各方非议和关注。进入2009年下半年以来，全国70个大中城市房屋销售价格上涨不断提速，至2010年1月份，已接近两位数，同比上涨9.5%。与此形成鲜明对照的是，去年全国保障性住房建设进度缓慢，实际完成投资与计划指标相差甚远。,67家上市房企去年举债5
14、100亿,截至3月23日，已公布年报的67家公司在2009年合计实现净利润282.47亿元，较2008年同期增长了7成左右。有14家业绩同比增幅超过100%，共有40家毛利率超30%，占比高达59.7%。其中栖霞建设毛利率最高，达到惊人的64.36%，龙头企业的万科毛利率为29.39%。而同时，这些公司负债总额却超过5100亿元，企业的再融资需求加大，目前已经有1500亿元左右的再融资规模。上市房企高管薪酬也水涨船高，多数公司高管收入翻番。华远地产董事长任志强以707.4万元的年薪遥遥领先同行，万科掌门人王石以590.3万元的年度薪酬紧随其后。,67家上市房企去年举债5100亿,已公布年报上市
15、房企2009年净利增近五成,截至3月10日，沪深两市已有34家房地产上市公司公布了2009年年报，累计实现营业收入1390.49亿元，同比增长21.94%；实现净利润184.41亿元，同比增长47.91%。近四成房企业绩涨幅在50%以上，其中9家房企的业绩增幅超过100%。统计显示，34家房地产公司2009年的经营活动现金流量净值为177.88亿元，而2008年同期这个指标为-253.31亿元；持有货币资金共计906.55亿元，同比增长88.29%，现金流情况较2008年同期有了较大改善。同时，预收账款达到1135.37亿元，较2008年同期增长1.2倍，为今年的业绩奠定了基础。,房地产统计制
16、度及方法的完善,马建堂调研房地产价格统计，强调认真倾听公众意见，积极改进制度方法，进一步完善房地产价格统计。国家统计局城市司 于2010年2月28日公布全国70个大中城市房地产价格统计调查方案，强调将认真研究社会公众和专家意见，并予以改进。“关于及时发布房地产统计信息数据的建议”，全国政协11届2次会议向国家统计局的提案。,质疑,国家统计局发布的2009年国民经济和社会发展统计公报显示，2009年中国70个大中城市房屋售价同比涨1.5%。这一数据存在四大问题：首先，统计数据互相矛盾。国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据显示，全年房价涨幅24%。其次，房价数据不能解释投资数据。2009年
17、商品房成交价约4695元/平方米，而2008年为3882元/平方米。再次，公报显示，建筑业、房地产业利润大幅度上涨，而房价却仅上涨了1.5%，令人费解。最后，统计数据与民众切身感受明显不一致。,回应,现行的房价数据统计方式存在不合理的地方，掩盖了房价的差异性、波动性。一是数据采集方式，现在主要是依靠房地产企业填报，应当增加调查人员的现场访问记录。二是数据统计方式，要准确计算均值。国家统计局考虑从两方面进行改进。首先，年末对年末的数据对比发布。其次，要建立房地产价格的定级机制。统计局长表示，现在的数据基本是真实准确的。1.5%这一数据之所以与公众感受相距甚远，是因为它将12个月的数据进行了平均，从而消除了一些变化。,讨论,改进CPI和房价数据的统计，但房价仍不能计入CPI。国家统计局将研究提出如同股指的房地产价格定基指数。,
