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1、Nov,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2009年11月,武汉市市场月报,目录,宏观市场,市场营销,土地动态,宏观政策-调结构、扩内需、防通胀，保首置业、抑投资、压投机地产市场-供应左右市场，后期量价可观，但需谨慎,成交-过400万，成交火爆，但溢价不高，一级市场依然十分稳健供应-蔡甸、新洲住宅用地纳入市局拍卖，38块土地建面接近400万,报广投放-后市可期，适量投放新盘表现-市场乐观，择机开盘,3,19,26,Part 1,Part 2,Part 3,Part 1 宏观市场,宏观政策,地产市场,保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策“调结构、扩内需、防通
2、胀”将是明年宏观政策关注重点房产政策“有保有压”，保首次置业，压投资、投机将出台政策加大打击囤地的力度，保障市场的供应,11月成交维持高位，成交价格稳中有升成交结构向城郊区域转移趋势明显，在价格高企的当下，预期后市的这些区域仍是成交重点供应左右市场，政策保持稳定，后期量价可观，但需谨慎,4,9,1、保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策2、“调结构、扩内需、防通胀”将是明年宏观政策关注重点3、房产政策“有保有压”，保首置、改善需求，压投资、投机行为4、将出台政策加大打击囤地的力度，保障市场的供应,宏观政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财
3、政政策和适度宽松的货币政策,高层表态：政治局11月27日召开会议，会议拍板定案，明年继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策基本取向。胡锦涛在中共中央党外人士座谈会表示，当前中国经济回升基础还不牢固，2010年要加强和改善宏观调控，保持经济发展势头。现实原因过去一年，政府投放4万亿推动经济增长，这个作用是否能持续现在还有待观察，刺激政策过早退出将不利于经济运行。国内经济刚刚步入复苏阶段，需要稳固上行基础；外部经济复苏刚刚开始，复苏进程还比较脆弱。宏观政策政策的需要保持连续性、稳定性，以稳固内需增长。,“调结构、扩内需、防通胀”将是明年宏观政策关注重点,调结构：11月3日消息，工信部日前发布了关于分
4、解落实2009年淘汰落后产能任务的通知，明确了炼铁、炼钢、电解铝等12个行业2009年淘汰落后产能的任务，并把具体指标分配到28个省（区、市）。扩内需商务部副部长在首届“2009中国流通发展与改革高峰论坛”上表示，商务部明年将继续扩大包括农村、城市、换代、节庆、信用等5大消费措施。防通胀中国1-10月CPI同比下降1.1%，其中10月CPI同比降0.5%，降幅继续缩窄，预计11月CPI将转正，通胀风险开始浮现。,房产政策“有保有压”，保首置、改善型需求，压投资、投机行为,温家宝总理11月28日在上海考察时说,要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让
5、城市广大中低收入者安居乐业。同时,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。房地产作为经济发展的支柱产业，其地位不会在短时间内改变，而房价的高涨又使得房地产成为民众口诛笔伐的对象，因而在扩内需的前提之下，国家将会继续支持首次置业、改善型投资，而对于投资、投机性购房将会受到抑制。12月9日下午，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。,将出台政策加大打击囤地的力度，保障市场的供应,今年来，一方面多数城市楼市供不应求，房价高涨；另一方面则又有很多开发商拿地超过年限后仍未开发，使得政府提高了打击开发商囤地的力度。11月20日，国土部下发关于开展第二次全
6、国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知，对“批而未用”土地展开核实。通知指出,“批而未用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地，开展“批而未用”土地核实工作是核定各地建设用地区位与面积、掌握各地真实土地基础数据的必要措施，也是为科学规划、客观决策等提供真实土地基础数据的重要保障。国土资源部推出新版土地出让合同，要求开发商签订土地出让合同时，要写上竣工日期，届时若违反就无偿收回土地，藉此打击囤地行为。,1、11月成交维持高位，成交价格稳中有升2、成交结构向城郊区域转移趋势明显，在价格高企的当下，预期后市的这些区域仍是成交重点3、在政策保持稳定的情况下，预期后市成交量仍将保持稳定,地产市场,
7、11月新增供应68万方，环比下降19万方；而本月商品房成交97.9万方，相比上月的85万方上升了13万方。本月商品房供求比为0.69。,本月商品房成交面积为85.1万方，相比上月成交上涨了15%，而这与二环外成交的上涨关系密切；从价格变化上看，本月中心城区供不应求导致的价格上涨，使得商品房价格相比上月小幅上涨，11月均价为5829元/，。,本月存量相比上月下降了30万方，商品住宅存量为581.3万方；而本月成交量的上涨，使得存货去化周期重新降到6个月以下，为5.94月。,本月，首置和首改仍占据市场成交主力，小于110产品成交占比相比上月进一步上升，达到65%；而目前在价格高位运行的状态下，后市
8、这类产品仍将占据市场成交主力。,5,512,具体房型面积段来看，80-100平米实用性两房成交最为突出，占比最高；90-100平米紧凑三房需求在近三个月下降明显，而这与供应的缺乏关系很大；大面积三房作为改善型客户的选择比例有所上涨。,从09年成交区域变化上看，盘龙城、吴家山等城郊区域的成交保持上升态势，一方面由于中心城区价格高涨的挤出效应，另一方面这些区域大量的供应也保证了其成交的放量。预期后市在这些区域仍将保持稳定的成交，依旧是成交主力区域。,从成交环线结构上看，二环内的成交占比相比上月有所下降，二环外成交上升到64%，三环外的成交占比在近几个月逐步上升，这其中的原因在于中心城区房价高涨造成
9、的“挤出效应”，而二环外市场相对充分的供应和存量，将使得二环外的成交保持稳定。,从不同产品线的均价变化上看，110-130产品价格环比有所下降，这其中主要的原因在于11月份三环外该类型产品的成交上升所致，而其他面积段产品的价格均有不同程度的上涨。而110一下户型价格的上升将导致客户的选择更加偏向价格较低的郊区，预期后市价格仍将保持上升态势。,从不同环线的价格变化上看，二环外产品的价格与上月基本保持平稳，而二环内的价格则上涨明显。中心城区价格的快速上涨，将导致成交向郊区“挤出”；而目前多数开发商的资金充裕，降价可能性不大，预期后市价格仍将保持目前的上涨态势，稳中有升。,Part 2 土地动态,成
10、交,11月有13宗土地成交，总建面约为426.13万方，成为今年以来最大规模的一次土地成交,20,供应,11月武汉市共推出38幅宗地挂牌出让，武汉中心城区有10宗地块，总建面约120万方蔡甸区与新洲区集中土地放量，分别推出12和16宗地块出让武汉市在本月土地市场火爆成交后，又一次大规模土地供应放量，吸引众多开发商的关注,22,土地成交：11号公告延期的四宗地块，其中两块分别于11月6日及11月20日成交,土地供应：11月有3个土地公告，共推出38幅土地，其中12号公告推出武汉城区10幅地块，总建面约119.87万方。,P(2009)076(工业)0.6万,P(2009)077(住宅)1.92万
11、,P(2009)078(综合)1.19万,P(2009)079(居住)7.43万,P(2009)080(居住)9.47万,P(2009)081(居住)53.36万,P(2009)082(旅游住宅)22.65万,P(2009)083(居住)3.01万,P(2009)084(居住)11.57万,11月的13号土地公告推出蔡甸区12幅地块，总建面约155.22万方,09年以来，武汉国土局逐渐将周边远效区的土地纳入市局拍卖，起初是江夏、黄陂，这次便把蔡甸、阳逻的住宅地块纳入市局拍卖；蔡甸与武汉城区联系较为密切，且有较好的资源可以利用，如后官湖、知音湖，目前已有不少大型项目开发，如人信千年美丽、东方夏威
12、夷、大洋彼岸等，并且近年有不少知名开发商进入，如恒大、和黄及世茂等。但近期武汉市在力推四新片区，这将在一定程度上抑制知音湖及后官湖片区的成长。,11月的14号土地公告推出新洲区16幅地块，总建面约105.54万方。,新洲区经济及地产发展主力区为阳逻，片区房地产开发一直非常火热，但多为小规模项目，在知名开发商方面目前仅有保利进入，形势不太乐观。另外一方面，随着武汉新火站的开始运营，会逐渐带动杨春湖片区的开发，相应对阳逻片区的发展也会产生抑制作用。,Part 3 市场营销,报广投放,报广淡季，投放量增加，多受10月推盘良好效果刺激11月起开盘加推量减少，预计后期投放量会进一步降低市场成交依然稳健，
13、适量投放依然可取，行销效果则更为理想,27,新盘分析,开盘加推量大幅降低，总量不过10月半数开盘情竞表现良好，平均去化率达62%12月市场依然乐观，则机加推问题不大,33,统计时间：2009年11月1日2009年11月30日统计媒体：长江日报武汉晚报楚天金报武汉晨报楚天都市报长江商报统计对象：以上报纸地产类广告备注：以下数据中所涉及到的投放金额是以刊例价为统计标准,报广投放分析,在11月的广告监测中，投放广告共100个楼盘，环比增加42个楼盘，幅度达到72%。广告的投放价格共5077.988万元，环比增幅达39.1%，本月投放楼盘和投放金额均出现较大增幅，原因是开盘和加推项目较上月增多。,报广
14、投放分析,从表中可以看出，各大报纸除楚天金报和武汉晨报外，较10月在投放次数、投放版面以及投放金额上都有不同程度地上扬。楚天都市报、武汉晚报、长江商报、长江日报的投放金额分别环比增加55.4%、66%、63.5%、15%，上升幅度都较为显著。从图中可以看到，武汉晚报和楚天都市报依旧占据了媒体投放金额的较大部分，因每周四武汉晚报的广厦和楚天都市报的家园都会大量投放房产类广告。本月楚天金报在投放金额上有所下降，位居末尾，它与其它三大报刊平分了剩余,报广投放分析,在11月的广告监测中，投放广告的普通住宅物业共82个楼盘，环比增加12个，幅度达17%。且别墅、商业物业类广告较上月都增加了2-3个楼盘，
15、办公物业连续三个月未投放，在本月新长江国际投放了该物业类型的广告,不同物业类型投放,本月总体趋势上扬，从区域的角度，比照10月的广告投放量，增幅（广告投放金额）的区域依次为：东湖高新、东西湖、鄂州、蔡甸，多以郊区楼盘为主。其中东湖高新比10月增加了505.16万元，增幅达91.91%，因为该区域本月开盘和加推项目较多，如：锦绣龙城、逸景华庭、光谷步行街二期、森林花园等，都投放了大量广告宣传其项目开盘或加推,不同区域投放：11月分区域媒体广告投放监控数据,TOP10排行榜,十一月份广告投放TOP10的总投放金额为2367.34万元，与十月份投放金额相比增加了817.6万元，环比增长52.76%；
16、总投放次数和版面分别为163次、104.1版，都有一定程度上扬。TOP10的项目总投放次数约占总体投放次数的38%，占比较大。从TOP10的项目看来，锦绣龙城在本月29日进行了开盘，因此投放广告较多；恒大旗下的四个项目投放金额排到了前五，投放力度仍旧很大，其中恒大城本月开盘；福星惠誉的国际城，由上月的第一下降至本月第六，广告投放量保持着正常水平。卡梅尔小镇本月也一直在为它的即将开盘做准备，投放了形象广告.,新盘分析：11月开盘或加推项目有16个，共推出房源3199套，开盘或加推首日总共大定1994套，整体去化率为612，在推盘次数、推盘量远低于10月水平,11月开盘及加推项目首日表现,去化70
17、%以上,去化40%以下,欧林湾,202,7500,48%,保利心语,100,5400,78%,蓝草坪,66,5800,35%,官湖郡,240,4386,83%,卡迪亚,320,5200,38%,水岸星城,240,1100,34%,银湖翡翠,114,5900,46%,保利华都,66,5700,67%,融侨华府,326,8100,75%,大智嘉园,202,8100,44%,滨湖名邸,154,7300,81%,锦绣龙城,469,4700,70%,逸景华庭,334,6400,72%,葛州坝,44,5200,25%,锦绣江南,144,7500,69%,恒大城,176,4500,91%,项目名称，推出套数
18、，销售报价，开盘去化率,典型项目：保利心语,销售情况：11月7日加推，本次推出100套，成交78套，销售均价5400元/平米，开盘销售率为78%；整体面价均价6400元/平米，实际成交均价5400元/平米；开盘优惠政策：认筹送6万元装修。,项目概况区位：位于野芷胡畔，武汉东湖开发区南湖农业园项目规划说明：占地42470平方米，总建筑面积约为637316平方米，容积率1.5。本次推售产品说明：本次加推“78克拉”，3号楼和5号楼78平米剩余房源全部打包推出，共100套。,典型项目：官湖郡,销售情况：11月8日开盘，本次推出240套，高层销售均价4386元/平米，别墅销售均价8506元/平米；开盘
19、当日销售18套，均为7、8号楼产品，实现均价4725元/平米。开盘前进行过内部员工认购销售，累计别墅销售18套，普通住宅销售180套，合计销售198套，销售率为82.5%；,项目概况区位：经济技术开发区项目规划说明：占地5.17万方，总建筑面积约13.3万方，容积率为2.1，绿化率为61.2%，共分两期开发。本次推出一期全部产品，建面约为3.8万方。本次推售产品说明：本次推出6栋联排别墅，30套；1栋18层小高层和1栋24层高层，210套。,联排别墅,典型项目：融侨华府,项目概况区位：和平大道和新生路交汇处。项目规划说明：项目总占地14.36万方，建筑面积35万方，是由16栋21至34层纯板式
20、高层组成。本次推售产品说明：本次开盘推出8号楼，三个单元，27层，2梯2户及2梯3户，一层部分架空，共202套房源。,销售情况：11月21日开盘，本次推出202套，现场销控121套，实际销售约88套，销售均价8100元/平米，开盘销售率为44%；整体面价均价7600-9300元/平米，实际销售价格7400-9100元/平米；开盘优惠政策：1万抵3万,8号楼,典型项目：滨湖名邸三期堂潮,项目概况区位：位于武昌区武珞路586号（原武汉锅炉厂内）。项目规划说明：项目规划两块用地（、）地块，开发周期4年，分2期开发。一期占地31313，建筑总面积为69226，共563户，由7栋小高层（11层）和3栋高层（28层）组成，共14种户型，主力户型为84两房、121-138三房及157 四房。本次推售产品说明：本次开盘推出1-3号楼，都是11层的小高层，共154套，其中2房55套，3房88套，4房11套。,销售情况：11月28日开盘，本次推出154套，当日销售约125套，销售均价7300元/平米，开盘销售率为81%；整体面价均价6780-8500元/平米，实际销售价格7300元/平米；开盘优惠政策：认筹客户1万抵2万再99折，未认筹客户99折,1#,2#,3#,
