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1、物业交房流程及注意事项,鼎恒成长在阳光下,物业交房注意事项,现场验房注意事项,人员分组,物业交房流程,物业交房流程及注意事项,物业交房流程及注意事项,物业交房流程,交房前收楼人员安排：A 认真计划，按时到岗，周详培训 B 以老带新，控制加班，各部配合 C 后备支持，善用资源，适时调整 事项：1、交房活动进行时会有大量的加班，在交房前应把员工的调休尽量消化掉。2、楼宇验收、接管接收阶段，是员工熟悉楼盘的最好时机。3、工程部应作好设施设备的登记、汇总的工作。并熟悉设备的维修、使用。4、要提前做好模拟交楼的工作。5、在此期间要注意一些设施设备配件及专用工具的收集。6、尤其在接管之后必须建立严格有效的
2、管理制度，例如钥匙领用制度，出入制度，整改人 员控制制度等，以确保在交付业主前始终保持良好的状态。,交房前入户许可证取得：交房现场公示交房场地安排：A 确定场地：位置方位、面积大小、流转方向、功能区隔 B 适度装修：地面、四壁、照明、电话、空调、家具 C 导示布置：园区外围、收楼现场 事项：1、场地安排在宽敞、便于流转的室内。建议台面按手续办理的流程一字排开。2、准备几个vip间，如现场发生争吵可请业主进入商谈，避免扩大影响。3、确认行人/行车通道。验楼路线应以通畅、方便为主，避免交楼现场混乱。4、现场电话、网线等设施要能满足现场办公的要求。5、及早与开发商商议、确认交收楼流程及维保流程。,物
3、业交房流程,物业交房流程,物业交房流程,物业交房流程,物业交房流程,物业交房流程,房产交接需要携带的资料：产权人(夫妻双方)身份证复印件（委托办理的需出具委托书、身份证，夫妻共有的需出具结婚证）照片入伙通知书购房合同电开户费发票公共维修金缴纳票据备注:业主交房前应首先确认业主是否携带地产房出具的.,业主需要签写的资料：业主/使用人填写业主/住户资料前期物业管理服务合同临时业主公约二次装修管理规定装修期间电梯使用规定住宅防火责任书二次防渗漏责任书无负压变频加压供水协议业主签收治安管理规定和停车库/场使用规定。业主核对及签收进户门，分户门，信箱钥匙及IC卡。,需要缴纳的费用：缴交物业管理服务费二次
4、装修垃圾清运费公共水电周转金,物业交房流程,1.1、预收1000元物业费（无行头）,物业交房流程,1.2、按月预缴一年物业费（无行头）,物业交房流程,2、公共水电周转金（有行头）,物业交房流程,3、装修垃圾清运费（有行头）,物业交房流程,交房物品资料：A 交房物品：便于携带、利于收纳、值得保存 B 交房资料：两书准备、结构图提供、物业相关资料 事项：1、如物业代为处理二书可提请开发商采取一些高效的方式。如使用印章等。2、相关资料开发商应尽快提供（业主资料、实测面积、小区概况、设施设备等）。3、以上准备工作一但条件允许，应及早完成。房屋预验接收：A 时间节点控制 B 提前介入施工现场 C 整改跟
5、进 事项：1、制定切实有效的预验、整改方案。2、开发商定期例会不可少。3、合理利用开发商来解决问题。避免完工后一些问题暴露出来导致重复整改延误接收时间 4、开发商在交楼前应作好开荒保洁的工作。,物业交房流程,三、验房 在办完物业各项手续后，由物业管理公司客服部人员、工程技术人员共同陪业主至单元内验房：1、业主将单元进户门打开，由“三方”陪同清点单元内物品、设备及设施，核对单元的水、电、和燃气读数，在物业（单元）接收记录表签署确认。物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态。2、如业主验房时发现单元内存在着一些问题或疑问，物业管理公司工程人员无法回答的 即通知发展商工程人员来现场解疑。如需整改
6、的发展商工程人员在现场回复业主整改工作时间表，并记录在案，以确保验房工作顺利进行。3、若有整改事项，业主可委托物业管理处跟进并及时报告整改结果。4、验收完毕后，由业主、发展商、物业确认签字。,物业交房流程,开始,业主带相关资料到管理处办理交房手续,业主签写相关资料,缴纳相关费用,验房,领取钥匙,问题处理,结束,无问题,存在问题,物业交房流程,物业交房流程及注意事项,人员分组,职责,注意事项,准备工作,全面负责入伙期间工作的协调及重大事件的处理。,现场工作人员联系方式花名册,熟悉所有流程及注意事项，能够随时调配人手,总指挥、副总指挥,人员分组,签到处,组长：监督小组成员工作，做好接待、排号和交房
7、指引工作,人员分组,资料组,组长：解答业主对签约文件提出的有关问题。,1、核验业主资料 交房流转单发展商是否签）2、填写及回收资料（填：业主资料登记表）（收回：身份证复印件/照片/入伙通知书3、发放入伙资料 业主手册/装修手册/住宅平面水电/验房表4、确认手续办理完毕，在交房流转单上签章。5、指引业主到验房组进行验房,职责,1、熟悉交房/装修流程、小区应知应会、文件资料和表格、相关政策法规、收费文件等。2、将需签订的文件资料盖章、装袋，各政府文件。,准备工作,1、无遗漏，无误签，耐心解释业主提出的相关问题。2、签署文件过程中，如遇有不清楚的问题和业主提出的疑问切勿乱答，应用各种法律依据进行解答
8、，避免引起不必要的纷争。3、回收文件应认真核对后全部放入档案袋。,注意事项,人员分组,验房处,组长：协调、安排验房人员验房，处理验房突发事件，汇总、上报、跟进验房遗漏问题。,人员分组,财务组,职责,1、收取相关费用，出据收款收据。2、引导客户到领取钥匙和礼品组；3、交房流转单处盖章,工作准备,1、熟悉各类收费的项目，熟练刷卡机和点钞机的使用方法。2、准备齐全收费文件，各种盖好章的票据（按类存放），每套房收费清单。足够的零钱。,注意事项,1、现场办理业主要微笑面对，细心耐心解答相关费用问题。2、现场准备各类费用收取表公示牌。,组长：协调费用收取工作，解答业主关于费用的问题。,人员分组,交房组,组
9、长：协调、确保钥匙安全管理、发放无误。,人员分组,安全/车辆管理组,组长：监督外围治安、车辆管理，确保岗位良好形象。,A,职责,1、引导停车、车辆管理，维护车场秩序，防止车辆碰撞，堵塞交通。2、和客户接待大使进行客户交接。,B,准备工作,1提醒车主车辆不要存放贵重物品，临时停车卡随身携带。2、检查登记车容车貌，包括：车玻璃/门（箱）锁/外壳/轮胎/油箱/车灯。3、文明用语，跨立站岗,进出人员、车辆须敬礼。,人员分组,突发事件处理组,物业交房流程及注意事项,室外墙部分1、室外墙面严禁渗漏。2、从室内看外墙面应平整、洁净、无污染、缺损和裂痕。颜色和花纹应协调一致，无明显色差，无明显修痕。3、不同材
10、料界面交界处均使用美纹纸，界面清晰；墙面分格缝应横平竖直、深浅一致、宽窄均匀、光滑顺直。4、阴阳角交汇处，线条顺直，无缺损及修痕。5、外墙阴嘴、滴水线无缺损，流水坡向应正确、顺直。,现场验房注意事项,阴阳角交汇处，线条顺直，无缺损及修痕。,所有外墙涂料在顶棚处均返20mm涂料边，颜色同墙面涂料。,滴水线顺直，宽度30mm。,阳台外墙滴水线无缺损、顺直，不同界面清析。,飘窗鹰嘴高差10mm流水坡向应正确、胶缝顺直饱满。,滴水线顺直，宽度30mm。,室内墙部分1、抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。2、腻子墙面粘结牢固，不得起皮、掉粉；阴阳角方正顺
11、直，墙面整体平整无接缝。3、厨卫墙面光滑、洁净、颜色均匀；无抹纹、无浮沙（采用细砂纸进行打磨，最后用水清洗）。4、预留洞口规范：孔洞、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。5、不同界面清爽（采用美纹纸进行粘贴）。,现场验房注意事项,房间清洁标准,卫生间满做1.5mm厚水泥基防水，上翻高度高于客厅完成面标高300mm，浴缸处600mm，防水完成后统一关水。,厨卫墙面光滑、洁净、颜色均匀；无抹纹及无浮沙。厨房内统一做300mm高踢脚线，颜色同客厅。,厨房、卫生间门套顺直、腻子墙面内翻50mm,踢脚线用水泥胶浆加墨汁涂刷，高150mm，沿地面下翻20mm。,空调冷媒管孔必须收圆滑，
12、标示清楚；,踢脚线细部处理,墙面腻子要求平整、干净，手摸不起灰。,阴阳角方正、线条清晰,天棚管根周边平整。,室内地面部分1、地坪平整、清洁、清爽(必要时交房前用水进行清洗)；2、面层与结构层应结合牢固，无空鼓、裂纹。（空鼓面积不应大于400cm2，3、面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。4、阳台等有地漏处的面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。4、墙角踢脚线，高度一致，出墙线条均匀。,现场验房注意事项,地坪平整、清洁，不得有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。,门洞处切割伸缩缝，缝宽3mm,顺直、清晰无飞边。,烟道防水附加层,厕所门槛防水附加层外翻100mm,烟道切缝（宽度1
13、0），打灰色耐候胶。,阳台（景观、生活）地面坡向地漏,做有地暖的找平层需采用挤塑板做分仓；,阳台（景观、生活）立管地面结合处收口标准,室内门窗部分铝合金门窗1、门窗框和副框的安装必须牢固。2、门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。3、门窗配件安装应牢固。4、门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。5、门窗框与墙体之间的缝隙采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹。6、门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。7、有排水孔的门窗，排水孔应畅通。,现场验房注意事项,铝合金框、扇表面应洁净、平整、
14、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。,飘窗台腻子上翻50（共个三方向）,强调铝合金窗新风口的成品保护,室内门窗部分门窗玻璃1、门窗玻璃安装后应牢固，不得有裂纹、损伤和松动。2、密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。密封胶与玻璃、玻璃槽口的边缘应粘结牢固、接缝平齐。3、带密封条的玻璃压条，其密封条必须与玻璃全部贴紧，压条与型材之间应无明显缝隙，压条接缝应不大于0.5mm。4、玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。5、门窗玻璃不应直接接触型材。单面镀膜玻璃的镀膜层及磨砂玻璃的磨砂面应朝向室内。中空玻
15、璃的单面镀膜玻璃应在最外层，镀膜层应朝向室内。,现场验房注意事项,强调胶缝的打胶质量，要求胶缝饱满、平滑、顺直；距离玻璃600-800mm处目视玻璃应无明显划伤，划痕长度不得大于100mm，小于100mm每平米不得多于8条；,窗框四周内外墙均需打胶，注意转角胶缝的观感。,室内外窗框与墙交接面统一打型材同色胶；,铝合金栏杆立柱装饰条收口处无明显缝隙；强调做好成品保护。,扶手、立柱与墙面结合部位做平滑套口胶；,室内栏杆部分,现场验房注意事项,铝合金框、扇表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。距离600-800mm处目视大面应无明显划痕、碰伤；漆膜或保护层应连续。（划伤长度不得大于100mm，小
16、于100mm 的每个分格不得多于2条）,户内安全防护栏杆，应安装稳固无晃动，无焊疤、毛刺，无锈迹漆做观感好；,阳台栏杆自可踏面高度保证1100mm，立杆间距小于110mm，强调成品保护。,百页安装及细部处理,室内门窗部分入户门安装1、入户防盗门的安装必须牢固。2、防盗门的配件安装牢固。3、防盗门的表面应洁净，无划痕、碰伤。4、门框与墙面界面清析、顺直（用美纹纸粘贴），门框无腻子污染。5、防盗门密码锁保护良好，表面应洁净，无划痕、碰伤，并能正常使用。,现场验房注意事项,锁保护良好，表面应洁净，无划痕、碰伤，并能正常使用。,室内安装部分照明部分1、户内强弱电箱安装牢固，位置正确，部件齐全；箱体开孔
17、与导管管径适配，箱盖紧贴墙面表面无划伤及碰伤。2、箱内配线整齐，无绞接现象。垫圈下螺丝两侧压的导线截面积相同，同一端子上导线连接不多于2根，防松垫圈等零件齐全。2、箱内开关动作灵活可靠，箱内接线整齐，回路编号齐全，标识正确。3、预埋的灯头盒、转线盒盖板安装到位、标高一致，标示清晰；预埋的穿墙（梁）套管管口圆滑、管内干净、标高一致，标示清楚。4、卫生间等电位联结其金属部件或零件，应有专用接线螺栓与等电位联结支线连接，且有标识，连接处螺帽紧固，防松零件齐全。,现场验房注意事项,户内配电箱安装方正，标识齐全；下口距地高度1800mm。,箱内开关动作灵活可靠，箱内接线整齐，回路编号齐全，标识正确,箱内
18、开关动作灵活可靠，箱内接线整齐，回路编号齐全，标识正确,户内电气安装标识,户内电气安装标识,装修插座安装距地高度1400mm；开关安装盒距地高度1300mm；墙上转线盒安装距地高度2300mm。,红外探头安装距地高度2200mm。,预埋的穿墙（梁）套管管口圆滑、管内干净、标高一致，标示清楚,卫生间等电位联结其金属部件或零件，应有专用接线螺栓与等电位联结支线连接，且有标识，连接处螺帽紧固，防松零件齐全。,室内安装部分给排水部分1、户内给排水管安装牢固，坡向正确、部件齐全，支架间距均匀；管道接口严密无渗漏，管道畅通，不堵塞；管道表面洁净无划伤及碰伤。2、户内给水管道安装牢固，横平竖直、部件齐全，接
19、口严密无渗漏，支架间距均匀；管道表面洁净无划伤及碰伤。3、安装控制线清晰，预埋的冷、热水套管标示清晰、管口圆滑、管内干净、标高一致。（埋设于砼墙中钢套管内壁除锈刷防腐漆）。4、管道穿楼板埋设钢套管，套管冒出楼板高度一致（50mm)、套管周边清理干净并均匀涂刷银粉漆两遍。,现场验房注意事项,排水立管阻火器安装,卫生间污排接口下口高于地坪30mm50mm,预埋的冷、热水套管标示清晰、管口圆滑、管内干净、标高一致。（埋设于砼墙中钢套管内壁除锈刷防腐漆）,预埋管线走向标识清晰,管道防水附加层300*300mm,管道穿楼板埋设钢套管，套管冒出楼板高度一致（50mm)、套管周边清理干净并均匀涂刷银粉漆两遍
20、,露台管根防水加强处理的正确做法,地漏处的防水附加层300*300mm,户内给排水管安装牢固，坡向正确、部件齐全，支架间距均匀；管道接口严密无渗漏，管道畅通，不堵塞；管道表面洁净无划伤及碰伤。,强调天棚管根涂料平整无污染,室内安装部分新风系统部分1、主机安装牢靠，风管安装横平竖直，支架间距均匀、固定牢靠。2、安装控制线清晰，风口安装标高一致、标示清楚；穿墙（梁）预埋排风套管、管口圆滑、管内干净并涂刷两遍防锈漆，标示清楚。,现场验房注意事项,风口安装标高一致、标示清楚且不影响二次装修吊顶高度；穿墙（梁）预埋排风套管、管口圆滑、管内干净并涂刷两遍防锈漆，标示清楚。,厨卫明装管线做到横平竖直；,梯级
21、屋面雨水必须做有组织独立排放；,新风口及卫生间透气口安装高度一致，标识正确。,预留空调洞口,室内分户验收标识部分主要针对建筑尺寸（1）质量要求：房间内墙面之间净距极差值控制在15mm以内；室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控制在-15mm以内，极差值控制在15mm以内。非矩形房间的内墙面净距差由分户检验小组自行确定。（2）检验方法：尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500mm处；（3）检查数量：自然间全数检查。房间内墙面之间净距按每个房间长、宽两个方向各测不少于2点；室内净高起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间各
22、测点不少于4点，即4角点。角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。有坡度要求的房间不测室内净高（针对斜屋面）。（4）凡可标识的分户检验测点位置应用不易褪识的标记加以标识并保留。,现场验房注意事项,房间净高测量标识,在各测试点逐一做好点位标示，确保每个点位检测数据的唯一性；,净空测试点标记标准,标准做法,在各测试点逐一做好点位标示，确保每个点位检测数据的唯一性；,房间净空测量标识,交收楼整改 业主验房时发现单元内存在问题需要整改时，由物业工程部人员将业主提出的问题填在物业（单元）接收记录表 或验房整改单上，由业主签字确认后复印（物业、业主、发展商），由发展商通知
23、各施工单位安排整改工作。整改单原件要存档。同时业主可将进户门钥匙托管至物业管理公司。在整改内容完成且业主复验合格后，由业主取回托管之钥匙。,现场验房注意事项,物业交房流程及注意事项,要点：合理安排作息时间。交楼期间工作时间有着很大的不确定的因 素，因 灵活制定作息时间，使员工保持状态，避免不必要的减员。客服人员：A 等候接待 B 资料发放 C 入住登记 D 文件签署 E 钥匙领用 事项：1、业主档案应在交收楼活动时同步建立，并尽可能收集齐全业主的相关信息。2、人员分工明确，员工对自己的工作熟练、职责要明确。3、钥匙托管。4、客服交房技巧。5、控制交房时间。6、简单讲解大致会使用到的表单及用法。
24、7、因交收楼活动分为开发商及物业2大部分，务必与开发商做好交接工作。8、业主资料是密件，必须作好保密工作。,物业交房注意事项,物业交房注意事项,交房中业主验房收楼后整改期限确认：A 由项目部专业工程师与业主当面书面确定 B 工程部按时间跟进整改工作 事项：开发商应在现场组织由总包、分包和开发商工程师共同组成的“紧急维修队”在交房时如 发生一些交房人员无法解决的工程问题时可通知“紧急维修队”前来，由专业人员与业主当面接洽，拟定解决。面对“问题”业主即时配合物业公司处理：一忌拖延、二忌扩散、三忌被动 事项：1、面对“问题”业主应做好与开发商之间的沟通、协调。2、交房现场有业主情绪激动时，应请其离开
25、交房现场，进入事先准备的vip间内作处理。3、对业主提出的问题应及时给于回答，对于无法回答的问题迅速告知开发商，获得其指示或技术支持。专人对口负责：A 及时调整 B 随时沟通协调 事项：1、在交楼活动中开发商现场人员的分工要明确 2、避免一人对口多项事件，导致处理速度延缓。3、物业员工要熟悉开发商现场人员。并请开发商提供各对口人员名单给物业。,收楼资料：A 业户手册、管理公约 B 收楼表单、装修申请 事项：1、物业相关的资料（交楼表单、装修申请等文件）应尽可能早的提供给开发商做修改确认。2、可建议开发商把交收楼活动中物业用资料与公约、手册等一并印刷。对开发商而言感觉 上美观、正规，对物业而言省
26、了人力、物力。3、建议在交房活动中对管理公约进行签收。在和开发商、物业经理协商的情况下决定是否 将物管费等敏感问题写入公约一并让业主作签收。4、简单讲解交楼活动中所需表单的大致构成及内容。管理处办公场地：A 完成装修 B 正式启用 事项：1、应尽快为各部门找好办公区域。便于工作的开展。2、办公室装修可提请开发商。,物业交房注意事项,物业交房注意事项,交房后整改维修单位及人员控制：A 维修工人固定工作场地及上下班时间 B 工程部分工落实跟单作业 C 项目部专人跟进协调 事项：1、整改维修单位及人员控制。国家规定施工时间为：周一至周五8点至18点。2、开发商定期整改例会制度。共性问题控制：A 专题
27、会议 B 专函知会 事项：1、对于共性的整改问题要引起足够的重视。2、对于业主提出的非质量的共性问题，也要及时通报开发商（例如封阳台等）3、以发文/专函形式发送给开发商时，要注意签收、存档。必须留存原始凭证。,物业交房注意事项,交房后整改跟进：A 时间控制 B 质量控制 C 投诉控制遗留问题处理：A 及时整理统计 B 函告相关单位 C 专人跟进落实,交收楼之前的必须做好充分扎实的准备工作。,财务需确定业主收楼时缴纳的费用类别及计算依据、起收日期及注意事项。,前一周完成交收楼场地布置并组织各相关人员现场演练,与发展商共同制定各种收楼资料并提前完成收楼表单印制。,合理安排交收楼工作人员尽可能避免超
28、时工作,好钥匙管理尤其是未交楼单元钥匙及寄存钥匙的交接工作。,物业交房注意事项,交收楼管理的重点（要求、规定、注意事项）,主要档案的建立,物业交房注意事项,常见问题的处理办法/注意事项1、因房屋质量问题，业主拒绝收楼并提出赔偿要求的处理。需知房屋在交付使用时会存有一些不影响使用功能的质量问题，故交楼时业主会收到新建住宅质量保证书，跟进国家和本市的相关法规规定，由发展商提供相应的维保期限，业主提出的房屋质量问题如果确实较为严重，已影响到正常使用该单元，需即时与发展商协调解决业主提出的有关合理要求。一般来说，对于一些小的质量问题，物业接待人员必须告知拒绝收楼的业主，管理公司是根据政府有关法规合法地
29、履行交楼程序，对于房屋存在的质量问题，管理公司将马上跟进相关施工单位予以维修整改，在承诺时间段里完成维修工作。2、因房屋实际情况与签约时存有差异引发纠纷的处理。发生此类情况，管理公司需立即与发展商相关负责人通报，力求相关人员即时在现场与业主进行有效沟通，并在查核合同约定后，进一步给予业主明确的回复，如系业主误解，需耐心予以说明，将相关证明资料出示给业主查阅，如确系发展商问题，最好尽快在第一时间给予解决处理，以免引起业主的强烈不满。3、维修整改跟进不及时所引发的业主投诉处理。一般来说，在集中交房初期，维修整改的工作量非常大，极有可能出现维修工作一时跟不上的现象。对此，物业管理公司必须做好与发展商和相关施工单位的协调配合工作，最为有效的办法是定期进行各方联席会议，集中力量解决主要矛盾，合理有序地安排其他维修工作，以避免业主的大量投诉。对于已经出现的投诉，一定要积极认真地对待，尽可能在接待当日有一个处理跟进的结果，实在无法做到的，也需要将协调的结果告知业主，以求得业主的谅解。,物业交房注意事项,Thanks,鼎恒成长在阳光下,
