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1、芜湖东湖国际大酒店项目,前 言,本案位于芜湖县城，北靠东湖景区，生活便利，交通方便。我公司针对2011年目前整体宏观市场环境以及芜湖县房产市场情况分别从宏观政策、城市情况、整体市场、区域市场、基地优劣势五个部分进行了分析。,宏观市场分析,宏观政策城市研究,2011年1月新政：国八条 二套房首付提高六成 二手房不满5年全额征税1、二套房首付至少6成，利率1.1倍2、部分城市执行限购令(3套房限贷或是限购因地方而异)3、个人转让不满5年住宅全额征营业税4、外地户口买房受限制主要针对目前旅游地产，养老地产等概念领涨现象，限购令可能进一步扩大范围。,宏观政策新国五条出台，调控深化，提出改善土地调控,2
2、011年7月，国务院出台“新国五条”，先后从扩大限购范围和深化土地调控方面提出要求。1、确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设2、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。3、加强违规用地，农村集体土地建设用地的管理，提高商品房用地供应，坚持和完善土地招拍挂制度。严查违法占地，如违规高尔夫球场等，农村集体土地拆迁加强管理，加强商品房土地供应量。,金融政策央行释放货币放松信号，以缓解国内目前中小企业的融资困局。,2011年12月5日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率将从21.5%下调为21%。这也是央行自2008年12月25日下调存款准备金率以
3、来，3年来首次下调存款准备金率。8月份居民消费物价指数（CPI）回落0.3个百分点,央行适度放松货币政策，以缓解目前中小企业融资难的困局，更是对近期连发的中小企业主外逃、破产等事件的一个回应。,调控周期分析从历年政策调控走势看，政策性调控周期一般历时2-3年，根据调控周期及市场规律，预计市场在2012年难以回暖。,2011.7新国五条,2012下半年,政策放松期,从03年至今，政策共经历了6次放松-收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关。,地方政策基本按照国家出台调控政策实施，并未出台限购等严厉调控措施,实行差别化信贷：二套房及以上的首付六成，利率1.1倍。（其中非本市居民如不能提供1
4、年以上纳税证明或社保证明，将按二套房及以上的政策施行。个别商业银行按情况可暂停发放贷款。）严格住房备案价格审核：成交价格不得高于备案价格，项目备案价格不得高于周边项目前六个月成交均价的上浮5%。土地增值税：对在基准价格之内销售的开发项目，按现行预征率预征土地增值税；对超出基准价格销售的开发项目，按现行预征率提高0.5个百分点预征土地增值税。保证土地供应量：完善新增土地供应制度，确保住房用地计划。2011年度新增商品住房的土地供应全部实行“净地”出让方式，确保年度新增住房土地的供应量达到4500亩以上，其中保障性住房用地1800亩，并将此目标纳入到相关部门的年度考核。,保证新增住房土地供应、差别
5、化信贷、控制价格涨幅,宏观政策洞察,宏观调控：2011年连续两次中央推出宏观调控政策，分别从增加供应，加强保障房建设，改善土地管理以及持续推行限购政策，以此来控制目前楼市价格过快增长的局面金融调控：在美联储联手英国等其他五家央行向遭受欧债危机打击的银行提供流动性支持，以确保全球经济复苏的前提下，中国央行持续收紧的货币政策也首次出现了松动迹象，以缓解目前国内中小企业的融资困局。当地政策：当地基本按照国家统一出台的调控措施实行，整体市场政策环境仍属于相对宽松的状态。趋势预判：目前货币政策首度出现松动，此举是对于货币政策过紧的一次修正，这部分的资金流向主要是政府投资项目及中小型企业融资。对于房地产影
6、响微乎其微，短时间内房地产市场调控政策并不会放松。,宏观市场分析,宏观政策城市研究,地理区位：芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。交通情况：境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，芜宣高速、芜马高速，铜南宣高速、以及芜雁高速（芜湖高淳）即将通车，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路网络。目前芜湖县正按照“芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休闲地”的城市战略定
7、位高速发展。,【区位交通】地处安徽省中南部“沿边”地段，与江浙地区构成3小时高速公路网络,芜湖县西北毗邻芜湖市，西南接南陵县，东南邻宣城市，东北与江苏高淳隔河相望。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥6个镇，总面积717.5平方公里，人口34.5万人。芜湖县规划空间结构为：两廊两心四片区。1.两廊：滨江绿化廊道和自然生态廊道。滨江绿化廊道：2.两心：老城商业中心和行政文化中心。老城商业中心：位于老城区，发展零售商业，形成传统特色商业中心。行政文化中心：位于南部新区，承担县域行政、文体、娱乐职能，形成行政文化中心。3.四片区：老城区及滨河居住功能片区、行政文化功能片区、机械工业园片区、东部工业
8、园片区,【行政规划】现辖六镇，湾沚镇为主城区；其中主城区南部为行政文化中心，北部滨河为居住功能中心,【城市经济】为安徽省十强县之一，目前房地产发展将由高速发展期往平稳期转型，未来市场需求将以改善需求为主,2010年芜湖县实现国民生产总值103亿元，较上年增长21%.,2010年芜湖县人均生产总值26761元（按2010年末汇率折算为4041美元），较上年增长20%.,芜湖市房地产目前处于高速发展阶段。,0-800,800-4000,4000-8000,人均GDP与房地产发展关系,【城市人口】芜湖县人口吸纳能力不足，十年时间常住人口减少2.2万人，房产需求特征为典型封闭内需型,2010年底，全县
9、户籍人口34.5万人，年均增长0.55%。2010年底，全县常住人口29.4万人，与2000年31.6万人相比，人口减少2.2万人，年均下降0.72%。芜湖县人口存在外流现象，城市人口吸纳能力不足。,数据来源：芜湖县统计局,【消费能力】芜湖县整体生活水平近几年维持在小康水平，恩格尔系数近3年逐渐降低，消费能力有所提高，城市居民居住刚性需求已经饱和。,芜湖县居民恩格尔系数表明，城市消费水平为小康阶段。,2010年底芜湖县人均消费性支出6842元，年均增长25%。芜湖县人均住房面积2010年达33.51平米，以每户3人计，每户住房面积达100平米，对于居住需求基本饱和。,数据来源：芜湖县统计局,【
10、房地产水平】芜湖县房地产投资水平增长迅猛，近五年全县总体房屋竣工面积体量超过500万方，市场供应量巨大。,2010年房地产投资总额10.95亿元，相对去年增幅超过200%。房地产投资增长迅猛。,06-10年总施工面积965.54万平方米；总竣工面积545万平方米。近五年芜湖县房屋新增面积体量巨大。,数据来源：芜湖县统计局,数据来源：芜湖县统计局,城市研究总结,区位交通：地处安徽省中南部“沿边”地段，与江浙地区构成3小时高速公路网络，交通便捷度情况良好。经济水平：安徽十强县之一，房地产发展阶段往平稳期过渡，未来市场需求以改善需求为主。城市人口：城市常住人口29.4万人，城市人口有流失现象，吸纳力
11、不足。城市房地产特征为封闭内需型。消费水平：整体维持在小康水平，近三年消费能力有所提高，人均居住面积33.51平方米，刚性居住需求已经饱和。房地产水平：房地产投资增长迅猛，2010年全年城市房屋竣工面积体量达123万方。城市特征：县级强市；典型封闭内需型城市；未来房产市场需求以改善需求为主；城市房屋供应体量大，未来去化压力较大。,房产市场分析,整体市场区域市场个案分析,【商品房供应】2011年商品房供应量大增，相对去年增长了70%；两年时间商品房供应总面积超百万方。,2011年1-11月芜湖县商品房整体供应5766套，合计面积63.4万平方米；供应面积同比去年1-11月增长70%。2010-2
12、011年芜湖县合计总供应商品房9848套，供应面积105万平方米。,数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网,2011年1-11月芜湖县商品住宅整体供应4557套，合计面积46.1万平方米；供应面积同比去年1-11月增长70%。2010-2011年芜湖县合计总供应商品住宅7655套，供应面积78万平方米。,【商品住宅供应】2011年商品住宅供应量大增，相对去年增长了70%；两年时间商品住宅供应总面积达78万方。,数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网,2011年1-11月芜湖县共成交商品房1476套，合计成交面积15.7万平方米，与去年相比，同比减少29.6%；仅去化当年供应量的24.8%。2011年芜
13、湖县商品房供需比为4.04，市场严重供大于求，供需比失衡，与去年相比，供需比持续扩大。根据2010年至今芜湖县楼市供应量及去化量情况，可初步估计芜湖县市场中商品房存量约为74万平方米左右，商品住宅存量约为58万平方米左右。,【商品房去化分析】商品房成交呈下滑趋势，2011年全县仅去化总供应量的24.8%，市场供需比严重失衡，供应体量过大。,数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网,2011年商品房销售情况,数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网,2011年商品房成交均价为4215元/平米，与2006年相比涨了近一倍，五年来平均每年涨幅为14.9%2011年商品房成交均价涨幅放缓，年度涨幅仅为6%，与20
14、10年26%的涨幅相比，缩小了20个百分点。,商品房主要成交区域为湾沚镇，占全县成交的80%，湾沚镇2011年成交均价为4545元/平米，远高于其他区域。其次为六郎镇，占全县成交的14%，2011年成交均价为2954元/平米。,【商品房成交均价】2011年商品房均价涨势放缓，年涨幅仅为6%；湾沚镇商品房成交占了全县成交8成以上，远高于芜湖县其他乡镇房地产发展水平。,整体市场总结,楼市供应：2011年供应量大增，2010年2011年两年时间商品房供应量达105万方（其中商品住宅78万方）。楼市去化：去化压力持续增大，楼市供需比失衡严重，2011年商品房仅去化当年供应量的24.8%。成交均价：20
15、11年商品房均价涨势放缓，年涨幅仅为6%，远低于往年成交均价年均涨幅。成交板块：芜湖县房地产成交集中在湾沚镇，占全县成交的8成以上；湾沚镇的房价水平也远高于芜湖县其他四个乡镇。存量分析：根据2010年至今芜湖县楼市供应量及去化量情况，可初步估算芜湖县市场中商品房存量约为74万平方米左右，商品住宅存量约为58万平方米左右。房产特征：供应体量大；供大于求、供需比失衡严重；均价涨幅放缓；板块发展差距大，主要集中在湾沚镇。,房产市场分析,整体市场区域市场个案分析,老城区,工业园板块,城北板块,城南板块,根据芜湖县房产发展特征大致可以分为四个板块：城北板块：以环东湖公园区域项目为代表，区域楼盘项目品质整
16、体优于其他板块。老城区：传统县城中心板块，项目品质一般且体量较小。城南板块：县政府所在的行政中心及以滨江商贸居住区组合而成的大城南板块，品质较好项目有中央城、阳光城。工业园板块：以机械工业园为主的加工区,【板块划分】大致可分为城北、城南、老城区、工业园四个板块，其中城北板块项目整体品质最高，其次为以阳光城项目为首的城南板块。,阳光城,东湖华庭,东湖上郡,八达政和苑,御景湾,尚城国际,世纪华庭,公园城邦,本案,城北板块：楼盘价格全县最高，高层均价在5300-5800元/平米之间。老城区：高层价格在4800-5000元/平米之间。城南板块：阳光城项目即将开盘，预计未来开盘价格为5000元/平米，目
17、前在售滨湖家苑为4600元/平米工业园板块：均价基本在3500-4000元/平米之间，项目品质较低。从价格、未来供应、项目区位等因素来看，未来本案主要竞争市场为城北板块；城南板块为本案分流市场；,中央城,滨湖家苑,尚东澜庭,世贸嘉园,江南瑞城,【在售项目】从价格、未来供应、项目区位等因素来看，未来本案主要竞争市场为城北板块；城南板块为本案分流市场,【在售项目分析】2011年在售项目去化情况一般，其中高层及小高层项目月均去化基本在10套左右；洋房及多层去化情况较好；在售项目剩余体量约为160万方。,皇家花园,华府天成,本案,中方新城,泰和中心街,翰林广场,目前暂未开发住宅项目约在48.5万平方米
18、以上。,【未来上市量】未来上市住宅体量约在48万方，其中体量最大的为东湖公园北面的皇家花园，项目以高层、洋房为主，总建为32.5万方。,【各面积段供销】区域市场内2011年在售项目推出房源以两房和三房为主，去化情况最好的为80-90平米的两房。,供应：以80-90平米两房以及100-130平米三房为主。去化：80-90平米两房去化情况较好，去化率为95%。，其次为100-110平米三房，去化率为74%。,2011年区域市场内高层项目主力供应面积为80-90平米、100-110平米以及120-130平米三个面积段。其中去化情况最好的为80-90平米，去化率100%，其次为100-110平米，去化
19、率89%。,2011年区域市场内小高层项目主力供应面积为100-130平米以及140-150平米。去化情况最好的为80-90平米以及110-120平米。,【高层及小高层户型分析】高层以80-90平米两房，100-110平米紧凑三房以及120-130平米舒适三房为主，而小高层户型尺度设计较为宽松。,板块特征：大致可分为城北、城南、老城区、工业园四个板块，其中城北板块项目整体品质最高，其次为以阳光城项目为首的城南板块。在售项目：2011年在售项目去化情况一般，高层及小高层项目月均去化基本在10套左右。在售项目目前剩余体量约为160万方。户型分析：2011年区域市场以两房和三房为主，去化情况最好的为
20、80-90平米的两房，其中高层房源户型比较常规，基本为两房、紧凑三房、舒适三房三种类型。竞争情况：未来本案主要竞争市场为城北板块；城南板块为本案分流市场。未来供应：未来上市住宅体量约在48万方，其中与本案临近的皇家花园总建32.5万方。区域市场特征：城北板块为区域内最优质板块；高层及小高层去化一般；本案面临最主要竞争为城北板块、城南板块；市场供应以两房、三房为主，两房去化较好。,区域市场总结,房产市场分析,整体市场区域市场个案分析,阳光城芜湖县首席法式风格超级大盘、纯高层项目，绿化率高达40%。,1#,3#,7#,9#,法式纯高层项目，底层为石材，上面为真石漆。,【立面风格】项目为法式高层，底
21、层石材+上层真石漆，提升了项目品质感。,79平米2房2厅1卫中间户全明户型设计，南向阳台书房南向窗户较窄，采光度较差,81平米2房2厅1卫右边户4.9米开间客厅，利用东向270度转角飘窗弥补客厅采光问题。卫生间、厨房、餐厅布局欠合理。,【户型分析】项目两房户型设计一般，其中81平米边户动线组织不够合理。,113平米3房2厅1卫左边户约7.8米超大进深客厅，全明南北通透南向景观阳台，以及主卧南向飘窗。卫生间过小，以及厨房、餐厅布局欠合理,126平米3房2厅2卫右边户主卧270度转角飘窗设计。客厅南北双阳台设计。户型不够方正。,【户型分析】项目113平米紧凑三房户型设计动线组织不够合理，卫生间与厨
22、房共用过道，导致卫生间过于狭小以及两者会存在干扰的问题。,东湖上郡近万平米中心绿地，新都市湖畔生活城，紧邻东湖公园湖景生态区。,8#,7#,6#,5#,3#,9#,10#,11#,12#,1#,2#,122平米3房2厅2卫高层11#户型全明户型，双阳台、双卫设计拥有入户阳台,124平米3房2厅2卫小高层户型客厅及两个卧室均朝南客厅与厨房形成对流空间，及双阳台设计,【户型分析】主力户型为舒适型三房，其中高层户型拥有入户花园，功能划分合理，唯独客厅为北向，略有缺憾。,公园城邦稀缺，低密度多层洋房，独享主题水系景观,2#,3#,13#,15#,24#,10#,11#,17#,18#,洋房,118平米
23、3房2厅2卫多层2#、30#4.5米大开间客厅，与厨房视觉互通，增强了空间感。双卧朝南,87平米2房2厅1卫多层3#、4#4.2米大开间客厅，南向阳台，主卧朝南。全明设计，南北通透,【户型分析】多层主力户型为87、118平米两种，户型动线组织合理，紧凑实用。,165平米4房2厅2卫洋房户型方正，大开间设计，客厅餐厅南北通透双卧朝南，客厅附带超大露台,155平米4房2厅2卫洋房户型方正，布局合理，客厅餐厅南北通透。双卧朝南，客厅附带超大露台,【户型分析】洋房主力户型为155-165平米两种，均有南北阳台及客厅露台设计，户型方正，南北通透。,项目研究,基地分析SWOT,【项目区位】项目位于滨河居住
24、功能片区：紧邻老城区商业中心，同时享有东湖景区的优质自然资源；项目区位优势及价值非常明显。,从项目地理位置来看，项目处于芜湖县湾沚镇城北，北靠东湖景区，未来芜湖县中央公园核心所在，交通便捷，距离老城区仅5分钟车程。,本案,本案,【经济指标】项目地块分为住宅、酒店两块用地：其中住宅面积8.1万方，配套商业0.6万方，酒店部分6.2万方。,【项目四至】项目三面环水，世纪大道及湾新路构建起与老城区、工业园区之间的便捷交通；北面酒店地块与东湖景区一路之隔，拥有天然湖景资源。,西依世纪大道,南至湾新路,支流水系,东至支流水系,东湖路,北靠东湖景区,地块现状项目地块部分已经在拆迁，东湖国际大酒店还正处于运
25、营状态，离项目正式动工还需要一段时间,部分未拆迁建筑,地块左侧部分,地块左侧水系,地块右侧水系,东湖国际大酒店,酒店地块右侧,周边配套项目一公里生活圈内配套齐全，属于老城区商业中心辐射范围；拥有芜湖县最好的医疗、休闲、商业等资源,东湖公园,1KM,东湖公园,本案,县人民医院,二中,检察院,惠民医院,好又多超市,老城商业中心,实验小学,行政文化中心,实验学校,仁爱医院,县人民医院,延安路商业街,项目周边一公里生活圈配套：医疗配套：芜湖县人民医院、惠民医院、仁爱医院等。商业配套：老城区商业中心、延安路商业街等。教育配套：实验小学、实验中学、二中。公共配套：东湖公园；7路、201路等路线公交配套。,
26、基地分析总结,项目区位：项目位于滨河居住功能片区：紧邻老城区商业中心，同时享有东湖景区的优质自然资源；项目区位优势及价值非常明显。经济指标：虽然本案住宅体量中等，但拥有6.2万方的新东湖国际大酒店，这对于本案的项目品质及价值的提升有明显促进作用。项目资源：项目交通便捷，且项目地块三面环水，北面与东湖公园仅一路之隔，拥有一线湖景资源；项目配套：项目一公里生活圈内配套齐全，属于老城区商业中心辐射范围；拥有芜湖县最好的医疗、休闲、商业等资源 一线湖景、三面环水、四星级标准大酒店、最优质的配套资源,项目研究,基地分析SWOT,优势分析（strength）,区域优势项目位于滨河居住功能片区：紧邻老城区商
27、业中心，同时享有东湖景区的优质自然资源；利于打造高品质社区，项目区位优势及价值非常明显。产品优势拥有6.2万方四星级标准的新东湖国际大酒店，这对于本案的项目品质及价值的提升有明显促进作用。资源优势地块三面环水，北面与东湖公园仅一路之隔，拥有一线湖景资源；且项目一公里生活圈内配套齐全，属于老城区商业中心辐射范围；拥有芜湖县最好的医疗、休闲、商业等资源交通便捷本项目交通车行通达性良好，依托世纪大道、湾新路，10分钟抵达芜湖县老城区，20分钟可达东部工业园区。,劣势分析（weakness）,规划劣势住宅地块与东湖公园之间被酒店用地间隔。酒店主楼为26层，而住宅为9栋18层，2栋24层，观湖视线受阻，
28、无法直接享有东湖公园湖景资源。规模劣势项目周边公园城邦50万方，御景湾16万方。而本案住宅地块总建10.2万方（其中0.6万方商业），体量相对较小。产品劣势项目住宅部分为纯高层项目，容积率2.58，绿化率30%，影响了项目舒适度。绿化率也低于东湖景区周边几个竞争项目，从而对本案竞争力有一定影响。,城市发展机遇从城市研究得知，未来芜湖县市场需求以改善型为主。东湖公园生活片区的优质资源及环境，是改善型客户的最佳选择。市场机遇目前芜湖县市场中大多项目品质感相对一般，本案可通过提升项目品质感来形成差异竞争。区域发展机遇城北做为芜湖县规划中的滨河居住功能片区，在资源及配套上明显优于其他三个板块。滨河景区的稀缺性，而东湖景区周边开发目前已基本饱和，提升了项目在芜湖县的地位及价值。,机会分析（opportunity）,威胁分析（threat）,宏观环境因素：2011年随着国家宏观调控开始，芜湖楼市也进入观望阶段，成交量下滑，价格滞涨。金融政策因素：贷款利息的不断提高，以及二套房首付的提高，这对于区域内以改善客群为主的市场会造成一定影响市场去化情况：市场成交下滑，尤其是高层、小高层产品，去化情况较差。市场存量不利影响市场供应量大，供需比失衡严重，区域市场（湾沚镇）在售项目剩余体量加上未来上市量共约208万方，去化压力很大。,Thanks The end！,2011.11,
