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1、东郊项目市场报告,2006年6月10日,新石器,目录,一 西安房地产市场概况二 CLD板块市场分析区域竞争楼盘分析区域目标客群分析本项目现状分析结论,一 西安房地产市场概况,、近期西安房地产分析,国六条及九部委对房地产业进行宏观调控分析：就西安房地产市场而言，虽然整体房价的持续上涨对本土住房供应结构没有造成巨大的影响，但本土房市的购买主力却悄然发生着变化，有住房需求但经济实力稍微薄弱的年轻自住型购房群体，正在成为各房产开发商面对的主要客户。这几乎与国六条切实的将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，以及各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求等列
2、入其中的大方向不谋而合。,西安房地产市场与国家调控亲密吻合 不受影响，健康稳步发展,西安楼市7大板块,西安房地产分布,高新板块,文教板块,东郊板块,CBD板块,北郊板块,西郊板块,崛起的CLD板块,市场竞争在各个板块展开激战，近年“东拓南移北扩”成为楼市的热点；大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地；竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新。,2、竞争手段趋向全方位和多元化,3、消费市场日趋理性和个性化,近年经济发展加快，居民收入（包括预期未来收入）上升，消费潜力逐年提高消费者经过长期的广告浸淫，偶然性，冲动性购买行为减弱，理性
3、购买行为增强各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好,二 CLD板块市场分析,轻工业区人群,文教区居住人群,CLD中央居住区,郊居者、投资客,交大阳光幼儿园、西安交通大学、西安理工大学、西安职业警官学院、铁一中、83中。,学府环绕,建工路综合市场、海星、爱家、百盛、美国零售业巨头沃尔玛等大型超市。,购物就在家门口,民生银行、建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行。,各大银行抢先进驻,医疗保障 细心呵护,新安医院武警医院铁路中心医院铁一局医院,400路208路308路37路 19路 28路702路,公交线路四通八达,三 区域竞争楼盘分析,可比性：该建筑内外部特点及推广策略，
4、消费人群等具有一定的可比较性相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段等方面有相似性差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则,1、竞争对手确定原则,2、竞争对手的设定,一类竞争楼盘：,天然居信步闲庭朗郡苏格兰风笛,恒大嘉里公馆巧克力公寓 德馨园 克拉上城 东新 城市花园,二类竞争楼盘：,该区域处城市发展新区，仅临东高新开发区及交大学城，区域主要楼盘有以下特点：项目规模均较小，因该区域设施配套较为完善，大部分小区以社区内配套较为一般，皆处于中档社区水平；新区具有较优于城市CBD板块、文教区及高新板块的升值空间较大，楼盘住宅销售状况及均价较
5、为可观；目前配套还不太成熟，新区欲发展为城市CLD仍需时间，升值空间很大。,四 区域目标客群分析,、目标客户确定购买的原因,购房时最主要考虑因素：环境、地段（交通便利性）、价格，附近居民比较优先考虑现住地段楼期选择：现楼和准现楼为主住宅类型：对新城区多层住宅抱有好感，但在市区则会考虑高层户型：主要集中小户型，自住考虑在二房到三房，投资会考虑单身公寓内部设计：厅房通风采光、朝向好、实用率高配套：小区绿化是最为关注的因素，其次是生活配套的完善,五 本项目现状分析,优势（Strengthen）位居文教区与东高新的黄金地段；交通、金融、超市、学校和医院配套齐全；政府重点发展区域，升值空间大。,SWOT
6、分析,劣势（Weakness）,未完成的工程形象给市民留下不好印象；道路拓宽工程进展缓慢；目前大型超市沃尔玛及高档消费场所等尚未进驻。,同地段楼盘中，总体规划较为低档，80-90平米两房两厅、三房100-120平米户型形成断层，但销售状况良好；周围有较大的目标顾客群体，学府、机关单位、学校和开发区中高薪阶层；教育环境佳，周围有多所知名学府；CLD板块渐渐成为市场的热点；,机会点（Opportunity）,障碍点（threaten),周边竞争楼盘量大，竞争十分激烈，文教板块内曲江区域环境较好，已形成购买热潮。,所处地段决定了它的售价相对较高，该区域的目标客户群较广，除文教区和东高新开发区外，还有不少市区内购房者及投资客，决定了楼盘品质及销售推广上具有一定的挑战性；因此在产品规划和销售中，必须给楼盘赋予独特的概念，并以单一、精准的主题诉求，配合实效的市场运作，使楼盘脱颖而出，实现强势销售。,六 结论,该项目地处崛起的板块，升值潜力较大，可从社区品质 及户型断层等方面中突破重围，方可获得全胜。,
