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1、毛集小商品批发市场（暂名）【概念性策划思路】和【合作建议】,汉业（安徽）商业不动产顾问机构2010年7月30日,毛集小商品批发市场（暂名）概念性策划思路和合作建议-第一部分：简单的市场资料,简单的市场资料,亳州市安徽省亳州药材专业市场享有“中华药都”之称的安徽亳州市不仅是全国最大的中药材集散地，也是药材种植最集中、面积最大的地区。亳州中药材市场是目前国内规模最大的中药材专业交易市场，占地400亩，建筑面积20万平方米，已拥有1000家中药材经营铺面房；32000平方米的交易大厅安置了6000多个摊位进行经营；办公主楼建筑面积7000多平方米，内设中华药都投资股份有限公司办公机构、大屏幕报价系统
2、、交易大厅电视监控系统、中华药都信息中心、优质中药材种子种苗销售部、中药材种苗检测中心、中药材饮片精品超市等。目前中药材日上市量高达6000吨，上市品种2600余种，日客流量约56万人。中药材年成交额约100亿元。马鞍山市 中国博望机械刃模具市场是安徽省重点支持的现代化机械刃模具专业市场市场占地370亩,建筑面积20余万平方米,总投资约4.8亿元人民币建设内容含一座会展中心和七个功能区,即刃模具交易区机床交易区建筑机械及配件交易区原材料交易区仓储物流区商业服务配套区和住宅小区 中国博望机械刃模具市场是县镇打造安徽“商贸旅”边城的科技示范项目项目建成后,预计可实现年交易总额15亿元,同时还将充分
3、带动博望镇第三产业的高速发展,更重要的是,作为中国第一个机械刃模具专业市场,它的建成既能使当涂县十几亿元的机械刃模具产业得以更高速更良性有序的发展,又能吸纳周边近300亿元的产业供应链,最终使博望成为中国机械刃模具生产销售研发和信息流转的集散地,简单的市场资料,芜湖市峨桥茶叶批发市场位于安徽省繁昌县峨桥镇。1992年，王光英视察茶市后欣然题名为“江南第一茶市”。峨桥人念的是“茶经”，“茶业经济”就是峨桥的特色经济。自明清以来，就有经销茶叶的历史，并以“不是茶乡、胜似茶乡”而声名远扬。党的十一届三中全会以来，峨桥茶叶批发市场得到了长足的发展，经过一、二、三期工程建设，现占地面积为15万平方米，经
4、营面积13.5万平方米，门面1000多个，经营摊位3000多个，经营品种1200多种，市场日均客流量上万人次，年交易量3500万公斤，交易额逾14亿元，3万多人的经销大军遍布全国。峨桥茶叶批发市场先后被国家经贸委等部委评为全国唯一国家级茶叶专业批发市场、全国首批八十一家重点联系批发市场、全国“三绿工程”示范单位，成为全国茶业产品集散中心和批发销售中心。峨桥“不产茶叶的茶叶之乡”以其规模庞大、品种齐全、销量巨大、购销队伍和销售网点遍布全国而享誉海内外，党和国家领导人李鹏、朱镕基、温家宝、回良玉、白立忱等先后亲临茶市视察，新华社、人民日报、中央电视台和香港文汇报、台湾自立晚报等新闻媒体多次宣传报道
5、茶市盛况。,芜湖市芜湖长江市场园:芜湖长江市场园是经省计委、芜湖市政府、芜湖市计委审批，由芜湖国润投资发展有限公司开发建设的特大型综合性批发市场群项目，项目总规划1400亩，项目于2000年9月16日奠基，已完成开发25万平方米，现已引进了包括糖酒食品市场、建材市场、物流市场、书刊文化市场在内的多个专业化市场。芜湖长江市场园凭借芜湖在皖南及省内的商业中心城市的地位，发挥优越的区位交通优势，规模宏大功能完善的规划建设优势以及上市公司开发，专业公司运作的综合服务优势，努力提升芜湖传统批发市场的竞争能力，深度挖掘是有强大生命力的特色专业市场。立足皖南，辐射全省乃至华东地区的综合性多业态的商贸园区。芜
6、湖长江市场园位于芜湖长江大桥新生经济带，紧邻大桥入口，北靠芜宣杭高速公路，地理位置优越，交通便利。园区布局合理、功能齐全、设施完备，园区具有商品批发、商贸办公、电子商务、仓储配送、技术服务、物业管理、信息反馈与导向等主导功能，同时还具有旅游观光、休闲娱乐、美食文化等多种辅助功能。公司一直致力于大型市场项目的全程运作，积累了系统而丰富的市场管理经验，锻炼出一大批优秀的工程、营销、物业方面的管理人才，公司先后获得芜湖市民营企业20强、中国农业银行AA级信誉等级企业、市级重点民营企业纳税大户和纳税信誉等级单位、芜湖市工商行政管理局工商免检企业等荣誉称号。,简单的市场资料,六安六安大别山小商品批发市场
7、有小百货经营户几千户，是该市乃至皖南地区最大的小商品批发市场。是六安市、裕安区重点招商引资项目，市场服务有限公司于二00一年十二月五日注册成立，由投资人万一中先生任企业法人。一期市场占地70多亩，累计投资4000万元，建成门面800余间，于二00二年十月二十八日竣工试营。市场以优越的交通环境，良好的区位优势，及规范的市场管理特色，吸引了城区大部分乃至全国各地的批发商入驻。市场所有门面主要经营种类为各档资品牌鞋类、四季服装、针织品、日用百货等。日均整体交易额达百万以上。二期市场占地50亩，概算投资3000万元，拟建门面600间，建成后以引进糖酒食品、东匹、床上用品、文化用品类商品经营为主，逐步完
8、善仓储、车辆停放、货物集散等服务设施，全面整合市场内商品结构，以满足周边省、市、城乡各层次、种类批发商的不同需求。中国大别山绿色商城是霍山县2003年重点招商引资项目，由境外公司注资2000万元设立霍山天元地产有限公司独家开发。项目总占地面积230亩，分二期开发，三年完成。商城第一期茶叶交易市场占地116亩，拥有3000平方米的毛茶交易大厅、8000平方米的仓储、400个商铺、90套高品位住宅楼。中国大别山绿色商城定位全国一流，省内顶尖的绿色农产品交易基地。全部建成后将是一个集茶叶销售、茶叶检测、茶文化展示、茶艺表演为一体的全国性茶叶交易市场。它的建成必将对大别山区农副产业，特别是茶叶支柱产业
9、的发展起到重要的推动作用。,简单的市场资料,池州市池州国际家居装饰城 池州国际家居装饰城是安徽豪丰置业有限公司投资1.6亿元，占地140亩，总建面积约12万平方米,分两期开发,市场建成后，可容纳1000多家经营户，预计年交易额将达到15亿人民币，每年纳税达7000万元以上，同时可解决3000多人就业，本项目分期施工，一期于2008年元月份动工2009年元月竣工，二期于2008年九月动工，2009年底竣工，三期于2009年12月份动工。届时本项目将成为皖南地区最大的建筑装饰材料批发市场。本项目位于池州市站前路1号，东郊池州客运总站和火车站，南接铜九铁路，西至齐山路，北对站前路。市区7路、15路、
10、18路公交车直通本市场，交通便捷，环境良好，是池州市交通枢纽位置，距318国道及沿江高速仅一公里，是外界通向池州市中心城的门户。市场规划为家具灯饰、窗帘布艺、橱窗门业、木材板材、管材塑材、油漆涂料、陶瓷卫浴、木地板、太阳能等经营区域。另外本项目还配套一栋商务大酒店.,简单的市场资料,合肥市长江批发市场以蓝色尖塔角楼为建筑标志的合肥长江批发市场，位于合肥龙岗工业区，公路、铁路、航空、水运条件十分优越，区位优势明显，其中一期市场工程投资1.6亿元，建筑面积12万平方米。1997年9月30日，工程竣工营业。为华东地区单体市场之最。二期市场工程投资1.59亿元，建筑面积20万平方米，铺面为上下双层连体
11、建筑格局，集商住和商业用房于一体，现已形成旺市。合肥长江批发市场至今有近4000家工商客户入市，经销品种涉及酒饮食品、日用百货、服装鞋帽、床上用品、文体用品、布匹辅料、五金电器、皮箱包等十大类近3万多种商品的专业批发区域格局，其中5000多品种规模商品为地区总代理、总经销、日均车流量达4000辆次。商品来自全国十几个省市自治区，市场商品已覆盖省内、各地市及邻省。合肥长江批发市场始终坚持商户至上、品牌为先的发展宗旨，以完善市场功能和配套服务，提升市场核心竞争力为市场着眼点，不断巩固和充实合肥长江批发市场在安徽的龙头市场地位。99年被国家统计局名列全国综合型市场第19位。相继获得全国优秀集贸市场、
12、安徽省重点保护市场、安徽省物业管理优秀市场、国家内贸局重点联系市场、安徽省文明市场等称号。国家指定的质量管理认证体系试点市场。,简单的市场资料,合肥市安徽红旗建材批发市场成立于1998年8月，1998年合肥市政府为民办实事十大工程之一，也是安徽省目前最大的融建材产品展示、交易、信息、储运、加工、配送和相关配套设施为一体的专业化、综合性建材市场，市场地处城郊结合部，交通十分便捷，是合肥市唯一的二十四小时可以出货运车辆的建筑装饰材料市场。红旗建材批发市场成立以来，本着“统一规划、分期实施”的原则，通过组建分类，现已形成十二大分类交易区，拥有来自全国各地入住客商1000余商家，主要经营名品灯饰、陶瓷
13、卫浴、板材木线、五金水暖、给排水管管材管件、石材、木地板、电工电料、橱柜、防盗门、油漆涂料、窗帘布艺等建筑装饰类材料。2002年4月红旗建材市场四期工程红旗国际名品装饰会展中心名品装饰城隆重开业，是目前安徽省单体规模最大、档次最高、灯具瓷砖洁具品种最全的装饰材料展示交易中心，融购物、展示、销售、咨询、休闲、服务、设计和施工为一体。该中心的建成开业标志着红旗建材市场一跃成为真正全国大型综合建材批零市场。现为中国建材行业研究会常务理事单位。经合肥市政府批准建设的安徽红旗产业园计划投资10亿元进行三期规划 建设占地1500亩的市场园，主要引进全国较有实力的新型建材商家如驻，使红旗产业园形成批发、零售
14、、仓储加工、物硫配送等一体的大型特色物硫产业园。红旗人正以高昂的斗志继续拓展新的发展空间，在发展中不断完善市场管理和服务机制，红旗市场将以入驻厂商为主体，将以更好的服务、更优的产品。更廉价的价格服务合肥、安徽的经济建设。,简单的市场资料,合肥市周谷堆农产品批发市场建于1992年，经过分期建设、滚动发展，逐步从占地10亩的单一水果市场，发展成为占地280亩、交易场地18万多平方米的大型农副产品集散中心。经过十多年的发展建设，市场所从事的蔬菜、水果、水产品、粮油、畜禽肉食、干调禽蛋等各项业务获得蓬勃发展，逐步形成了买全国，卖全国的流通局面，成为重要的农产品集散辐射中心、价格形成中心、信息发布中心，
15、在合肥地区及全省农产品流通中发挥着举足轻重的作用。2002年9月，周谷堆市场实现了资产重组，成为由上市公司合肥百货控股、深圳农产品为第二大股东及多种成分股份参与的多元化股份有限公司，实现了体制创新，各项经营管理水平进一步提升，成交量、成交额获得稳步增长，2006年，市场共实现综合成交量190万吨，成交额66亿元。随着2006年元月22日第五期工程的建成开业，周谷堆市场进一步加快了改造升级步伐，不断完善各项功能，提升管理水平，逐步形成现代化的经营管理体系，全面提升公司综合实力和竞争力，建设具有较高科技含量，较强深加工能力，集展示、物流、加工、商务等多功能为一体的国家级现代化大市场，并向现代化、国
16、际化农产品物流业方向发展。,简单的市场资料,合肥市合肥五里庙木材市场:安徽省首家超大型木材批发专业市场合肥五里庙木材市场12万平方米一期工程建成，将于9月初精彩登场。一期的投入运营意味着该市场正式开始营业。五里庙木材市场是五里庙装饰建材聚集区配套项目之一。市场主营各类木材批发；兼营家具及辅材、铝型材、玻璃、管材管件、塑钢、吊顶、隔断型材、五金油漆、合成塑料，其中包括许多新型环保防火防水装饰材料。目前市场已形成三大特色，一是主营项目填补了安徽省无木材专业市场的空白；二是兼营商品中有些填补了合肥家居建材卖场的空白，特别是一些新型环保装饰材料在其他家居建材市场尚无经营，而这里不仅有且货真价实并提供优
17、质服务；三是兼营项目不仅涵盖了其他家居建材市场已有的商品，且更具价格竞争力。安徽大市场是大型专业批发市场。安徽大市场位于新火车站综合试验开发区17 号地块，合肥新火车站站前广场东侧500米,安徽大市场占地面积250亩，建筑面积200000平方米。安徽大市场电子电器城是目前安徽省内规模最大、实力最强、覆盖面积最广、配套设施最完善的大型电子电器专业批发市场，是华东地区规模最大的家电集散地。现有经营商家近500户，经营品种15000余种，年交易数十亿元，有效辐射半径达省内各地市以及河南、江苏、湖北、山东、江西等省份的部分地区。,简单的市场资料,合肥市合肥裕隆农机大市场由合肥裕丰物业投资有限公司开发建
18、设，地处安徽合肥市东郊，区位优势明显，总投资5.2亿元人民币，一期占地面积174亩，建筑面积11万平方米，市场容积率0.97，绿化率35%。市场被列为合肥市政府2007年重点支持项目，市场集农机展示、销售、加工、售后服务、培训、物流、金融、信息、仓储等功能于一体，建成后可容纳近千客户进场经营，每年可实现销售收入10亿到15亿元人民币。市场建成后将是华东地区规划面积最大、功能最齐全的大型农机市场。裕丰物业投资有限公司始建于1998年，其投资经营的裕丰花鸟鱼虫市场于1998年投入使用，通过成功的前期招商和科学的后期管理，该市场已成为华东地区规模最大、功能最完善、环境最优美的大型专业花鸟市场。中国合
19、肥裕隆农机大市场将秉承投资商合肥裕丰物业投资有限公司“专业、诚信、规范、便捷”的原则，继续实行“统一招商、统一管理、统一宣传、统一服务、统一推广”的动作模式，力争将裕隆农机大市场建设成为华东地区辐射力最大的农机专业市场。,简单的市场资料,合肥市安徽白马服装城由安徽省粮油进出口（集团）公司、安徽省投资集团和安徽白马商业经营管理有限公司共同投资打造，是安徽省目前规模最大、设施最完善、功能最齐全的品牌服装一级批发市场，首期经营面积42000平方米，于2004年10月18日盛大开业，二期经营面积6万多平方米，年月日奠基开工，年月开业。安徽白马服装城一期入驻了一千多个知名服装品牌，云集全国各地22个省市
20、，有着成熟服装经营经验的厂家及省级代理商近千家，二期将入驻品牌余家。交通便捷。安徽白马服装城紧邻合肥新火车站，距通达全省各市县的胜利路长途汽车站、客运总站仅百十米，有条公交线路通往全市各个区域；安徽白马服装城建立了完善的物流系统，承揽来自各地的服装货运，现场办理托运手续，确保物流的安全、廉价、快捷和便利。配套完善。安徽白马服装城配置有中央空调、新风系统、背景音乐系统、电梯和包括宽带网在内的通讯系统等，市场环境完全可与大型商场相媲美。安徽白马商业经营管理有限公司将秉承“繁荣市场，诚信为本”的原则，用全新的经营理念，高度的社会责任，积极创新的精神，来打造属于安徽自己的、值得骄傲的品牌服装一级批发市
21、场。,简单的市场资料,合肥市安徽中绿国际服饰广场：位于合肥火车站东侧300米处，占地100亩，规划总建筑面积18万平方米，拥有齐全完备的硬件设施。五里庙装饰世界项目分五期建设，总投资10亿元，占地1200亩，总建筑面积96万。整体市场全面建成后将成为华东地区规模最大的建材专业市场，为省城增添一道既具有商业功能又具有城市景观功能的靓丽风景；成为一个国际化、专业化、规模化、现代化、一站式经营的高档次、超大型建材家居专业市场。其中一期市场投资1.3亿元，占地200亩，使用面积10万平方米，自05年开业以来，已经形成以板材为龙头，汇聚装饰材料十二大列别类别，5万余种产品，500多个国内外知名品牌的建材
22、专业市场。精心达到的二期精品城建筑面积达8万平米，进行科学细致的规划定位。项目依托稳健的发展战略，以成熟的一期市场丰富的行业资源为基础，借助优厚的政府诸多产业政策，打造华东建材家居市场航母。精品城主要规划品牌板材、五金油漆、木地板、品牌灯具、窗帘布艺、橱柜移门，目的是打造出一个专业规模、一站式购齐的超大型专业建材家居市场。,简单的市场资料,桐城市中国桐城包装印刷城，是由实力雄厚、经验丰富的江苏林洋集团下属分公司上海华尔若房地产有限公司投资开发的。规划占地面积100亩，市场主题定位为“中国桐城包装印刷城”，于2005年8月前竣工，11月投入试运营。桐城是我国中部包装印刷产品的主产地以及包装印刷物
23、资及原辅材料的交易中心，拥有丝网印、胶印、凹印等高中档印刷设备，拥有大小加工企业2000多家，年总产值100多亿，成为地方的对经济发展拉动作用最大的支柱性行业。中国.桐城包装印刷城规划占地面积100亩，于2005年9月竣工，11月投入试运营，现在三排三层统一规划、装修雅致的5万余平方米建筑面积楼群已经建好，就等待11月1日开业的礼花四绽迎来八方宾客。该城未来将建成集商业、办公、仓储、物流、信息传播等现代化配套为一体的包装印刷城。中国桐城包装印刷城功能完备齐全，集商业、办公、仓储、物流、信息传播等现代化配套为一体；市场拥有6000平方米的会展中心，35000平方米商库，用于组织国际、国内的行业博
24、览会、展销会、订货会、研讨会等专业活动。包装印刷城充分发挥“会展中心、营销中心、物流中心、信息中心和科技中心”的强大辐射功能，源源不断地汇集市场资源，使生产企业、经营者从中享受资源以充实壮大自己，也使得该产业的运营模式从传统的分散性小生产提升到集约化的大生产、大流通，更快地做大、做强，跨上企业发展的新步伐！,简单的市场资料,蚌埠市蚌埠蔬菜批发市场座落于淮河公路桥北500米，与港口、铁路和国省道交叉口、交通便捷。市场一期投资1460万元、占地95亩，拥有钢架棚房6000平方米，摊位1000个，营业房9900平方米，停车场6000平方米，市场硬化30000平方米，二期工程占地60亩，已经省计委报请
25、国家计委批准，并列为省重点工程。市场自1999年1月8日开业以来，提供交通，基地优势和管理优势，交易量3亿公斤，交易额为2.4亿元人民币。辐射16个省区。市场当年开业，当年形成规模，当年产生效益，当年被农业部命名为“全国定点鲜活农产品中心批发市场”今年又被市文明委评为“最佳服务单位”。滁州市滁州瑶海农机大市场有限公司投资开发建设的滁州瑶海大市场占地1300亩，计划总投资约14亿，该项目是安徽省“861”重点工程，滁州市2009年重点招商引资项目之一，市场位于滁州市南谯区腰铺镇担子社区，处于滁宁快速通道和京沪铁路之间，离市区中心仅5公里，地理位置优越，交通极为便捷。滁州瑶海农机大市场主要经营各类
26、大、中、小型农业机械、农机配件和农业生产资料，整个工程计划分为两期，将于2012年12 月完工。市场建成后设立摊位5000个，市场实现交易额150亿元以上，是皖东第一，全国一流的农机、农资专业化综合大市场。市场建成后，可以吸纳15000余人就业，有效地缓解当地就业压力，拉动物流业、制造业和服务业等相关产业的快速发展，市场不仅能为农户、商搭建一个综合性的交易平台，同时可降低农民经营成本，增加农民收入，又可以通过市场这一窗口，扩大对交流，促进农业机械企业不断创新和农业产业化发展以及农业结构性调整。,简单的市场资料,简单的市场资料,简单的市场资料,简单的市场资料,毛集小商品批发市场（暂名）概念性策划
27、思路和合作建议-第二部分：我们的一些主要观点和建议,我们的一些主要观点和建议,目前还没有进行深入市调和产品研究，所以还无法提出准确的完善的思路，但基于对项目的大致印象，我们有以下观点和建议，仅供参考：,产品设计之初，最好代理策划公司就提前介入，全面参与产品设计，这样能在产品本体上不留缺陷。可以分期推出，但产品整体方案及整体业态定位需要在前期一次性出来，这样，其规模效应和整体效应才明显。,我们的一些主要观点和建议,后续工作除了招商都是比较程序化的工作，最大的难点在于前期的市调和项目的业态定位、业态组合以及产品形态定位，及至产品规划设计，所以不要急着动，而先多花点时间研究透，然后项目再动。这样的大
28、项目，一定要首先作为资金计划，到哪个节点必须回笼多少资金，否则资金链出了问题，项目操作就会变形，导致失败。,我们的一些主要观点和建议,在资金压力允许的范围之内，尽量不要急着销售，如果条件允许，在项目一期开业后的销售时机为最好。即或等不到开业需要回笼资金，也要等到招商有足够的成绩，然后拿出部分物业进行销售，商业价值越成熟的时候，销售价格会越高。当然，如果对招商和运营没信心，提前销售可降低风险。项目的消费定位一定是一个很大的区域，皖中皖北甚至全省，只有在战略上有这样的高度，才能指导业态定位和产品定位。但是，这样的消费定位的实施不要一步到位，即需要首先小区域定位，然后逐步扩散，否则广告成本、运营成本
29、以及运营能力会跟不上。建议先针对凤台地区、然后扩展到淮南地区、然后到皖中和皖北地区，最后看发展再扩展到整个安徽，这个过程下来估计至少需要三到五年的时间。,我们的一些主要观点和建议,就业态来说，一定是涵盖很广：服装、鞋帽、箱包、电器、玩具、土特产、家居用品、汽车用品、农资用品等等，但作为分期开发，一定不能一开始就很全，一定是每期专注于1、2个业态，并做大做强，争取每期开发的业态在规模上都能领先。所以，业态的组合以及上市的先后就很重要，这需要深入的市调。规模越大的市场从理论上将越容易存活，但一定要找到市场的核心竞争力，这个核心竞争力来自于竞争项目的比较和自身产品资源、商业资源的综合研究，例如低价格
30、，再例如一站式消费，再或者是种类最多，这个核心优势的建立需要理性，一旦建立后就要不惜成本的去维护和强化，例如核心优势是低价，则无论何时，哪怕暂时亏本也要保持其低价。,我们的一些主要观点和建议,短期可以以零售为主，但从长期来看，一定是批发为主，因为，本区域的零售市场无法支撑这样的体量，所以要综合考虑作为批发所必须具备的物流、仓储和住宿。无论是自己成立运营公司还是外聘运营公司（我司也提供运营管理服务），都要尽早确定，这样，在营销和招商过程中就参与，会有很大的帮助。商业的档次或品质不要以主观希望去决定，还是要以市场数据说话，需要做高档就高档，需要做低端就低端，这里不存在理想主义。,我们的一些主要观点
31、和建议,商业无论其高端还是低端，但品位总可以尽力拔高，品位来自于整体的规划设计以及购物氛围的营造，休闲景观步行街加特色业态的整体布局，比单纯的兵营式的市场就来的有品位。如果市场需求允许，适当的增加休闲、娱乐，例如餐饮、宾馆、足浴、KTV、洗浴等，可减轻其商业体量的压力，同时大幅度提高商业品位。从长期来看，其投资者应该覆盖全省，但短期来看，其投资者只能是由两部分构成：一是开发商从江浙带来的投资者，二是区域内的投资者。,我们的一些主要观点和建议,就商家来说，早期主要靠招商，即主力应该从江浙带来，他们具有较高的抗风险能力和运营能力，接下来应该是本区域为主，只要为他们提供足够的供货渠道，加上统一的运营
32、管理，就能很好的生存下去，再接下来，其商家应该来自全省各地。即：先江浙商家来创生市场、后区域商家来发展市场、最后是全省商家来繁荣市场。其招商的优惠正则也应该逐步提高。销售模式跟物业形态直接有关，无论是1、2层联体还是1、2、3联体，或者是单一层和一拖多出售，都需要进行深入市调。销售价格来说，入市一定要尽力低，只要满足资金回笼计划即可，这么大的项目不在乎眼前利益。,我们的一些主要观点和建议,不可忽视的运营成本，包括租金优惠及运营期间的广告、促销和活动，这笔成本甚至会高于前期的营销和招商成本。针对周边市场的投资者和商家的广告，是中后期广告的重点，不仅能挖掘出很多的投资者和经营者，还能找到很多的购买
33、群。营销网点的布局很重要，建议在凤台、淮南及合肥三个地区布点，到了中后期可以布更多的网点。,我们的一些主要观点和建议,除了前期定位，接下来最重要的工作就是招商，从某种意义上说，是否有较为优质的商家加盟将决定项目成败。如果有则可以持续的开发下去，如果没有，则建议以返租形式出售，然后终止本项目的后续开发。市场调研包括四个层面的调研：竞争项目（全省20万平米以上的现有的或潜在的市场）、消费市场（即购买商品的群体）、投资市场（即购买商铺的群体）、供应商市场（即各种供货渠道），所以这个调研需要2、3个月来至更长的时间。尽力以各种名目和方式多开发一些住宅物业，就风险来说，住宅还是最低的。,以上观点和建议仅
34、供参考！,毛集小商品批发市场（暂名）概念性策划思路和合作建议-第三部分：基本的策略要点,基本的策略要点,最重要的几个决策点：,一、业态的定位及业态的组合,（1）小商品市场的业态非常广泛。礼品工艺品:水晶玻璃 陶瓷工艺品 木制工艺品 花类工艺品 工艺礼品 装饰工艺品 美术 工艺品 民俗工艺品服装服饰：内衣类 袜子类 服饰类 泳装类 服装类 其他类 饰品：发饰品 手饰品 衣饰品 饰品配件 耳饰品 脚饰品 特殊饰品 颈饰品 腰腹饰品 鞋类：拖鞋类 运动鞋 休闲鞋 布鞋 皮鞋 雨鞋 鞋类用品 皮靴类 凉鞋类 玩具：毛绒玩具 布艺玩具 普通玩具 电动玩具 电子玩具 户外玩具 仿真玩具 益智玩具 纺织：针
35、织原料 毛线 毛巾类 布艺窗帘 床上用品 家装类 五金工具：灯具 电工产品 电动工具 气动工具 手工工具 焊接器材 锁具类 通用配件 汽车交通：交通工具 汽车用品 休闲车 工具车 专用车 电动车 乘用车 交通设施 标志 标牌箱包：休闲包 手提包 挎包 晚宴包 背包 商务包 电脑包 旅行箱 拉杆箱 航空箱 更多 电子电器：小家电 电池 卫浴家电 厨房家电 电子数码 照明电器 视听系列 电子仪器 娱乐电器,化妆品：香氛类 彩妆 剃须器 熏香精油 足浴用品 洗发用品 美容仪器 按摩器 镜梳 钟表眼镜：眼镜用品 手表类 钟表配件 眼镜类 工艺钟 台式钟 钟类 卡通钟 文具体育：笔类 簿、本、册 学习文
36、具 桌上文具 教学用品 美工用品 配套用品 纸制品 辅料配件：皮带 商标辅料 拉链 首饰辅料 装饰珠片 手钩花 绣品刺绣 箱包拉杆 建材：涂料 壁纸 厨房设备 建筑材料 陶瓷瓷砖 水暖五金 门窗五金 钢材型材 农业：水果 蔬菜 酒类 小食品 米类 茶叶 保健品 油脂 粮油 园艺 更多 机械：流体机械 模具市场 机械加工 通用机械 通用零部件 机械配件 包装印刷：包装制品 塑料包装 金属包装 纸包装 塑料包装 布料包装 家具：办公家具 酒店家具 客厅家具 书房家具 卧室家具 学校家具 酒吧家具 公共场所家具 手机通讯：手机通讯 配附件 手机饰品 传真机 天线 布线产品 安防产品 商业服务：物流服
37、务 创意设计 广告服务 展览展会 企业认证 商标专利 咨询服务 教育培训 家居用品：一次性用品 清洁用品 餐具 炊具 餐具 家居用品 日用品 塑料制品 个人护理,基本的策略要点,（2）原则上是比较广泛的业态定位，但如果这些业态无选择的采用，则整个市场将因为平均化的分布而失去其优势。因此正确的思路是：首先选择23个相关联的业态作为主力业态，例如服装服饰、饰品、箱包。所选择的主力业态应该具备最强的资源优势，并具备最显著的服务优势。然后选择23个大众化业态，即具有广泛消费基础的热门业态作为辅助，例如电子电器、家居用品、建材、农业。选择一个亮点性稀缺性的细分业态作为战略发展业态，例如根雕、刺绣、微雕等
38、，这类业态是对主力业态的补充，是对整个业态布局的强化。其它业态根据开发的状况作为普通业态，这类业态未必有多强的竞争力，它们靠主力业态及战略发展业态吸引人流，只要他们的性价比具有普遍的竞争力（和别的市场差不多）就能生存下去。,基本的策略要点,基本的策略要点,基本的策略要点,二、各业态市场的开发顺序和开发节奏,第一阶段：以市场培育为导向的(1)该阶段以首期铺面交付运营半年为终止。(2)在这个阶段，一切以市场培育和商家扶持为终点和核心。(3)在这个阶段，应该推出具有最强资源整合力的主力业态，确保成功。(4)铺面销售以商家购买为主，投资为辅。(5)价格尽力以低价入市，确保早期投资者和商家的利益。(6)
39、推出量的估算：10万平米。(7)运作时间估计：正式运作起18个月。第二阶段：以市场成长为导向该阶段以第二期铺面推出为起点，二期铺面交付并运营半年为终点。在这个阶段，以商业运营和运营推广位重点。在这个阶段，应该继续强化主力业态的竞争地位。铺面销售以商家购买为主，投资和自用为辅。价格有所上扬，确保商家利益。推出量估算：10万平米。运作时间估计：正式运作起12个月。,基本的策略要点,第三阶段：以利润为导向该阶段以三期铺面推出为标志。在这个阶段，以销售为核心。在这个阶段，推出辅助业态，继续强化主力业态。铺面销售以投资者为主，商家购买为辅。价格大幅度上扬，争取最高利润。推出量估算：20万平米。运作时间估
40、计：正式运作起12个月。第四阶段：以利润和运营为导向该阶段以第四期铺面推出为标志。在这个阶段，以销售和运营为重点。在这个阶段，继续推出辅助业态的同时，推出发展性战略业态。铺面销售以自用购买为主，商家购买未辅。价格平稳上扬，争取高额利润。推出量估计：20万平米。运作时间估计：正式运作起12个月。,基本的策略要点,第五阶段：以品牌经营为导向该阶段为最后的体量上市。在这个阶段，是以高端品牌运作为重点，包括政府合作、市场合作、品牌复制、品牌主题活动、高端论坛或访谈等。在这个阶段，在扩张战略性业态、稳守主力业态的同时，引导性的开放普通业态。在这个阶段，完全是自用型购买。在这个阶段，价格继续上扬。推出量估
41、计：剩余的体量。运作时间估计：正式运作起18个月。运作时间总计：6年。,几点战略性策略建议,基本的策略要点,网站建构自行开发和维护一个面向全省的小商品市场的网站。该网站以宣传本市场、推售本首市场产品为主。该网站为投资者和商家免费提供服务，例如网店建设。该网站作为重要的营销和运营的手段，包括团购组织、促销组织等。该网站提供网上购物服务，把低廉、优质的产品通过网络扩散出去，增加商家的 生存能力。该网站作为战略布局，能有效减少宣传推广成本和运营宣传成本。该网站可以交由我司全权负责。网点布局可以有选择的在凤台、淮南、合肥、六安、淮北等地布设销售网点。该网点的作用不仅是为销售积累购买者，也为招商积累商家
42、资源。该网点可以有效的针对各地专业市场做营销推广活动。该网点可以有效的组织地面的宣传推广和促销活动。,基本的策略要点,广告占位在成本允许的范围之内，在网络资源以及户外资源上尽力多布点多占位。广告之占位用于三个方便：销售广告、招商广告和运营广告。广告占位必须和网点布局相呼应，失去一个，另外一个的作用就大打折扣。目标营销在营销、招商及运营的初期，目标专业市场的营销是关键。针对各专业市场的营销手段主要有：网络、行业协会、单页派发、活动组织、客 户资料建档、手机短信等。针对各专业市场的营销，不仅能带来大量的购买者和商家，也能带来直接有效的 消费者。组建一个团队来专门负责这个事情。目标营销的深度和力度将
43、决定本项目运作的效率。,基本的策略要点,风险控制风险控制主要是针对开发商而言。专业市场的操作在开局失利后，后期想挽回将非常困难，所以，一定要设置风险控 制线，敢于放弃。风险控制的意义还在于对销售时机、销售价格、运营投入、广告投入等各个环节的 理解，所有的运作都要基于一定的风险限度内。风险控制的度是大盘操作的生命线。招商为王专业市场的核心是：招商、招商、招商。招商为王就是一切围绕商家需求展开，包括销售模式、销售策略、运营策略和模式、招商政策等。招商为王就表示从一开始到结束，都要贯穿这一主线。资源制胜本项目操作的成功率于操作团队以及项目占有的资源多少成正比。这里的资源是指投资者资源、商家资源以及消
44、费者资源。营销的本质是对资源的挖掘和充分的利用。三个资源中，最难的其实是消费者资源，这是运营的核心。,毛集小商品批发市场（暂名）概念性策划思路和合作建议-第四部分：合作建议（合作模式）,合作建议,合作模式一：前期策划顾问,1、提供的服务：服务内容一的全部服务(见附录)2、提供三份报告：前期市场调研报告产品定位报告及规划设计意见书项目整体营销策划报告。3、收费：前期顾问共计收费40万。签约后一周内付10万，三份报告每提供一份付10万。4、服务期限：3-5个月。,合作建议,合作模式二：全案策划顾问服务,1、提供的服务：服务内容一、二和四的全部服务（见附录）。2、前期策划同样提供三份报告：前期市场调
45、研报告产品定位报告及规划设计意见书项目整体营销策划报告。3、代理期间的工作按服务内容二执行。4、服务内容四的服务全部免费提供。5、收费：签约后一周内付10万，以后每月支付10万元策划顾问费。前期策划顾问不再另行收费。6、合作期限：一年一签。7、人员安排及团队组建：策划团队由策划总监带队，策划副总负责，包括策划专员一名、市场专员一名、文案专员一名、设计专员一名。现场派驻的团队人员包括销售指导一名、策划专员和市场专员各一名。,合作建议,合作模式三：全案代理服务,1、提供的服务：包括服务内容一、二、三、四的全部内容（见附录）。2、前期策划同样提供三份报告：前期市场调研报告产品定位报告及规划设计意见书
46、项目整体营销策划报告。3、代理期间的策划工作按服务内容二执行。4、代理期间的销售执行工作按服务内容三执行。5、服务内容四的服务全部免费提供。6、收费：按照2%提取销售佣金，溢价分成为30%。按照每月6万元收取策划顾问费用。前期策划顾问费用不再另行收费。7、我司的费用承担销售团队的工资、奖金、福利。销售中心及销售网点的管理费用。策划团队的工资、奖金和福利。工作人员的差旅费。,合作建议,8、人员安排和团队组建（1）销售团队A、销售总监一名B、销售经理一名C、销售主管一名D、销售女专一名E、主力销售中心配置销售员6-8名。F、销售网点配置销售员34名，销售主管一名。（2）策划团队A、策划总监带队、策
47、划副总负责。B、策划团队包括市场研究员23名、策划专员、市场专员、产品设计专员、文案和设计各一名。C、现场派驻的策划团队包括策划专员和市场专员各一名。,合作建议,附录：,服务内容一：前期策划顾问第一部分、商业市场调研调研种类。商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其 购买力。消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺 面状况等。竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、
48、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析1、周边主要城市商业物业发展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等,合作建议,三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。（二）、终端消费者研究1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族
49、、不同年龄、性别等。2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团个别需要。2投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。(四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。,合作建议,四、消费者消费习性探讨1、基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要
50、求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目经营方式论证1、项目与同类型物业的比较论证2、项目业态探讨与可持续发展论证3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证5、项目设计标准及经营管理水平的论证,合作建议,第二部分、项目可行性研究一、前言项目总体情况进行说明、分析、总结二、项目概况1、项目所处的具体位置、规模2、项目规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况2、根据
