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1、,巴中项目招商执行方案,01/项目概况,项目区位,巴中置信.逸都城,项目位于“红色之城”巴中市巴州区西北部后坝佛爷湾。东临通佛路，南靠后坝街，毗邻老城区人口集中区域，距离街心花园商圈和巴人广场商圈的直线距离1000m,4,置信逸都城作为“逸都系”的第三代全新力作。总占地200余亩，规划建筑面积约60万平米，其中商业11万平米，预计住户将达到13000人，同时辐射老城区，消费群体巨大。,项目简介,巴中置信.逸都城,02/总体定位与规划,B区住宅,A区住宅,C区住宅,D区商业,逸享生活区,时尚LOMO区,商业综合体,商住楼,星级酒店,总体规划：一个商业综合体 两大主题街区,项目定位都市生活.休闲商
2、业体验街区功能定位购物、餐饮、休闲娱乐、酒店、社区配套,形象定位 巴中首席休闲商业体验街区,项目鸟瞰图,时尚LOMO街区,商业综合体,逸享生活区,档次定位：大众消费、突出品牌形象；高附加值、彰显高品质服务。,我们的客群：周边社区客群为主，辐射城区消费。,住宅A区,住宅A区,住宅B区,住宅C区,D区综合体,社区生活配套,小型餐饮、零售及休闲,休闲娱乐,D区综合体,住宅区,各功能区业态分布图,各功能区业态规划总表,03/各区业态规划详解,D区商业规划,D区一层业态规划详解,D区二层业态规划详解,备注：D区1#、2#、4#、5#商业允许一带二租赁。,D区三层业态规划详解,1、综合考虑D区所有商业物业
3、，其主要业态占比情况如下：零售21%、餐饮+休闲娱乐39%、酒店29%、生活服务11%；2、招商过程中适当增加餐饮和休闲娱乐业态占比，后期运营过程中逐步提升零售业态占比。3、D区所有商业物业总面积约46182平方米。,D区主要业态占比,时尚LOMO街区商业规划,一层：品牌零售店、异域风情店、体验店、潮流店二层：餐饮,逸享生活区商业规划,一层：银行、便利店、甜品店、形象设计、美容、干洗 店、药店、快递配送点、蔬菜店等二层：休闲娱乐、餐饮,A区1#商业规划,一层,二层,备注：允许一带二租赁。,A区2#商业规划,一层,二层,备注：允许一带二租赁。,A区3#商业规划,一层,二层,备注：允许一带二租赁。
4、,A区4#商业规划,一层,二层,备注：允许一带二租赁。,A区5#商业规划,一层,二层,备注：允许一带二租赁。,A区6#商业规划,一层,二层,备注：允许一带二租赁。,售楼部商业规划,一层,二层,一层,B区1#商业规划,B区7#商业规划,一层,B区8#商业规划,一层,B区9#商业规划,一层,C区1#商业规划,一层,C区2#商业规划,一层,C区11#商业规划,一层,C区12#商业规划,一层,04/项目租金测算,项目租金测算,在商业地产里面，租金的制定是一个复杂的体系，且目前还未有完善的理论系统。实际操作中，租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡。本案租金定价依据拟采用市场比较法及售价倒推法综合考量
5、。,市场比较法+售价倒推法,项目租金确立,选取目前周边市场中商业的租金水平（周边无购物中心）为参照。主要针对红碑路南龛段、通佛路、红军路等商业进行市场摸底调研：红碑路南龛段：建材、装饰材料为主，副食、餐饮等生活配套为辅，平均月租金约50元/。通佛路：瓷砖、卫浴、地板等装饰材料，平均月租金约46元/。巴州大道：业态以餐饮、建材、超市、服装、宾馆、娱乐为主，平均月租金约83.5元/。,注：租金行情细目详见附件。,A 市场比较法,结合本案与调查项目的业态相似程度，红碑路南龛段商业、通佛路商业、巴州大道商业三个参考项目权重分配如下：,市场比较法之权重分配,市场比较法之租金对比,注：租金对比细目详见附件
6、。,市场比较法之租金确立,计算公式：比准价格=可比实例价格*交易日期调整系数*商铺调整系数,求取交易日期调整系数：参考项目面世时间不一，本案参考三项目均已建成开业，为了使本项目的定价更有依据更合理，故要将可比楼盘的目前价格调整至其目前入市时的价格，所以对可比楼盘进行以下的交易日期的调整：（年平均递增5%）,红碑路南龛段商业：交房时间三年以上，其交易日期的调整系数为：1/（1+15%）0.87通佛路商业：交房较早，其交易日期的调整系数为：1/（1+15%）0.87巴州大道商业：交房较早，其交易日期的调整系数为：1/（1+15%）0.87,求取商铺调整系数：红碑路南龛段的商铺状况调整系数：71/5
7、7=1.246通佛路商铺状况调整系数：71/58.5=1.213巴州大道商铺状况调整系数：71/84.5=0.840,求取比准价格：一层红碑路南龛段：50*0.87*1.246=54.20元/m/月通佛路：46*0.87*1.213=48.54元/m/月巴州大道：83.5*0.87*0.840=61.02元/m/月,市场比较法之租金确立,求取本项目比较价格：,54.20元/m/月*0.3+48.54元/m/月*0.2+61.02元/m/月*0.5=56.46元/m/月,价格修正：,通过测算推得项目整体层租金为56.46元，同时结合：1、项目的培育期，商家的租金承受度偏低；2、价格体系的完整科学
8、性及市场竞争的变化；综合考虑：建议将整体租金酌情降低20%左右，最终修正为45元/月。,市场比较法之租金确立,注：此处租金测算仅针对一楼。,B 商铺售价反推法,纵观当前市场行情，成熟商业项目通常的投资回报率在6%-10%之间，按照年回报率8%，7%，6%测算，回报年限和月租金见下表：,价格修正：1、从此种方法参与的类比因素来看，软性因素（主力店优势、消费基础、商业氛围及成熟度）和规划因素（主要指周边是否有规划利好）等，本案不占优势；目前虽定价15000元/，成交价在12000元/左右。2、6%-10%区间的投资回报率主要针对成熟商业，本案前三年的投资回报率在3%-4%之间。按此推算，月租金在4
9、0-50元/月之间。综合考虑：建议将整体租金修正为45元/月。,商铺售价反推法之租金确立,05/项目费用测算,项目租金均价测算,注：1、商业建筑面积不包括酒店、会所；2、租金单价中不包括物业费；3、第2年开始，2-3年年递增5%；第4年开始，第4年在第3年基础上递增25%；第5年开始，5-6年年递增5%；第7年开始，第7年在第6年基础上递增40%；第8年开始，8-9年年递增8%；第10年开始，第10年在第9年基础上递增30%。,按照95%出租率测算，租金均价最终为59.85元/月。,项目租金财务测算,06/项目商务条件,注：招商租金采用“层级管理、权限明确”的方式推行 1）招商人员权限：按核定
10、底限上浮10元的标准推行，与商户洽谈时有0-5元的弹性和优惠辐度；2）部门经理权限：按核定底限上浮5元的标准推行，与商户洽谈时有0-5元的弹性和优惠辐度；3）总经理权限：以租金底限标准执行；,D区楼层租金确立,商家分档分级,D区租赁政策,按照商家经营业态、经营规模、品牌影响力、人流带动性等因素将商家划分为3种类型：主力店、次主力店、普通店，具体划分情况如下：,D区保底价,注：1、D区招商保底价未包含物业管理费；2、主力店（如超市、影院、室内游乐园等）以实际洽谈结果为准。,D区对外报价,注：1、D区招商对外报价未包含物业管理费；2、主力店（如超市、影院、室内游乐园等）以实际洽谈结果为准。,A、B
11、、C区商业租金确立,A、B、C区底商根据区位、功能定位、经营业态划分为时尚LOMO街区、逸享生活街区，商铺租金定价主要参考区位（临街、背街）、层高、楼层要素确立。相关要素权重设置如下：,1、区位要素,2、层高要素,3、楼层要素,时尚LOMO街区租金确立,计算公式：租金价格=商铺租金基准值*区位调整系数*层高调整系数*楼层调整系数,求取时尚LOMO街区一层租金（层高6m）：,50元/月*1*1.3*1=65元/月,求取时尚LOMO街区一层租金（层高6m）：,50元/月*1*1*1=50元/月,时尚LOMO街区楼层租金建议,时尚LOMO街区保底价,时尚LOMO街区对外报价,注：1、租赁年限需根据返
12、租区域、返租年限再确认；2、招商保底价和对外报价中未包含物业管理费。,逸享生活街区保底价,逸享生活街区对外报价,注：1、租赁年限需根据返租区域、返租年限再确认；2、招商保底价和对外报价中未包含物业管理费。,06/经营管理,经营管理模式,统一招商管理：品牌审核管理、完善的租约管理 统一营销管理：持续不断的营销推广 统一服务监督：指导经营、协调商户关系、行政事务管理、纪律和信誉监督 统一物业管理：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等,营销推广,附件:2014营销推广计划及费用预算,以项目的商业总形象入市，占足高度；围绕品牌与中心两大
13、核心竞争力传递信赖度和价值感，从投资心理解析/引导投资价值互动关系，以全面俘获客群。,2014年1月-6月，全面推广主力店，集中包装项目，刺激消费市场；500万 2014年7月-10月，集中造势，在交房仪式上引爆项目亮点；100万 2014年11月-2015年2月，开业筹备期间，立体化营销推广，迎接开业。200万,08/招商策略,招商策略,招商思路整体思路：紧抓主题鲜明业态、品牌先行，整体招商、统一经营管理招商原则1、大户先行，散户跟进：首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先行，辅助店随后的原则。2、同业差异，异业互补:各主题区虽然为同类业种，但在招商时仍
14、然要有区隔，如品牌、产品、档次差异等，保持良性竞争但又能共荣双赢。3、特殊商户的优惠必要:特殊商户是指较高带动能力，高知名度的经营单位，邀请入驻本项目能够起到增强商业氛围、活跃商业气氛之作用。4、先收紧后放松:遵循高品位，低门坎策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。,招商工作计划,招商实施步骤拓展渠道,09/待确认事项,待确认事项,1、商务条件确认；2、D区施工节点计划及交房时间；3、2014年营销推广计划确认；4、物业服务费收取标准确认；5、租赁合同评审流程确认。,December 2013,THANKS,PLANNING DEPARTMENT,
