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1、大中华金沙地块定位报告,主客观条件分析,项目定位,产品设计建议,第一部分,第二部分,总体收益测算,第四部分,第三部分,目录,项目地块条件概况 地块周边情况分析,项目地块条件分析,项目地块位置项目位于成都著名的金沙遗址公园旁。北临金凤路、东临金沙遗址路，南接天韵金沙的商业，西接成都公安局消防支队，项目地块方正，处于城西餐饮中心区。,金沙遗址路,本案,金阳路,消防支队,天韵金沙商业,项目定位前提条件,项目既定条件,用地强度容积率不大于1.2建筑密度不大于40%,土地性质商业用地,停车场0.8个车位/100,建筑要求高度不大于12米净用地面积2230平米基底面积892平米,地块周边情况分析,区域人口
2、状况根据金沙街道办提供的数据：区域内总户数约17723户，常住人口超过9万人，流动人口超过5万人；区域内楼盘多为中高档住宅，均价在6000元/以上，为成都楼市中上水平;区域内基础设施、公共配套设施完善，商业配套成熟，周边高端住宅小区林立，有齐力花园、金沙园、成都花园、中华家园、优品道、博瑞都市花园、金沙西园、蜀风花园城、雍景湾、潮蓉花园、武侯别墅、格林花园、天韵金沙、米兰香洲等大规模高品质社区，入住人群收入高、消费能力强。,地块周边情况分析,项目周边环境项目紧邻著名的金沙遗址公园，与之接壤的天韵金沙商业部分“金沙生活广场”，总面积约2.5万平方米的1至4层临街商业，入住有皇城老妈、银滩鲍鱼、德
3、远福酒楼、东京人、渝富桥、天上人间、蔓珠沙花、纳百川、百度烧烤、龙隐宫等高端知名品牌商家，已初步形成以川西建筑风格为特色的集餐饮、娱乐、休闲为一体的金沙片区的生活中心。从区域发展规划来看，本项目处于金沙片区的中心位置，周边无商业用地，今后片区内的开发项目最多只能为底商，均不可能再有独栋商业可以做餐饮娱乐等业态。,地块周边情况分析,项目周边规划金牛区围绕金沙遗址博物馆创建国家4A级旅游景区，通过规划建设金沙旅游一条街（“古蜀金沙文化城”、“古蜀金沙文化街”）着力打造“金沙遗址”旅游经济圈。以“太阳神鸟”为元素的旅游形象标识，以“漫步时空隧道，体验金沙文化”为主题，打响“金沙”品牌，拓展国际旅游营
4、销。区域内已集中了高端餐饮品牌。,皇城老妈,金沙元年,金沙遗址,德远福,消防中队,银滩鲍鱼,金沙生活广场,本案,金沙旅游一条街,地块周边情况分析,小结区域内大规模高档住宅小区，众多的常住人口拥有相当的消费需求和消费力；项目同时也处于城西餐饮中心区，常年能吸引众多高端消费群体。政府着力打造的金沙旅游经济圈，使本片区已逐渐形成让成都市民与外地游客体验古今交融的蜀文化、集居住、旅游、以及餐饮娱乐休闲于一体的特色商业中心。项目周边已初步形成了区域性高档餐饮聚集地。,SWOT分析 前期资源对接情况 项目定位,SWOT分析,地块占地面积以及用地强度较小，本案难以自成规模效益。,区域内，商业物业体量较大，品
5、牌商家云集，竞争激烈。,地处金沙旅游经济圈，口岸成熟、商业氛围浓厚；项目周边高档楼盘林立，消费人群众多，消费力强；可建成独栋商业，适合大型餐饮；道路等级较高，交通便利，通达性好。,政府着力打造“金沙”品牌，拓展国际旅游市场；著名的金沙遗址，使区域内有着丰富的自然资源，积淀着深厚的古蜀文化。,资源对接情况,定位依据,项目定位的提出,基于项目条件，以及商家资源的意向，我司提出项目定位：,用地条件分析,规划设计指标,规划设计指标分析,按照规划设计指标，我们可以看出：本案最大建筑占地面积约为895；建筑高度12米，按照常规性的商业建筑层高，可实现建筑层数为三层；按照规划设计条件通知书规定本案拟配置的停
6、车位数量约为21辆，地面停车数 量为不超过4辆，地下停车位数量为17辆。但根据本案的定位我司认为应在此基础上尽可能增加停车位数量，以满足本案的停车需求。（以下测算按甲方给出的既定地下面积1700计算）,建筑设计建议,本案建筑单体设计原则,根据地块的开发条件及规划指标，我们认为，本案在设计中应遵循以下原则：在满足规划设计条件的情况下，用足容积率，保证本案使用价值的最大化；在地块规模受限，因满足高档餐饮使用需求所导致停车位不足的情况下，应充分利用地块的既有条件，提供更多的机动车停车位；建筑主体采用钢结构设计，最大程度的增加层高和使用面积。,建筑设计建议,本案主体建筑验收后，尽量增加地面停车位，有助
7、于项目停车能力的提升,本案业态定位为高档餐饮，满足规划设计要求所配置的21个停车位并不能完全解决停车使用的需要，因此，我们需要另辟蹊径，为项目合理扩大停车位数量：地块在满足建筑退距要求后，建筑体四周与用地红线间拥有68米的距离。建议本案经政府部门验收后，在保证4米的单边循环交通道路情况下，将剩余部分设置为机动车停车位，停车方式与道路成角度或平行停放。因此，本案除建筑所占用地外，其余宜采用硬质铺装，有利于今后机动车的停放。,车辆入口,门厅,观光电梯,门厅,观光电梯,建筑设计建议,金凤路与金沙遗址路路交汇处展示面佳，建议在此位置设置电梯一部，在有条件的情况下，采用观光电梯的方式。,在金凤路与金沙遗
8、址路交叉口处，观光电梯,门厅,观光电梯,建筑设计建议,在功能分区上，应做到服务区与就餐区相对分离，包含但不限于以下几个方面：第一，一层设置门厅、厨房、大厅就餐区、工作间与服务人员办公休息区，二层、三层设置包间。包间自带卫生间，面积以30-50平方米为宜；第二，设置专门的卸货通道和入口，并与客区入口分离；第三，利用消防楼梯作为员工上下的专用通道；第四，在厨房区域内，设置两至三部传菜电梯。,建筑单体功能要求,建筑产品建议,建筑主体采用钢结构设计，最大程度的增加层高和使用面积。,使用钢结构代替普通混凝土框架结构，提升净层高及项目价值：第一，在楼层高度相同的情况下,采用钢结构代替普通混凝土框架结构，提
9、高项目的层间净高；第二，钢结构能够实现自由、灵活的立面造型和空间布置；第三，钢结构具有空间跨度大的特点，可满足建筑大开间的需要。同时，在建筑面积相同的情况下，常规性的钢结构建筑的使用面积比钢筋混凝土建筑提高4左右；第四，建筑主体采用钢结构，虽然初期投入成本稍高，但钢材可以回收，建造和拆除时对环境污染较少，建筑体的保有价值较高。,建筑设计建议,中式风格的建筑体，与周边环境、氛围和谐，共融，共同打造中式风情的餐饮集群。,租金与售价预估 收益测算,租金与售价预估,项目价格参考因素区域内开发商拿地时间多为2006-2007年楼市快速发展期，平均楼面地价达3126元/平米；据调查，区域住宅均价07年底为
10、6231元/平米，08年底受市场大势影响跌至5317元/平米；项目紧邻的天韵金沙商业用房1至4层销售价格从22800元/平米-8000元/平米，目前剩余3楼、4楼共5间商铺，销售价格9000元/平米-8000元/平米（带租约销售，租金单价50元/月-40元/月不等）；08年成都五城区商业用房成交均价为11337 元/平米。,租金与售价预估,抽样调查,皇城老妈,金沙遗址,德远福,金沙生活广场,本案,金阳路商业,银滩鲍鱼,租金与售价预估,抽样调查,租金与售价预估,抽样商业物业概况,租金与售价预估,基于本案定位“独栋式高档餐饮”，根据既定的建筑规划指标，本案地上建筑为3层2676平方米的独栋物业依据
11、前述理由，本案可支撑较高的租金单价，建议租金：70元/月按区域内可接受的年回报率6%8%计算，销售均价：14000/10500元/,小结,收益测算,基于本案的建筑体量与建筑形式，适宜由一家优质品牌商家整体规划与经营，因此，可以考虑定制整售的方式；则方案一按全部出售测算。（备注：销售周期预估1年内完成，销售价格取中间值12250元/）,收益测算方案一：全部出售,基本经济技术指标,收益测算方案一：全部出售,投资依据参考成都市相关技术管理规定及我司市场经验。该地块合计投资约1423万元,按地上建筑面积测算单方成本为5319元/,按总建筑面积测算单方成本为3253元/。,开发成本概算,收益测算方案一：全部出售,项目开发税后成本利润率达62.88%，开发净利润约895万元。,销售收益表,损益表,小结,收益测算方案二：全面出租,基本经济技术指标,收益测算方案二：全面出租,投资依据参考成都市相关技术管理规定及我司市场经验。该地块合计投资约1421万元,按地上建筑面积测算单方成本为4997元/,按总建筑面积测算单方成本为3056元/。,开发成本概算,收益测算方案二：全面出租,现金流量表,项目开发并运营10年后FNPV为194.98万元，FIRR为10.38%。项目静态回收期为9.12年，动态回收期为9.72年（如不考虑固定资产价值余值回收，回收期将延长）。,
