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1、曲江.金谷城不经意间，又见南湖RUIYUAQUJIANGJINGUCHENG市场调研报告,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,第一部市场篇,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,(一)、曲江市场特征,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,
2、1曲江住宅市场销售分析,曲江商品房销售量数据包含项目一览,2曲江住宅市场销售分析,注：中档住宅和高档住宅通过产品形式和价格区分高档住宅为联排、独栋和类别墅项目均价在6000元/平米以上中档住宅则为小高层、高层和花园洋房等均价在6000元/平米以下。,曲江市场中端产品去货量仍为主力,32006-2007年曲江各档次项目综合分析表一,表二,表三,表四,4曲江中高端成交价格走势,观点：,从市场分析中可以得出，目前曲江普通高端市场需求的产品以三室、四室为主，总价在5590万之间；大四室及五室以上的户型销售速度相对缓慢。根据项目的素质综合分析，一般来说，普通高端类产品的消化速度应保持在在6000/月，销
3、售金额预计估应保持在30004000万/月。考虑到企业品牌、产品规划、营销模式、物业服务等综合指标，普通高端产品之间的差价可达到5001000元/平米。从整体的销售情况来看，曲江普通高端类产品的销售季节起伏状况不大，基本保持平稳。这同时也说明了，曲江的客户群对季节的抗性不大。,(二)2008年曲江房地产市场预测,除了已经在售的项目外，该区域还有大量的项目正在进行前期的运作，据我们了解到的项目见下表所示。根据曲江发展态势，随着南湖等竣工和完善，资源型高端楼盘仍将陆续入市。,一20072008年待推出项目,005年曲江高档住宅成交面积主要集中在200-250平米之间，2006年以后，250平米以上
4、的户型大增，2007年1-9月250平米以下户型所占比例明显较06年有所变小，由2006年的31%下降为10%；而250-300平米户型所占比例则上升了22个百分点；400-450平米则上升了16%，说明区域客群对高端产品的需求以舒适度为主要目标。,二高档住宅对大面积产品的需求呈现增长态势,三高档住宅购房者年龄分布,2007年1-7月，30岁以下的购房者所占比重下降12%，30-40岁比重上升了14个百分点，40-50岁下降了6个百分点，50-60岁年龄段的购房者比重上升了4%。,（数据来源于房地局备案数据）,2004年以来，中档住宅的销售价格保持了年均6%左右的增长幅度，略高于西安同期的普遍
5、增长水平，但05年销售面积却实现了128%的激增06年仍保持了33%的高增长率，07年1-9月更比去年同期增长60%。,四中档住宅增长势头旺盛，客群仍以本地人群为主。,（数据来源于房地局备案数据）,五高端住宅外埠购房者的购房人数比例呈上升态势,（数据来源于房地局备案数据）,六中档住宅对产品面积的需求集中在144-180平米之间,（数据来源于房地局备案数据）,上图可以看出25-40岁年龄段的购房者比例在2007年1-7月增加而其他年龄段有所下降。,七中档住宅购房者年龄分布,（数据来源于房地局备案数据）,目前，曲江商品住宅市场存量约有83.6万平米。其中，普通高端住宅为75万平米，别墅类产品8.6
6、万平米。可见，在2007年到2008年初，曲江的房地产市场将进入一个持续的稳定销售期。随着市场的发展，全国性品牌地产项目的推出，曲江房地产市场进进入一个“战国时期”，保守估计未来二三年内的曲江房地产潜在的总供应量在100万平米以上，而我们项目所面临的市场竞争会更加激烈。,现状,趋势,观点：,第二部、竞争篇,（一）同区域竞争概况,主要竞争对手,均为中高端产品产品质素接近区域市场客源相近均为国内知名地产品牌,竞争概况,20062007年曲江开发楼盘存量说明,.曲江放量分析,（1）中海国际社区,1项目基础资料,一期上市：高层产品“栖岸”，2007年10月开盘，整体中高档产品约500户，面积区间:50
7、-420平方米。认购阶段小高层（临海洋馆）4800-5800元/，均价5500元/，高层（三兆路口）4300元/。,2销售状况,3开盘当月销售状况,4、客户定位第一客户群：中小型企业老总，私企老板第二客户群：政府、企事业单位一定级别的人员第三客户群：原始积累较丰厚的个体经营者客户特征 分布区域分布范围较为广泛，以覆盖西安整体南部区域南部客户为主，如散布在城南经济带各处的中小企业老板和个体经营者；曲江和邻近区域政府里具一定级别的公务员；小寨、南二环沿线、城东各大学里的较具实力的教职员工；项目附近中铁局、西铁局等单位的中层以上人员；城北部分较具实力的私营企业主也为主要群体之一。年龄集中在35-45
8、岁。,5.个性特征及消费决策行为模式 事业或生意正处于稳定成长期或平稳期；收入稳定，小有积蓄，支付力较强；均拥有私家车或自驾车，活动半径较大；不断追求更高的社会认同感；通过选择物业提供生活素质；购买以自住为主，爱好大社区、大配套有些优雅，又具备很强情境感，有些品味，又具备深厚的内涵，有些炫耀，又具备独特的价值。不只占有财富，还有品味、修养；不只崇尚主流认同，还追求与众不同的标签；不刻意炫耀，却乐于赢得羡慕；不贴金戴银，却好显性符号；不是最有钱的，却自视很高；不只注重使用价值，更在乎精神意义；不只追求事业上升，更期待生活更上层楼；不只追求安居之所，更追求精神家园；不只强调身份地位，更重视精神扩张
9、。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,6项目物业规划定位,别墅THOUSE洋房小高层小高层纯复式楼高层沿街式商铺大型集中商业,图示:兰色为项目开发一期区域、黄色为项目开发二期区域、红色为项目开发三期区域。,7第一组团熙岸介绍,第一批销售,第二批销售,（2）金地尚林苑,总占地：103亩规划：中式院落整体规划配套：拉发基屋面系统、外墙4.5CM厚保温材料 景观：退台坡地，“珞溪九叠”水景园林上市：2007年6月均价:8281元/平方米 总价区间:230-400万/套,金地曲江
10、尚林苑简单以产品类型的切入时机为手段,竞争压力同类同质产品的对比（08年预计上市30套别墅类产品及230套大面积小高层产品）相同客源的分流与争夺相对好的区位与业已形成的客群口碑,（数据来源于房地局备案数据）,1项目基础资料,2户型配比状况1）别墅类：以五房为主，四、六房为辅。,2）小高层户型面积配比：以三房为主，二、四房为辅,3销售状况,4近期营销推广,（3）曲江华府(临近项目),1#,2#,6#,12#,13#,9、10、11#（未售）,18 19 20 21花园洋房,3#,7#,14#,8#,15#,15#,16#,17#,本项目,近期营销推广,（4）富力城,已售,销控中,销售中,2基本情
11、况分析,3户型配比状况,注：复式户型位于B区中央景观区周围部分小高层的首层，均价为7000元/，这种户型属于改造户型，旨在抬高整栋均价。,总占地：670亩 总建筑面积:110万平方米教育配套：幼儿园2430平米商业配套：一期9000平米院落式风情商业街，紧邻水景一期上市：A区，2006年9月 B区，2007年2月均价:4800元/平方米 面积区间:73-300平方米,4富力城成品房式的快速倾销分析,竞争压力较低价格的精装成品房一期A区的良好销售态势一期B区剩余约9万平方米供应量的客源抢压后续体量的持续供应（剩余盘量80万平方米）,（数据来源于房地局备案数据）,2009年房地产营销策划大全移动硬
12、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,整盘定价状况：精装修均价4800元/平方米，A区均价4500元，B区的均价高层为4700元左右，小高层为5200元-5700元/平方米。按揭付款99折，一次性付款98折。首付为3成，第一次购房且是90平米下为2成。一期A区：共 864户，8栋楼，3栋11层、5栋24层，已于2007年8月31日交房。已售90%。一期B区：共9栋楼，小高层 高层 均价4800元/。已售30-35%。一期A区B区共30万平米（2006年9-13日开盘）平均销量1.5-2左右万平方米/月。现二期
13、已建，但未开始销售。预计推出时间2008年初。,5销售状况,6开发策略简析：以全盘精装修产品填补西安市场的稀缺性，并在未来的地产开发市场中为精装类产品项目树立参照标杆。首发临街的社区周边区域产品，以4200元/认购价试探市场，用一年的时间进行引导性营销，做好产品细节等，今年推出湖心水景周围产品，将价格依次抬高5200-7000元/。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,现状,趋势,观点：,品牌角逐，品质逐力，大发展商先后建立曲江的长期发展战略小发展商空间受到极大挤压。富人区
14、成为新高尚区。曲江大宗土地的拍卖、国内各大地产商的大手笔竞拍，带来的是规模化开发。曲江不再仅仅将目光锁定富人，大量社会中坚必须涌入曲江，才能完成这种巨大的吞吐量。曲江市场在这个时刻扮演的是一个分流的角色，而高新区或者其他区域成为被分流的对象。,第三部客户篇,职业统计,根据调查，曲江的目标客户普遍属于高收入、高学历类型，年收入起码在50万元以上，以私人企业家、高级经理层、政府公务员和高级专业技术人员为主。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,以城南区域为主，比率占到45%；其
15、次，高新区占到20%，城东等其它城区的占到25%。随着西安各种投资的增多、国际化程度的加快、商贸的繁荣，外地购买客户群呈增长态势。,来源统计,根据市场调查结果，曲江目标客户个人购房的年龄范围在2847岁之间。其中以3847岁为重点目标客户群。也就是说，曲江的目标消费群以出生在19651975年之间的人群为主。,年龄情况,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,目标客户群购买考虑因素先后是户型空间、地段、景观环境、品牌、物业管理、社区规模等。这说明，在曲江整体环境已经获得认可的时
16、候，产品的品质成为目标客户群所关注的焦点。在调研中还发现，购房客户对房地产开发品牌的重视度较高。,要素情况,大部分客户属于第二次置业，甚至多次置业，购买主要目的为了改善居住条件，拥有良好的居住环境。,购买目的,曲江的购买客户群，以三口之家居多，占到40%以上；其次是三代同堂，占到30%；然后是两人世界、五口之家，单身居最少，这三者总计占到30%。这说明，曲江购买客户开始重视家庭的居住环境，并将其作为第一居所。,家庭结构,大多数目标客户在西安以阅读华商报为主，获取最新的信息，其次是西安晚报等；在调查中还发现，这部分客户对从网络获取信息也有一定的依赖性。,获知途径,目标客户群普遍支付能力较高，具有
17、高收入的实力人群多愿意为品质生活买单。区域客户普遍拥有其他区域一套以上的房产，将曲江作为第一居所，家庭结构多为一家三口和四口。户型、景观环境、地段依旧是消费者目前选择曲江房产的重要因素，而这也是我们最能打动客户的。目标客户群普遍具有高收入、高学历的特征，对经济、时尚较为关注，具有较高的文化品位。,观点：,附件周边四至略,谢 谢2008.5.5,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,地产策划资料大全,地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过200G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：http:/,
