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1、2012年高端市场个案解析,Red Flag Valley International,红旗谷国际高尔夫别墅 II期,Golf Villa,红旗谷-基本信息,本案,项目位置：甘井子区红旗街道岔鞍村0号项目规划：248户 联排114套独栋134套 占地面积：162077.4建筑面积：59683.08绿 化 率：35.4%容 积 率：0.36景观设计：美国希尔景观设计有限公司 物业管理:世邦魏理仕物业费：别墅5.80元/户型区间：独栋260-350 联排166-190入住时间：2013年10月开盘时间：2011年9月26日推售情况：开盘销售26套，十一期间销售6套，其后成交量持续下跌，年后销售2套
2、，累计售约50套。销售均价：23500元/联排350-450万/套 独栋750-900万/套价格优惠：联排赠送价值20万元高尔夫球会籍（可抵18万房款）独栋赠送价值46万元高尔夫球会籍（不抵房款）,红旗谷-产品及规划,联排别墅，面积区间165-190平，共25栋，114套。,独栋别墅，面积区间257-320平，共134栋，134套。,销售中心,欧洲Golden Tulip酒店,红旗谷回迁住宅,北美风情街,红旗谷-项目配套,项目配套相关图片,红旗谷高尔夫会所俱乐部会所，6000平内含酒吧、餐厅、桑拿、豪华VIP商务会所等功能空间大连海昌金煦高尔夫酒店36洞国际锦标赛级山地高尔夫球场,红旗谷-周边
3、配套,地处大连郊区，距离主要商圈很远，距离马栏商圈14.6公里，乘坐公交车需走40分钟。,马栏,大西山水库,分析阐述：实际市场投放量并没有那么多。总数约为70套左右，其它都被销控，具体销控房源不清楚。去化50套，联排去化速度相对独栋要快。联排总房款低，性价比高。对客户收入要求相对其它别墅产品要低很多。,红旗谷-户型配比及推售比例,红旗谷-推盘情况,17,目前在推区域,开盘认筹客户可享受2000元/平的优惠，10月31日前购房客户，可享受1500元/平优惠。目前无优惠。,红旗谷-价格走势,开盘之前用一系列高端活动吸引客户，并于9月8日开始公开认筹，随着开盘活动和10月31日之前购房减房款的优惠结
4、束，价格开始上涨。,目前不要高尔夫球卡，可减总房款。,红旗谷二期-产品亮点：自然环境,红旗谷高尔夫别墅三面环山，项目原为一处溪谷，三面大山汇水成为一条小溪，后源头处筑坝，成为农田。源头处水库四季不干，可持续为项目提供景观用水。周围植被覆盖，地势北高南低，自然条件可谓得天独厚。,70米长的大坝,红旗谷高尔夫,2005年,2011年,70米长水坝,红旗谷二期-产品亮点：自然环境,红旗谷-产品亮点：北美工匠风格别墅,北美工匠别墅起源于1905年，以深色屋顶板覆盖，具有显著建筑风格的北美工匠别墅，以他的框架、花园、凉亭所闻名。手工精雕的木制材料，嵌入式的工艺特性，使每个房间都像一个巨大的雕塑品。,红旗
5、谷项目的外装饰及造型，应用地道的北美工匠风格，并进口加拿大雪松木，经过180道工序，作为别墅的外装饰，使得别墅整体与山林完美结合。（实际结构为钢筋混凝土结构）,红旗谷-产品亮点：别墅外装饰,使用加拿大红雪松木制成的屋檐。使用加拿大红雪松瓦制成的外墙面。铜制雨水管，质感十足文化石外墙面，色彩丰富自然。加拿大红雪松木窗框实木窗,图片,整体设计依照原始自然风貌，尊重自然的设计理念，依山就势为大连带来原滋原味的北美风情的山谷别墅，小区园林规划双湖景观设计，利用山谷自然坡度，融入最佳适宜居住理念，主景观带贯穿南北，山水相连气势磅礴，让每一户都能将山水景致尽收眼底，让您的高尔夫大宅本身就成为一道靓丽风景!
6、,红旗谷二期-产品亮点：景观设计,红旗谷-产品亮点：金郁金香酒店及会所,金郁金香酒店成立于1652年，总部位于法国，金郁金香酒店集团是一家全球性酒店营运管理公司，在超过41个国家与地区管理经营着多达1067家酒店，总计客房数逾100000间，全球性规模酒店300强中，金郁金香酒店名列第8位，欧洲三强之一。目前酒店在建中。,目前使用的会所为国际高尔夫会所，总建面16000平米，建筑风格为北美工匠风格，内装修实为中式风格，会所内配备酒吧、餐厅、桑拿等，VIP商务会所里配备独立的洋酒吧、红酒坊、雪茄吧、桥牌室等。二期会所“红旗谷”古堡皇家会所目前在建中。红旗谷二期业主可以享受两会所的服务。,红旗谷高
7、尔夫会所,高尔夫会所内部,红旗谷-产品亮点：户型（独栋266平户型）,地下一层：室内车库设计，完整的佣人配套。另有独立的主人卫生间及衣帽间。下沉式庭院解决了地下室采光问题，独立的活动室与娱乐室，功能完备。,地上一层：入户玄关增加私密性与别墅神秘气质，独立的老人卧室设计配套齐全，独立的卫生间供客厅餐厅使用。中西厨功能完善。天井式客厅使客厅开阔明亮。,地上二层：主卧与两个次卧配套奢华。主卧宽大的步入式衣帽间与宽敞的干湿分离的卫生间极大满足了主人的各项需求。,红旗谷-产品亮点：户型（联排190平户型）,完整的佣人配套设计，拥有独立洗衣房和佣人工作间，独立的主人用干湿分离卫生间，楼体贴楼道设计，使过道
8、宽敞。紧邻影音室的下沉式庭院，使地下室有采光通风。,完整的老人房配套设计，宽大的厨房，中厨西厨兼顾。南向客厅270度观景。,奢华的主卧配套，宽大的步入式衣帽间，干湿分离的卫生间正对自家阳台。南北向阳台方便观景通风。,红旗谷-产品亮点：弱电安保系统,项目每个与外部连接的窗户都安装了窗磁。窗磁设防的时候非法开窗或砸碎玻璃，窗磁延迟几秒之后便会自动报警，而主人可以利用这几秒时间关掉开关。,主入口有可视对讲主机，每一层都有可视对讲分机,每个卫生间都配备有卫生间紧急呼叫按扭。,客户来源区域：以星海区域为主客户年龄：35-60岁 主力客群年龄40-50岁现居住情况：高层大面积户型（星海国宝，大连明珠等）职
9、业：外贸行业私营业主居多购买能力：很强付款方式：贷款全款各占一半。具体取决于客户购买产品时资金流的情况家庭成员：三代同住居多或与未婚子女同住置业经历：拥有多套住房置业目的：第一居所主要关注点：户型，院子，未来入住率，安全。对物业服务，小区人文环境不敏感。主要抗性：距离，配套，产品采用大量木质材料防腐防潮防火都是问题,红旗谷-客户分析,红旗谷-现场照片,红旗谷-现场照片,红旗谷-营销汇总,2011年8月20日红旗谷山谷音乐会,2011年8月30日，国学大师钱文钟现身红旗谷讲国学,2011年9月26日红旗谷二期开盘，并品鉴米其林活动,2011年10月13日红旗谷高尔夫俱乐部举办中国高尔夫公开赛（大
10、连站）。,前期蓄客时间并不长，但由于一期别墅产品少和一期及高尔夫的知名度，也积累的很多的高端客户，活动都以高端、高雅的活动为主，投入巨大。,2011年9月8日公开认筹,红旗谷-部分活动展示,7月10日开盘仪式,8月16日连海金源杯外企精英篮球赛,5月22日DLY亲情客户联谊活动,7月24日客户共赏变形金刚,英格兰选手李-维斯特伍德在比赛中,开盘品鉴米其林活动,红旗谷山谷音乐会,国学大师钱文钟讲国学,红旗谷-营销评估,广告语：为阁下献上 高尔夫的传奇人生推广主要途径：高端活动推广，报媒推广推广诉求点：高尔夫，北美工匠住宅，高端会所，山景别墅。点评：产品为大连市高端住宅，北美风格为大连别墅首创，加
11、上红旗谷的高端配套，让红旗谷项目更成为“高端中的高端”，前期蓄客主要是高尔夫比赛、音乐会等高端活动，推广对象主要是大连及东三省的名流、企业主等等。宣传推广本身范围和投入并不大，但高端活动花费大气力包装。,红旗谷-SWOT分析,优势：1.项目周围拥有得天独厚的自然环境 2.新颖的北美风格别墅，填补了此风格别墅市场的空白 3.优质高端的项目配套，尽显业主地位的奢华 4.红旗谷高尔夫极大了满足了高尔夫爱好者的兴趣 劣势：1.地处大连远郊，距离主要商圈较远，交通不便。2.项目周围配套不丰富，距离医疗、教育、商业配套较远。3.项目相对周围地势低，属于山谷处，雨季湿气重，风水不好 4.项目结构施工较差，体
12、现不出豪宅价值。5.价格相对较高。6.高尔夫普及度并不高，项目主要诉求点面向客户较窄。机会：随着别墅项目越来越稀缺，和红旗谷高尔夫知名度的提高，也会提高该产品价值。威胁：楼市观望气氛浓重，投资者越来越谨慎。,红旗谷-项目可借鉴点,项目采用地道的美式别墅设计与园林设计，将产品打造成地道的“北美味”高端的活动推广提升了项目的档次频繁的高尔夫活动，更是有效的向高端客户直接推广,谢谢,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw
13、5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNH
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