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1、,RONGKE FASHION PLAZA,招商实施方案,融科时尚广场,THE PLAN FOR ATTRACT FOREIGN INVERSTMENT,以诠释品位追求的世界风潮理念为核心、倾心构筑重庆人的休闲购物之家。汇集业界精品，引领流行生活品位，创造时尚消费的新理念。营造自然与和谐的空间，融合潮流与功能的元素，独树一帜的人文体验式购物乐园。,倾心打造的江北商业 NO.1 MALL,引领流行时尚 展现生活魅力,项目介绍,项目背景项目区域项目参数,FASHION PLAZA,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：
2、69031789,项目介绍背景,控股子公司,融科时尚广场,现代广场原名江北商业城，位于江北区观音桥建新北路八号，为江北区观音桥商圈核心位置，占地43，096平方米，规划总建筑面积402，337平方米，山10层裙楼和3栋塔楼组成，是一个大型综合性的建筑群。该项目业主为重庆道隆物业有限公司(厂称道隆公司)。2003年5月，经重庆市人民政府批准，现代广场项目列入“四久工程”处置范畴。2005年1月，市高院对现代广场（裙楼）项目立案进行司法处置，范围包括道隆公司在现代广场A、B、C区的自有产权面积共计124，873.15平方米，“四久工程”项目享有市政府相关优惠政策和配套措施。,融科智地,FASHIO
3、N PLAZA,项目介绍区域,江北地理中心,生活消费中心,交通中心,商业中心,融科时尚广场,FASHION PLAZA,项目介绍参数,项目定位-流行时尚中心,SHOPPING CENTER,高形象、全客层、大众化。锁定追求流行时尚，品位个性,心态年轻的新锐消费族群。以流行时尚品牌为主导，多业态多功能的商业组合。匠心独具的大众休闲设施，尽显人文关怀与温馨。,中高档零售业态 突出展览、展示功能 突出时尚、创意概念配套，以特色餐饮为主，休闲娱乐为辅。,经营优/劣势分析,FASHION PLAZA,经营优/劣势分析,经营优势,地理位置优越，交通顺畅。影响力大，品牌店的入驻，吸引潜力消费群体，带动潜在消
4、费群体。项目优势：A、项目所设立服装设计创意产业园，吸引诸多服装企业、设计师和个人时装设计人才、品牌代理商、供应商的入驻，信息快捷、博大。时尚广场在产品布置、新产品的研发、推广上能对资源进行充分整合，引导时尚、潮流消费，成为服装市场的“风向标”；B、项目与银行联合，设立资金互助会，依托银行为客户提供短期的小额贷款，客户再也不用担心会因为一时的资金周转不灵而造成经营上的损失，其次，进行贷款担保，免除客户贷款难寻担保人的困难。,FASHION PLAZA,经营优/劣势分析,经营优势,商家利润点突出:结合行业经营的特点，减少中间环节，提高商家的利润点。规模大，品种全，商业设备新颖。居住消费群消费水平
5、居高,形成集中消费。交通便捷、停车方便。活动广场演艺优势。政策性支持：作为服装设计创意产业符合国家“十一五”规划提出的产业政策。必将得到重庆市和江北区两级政府的高度重视与扶持。项目规划本身具有极强的辐射性和合理性、功能主题明确、业态分布具有很强的兼容性、具备可持续性发展的前提。,FASHION PLAZA,经营优/劣势分析,经营劣势,对商业大盘的担忧，对江北能否消受得起12万多平米的商业大盘的疑惑？因前期招商的不确定性，中途商业名称的改变，顾客对本项目也会持观望与怀疑态度。市场饱和度的考验：由于项目新增体量较大，商铺供应量多，经营者和消费者的支持力将受到一定的考验。重百占据本项目主要位置，经营
6、档次偏低。楼内组织交通复杂，客流动向不易安排；死角偏多。本项目作为大型综合商场，车辆停放和货物进出存在较问题：车位不足、货车出入不便、仓库空间不足、送配货垂直交通不便。,FASHION PLAZA,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,经营优/劣势分析,经营劣势,知名度不高：本项目作为新建的新型商业格局，缺乏市场认知度，同时商家已对传统百货商场等成熟的市场形成依赖，对新型的商业格局有一个重新认识的过程，需要通过政府、协会以及完整、力度较大的市场推广作为支持。项目规模有限：作为综合商业体一定要追求规
7、模效益，由于自身项目存在的问题，整体规模相对不大，且前期不可一次性投入使用。项目自身改建工程复杂，难度大，工期不稳定因素较大。,FASHION PLAZA,招商对象的确定楼层业态分布业态比重划分主力客户动线图主力商家构成,市场策略,FASHION PLAZA,以胎教16岁为主体的情景式儿童购物,集部分国内外在线品牌,展示推广销售渝派服饰创意产品的商贸区,具有浓厚现代时尚家居生活饰品包馆,创意、研发、办公及产品演示,人性化休闲区域,有效地为有型市场提供的商务平台,招商对象,FASHION PLAZA,楼层业态分布,FASHION PLAZA,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门
8、！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,商家经营使用面积占比,FASHION PLAZA,主力客群设定,中高档的都会型流行时尚百货,SHOPPING CENTER,经营目标,重庆人的家 my place高形象 High-Image全客层大众化 we fun,1,2,3,FASHION PLAZA,项目动线图,7F,6F,5F,4F,3F,2F,1F,B1,商家平面分布图,FASHION PLAZA,服装：米奇妙、ELLE、叮当猫、安奈儿、西瓜太郎、樱桃小丸子、芝麻开门、生肖王、巴拉巴拉、叮特来、派克兰帝、红黄蓝、力果、今童王、博士蛙、雅多、嗒滴嗒、玛米
9、玛卡、笑咪咪、巴布豆、蜡笔小新、小猪班纳、史努比玩具：羽西、芭比、精美娃、美冠、娃奇乐、菠比、嘉禾、小霸王、头大、可高,目标客户,情景式儿童购物,FASHION PLAZA,次要目标客户,情景式儿童购物,服装：本卡拉、兔仔唛、小丰龙、鳄鱼仔、英氏、丽婴房、麦河、德韦、水孩儿、卡通屋、季乐、莎娃、贝亲玩具：天线宝宝、乔洛小熊、一休、贝丝堡迪、阿卡邦、小毛虫、101斑点狗、娃哈哈、法米尼、拉比、娃娃谷、,FASHION PLAZA,配套客户,儿童游乐场,SHOPPING CENTER,商家平面分布图,重要目标客户,BALLY（巴利）瑞士 GUCCI（古奇）意大利LARGFEILD(拉格菲)意大利
10、VERSACE（范思哲）意大利 OMEGA(欧米茄)AQUASCUTUM（雅格狮丹）英国 LANVIN（浪万）法国 AutaSon（奥德臣）法国 CANALI（康纳利）意大利 DUNHILL（登喜路）英国 LANCOME(兰寇)法国,次要目标客户,瑞琪卡登、华伦天奴、凯撒、CK、MISSSIXTY、KENZO,SHOPPINGCENTER,配套客户,国际知名珠宝店、钟表店，尖端商品特色店,SHOPPING CENTER,商家平面分布图,重要目标客户,雅戈尔、罗蒙、杉杉、劲霸、柒牌、七匹狼、利郎、才子、太子龙、九牧王、虎都、帝牌、法派、洛兹、金利来、忘不了、圣得西、报喜鸟、红豆、庄吉、群豪、伟志
11、、与狼共舞、爱登堡、卡宾、富绅、波司登、李宁、哥弟、ONLY、艾格、歌莉娅、太平鸟、红袖、太和、斯尔丽、千百惠、伊品、滕氏、collection、红人、影儿、卡汶、九易、和音、君帛、法路易娜、蕾朵、仟诗。,男女装国内名店或旗舰,次要目标客户,配套客户,商品特色店、个性雪茄吧,温莎蒂，贝尔尼尼，纳帕佳，歌力思，杰西，阁兰秀，伊莲凡登，KAKO，诗凡诗，Ein，艺之卉，爱特爱，贝拉维拉，A唛，丑妹，米茜尔，爱玲杰，金纤，敦奴，马天奴，芭蒂娜，柏诗姬，玛莲露，确美利，铿锵玫瑰。,SHOPPING CENTER,商家平面分布图,重要目标客户,吉尼斯丹纤、梦之诗、三和、金爵士、紫云、欧碧倩、妙娅、永佳、
12、精华、竹风、雅旺、必登福雅、艾格、ESPRIT、佛罗伦、酷、播、江南布衣、天恩、简、秋水伊人、女生日记,渝派服饰和外地生产厂家为主的品牌女装、时尚女装、休闲女装,次要目标客户,圣凯罗、乙佰乙纳、撒尔曼尔、贝娜莱娜、玫而美、爱之怡、名典屋、天纳吉儿、东方雪、帕佳罗、典特、巴比龙、芳琳居、新时代、罗曼、滕氏、玫瑰坊、李宁,配套客户,少女个性店,SHOPPING CENTER,商家平面分布图,重要目标客户,梦舒雅女裤 哥弟服装 以纯服饰 森马服饰 金利来女鞋 红袖女装、衡韵女装 艾格女装 宝姿女装 潇洒妈咪 七色秀 可琳可立、伊樂聞、依诗秋、卡索、丹诗格尔、奥斯维纳、峡谷丽影、杰丝碧尔、傲慢季节、紫
13、澜门、冰之女、格子廊、白领、藤娘、梦妮丝、姬丝曼、舒禾、依达菲、红唇、蔓利艺之卉、巧帛、伊可爱、莱菲、贝拉维拉、天恩、伟丝雯、,精品女装、成熟女装,次要目标客户,菲妮迪、蒙迪爱尔、圣大保罗、欧妮雅、幕托丽、沐兰、奥菲欧、安姬奥、声雨竹、安瑞井、雅莹、斯尔丽、帕蒂安琪、艾可儿、阿勤锦、DNADA、安魅力、米兰、应大、庄子。,配套客户,内衣、比基尼,商家平面分布图,SHOPPING CENTER,重要目标客户,极力、天派、树王、红都、白领、杉杉、培罗蒙、金利来、卡宾男装，金利来男装，与狼共舞男装、卡尔丹顿、esprit男装、波司登男装、群豪男装、伟志男装、鳄鱼男装、爱登堡男装、亚瑟王男装、富绅品牌
14、、仙霞品牌,品牌男装、休闲男装,次要目标客户,配套客户,运动系列,鳄鱼、郎卡尼、利丹王、百斯盾、威鹏、波顿、马可华菲、LAWSTE、安特利普、鲨鱼、金狐狸、梵蒂士、杜安、教父、时度、堡尼、迪莱、澳林丹顿,商家平面分布图,SHOPPING CENTER,重要目标客户,家居生活饰品、男女运动系列、户外用品、健身用,伊力诺依、味千拉面、外婆桥、阿里郎铁板烧、中国联通极速网吧、广东时空电玩城,次要目标客户,小林寝室、富安哪、紫罗兰、恒源祥、安睡宝、ELLE、雪蕾丽、凯盛、可利尔、一丝浓、阿思家。,配套客户,会所、风情餐吧,商家平面分布图,SHOPPING CENTER,重要目标客户,西南大学纺织学院重
15、庆师范大学服装学院北京服装学四川美术学院设计系爱吻服饰公司重庆黑蜻蜓服饰有限公司重庆极力服饰有限公司贝伦手工制作有限公司,创意展示中心、综合配套产业区,次要目标客户,吉彩服饰设计工作室梁明玉服装设计工作室刘敏服装设计工作室西蔓色彩重庆朗悦工作室涓子（色彩）服装设计工作室纤琦依创意工作室,配套客户,个人工作室、策划、经纪、咨询、设计、化妆等创意机构凯莱希模特影视学校T型台,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,贴心服务,美食天地、电玩游戏、儿童游玩大世界、时尚视听区,三对三斗牛式篮球、母婴咨询休息室
16、、女子俱乐部,男女服装修改间、服务台、休息区、四五星级洗手间,皮具名鞋修改间、形象设计加油站、电子触摸导向,名品咖啡小座、书局音像休闲茶吧、美发、美容SPA,公共电话、手机加油站、吸烟区、急速处理中心,工程改造建议,1、连通北城天街，在红鼎右侧打通宽16米，下沉5米的通道连接本项目的LG层（在红鼎方位口部用四部双向电动大扶梯）。在本项目LG开口处改造一至三楼1612米大挑空，由此改变主入口的空间，架双扶梯或观光电梯改变楼内人流动向。挑空的马路正面用全透明鸡爪固定玻璃。2、大楼增设全景观观光电梯。（因不占室内面积，观光电梯应设在墙体外）3、一、二、三楼可开多个出入口（与政府协调解决）。4、外立面
17、应考虑（广告位与橱窗）用全景观鸡爪玻璃为主，并设置地标型艺术建筑物体。5、商场灯光应采用暖色调。6、负一楼挑高4.2米，部分可不用吊顶（空调、桥架、消防作整体调整），作专业的通风处理，色调活跃、简洁。地面部分采用拼花图案；墙面采用安全性动漫处理；顶蓬采用灯光艺术修饰；洗手间采用卡通形象、儿童成人都有考虑；,7、一、二楼挑高4.5米,品牌商要求店内全部自装。公共部分要求偏高，应考虑与大都会和美美之间的整体感觉,线条明朗又不失稳重，洗手间略微重要考虑五星级最好，建议部分原装饰可利用,但修改更新较大。8、三至五楼挑高4.5米,厂商要求整体性强，时尚感突出，最好是每间由投资方整体完成。建议原有装饰整体
18、保留，通道有所修正、铺位以隔栓与玻璃处理；灯光进行调整，洗手间三星标准处理。9、六楼挑高4.5米，商家要求不一。美食与原来保留装饰完全不同应重新设计、重新装饰；其它行业如生活饰品可利用原有装饰进行改造，但部分区域接点要重点处理，洗手间考虑四星级标准。、七楼应请国外知名服装设计师进行讨论后再进行设计施工。,工程改造建议,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,FASHION PLAZA,招商策略,价格策略,渠道策略,楼层均价分区价格品牌折扣比,推广策略,执行策略,媒体推广活动推广印刷品推广费用预算,招
19、商政策免租政策招商原则,元/m2.月,租金价格的确定,行业协会：服装协会、鞋业箱包协会、饰品协会等,驻重庆商会：广东商会、福建商会、浙江商会、江苏商会、湖南商会、上海办事处等,自身累计的高端客户,八省市招商联盟,商场互动对接功能示,全国主要品牌服饰生产基地的直接对接,异地招商推广说明,渠道策略,全球互联网发布招商信息明,推广策略媒体分析,重庆电视台九大频道基本情况 CQTV（卫视）综合频道新闻+品牌节目+电视剧场 CQTV-1 影视频道 影视资讯+电视剧场+电影 CQTV-2 新闻频道 重庆本土新闻+电视剧 CQTV-3 科教频道 科技+文化教育+影视剧场 CQTV-4 都市频道 重庆都市资讯
20、+影视剧 CQTV-5 文体娱乐频道 文体资讯+赛事转播+综艺节目+彩票+文艺晚会+影视剧场 CQTV-6 生活频道 服装+房产+餐饮+旅游+影视剧等 CQTV-7 喜剧频道 方言剧+情景喜剧+中外经典喜剧 CQTV-8 公共频道 重庆地方资讯+影视剧 在这九个电视频道中，最有影响力的是重庆卫视的品牌栏目拍案说法、雾都夜话天天630房产专栏等。一般情况下，本地频道的市场占有率达到55%60%，根据央视索福瑞的数据显示，2006年各类频道在重庆地区收视份额为：重庆本地频道占44.7%，中央频道占31.8%，外省卫视频道占23.5%。重庆卫视的收视率已达到8.1%，重庆新闻频道的收视率已达到6.4
21、%,在重大节假日，其收视率还可上扬0.2%。,推广策略媒体分析,推广策略媒体选择,（1）重庆卫视、地方台、中央国际频道预计达16%（2）重庆晨报、晚报、商报、新女报、渝报、中国服装报40%（3）广播电台预计8%（4）网络1%（5）户外广告牌35%（机场高速和每个入渝主城区的高速路口）,推广策略媒体组合,招商新闻发布会 分阶段商家推广交流会（八场）举办服饰品签会 举办重庆品牌服饰论坛 举办品牌服饰博览会或服装节 CCTV电视模特(重庆赛区)大赛,推广策略活动推广,推广策略印刷品推广,VI设计及应用将VI广泛地应用在各个环节，如信封、便笺、纸杯、车体等VI设计费：信封、便笺、纸杯：招商画册要求制作
22、画面精美、纸张优质，印刷数量为4000册 手提袋设计精美，纸张优质，印刷数量：1500只DM单设计精美，内容简单、明了，印刷数量：10000张,执行策略招商政策,每一个铺位的租期为二至三年。铺位一至三年的租金单价原则上按均价115元/月/计算，第四年的租金单价在此单价基础上递增10%。同时租赁两个或两个以上的铺位没有租赁价格的优惠。给予每个商家 _个月的装修免租期。每个商家在签定合同时即效纳一个季度的租金。商家在签署租赁合同时，交纳相当于三个月租金的保证金，租赁期满后无息退还。已经出租铺位的综合管理费由商家负责承担。,执行策略免租政策,标准免租期：给所有的商家六个月免租期.（在遵守商场的管理规
23、定下）第一年:给所有商家2个月免租期第二年：给所有商家2个月免租期第三年：给所有商家2 个月免租期（结合实际情况，再根据面积大小、品牌的高低再谈具体条件）,执行策略招商原则,主力招商先行，品牌同盟优先，必须采取大品牌优先、中小商家为辅的方式，通过主力店成功招商和物业交接，带动后面品牌店的招商活动；从扶持和推广地方品牌入手，以崭新的商业理念为基础，重点招募国际、国内的政府扶持的服装设计创意企业；利用价格差充分调动目标买家：不同客户群分批消化，大户定制提前消化；多方共赢原则防范和阻击集体压价；细分客源，投其所好。,顾客诉求计划顾客诉求设定经营辐射范围商家退场原则,经营策略,顾客诉求计划,SHOPP
24、ING,配合购物中心的整体规划对接山城文化与世界流行，面对全国及世界旅游人口，提升山城市民生活品位素养与世界接轨。,以1822岁之间青年及年轻白领族需求设定为主力业种，以青年消费活力强化江北流行时尚的集客效应。,设定心理年龄为055岁之间崇尚现代生活品味且能理性兼顾实用主义以及掌握世界流行时尚脉动之普通大众。,以2245中高收入之中产阶级及诉求生活高品质的社会各界人士，迅速形成时尚流行之主流客群。,主要客群设定,主要客群设定分布图,中高收入者,2245岁,中等收入者,定位三大众客群及旅游者,定位二1822岁青年及白领人士,定位一中高收入客层,1822岁,摒弃以生理年龄界定消费者客层之传统，强调
25、以生理年龄及生活价值观取向，加上现代文化生活品味来锁定目标客层。,经营辐射商圈,自驾车大众交通周遭步行,第三商圈西南地区,第二商圈大重庆,第一商圈重庆市区,核心商圈重庆市区,第一年：租金按均价115元/平米/月的7折价计算，出租率按85%计算，除去两个月免租期，年租金收入预估为3172万元。（六个月的免租期分三年执行；一次性交一年的租金，租金价格打7折）第二年：租金按均价115元/平米/月的8.5折价计算，出租率按90%计算，年租金收入预估为4078万元。第三年：租金按均价115元/平米/月计算，出租率按95%计算，年租金收入预估为5064万元。从第四年开始逐年按10%递增。第四年：租金按均价
26、126元/平米/月计算，出租率按95%计算，年租金收入预估为6658万元。第五年：租金按均价138元/平米/月计算，出租率按98%计算，年租金收入预估为7523万元。,经济效益与评估,经济效益与评估,第六年：租金按均价152元/平米/月计算，出租率按98%计算，年租金收入预估为8286万元。第七年：租金按均价167元/平米/月计算，出租率按98%计算，年租金收入预估为9103万元。第八年：租金按均价183元/平米/月计算，出租率按98%计算，年租金收入预估为9976万元。第九年：租金按均价201元/平米/月计算，出租率按98%计算，年租金收入预估为10957万元。第十年：租金按均价221元/平米/月计算，出租率按98%计算，年租金收入预估为12047万元。前十年总的收入租金收入预估为76864万元。车库仓库十年总的收入预估为9180.02万元。广告业务收入 年收入预估为500万元，十年总的收入预估为6000万元。前十年总的收入预估为920440.2万元.,
