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1、,长沙百胜2010-01,2,开发商目标是什么？,3,通过与开发商的初步沟通，对开发商的情况与目标整理如下：,价格目标：主力物业类型，销售均价达到1.21.5万元/平米，甚至更高。速度要求：在保证利润的基础上，维持适当的消化速度。物业处置方式：项目地处长沙核心区域，未来升值潜力巨大；开发商流动资金较充裕，融资渠道顺畅；基于以上两点，开发商希望采取“销售+持有”的物业处置方式，保留一部分升值潜力较大的物业。,4,从地块出发，初步研判可行性物业形态,5,地块先天条件区位：长沙市五一广场旁，商业/商务氛围浓厚，人流量大。占地面积：4765.57 净用地面积：3760.7297 容积率：8.0 建筑密
2、度：30%建筑基地面积：1129.347 总建筑面积：34793.20,初步研判从以上地块已经条件直观的判断，项目的发展方向为：建筑数量：单体楼建筑类型：百米高层物业类型：公寓、写字楼、酒店、酒店式公寓、商业裙楼,6,从市场条件出发，筛选可行性物业形态,7,与本案相邻的五一绿化广场未来将会是长沙地铁一、二号线的交汇处，人流量巨大；政府投资8.9亿元，将在五年内建成9.5万平米的三层地下广场，其中一层为地下商场，面积约为3万平米，地下二、三层为停车位，可容纳1300辆汽车。本案各类物业的升值潜力巨大，在地铁开通后将会呈现跳跃式增长。,市场调研区域未来发展,因此，建议开发商尽可能多的开发/持有商业
3、物业。,8,市场调研写字楼现状,9,10,11,市场调研酒店现状,12,13,14,市场调研酒店式公寓现状,15,市场调研纯公寓现状,公寓分布情况,目前，长沙普通公寓主要分布在市中心片区。,16,长沙市场公寓产品主要面积集中在40-60平米左右，面积以中小户型为主。,公寓户型配比,17,长沙市场普通公寓产品价格市中心在7000元/平米以上，南城在5000元/平米左右。,公寓价格新房价格,18,公寓价格二手价格,东塘五一商圈商务公寓的租金价格主要在20-35元/平米/月,售价在5500-8000元/平米。,19,市场现状价格研判,写字楼,通过与周边具有可比性的写字楼进行先天因素（区位/地段、主干
4、道/昭示性、商务氛围、交通、配套、规模、景观/环境、开发商品牌）的横向对比，从市场的角度研判本项目开发写字楼可达到的销售价格为1.25万元/平米。,20,纯公寓,通过与区域市场内具有可比性的公寓项目进行先天因素（区位/地段、交通、景观/环境、配套、规模、开发商品牌）的横向对比，从市场的角度研判本项目开发公寓可达到的销售价格为10373元/。本项目区位地段、景观/环境及地铁开通后的交通便捷性具备无可比拟的优势，在适当增加硬件（精装修）及软件（酒店式服务）的基础上具备达到开发商价格目标的条件。,21,酒店式公寓,考虑到喜来登酒店式公寓的特殊性，且距本案较远，参考意义不大，因此选取周边的英尚国际的如
5、家连锁酒店与MOTEL168连锁酒店进行参考。通过日租金反算其价格。,根据研判，本案若开发酒店式公寓，其销售价格约可达1.4万元/平米。,22,产权式酒店（产权销售给业主，专业公司管理）持有型酒店（产权归开发商持有，专业公司管理）,选取与本案距离最近的皇冠假日（五星级）酒店进行参考，通过日租金反算其售价。,酒店,根据研判，本案若开发酒店，其销售价格约可达1.95万元/平米。,23,商业裙楼,通过租金反算法，计算出与本案距离较近的皇冠假日酒店、中天国际、中隆国际的首层商业裙楼价格。,24,通过各项因素对比，得出本案首层商业裙楼的售价约可达3万元/平米。,以上各类物业价格水平仅参考市场现状得来，未
6、考虑地铁开通后的因素。,25,明确可行性物业形态,将开发商的情况与目标作为筛选条件，结合市场情况，对各类物业的可行性进行研判。,26,各种物业类型体量确定,27,市场垂直布局参考商业裙楼,根据市场参考，商业裙楼的最小取值层数为3层，最大取值层数为6层；根据未来的发展趋势，地铁开通后，区域人流量将会急剧增加，将会远远超过以上参考项目区域，商业裙楼可取市场参考的最大值，6层。,从市场出发，研判各类物业取值范围,28,市场垂直布局参考酒店,根据市场参考，高端酒店需要具备一定的规模，市场最小参考值为1.7万平米，最大值为3万平米；标准层物业类型中，酒店的销售价格最高，根据市场估算可达1.95万元/；根
7、据未来的发展趋势，地铁开通后，区域人流量将会急剧增加，升值潜力巨大。酒店的开发体量可取市场最大参考值，建议除6层商业裙楼以外，剩余26层全部开发为酒店。,从市场出发，研判各类物业取值范围,29,虽然目前二层及以上的商业裙楼售价/租金水平偏低，但从长远角度考虑，商业裙楼的升值潜力巨大，建议在资金条件允许的前提下，将商业裙楼建到6层（根据基地面积计算体量为6774平米），并全部持有，同时进行整体招商运营。将剩余26层开发为酒店（根据计算体量为23226平米），由品牌性酒店运营公司进行统一管理，开发商可将产品进行灵活的销售或持有。,从市场出发，研判各类物业取值范围,30,从项目资金链稳定及开发商目标
8、出发，确定持、售体量,保本点分析,保本点各类物业销售/持有体量,31,酒店经营模式建议,32,参与各方关系及法律责任,投资者,开发商,担保公司,银行按揭,管理公司,房屋租赁合同,担保函,房屋买卖合同,两者签委托协议，由管理公司管理，开发商以一定产权提供担保。,保证人与被保证人关系，承若不能兑现时由担保公司负责赔偿。担保公司可向开发商要求反担保。,开发商向银行作保证，承无限连带责任。,签定借贷合同，以房产抵押作保证。,酒店管理公司,委托关系,33,（一）房屋买卖合同法律关系。投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同的。（二）房屋租赁合同法律关系。投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合
9、同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情 况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任 等进行约定。（三）担保法律关系。投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）出具的 担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函 在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。同时约定项目的回购 时间，违约承担相应的担保责任。备注：管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，非专 业担保公司也可以为项目作担保。,34,1）管理公司自营 由开发商委托的管理公司亲自经
10、营酒店。2）委托知名酒店经营公司经营 委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。3）挂牌知名酒店经营公司自营 挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。,产权式酒店经营管理模式,35,36,推荐国际知名酒店管理公司合作方式,目前，国际酒店管理集团采取的方式基本上是采取委托经营、特许经营和直接投资等三种方式。（特许经营是目前世界上非常流行的一种管理模式，业主的所有权和经营权分开。）举例：在厦门。十大国际酒店管理集团中，已经有超过半数在厦门生根开花。而在厦门市场上的几家国际大型酒店管理集团基本上采取的是委托经营
11、和特许经营，很少是直接投资或带资管理。,国际知名酒店管理公司参与的厦门酒店：厦门温德姆和平里国际大酒店 厦门海景皇冠假日酒店的“管家”洲际饭店 厦门索菲特酒店“管家”法国雅高集团,京闽中心的“管家”最佳西方 喜来登的“管家”喜达屋 万豪酒店的管家万豪 希尔顿酒店管家希尔顿,37,推荐国际知名酒店管理公司,【公司简介】：喜达屋酒店及度假村管理集团(纽约股市代号：HOT)是全球最顶尖的酒店及旅游公司之一，在80个国家拥有740座物业及11万名员工。喜达屋是一个集业主、管理和特许经营于一体的酒店及度假村集团，旗下有多个享誉全球的物业品牌：瑞吉、豪华精选、喜来登、威斯汀、圣-瑞吉斯、W、至尊金选等九个
12、享誉全球的酒店品牌。【合作要求】：1.甲方要提供项目位置，设计等相关资料。2.由乙方派专业人员对项目进行实地调查，对项目进行评估并提出相关建议。3.待乙方考察后，如双方都有意向合作，即可探讨合作相关事宜。【联系方式】：联系电话：0085227241062（香港）电子邮箱：,喜达屋集团,38,【公司简介】：“香格里拉”是香港上市公司香格里拉（亚洲）有限公司的品牌，该酒店集团隶属于马来西亚著名华商-“糖王”郭鹤年的郭氏集团旗下。香格里拉一向注重硬件设施的豪华舒适，加上亚洲人的殷勤好客之道，成为适合亚洲人文化的知名酒店品牌。香格里拉已是亚洲区最大的豪华酒店集团，且被视为世界最佳的酒店管理集团之一，在
13、无数公众和业内的投选中，均获得一致的美誉。【合作要求】：1.甲方先将项目有关资料发送到乙方，资料包括地点，位置，规模以及发展商等 基本资料。2.由乙方充分考虑后再决定是否参与合作，如有意向再作进一步的细节探讨。注：该公司业务要求重点在于省会城市。【联系方式】：联系电话：0085225993000 传真号码：0085225993613,香格里拉酒店集团,39,【公司简介】：洲际酒店集团是亚太地区及全球最大并拥有最多酒店品牌的酒店管理公司。在100多个国家里拥有、运营及管理的酒店有3,500多家，酒店客房超过54.5万间。其旗下的主要酒店品牌包括：洲际酒店及度假村，皇冠假日酒店及度假村，假日酒店及
14、度假村，快捷假日酒店。在亚太地区，洲际酒店集团在23个国家经营160多家酒店。洲际酒店集团是一家英国公司，每年接待超过一亿五千万客人。是为旅客提供客房为主的，并拥有有限的餐饮设施。【合作要求】：1.由甲方提供相关基本资料给乙方，经乙方充分考虑后给予答复合作意向。2.如双方都有合作意向再作进一步的合作洽谈。【联系方式】：联系电话：02128933388,洲际国际酒店集团,40,【公司简介】：希尔顿国际酒店集团(HI)，总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支，拥有除美国外全球范围内“希尔顿”商标的使用权。美国境内的希尔顿酒店则由希尔顿酒店管理公司(HHC)拥有并管理。希尔顿国际酒店集团经营管理着40
15、3间酒店，包括261间希尔顿酒店，142间面向中端市场的“斯堪的克”酒店，以及与总部设在北美的希尔顿酒店管理公司合资经营的、分布在12个国家中的18间“康拉德”(亦称“港丽”)酒店。它与希尔顿酒店管理公司组合的全球营销联盟，令世界范围内双方旗下酒店总数超过了2700间，其中500多间酒店共同使用希尔顿的品牌。【合作要求】：1.首先由甲方提供项目的相关资料给乙方。2.待乙方决定有合作意向后再进行后续相关事宜。【联系方式】：联系电话：02123216888 传真号码：02123216999,希尔顿酒店集团,41,内部配套,户型配比,风格、立面,公共空间,建筑体造型,用材与设备,装修,To be continue,物业发展建议,
