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1、莱茵达三亚田独镇六盘村取地调研报告,置高顾问机构2011.10,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地,凭借其独有的热带滨海气候和滨海资源，三亚房地产市场近年蓬勃发展，展现出良好的发展势头。,三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏
2、无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；“中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者；随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升；2009年旅游人数达到669万人次，三亚已经成为著名的旅游度假圣地,宏观背景分析/城市状况分析,三亚整体城市经济呈稳步上升的势头，第三产业在整体产业中的比重逐步增加，随着国际旅游岛概念的提出，该比例将会继续上升。,三亚市GDP 增长迅速，近三年基本保持在11%以上的增速，高于国家基本增长水平。2009 年，全市GDP 达到174.85 亿；2009 年，三亚市人均GDP 逐渐上涨，由05 年1
3、4558 增长至36065 元，每年一直保 持两位数增长率，快速增长。2009 年，三亚第三产业的增加值为107.15 亿元，占总比61.28%，在三产中逐步上涨。一、二产业所占比重逐步减少；,宏观背景分析/城市经济分析,财富积累下度假成为时尚，三亚旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变。,理念,度假需求,$300,Per Capita GDP,$1000,$3000,$5000,增长见识，享受视觉愉悦；感官接触表面感受，“拍照留念”的方式,旅游是一种奢侈品观光是旅游的核心,旅游是一种选购品休闲放松是主题,旅游是一种生活方式，是生活的必需,释放压力，舒缓心情，自我调节；住宿酒店，参与活动
4、，融入氛围,体验生活，享受人生，交际方式；旅游置业，生活化的度假方式,度假方式升级路径,类比国内其他旅游城市，三亚经济更依赖于旅游产业，旅游业是三亚经济的支柱产业，稳步运行。2009 年全市接待过夜游客人数669.05 万人次，同比增长10.7%；高速经济增长下三亚旅游的两个现象：1、人均停留天数上升，市场粘性增强；2、淡旺季的入住率差距缩减，旅游季节性因素弱化；以上表明，三亚正处于观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型期，对三亚客户而言，旅游已经脱离了奢侈品的范畴，逐步向一种生活的常态演变；,宏观背景分析/城市旅游经济分析,【城市性质】国际性热带海滨风景旅游城市【城市规模】严格控制规划区内与
5、城市主导功能无关人口的增长。在不破坏环境生态的前提下，鼓励旅游人口和相关配套服务人口的增长。预计到2020年，三亚全市总人口将达到约84万人，其中城镇人口约63.5万人，中心城区人口约46万人，城市建设用地规模约68.8平方公里，市域城镇化水平达到75%左右。预测到2020年，三亚市年接待游客人数将增加到1600万人次。【主城区规划】规划延续原总规沿三亚湾带状布局的结构。但根据主城区建设用地发展需要，必须加快月川新区的建设。因此主城区将形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构，将城市空间发展引入腹地。形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构。“一心”：旅游服务中心。“两
6、轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴。“两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。“五片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。“多组团”：指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。在原来规划的金鸡岭公园、狗岭公园、鹿回头公园的基础上，将虎豹岭纳入规划，建成森林公园。,宏观背景分析/城市规划分析01,【规划布局】旧城片：积极疏解旧城，逐步把旧城改造为适应旅游度假需求的“黄金海岸”。控制阳光 海岸周边用地，避免改造后周边地区进行大规模开发，破坏了老城区城市文脉和风格。月川片：维持原规划，将行政中心迁至月川，盘活新区土地，为旧城功能疏解提供新的发展空间。荔枝沟结
7、合火车站形成交通服务节点，规划期内应对开发进行控制，避免无序开发建设。鹿回头片：为三亚主要观光景区，要对开发项目的开发强度、体量、高度进行严格控制，避免破坏山体轮廓线。区内要增加绿化，并使之同周边的山体（鹿回头岭、狗岭、虎豹岭）结合起来，扩大鹿回头的旅游容量，改善现有的生态环境。临春片：建成山水国际村，面向世界发展高档居住区。海坡片：规划期内重点建设区。应对房地产开发进行控制，重点发展旅游度假及相关服务。通过二线地的开发弥补现状度假配套服务设施的欠缺，逐步形成功能完善、环境优美的旅游度假片区。南航部队沿三亚湾海滨用地将城市的连续性破坏，应在适当时机按城市功能予以调整。田独组团：要改善环境，通过
8、富有南国特色的植物和建筑，使之成为三亚令人印象深刻的大门和旅游节点。红沙组团：主要发展居住与度假。,宏观背景分析/城市规划分析02,宏观背景分析/城市规划分析03,宏观背景分析/城市规划分析04,宏观背景分析/城市规划分析05,海南国际旅游岛，自由贸易区提出实施，加快了三亚国际化进程，且三亚是海南国际旅游岛的试验区及国际旅游岛的排头兵；三亚的城市地位和功能定位，具有良好的知名度和美誉度，在国内市场有很强的吸引力；全球经济危机、全国楼市股市的低迷、存款利率下调、通货膨胀严重，使得三亚这种稀缺房产资源更具有保值增值性，更具有担风险能力；中国经济在相当长时间内保持8%发展，富裕阶层增多，使人们从观光
9、旅游转为休闲度假，未来社会及房地产发展趋势，为三亚提供了源源不断消费群体。,宏观背景分析/小结,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,房地产投资与固定资产投资同步增长，说明三亚市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。,09 年三亚房地产投资额达到97.89 亿元，比去
10、年增加28.5%，连续三年保持较大幅度的增长；2001 至今年房地产投资始终保持高速增长，增长率多高于固定资产。,三亚02 年09 年房地产开发投资占固定资产比例走势图,三亚房地产投资状况分析/投资状况,从三亚历年施工面积来看，增长幅度较大，09年的竣工面积出现回归07年的态势。,三亚市2005 年至2009 年房地产施工面积增长较快，从05 年不到300 万平方米增长到近700 万平方米，呈现逐年增长趋势，但在08 年受金融危机的影响，施工面积有所减少，但是09 年，市场回暖的趋势下，施工面积上涨68%；2009 年三亚市商品房竣开工面积为80.03 万平方米，同比增长20.2%。纵观近几年
11、海口市房地产竣工面积走势，可以看出05-07 年商品房竣工面积变化不明显，到08 年猛烈下滑29.0%，而09 年再次回升。三亚是典型的岛外市场，在08 年金融危机下投资客大量减少，企业资金链断裂，新开工项目减少，自然竣工面积受到影响。,三亚房地产投资状况分析/施竣工面积分析,09 年，三亚楼市火爆，尤其在09 年年底市场量价齐升，待10 年1 月国际旅游岛获批，三亚市场迎来新的发展机遇，楼市进入疯狂阶段。在历经1、2 月疯狂之后开始回归理性，购房者观望情绪浓重，市场有价无市。另外三亚土地市场紧缺，未来供应项目郊区化、非海景化，产品将主打生态养生、休闲度假概念。由于整个市场属于外向型市场，故对
12、于经济大势及其宏观政策较为敏感，但就目前而言，高房价的基调已经奠定，未来的市场变化主要还是看政策的变化，国五条的出台，将会使三亚房产市场有价无市的状况继续持续。,三亚房地产投资状况分析/小结,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,亚龙湾：作为国家级旅游度假区，是三亚目前星级酒店的集中区域，面向市场的高端圈层,
13、亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽，二三线地规划有中高档别墅度假区，整体报批即将结束,以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆；以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二线海景主题别墅群为支持；以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持，构筑完善的国际化滨海度假区,未来的格局将是：,区：（107.37公顷）村民安置地为主，布置特色餐饮与旅游商品集散地区：（325.94公顷）山地高尔夫球场，大量二类度假别墅用地 区：（538.40公顷）未来亚龙湾最高档的度假别墅区区：（47.59公顷）山地别墅度假的最佳地段,项目所在区域分析分析/亚龙湾区域分析,宗地,1500米,百花谷商业街,2000米,往市
14、区,沿海酒店集群,亚龙湾高尔夫球场,项目所在区域分析/周边环境分析,周边酒店,项目所在区域分析/周边环境分析,项目概况：百花谷商业街建筑面积达35000平方米，是三亚亚龙湾度假区唯一集餐饮、购物、休闲、娱 乐于一身的热带风情商业街。业态分布：美食：特色西餐厅，东南亚主题餐厅，地道中国名菜和海南海鲜等特色中式风味美食。购物：世界品牌休闲服饰、高尔夫系列用品、丝绸、古玩、配饰、珠宝等独 具特色的商品。休闲/娱乐：特色酒吧、KTV、夜总会、机械及电子游戏设备等娱乐设施。其他配套：婚纱摄影、特产超市、汽车租赁、环岛旅游咨询、航空售票、快递、银行及外币兑换。目前百花谷开设的品牌有：餐饮：彩蝶轩、福冠海鲜
15、酒楼、老海南、三禾日本料理、晋味面馆、香柠草泰餐厅、海鲜火锅餐厅、巴西烤肉、北京烤鸭、Coffee World考菲乌咖啡馆、比萨店、木耳朵热带冰爽等；娱乐休闲：欢乐海岛嘉年华、大观园KTV、拉风酒吧、瀛洲九号桑拿休闲会馆、哈瓦那啤酒广场、Tea Tree Spa、等；购物：Callaway、Nautica、Nike Golf、卡尔丹顿、新秀丽、Ella、威格瑞士军刀箱包、椰风海韵岛服、戴安芬泳装、Zoke泳装、美裕珍珠、大东山珊瑚、吉祥斋、木真了、迷你屋童装、皇族水晶、千亿明花饰品、黎锦坊、黄花梨、苗族工艺坊、非洲工艺品等；功能配套：港龙航空、雅尚婚纱摄影、中国建设银行、环岛旅游、汽车租赁、房
16、产超市、椰乡超市等,项目所在区域分析/周边环境分析/百花谷商业街,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,宗地位置,项目在行政规划划分上属于田独镇东南部旅游经济区；在位置上处于亚龙湾国家旅游度假区内；,项目地块分析/项目所在位置,项目地块s=90亩,部队用地,亚龙湾高尔夫球场,亚龙湾酒店集群,三亚市区,项目地块
17、分析/项目地块环境,宗地环境现状（北向视角）,宗地环境现状（北端）,宗地东边道路,宗地东北视野,宗地分析：,地块优势1、未来亚龙湾区域不会再有一线海景用地，故本宗地作为离海仅1500米左右的低密度居住用地，存在一定的稀缺性；2、地块周边拥有丰富的植被和山麓景观，且部分拥有水景，景观资源丰富；3、目前区域内的其他二线住宅项目销售状况良好，售价也较高，这给本项目的销售提供了参考和想象空间；4、项目位于主要干道附近，与市中心和亚龙湾各景点的通达度较好；5、项目未来附近会有奥特莱斯，具有较好的商业配套。地块劣势1、项目地块体量较少，与大盘相比，竞争力较弱；2、与目前规划的部队用地邻近，尚不能确定其未来
18、的用途，如为非居住类项目，则对项目的居住环境会产生影响；3、项目由于体量较小，未来的社区配套优势不明显；4、随着周边项目的房价的提升，会提升本项目的地价，从而增加成本；,项目地块分析/观点,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,三亚房地产市场长期以岛外市场为主，随着旅游度假市场的发展和认知度的不断提高，市场规
19、模和覆盖范围不断扩大。,三亚岛外市场特征明显，岛外客户占到八成,主要以旅游、度假、养老、投资为主要消费特征；三亚市场为典型的外向型市场，岛外、新移民人为购房主体，本地人置业行为不旺盛，淡旺季区隔明显；岛外客户是购买意愿、购买实力、综合要求最高的客群，是三亚购房主力军。购房目的为旅游、度假、养老、投资；2009 年，三亚商品住宅成交客户主要来源于岛外，以东北、江浙、上海区域为主，成交占总套数81%。,三亚房地产消费群体主要分布的区域,三亚典型项目客户分布区域,三亚房产市场分析/客户分析,房地产的快速发展使得三亚一线临海资源日趋匮乏，三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽，二线用地的度假居住价值日益提
20、升,以“优地优用，海滨一线资源公共化”为原则，采用“一线度假，二线居住”的用地布局模式。海滨一线地必须用于公共性的开发项目，包括度假酒店、度假村、娱乐设施、餐饮设施等-三亚市城市总体规划重大调整,三亚房产市场分析/开发状况,亚龙湾长约7.5km,大东海长约2公里,三亚湾长20多里,海棠湾长19公里,红塘湾长5.5公里,市区,从三亚房地产发展来看，三亚目前已经形成5湾+1区的格局，各区域之间已经形成初步的功能分区,三亚房产市场分析/市场格局,08年后，三亚商品房市场的供需平衡被打破，09年，呈现量价齐升的特点,2007年以后，三亚房产开发量大增，三亚多年的供需平衡被打破，市场存在一定竞争风险；由
21、于三亚房地产的资源属性和稀缺，我们也看到在2008年全国房地产淡市中，三亚房产抗跌性较好，成交量仍有小幅提升。；09 年，三亚房地产市场呈现量价齐升的特点，成交量与08 年相比上涨18.06%，均价也有所攀升，尤其2010 年1 月国际旅游岛大背景下，楼市进入疯狂阶段，销量猛涨，到2 月个别楼盘已经进入无房可售的局面。,三亚房产市场分析/市场特点01,三亚楼市全面开花，房价飙升，海景房与普通住宅房价拉开差距海南申请国际旅游岛消息传出后，价格飞涨，个别楼盘十几天内售价翻一番,截止09 年10 月，海景公寓均价已上升至4 万元/平方米，一线海景别墅稀缺，二线海景房别墅仅鲁能三亚湾新推出游艇别墅，开
22、盘即热销。三亚市区河景、江景、湖景房去年10 月均在13000 元/平方米左右，而市中心无景观资源的楼盘均价在8000 元/平方米左右，由此可见三亚住宅市场价格差较大；2010 年1 月，国际旅游岛上升为国家战略，三亚房价随之疯狂，09 年12 月入市的凤凰岛当时均价高达6 万元，而1 月在国际旅游岛的催生下，房价突破13 万元/平方米。其他市区内楼盘09 年仅1 万元/平方米的均价，到1 月已经飙升至2 万-3 万元/平方米。4月新政后，销量锐减，但是房价依然居高不下，疯狂楼市背后仍然存在一批坚定的购房者。,三亚房产市场分析/市场特点02,产品出现极大的两极分化：一是中端中小户型，一是高端别
23、墅,从08年10月的去化结构来看，85-100平方米左右的两房户型较受到部分购房者的青睐，占据主流市场；同时120以上的两房和150平方米的三房表现较好。这主要由于当时的售价不高，总价较低；09年市场畅销户型面积在60-80 平方米(公寓)，250-400 平方米(别墅)，总价90-120万元(公寓)，850-1300 万元，价格空间的突破由拥有稀缺海景资源和产品品质提升构成；并且通过我司的访谈调研了解到随着目前价格的上涨，总价成为敏感因素，公寓类产品要比别墅好销，且部分项目在别墅产品中打造mini别墅产品，以降低总价。,三亚房产市场分析/市场特点03,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景
24、分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,为了进一步了解三亚房地产市场的特点和前景，我司对目前部分操盘三亚项目的业内人士进行了访谈,凤凰水城销售部经理 陈经理凤凰水城销售主管 叶艳金中海蓝钻销售主管 张静,业内人士访谈,凤凰水城项目销售经理、销售主管访谈要点：1、本地市场的看法：整个海南目前整体房价在提出国际旅游岛概念后基本上都翻了一番，并且经历了09
25、年，很多项目目前都处于尾房或无房状态，不过今年的4月新政对岛内的楼市影响明显，目前即使岛外的很多城市已经出现回暖迹象，但是岛内的成交状况依然很差，但是接下去是每年的销售旺季，可能会有所改观；目前三亚的房价几乎是海口的一倍，但是认为价格仍然会有上涨空间，只要国际旅游岛概念的相关配套逐步跟上，尤其是博彩业等第三产业的兴起，必然会吸引更多的游客。2、项目销售状况：该项目从07年开始销售一期，08年开始销售二期，当时售价仅为5000元/左右，面市之初的市场形象是“三亚最低价格大盘”，目前一二期基本交付。三期在售的物业有多层、高层、洋房和别墅物业，公寓类目前售价在24000元/，别墅均价在40000元/
26、，价格提升主要是在海南国际旅游岛概念的提出，十天内价格整体翻一番。目前项目由于市场调控影响，销售状况不理想，月均去化率在10套/月左右，每天的看房客户也只有一两组左右。除了市场原因以为，认为本项目为非海景概念，而是河景概念，且价格较高，这对于客户的吸引力不够。3、客户构成：客户基本上以北方客户为主，尤其是东三省、北京、山西，其中60%基本上是东北人，但现在随着价格的不断上涨，项目更多把目标客户定位在上海和江浙一带。海南尤其吸引北方客户主要是因为气候的差异，另外就是北方地区所稀缺的海景资源。4、看田独：在以前，在人们心目中，田独镇属于离三亚市区很远的一个地方，近年来，随着城市化进程的不断推进，拉
27、近了三亚市区与田独之间的距离，另外这里处在亚龙湾与三亚市区的连接处。目前这个区域的房产开发项目较少，离海较远，只有山景，可预期的售价与其他区域的房价相比将会低很多。,业内人士访谈,金中海蓝钻项目销售主管访谈要点：1、项目销售状况：项目08年推出市场，最先开盘的是4号楼，当时起价12500元/，起初销售状况并不理想，后来随着市场的变化，加上项目加大了媒体的推广力度，邀请范冰冰代言，并且在上海、北京等地举办说明会，随后销售状况得到大大改善。后面推出了1号楼，均价在22000元/，2号楼，起价19000元/，均价30000元/，也基本都去化完毕，尤其是在今年的一二月份，出现了几十套、不看产品、不问价
28、格就购买的客户。今年推出的最后一栋3号楼，起价28700元/，均价40000元/，由于调控的原因，目前销售惨淡，目前来客量极少，每月的成交量在2套左右。2、客户构成：早期还是以北方客户为主，后来随着价格的不断攀升，成交客户中出现了大量的江浙客户。3、目前从该项目的成交状况来看，公寓要比别墅销售状况要好，而在公寓物业中，50、80平方米的套型去化最好，总价在300万左右。,业内人士访谈,访谈要点小结：,1、三亚的房地产市场在09年各项目都得到了良好的去化，并且价格有所提升，尤其是今年1月份国际旅游岛概念的提出，让市场的疯狂达到了顶峰，一天一价，十天翻一番，客户不问价格，不看产品，只问有无房源，这
29、直接导致三亚的房价比09年涨一倍，由于本身属于外向型市场，在3月以后，加上调控的影响，出现有价无市的局面，虽然部分业内人士承认目前价格有点过高，但认为随着国际旅游岛概念的深化和配套的完善，三亚房价未来区域还有上涨空间，但是幅度不会很大；2、每个项目的开发商背景和推广途径决定了项目的客户结构，目前客户主要来自北方，但是随着价格的上涨，目前部分项目已经开始转变客户定位，加大了对于江浙沪高端客户的推广；3、三亚吸引外地客户购房的有两个重要的原因：气候和海景。所以北方客户对于这样区域的产品会尤为喜爱；4、从产品的销售状况来看，正常市场状况下，区域内最好销售的是一线的海景物业，其次公寓物业要比别墅物业去
30、化要快，而在公寓产品中，低总价，小户型的产品销售要好，在别墅物业中，出现的小户型别墅也颇受欢迎，这主要是因为购房者的购房用途主要用以渡假，面积不需要太大，另外价格的不断上涨，大面积导致总价过高，承受能力不够。,业内人士访谈/小结,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,三亚土地交易市场略显平淡，市区土地供应明显
31、不足，目前土地供给已经边缘化，逐渐由海景转向非海景，市区转向郊区的趋势，地价攀升,三亚的土地03 年之前采用出让的方式，缺乏系统规划，大量一线海景地集中全部出让。目前，三亚湾、亚龙湾和大东海已无一线海景土地；03 年采用招牌挂方式后，海坡地价由20 万/亩剧升到105 万/亩。此后，04 年地价增涨了21%；06 年年均增涨了28%，由于大面积的土地供应量日趋减少，未来大盘项目将在市场中具有较大的规模竞争优势；目前三亚市大面积地块供应较少，尤其是各项手续齐备的土地尤为稀缺，市场呈现供不应求的状况。由于投资前景的看好和土地的稀缺，三亚的土地升值空间巨大。2010 年1 月国际旅游岛正式批复，三亚
32、市场房价快速攀升。海南省政府于1 月15 日决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目（已解禁）,区域土地市场分析,09 年三亚土地市场趋于平缓，海棠湾成为热点开发区域，地价涨幅大。在10年国际旅游岛获批之后，政府为抑制房价过快增长出台两个暂停，即今年3 月底前，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，此政策加速助推房价的上涨。,在09 年9 月，海棠湾292.03 亩国有建设用地使用权以每亩331 万元高价由北京某金融公司竞得，创造了海棠湾土地竞拍新高。另外亚龙湾在09 年6 月份出让一幅3.51 万平米的办公用地。而市区、大东海以及市区都无地出让。09 年，三亚市土地市场供应主力
33、是商业、住宅综合用地，公建配套(文化娱乐、酒店等)用地占市场一定份额，海棠湾、红糖湾是三亚开发热点与重点。市区可出让的地几乎没有，只能通过旧城拆迁征用土地，另外大东海、亚龙湾湾区土地已经被开发商垄断经营，整体规划。,区域土地市场分析,0809年亚龙湾区域已出让地块信息,今年6月，三亚基准地价上调方案出台，属城镇混合住宅用途的最低楼面地价=以上住宅用途最低楼面地价+每平方米450元，属商业用途最低楼面地价=以上住宅用途最低楼面地价+每平方米1200元。调整后城镇住宅土地最低楼面价上调了50%，而亚龙湾区域每平方米达3750元。,区域土地市场分析,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三
34、亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,亚龙湾板块是三亚高端酒店聚集地，目前住宅开发较少，售价较高,各区存量走势,（亚龙湾）,亚龙湾是整个中国五星级酒店最密集的地方，有丽思卡尔顿、铂尔曼、希尔顿、万豪、喜来登、凯莱、红树林、天域、假日、皇冠假日、爱琴海等；亚龙湾是三亚开发较为成功的片区之一，成功的土地运作功不可没，该区域一线海景主要以高星级酒店为主。成熟的房地
35、产开发项目有公主郡等。目前公主郡新一期未开盘，处于无房可售状态。2010 年2 月14 日，西山渡项目开盘，均价52000 元/平方米，销售情况良好。,亚龙湾区域案例调研/区域住宅开发状况,亚龙湾区域案例调研/区域项目分部,宗地位置,公主郡一二期（已售）,公主郡三期（将售）,华宇皇冠会馆别墅（在售）,西山渡（在售）,申亚.翡翠谷（在售）,石溪墅（将售）,高尔夫别墅（已售）,丽思卡尔顿,希尔顿,万豪,铂尔曼,喜来登,凯莱,红树林,天域,爱情海岸康年,假日,环岛海底世界,环球城,仙人掌,天鸿度假,金棕榈度假,华宇皇冠,致远度假,亚龙湾五号,亚龙湾区域案例调研/区域市场现状,区域现状：1、亚龙湾作为
36、一个国家级旅游度假区，区域从规划上主要以旅游设施，旅游景点为主，沿海一线海景用地全部为酒店占据，目前有大小近20余家度假酒店；2、从三亚各板块的存量房源走势来看，亚龙湾板块是未来可售房源最小的区域，同时，随着区域大发展上（中粮等）的进驻开发，可供开发的土地存量逐步减小，同时区域的商品房价格也在随着市场逐步攀升；3、所以，这对于处在这样一个区域的本项目来说，总体体量不大，但无论从未来的房源供应或是土地供应来说，都存在一定的稀缺性。,亚龙湾区域案例调研/公主郡项目分析,88的迷你别墅,mini别墅98.92户型图,注：三期将推出mini别墅升级版，主要是在面积上有所加大，为150-160,亚龙湾区
37、域案例调研/其他项目状况,（1）在售住宅项目仅为3个，将售项目2个。区域产品以独栋、双拼别墅为主，兼有部分多层住宅。在售的都是二线海景物业，别墅项目中产品类型多样化，但基本上都有小户型特色别墅产品。（2）在区域为购房者所高度认可与住宅竞争较缓的背景下，在售三项目虽均无海景但保持较高房价。独栋、双拼别墅均价在4000050000元/平米，多层住宅均价在1700020000元/平米。（3）由于三亚购房客户多为短期度假，故100200平米的小型特色别墅销售速度较快（截至09年10月，公主郡同期开盘小、大别墅销售速度分别为87、49），价格更高（其mini别墅均价40000元/平米200平米以上别墅均
38、价30000元/平米）。,区域销售情况分析,亚龙湾区域案例调研/小结,置高建议tips在调研的过程中，我们也了解到，三亚目前的住宅物业大部分处于空关状态，这与市场的投资投机风盛行有关，也与中国人的生活方式有关（毕竟有充裕时间享受度假生活的人有限），空关的物业不少都是带装修的产品，在交付之初，用料考究的物业光彩照人，然空关多年，缺乏打理的物业不少已经发霉。如果本案有意打造带装修的物业，面向投资度假人群，不防考虑引入分时度假酒店概念，即由酒店运营管理，业主每年于淡季可来度假，这样可以减少资源浪费，延长物业受命。,报告目录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域
39、分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,我司选取目前三亚比较成功的凤凰岛项目和滞销的凤凰水城项目进行对比，希望总结出在区域地产开发的经验供甲方参考。,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,我司认为凤凰岛成功的首要原因：产品创新,上图：凤凰岛工地下图：凤凰岛对岸的三亚市区,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,上图：三亚河
40、畔建筑,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,上图：亚龙湾 公主郡,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,上图：鲁能 三亚湾新城 别墅,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,三亚市区大部分住宅产品比杭州落户810年，三亚湾沿线物业与市区相比年代较新，然除了少数知名产品如鲁能三亚湾新区、凤凰水城、金水湾蓝钻产品较有特色外，其余产品从开发理念上已经落后于市场一大截。亚龙湾板块由中粮集团倾力打造，从公主郡前期产品对比中可以看出产品一期期进化的轨迹，为与当地环境吻合，公主郡基本采取了热带海滨风格的建筑样式，未有大幅度的创新。凤凰岛项目以时尚的建筑形态和超前的规划理念成功教育了市场，项目的热销证明了过于
41、前卫的建筑风格不但没有招致市场的反感，反而引发了市场热议和追捧。置高观点：产品创新是凤凰岛项目成功的首要原因，三亚市场近年来仍停留在卖自然资源尤其是卖与海的距离的阶段，理念上相当落后，只有二线海景的产品有些创新，总体而言，三亚市场的产品相当落后，有非常大的产品创新空间。对于本项目而言，这种空间仍然存在。,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,营销活动,1、凤凰岛在开盘前，启动了上海、北京等区域的巡展活动，通过进入上述中国最具有经济实力和影响力的城市，全面展示凤凰岛项目卖点，在展示项目的同时，也将三亚及海南国际旅游岛的深刻内涵进行了宣传，通过凤凰岛勾起人们对国际旅游岛规划的认知。2、2010 年
42、1 月11 日，凤凰岛项目开盘，众多重量级嘉宾都特意赶来为开盘揭幕，如世界海豚音王子维塔斯、中国海豚音公主张靓颖为盛典奉献天籁之音，日本著名时装设计师杉本携世界超模ksenia、世界超模莫万丹等20 名冠军名模等，各界名流数百人亲历现场。中央电视台著名主持人朱军、凤凰卫视著名主持人孟广美和北京电视台著名主持人曹涤非共同主持了此次开盘仪式。此次开盘轰动全球，被称为最美的开盘典礼。,开盘仪式,中国海豚音公主张靓颖,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,销售状况,2010 年1 月11 日，凤凰岛一期开盘，开盘当天700 套公寓售罄，均价高达6.5万元/平方米以
43、上，创下销售奇迹，不但在海南创下销售纪录，在全国也属罕见。开盘当天虽然价格高昂，但依旧吸引了来自全国各地买家争相购买。,价格走势,三亚凤凰岛去年底内部认购价是3.8 万6 万元/平方米。开盘均价达7 万元/平方米，春节前甚至有报价达13 万元/平方米。而3 月楼市已经恢复平静，凤凰岛已经出现5 万元/平方米转手的报价，目前同样处在有价无市的状况，但新房源未推，老房源已经无房可售。,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,凤凰岛成功要素总结：,1、位置上的优势，不仅是一线海景，还是360度的海景景观；2、产品的优势，打造未来建筑概念，产品上的突破，给人以新鲜感和吸引力；3、客户定位的准确性。发展商
44、背景，决定了其背后拥有一大批的江浙高端投资客，所以即使后期的提价，也能够有客户愿意接受；4、针对发达地区大范围的营销活动，使项目的知名度迅速打开。,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,凤凰水城房价走势,1、凤凰水城的售价从07年底的7000一度涨到最高30000元/，足足涨了4倍以上；2、经历了2010年年初的上涨和热销，项目在3月以后至今的销售率和来客量都很低，月销售率在10套左右；,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,凤凰岛失败原因总结：,1、定位上的失误：项目在打造之初，定位的是三亚最大的低价盘，以价格取胜，一直以来的客户定位和宣传也是以北方地区为主，因此今年以前的客户还是以东北客户
45、为主。但是在经过年初的提价，东北的客户已经无法接受这样的价格了，但是产品在长三角地区的知名度较低，故发展商在改变客户定位的同时找了一家上海的代理公司进行销售，但是目前来看，并不乐观；2、产品品质未跟上：由于期初的定位相对较低，所以在产品的打造上和品质上也不高，但是发展商在销售过程中跳空产品而随着市场提价，导致现在的产品未能对应价格，出现虚高的局面，而客户的转变，长三角的投资客相对比较精明，对于产品有一定的要求，所以迫使开发商只能在内装上提高标准。,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,从区域形象、交通、环境、景观等调整心理价值指标,从楼盘小区环境、房型、设计管理等对价位作出调整,考虑不同区域,
46、根据距海的远近、海景资源的优劣及参考性楼盘来确定心理价值,考虑海景资源,考虑具体产品,产品选择,三亚价值,看重三亚这个度假天堂是所有购买者的选择前提独一无二的度假资源中国唯一的热带滨海旅游城市超前的房产投资消费理念,三亚客户购买心理模拟,经济考虑决定了购房行为，在考虑三亚度假价值首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择。,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,根据对凤凰水城和凤凰岛两个项目的比较分析，结合客户购房心理模拟，我们认为在三亚操作项目需要注意以下几点：,1、三亚吸引客户的主要因素是海景和气候，但现在一线海景土地几乎已经开发殆尽，所以在没有海景景观资源的情况
47、下，应该更多关注市场变化、产品打造、营销手段；2、发展商在对项目定位之初应该充分考虑自身的特点和优势，项目的客户结构和发展商背景有着极大关系，所以发展上应该充分利用自身资源；3、项目定位要准确，要以发展的眼光看问题，准确瞄准自身的客户区域，从而进行有效的宣传和推广；4、关注产品品质和产品创新，目前市面上产品相对普通，凤凰岛的热销说明这个市场不抗拒新产品，随着价格的逐步上升，只有品质跟上了才能对客户产生吸引，让其物有所值；5、外向型市场注定是一个稳定性不强的市场，所以发展商应该避免盲目跟随市场，也不可跳空市场，在这样的一个市场中更需要稳健，做好产品。,三亚房地产市场成功与失败项目案例分析,报告目
48、录,一、拿地背景分析,1、宏观背景分析2、三亚房地产投资状况分析3、项目所在区域分析4、项目地块分析,二、三亚房地产市场研究分析,三、拿地价格建议,1、整体市场分析2、房产业内人士访谈3、区域土地市场分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判,1、产品售价预测2、取地价格建议,趋势研判,趋势研判,趋势研判,“天时”,长期趋势：国际旅游岛，不容质疑的政府执行力无论是站在地区经济的角度，还是大国崛起的角度，亦或是促进中国经济转型拉动内需的角度，国际旅游岛定位的出台都是大势所趋。纵观61年的新中国历史以及33年的改革开放历史，我国政府的执行力都不容置疑。树
49、立一个新区需要多久？上海的浦东、杭州的钱江新城.十年一代人，十年基本上是一个新区崛起的基本时段，国际旅游岛的建立非一日之功，以目前岛内的基础设施状况来看，国际旅游岛的道路仍然很长，这条长路给岛内不动产带来了长期的升值预期。定位为国际，进一步给岛内房地产开发指明了方向，从岛内原住民的叹息声中，我们更加坚定了未来的客群，这座岛的未来属于中国经济高速发展造就的社会新贵，高端、奢华、国际、享受、养生、度假这些个关键词在未来十年仍将不绝于耳。,趋势研判,“天时”,短期趋势：炒风盛行，不利于市场长期发展；泡沫破灭，经济重新起飞的必经之路如果不是08年全球经济危机和保8的需要，今天的中国房地产市场要健康许多
50、，但历史已经写就，泡沫已然膨胀，实体经济之殇无法愈合，民间资本疏导不利，大量涌入房地产市场。中央政府重祭调控大旗却遭遇地方政府和开发商的联手抵制，二次调控袭来，民间哀声不断，房价已到了不可为继的地步。从市场长期发展的角度来看，新一轮的挤泡沫行动又将展开。无论岛内还是岛外，在过去的半年里都经历新一轮的楼市寒冬期，近一季度，岛外暖意不断，岛内依然不为所动，从业人员在感慨于年初那轮疯长的同时，也不得不承认，现在的价格缺乏支撑。二次调控对本就未曾复苏的岛内市场而言，是雪上加霜，发展商日益紧绷的资金链将会经历新一轮严峻考验，短期而言，岛内的房价回归成为必然趋势。,趋势研判,“地利”,亚龙湾：十二分之一的
