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1、一亿中原人的千年梦想 利海雁鸣湖项目发展战略报告,小时候总幻想着阳光、沙滩、海浪、仙人掌、最好还有一位老船长长大后痴痴地追寻着那片绿林、那道斜阳、那蓝蓝的海，还有白浪逐着沙滩蓦然回首近在咫尺的4500亩浩淼雁鸣湖边薄薄的轻雾、暖暖的余辉、黄昏的沙滩、清晰的脚印、欢快的笑语，随意的挥杆噢原来我们千年的梦想就在这里,项目基本开发技术参数,项目四至：距郑州约35km，东距开封约22km，南距中牟县城约20km,西北距黄河约6km景观条件：32平方公里国家生态文明示范区，10大景点，4500亩浩翰雁鸣湖；开工时间：项目地面已完成三通一平工作开发商:河南利海房地产开发有限公司,项目现状,项目地跨雁鸣湖镇
2、、万滩镇、大孟乡和国有林场行政边界，处在郑汴交接带，4500亩的雁鸣湖，自然生态较好，利海集团投资80亿，预将本项目打造成国家生态文明示范区。,项目周边环境,中国960万平方公里领土，海岸线绵延数千里，但占有海景和水资源的滨海城市少之甚少。随着城市现代化进程的飞速发展，原生态的自然逐渐被工业化取代和破坏，留存下来的原生态资源屈指可数。因此一个4500亩浩翰水域和32平方公里原生态资源，无论对于全国还是中原这样一个内陆地区来说，都是极其稀缺的资源。,从全国视角看本项目：这样的原生态资源和浩翰水域极其稀缺,项目前景展望：从中部崛起中原城市群和郑汴一体发展看本项目,中部崛起，河南省旅游大省战略的实施
3、，中原城市群战略的全面推进，为本项目开发旅游地产不仅带来政策上的支持，更是很好的保障。郑汴一体化的强力推进，郑开大道全线贯通，实现了郑州、开封两城的成功对接，由此也拉开了中原无缝城市链接的序幕。而本项目地处郑汴链接带，无疑为本项目带来历史性的发展机遇。,项目前景展望：从郑州城市定位和发展看本项目,中原城市群战略的实施，省会郑州作为中部核心城市，其发展潜力毋庸置疑。同时随着郑州商贸经济的发展和旅游资源的重点开发，郑州的经济和旅游业都迎来了全面发展，因此为本案高端定位和旅游地产提供了经济基础和发展机遇，她必将成为郑州城市名片。,郑东新区,项目前景展望：从项目所占据资源看项目,项目坐拥32平方公里的
4、国家级生态文明示范区，占据4500亩的浩淼雁鸣湖，打造中原10大旅游景点，国际五星级酒店等顶级配套，稀缺资源无与伦比，项目价值日显珍稀。,4500亩浩翰雁鸣湖,32平方公里的国家级生态文明示范区,10大景点，顶级配套,1、利海集团投资80亿巨资，10年欲将本项目打造国家级生态文明示范区和国家4A级旅游风景区。2、项目依托32平方公里生态资源、4500亩雁鸣湖、10大旅游景点、世界顶级配套，即将打造中原乃至全国顶级豪宅居住区的标杆之作，奠定集团在全国地产行业的龙头地位，提升集团品牌价值，为利海全国性战略扩展打下坚实步伐；3、通过43多万平米的销售物业，以及50年的项目经营权，实现项目投资利润最大
5、化。实现资金的快速回笼，保证集团资金链的正常运转和全国性的战略扩张。,本项目希望的开发目标,17,国际经济形势分析,18,国际经济形势分析,19,美国次贷危机波及全球，世界经济发展减速2007年8 月美国“次贷危机”席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，引起了全球范围的经济动荡。世界经济开始新一轮的减速发展，美国、欧元区、英国和日本等各主要国家的支柱行业和产业均出现明显业绩下滑。国际市场初级产品价格一路飙升，加剧经济的不稳定性全球原油价格一路狂飙，最高达到148 美元；金属矿产品价格整体上已处在高位；粮食、食品等行业也出现明显涨幅，加剧了经济和生活的不稳定性。全球性通货膨胀压力依然存在由于能
6、源和食品价格持续上涨，一些新兴市场和发展中国家面临更大的通货膨胀压力，并且上涨的食品价格在其CPI中占有较大权重。全球通胀压力依然存在。,国际经济形势分析,20,下半年经济工作的目标，要继续保持经济平稳较快增长、努力推动经济社会又好又快发展，继续把抑制物价过快上涨摆在突出位置、努力把物价涨幅控制在合理的区间内。为了实现这个目标，必须稳定政策，保持政策的连续性和稳定性；必须适时微调，把握好宏观调控的重点、节奏、力度；必须坚持区别对待、有保有压，灵活而准确地解决问题。,国内经济形势分析,21,国内经济形势分析,22,经济增速有所放缓，经济过热风险稍降在国内外一系列不利因素的影响下，2008年上半年
7、我国经济增速有所放缓。初步核算，上半年GDP同比增长10.4%，比上年同期回落1.8个百分点。其中二季度增长10.1%，增速比一季度放缓0.5个百分点，这也是2007年第二季度以来GDP增长率连续第四个季度下降。我国经济发展的中长期基本面仍然良好促进我国经济近几年出现快速增长的是城市化、工业化、市场化、以及生产力（全要素生产率）的提高等中长期因素，这些因素不可能在短时间内突然消失。因此，我国经济目前和未来若干年的快速增长仍然拥有坚实的基础。,国内经济形势分析,23,货币从紧，准备金上调，贷款供给能力进一步受限，贷款供求缺口较大为了抑制通货膨胀，降低银行风险，国家不断采取了积极货币政策，货币从紧
8、、银根紧缩、准备金上调等多种手段。在存款准备金率处于高位的情况下，中小银行势必较大规模地调整资产结构甚至是继续控制贷款增长来化解流动性风险，使贷款资源的稀缺程度进一步加大，同时少数大客户的信贷需求对中小企业和个人贷款需求的“挤出效应”更加明显。此外，贷款供需不平衡可能引发某些行业的集中性风险，使得部分企业、特别是小企业难以承受借款成本或者资金链断裂，甚至可能波及上下游产业。,国内经济形势分析,郑州20012007年经济走势分析,2001-2007年郑州GDP增长率,2007年郑州GDP增幅接近16%，超过全国GDP增幅，郑州近年GDP呈现高速增长趋势。根据二八经济规律，高收入阶层增加更多，因此
9、他们对顶级奢适品的消费或渴盼也日渐增多，,国内经济形势分析,07、08年是国家对经济的全面调控和干预年,项目快速销售，资金快速回笼，保证项目顺利开发是开发商努力目标,26,房地产市场分析,27,全国房价涨幅逐渐回落，不同城市间价格变化差异较大,2008年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；这是今年以来涨幅较上月回落最大的一次，也是今年以来涨幅连续第六个月回落。但不同城市间价格涨跌不一。全国主要城市住宅销售面积负增长，房地产市场观望气氛迅速蔓延。,房地产市场分析,28,国房景气指数持续回落，一线城市降价明显，二三线城市房价基本稳定 2008年6月份我国
10、房地产景气指数为103.08，比5月份回落0.26点，这是自去年12月份以来连续第七个月下滑，但房地产行业仍处于景气空间（国房景气指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间）。由于本次国家宏观调控主要是打击投资投机行为，防止房价的过快的增长。因此以广州、深圳、上海等一线城市房价下降比较明显，而二三线城市由于购房的刚性需求远远大于投资行为，因此房价基本稳定。,房地产市场分析,29,房价下跌导致房地产开发商运行困难，房地产开发贷款风险增大 从央行提供的数据来看，到2008年3月末，全国商业银行人民币贷款余额为27.4万亿元，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元，占整个
11、国内银行体系贷款总额的6.6%左右。假设出现最为极端的情况，即假定到2008年一季度末所有房地产开发贷款都成为不良贷款，那么，整个国内银行体系不良率将增加6.6%。迄今为止房地产市场的调整并未对商业银行贷款造成明显影响。但如果国内房地产价格出现全面、持续的大幅下跌，商业银行在房地产抵押品价值、个人住房按揭贷款以及房地产开发贷款三种资产上的损失叠加的话，将给整个银行业造成沉重的打击。,房地产市场分析,价格高端化 别墅的面积和物业形式，决定了总价比较高，一般都在百万以上。资源优质化 不管是生态自然资源还是后期配套资源，都趋向于优质化发展，以符合物业定位和客户群品位。产品稀有性 国家两年前已停止别墅
12、类物业的审批，目前的产品已成为最后的盛宴。客户稀薄化 经济发展不平衡，贫富差距加大，买得起别墅的客户属于少数社会成功人士，随着其他物业的分流，客户层极端稀薄。配套优质化发展 在已有配套和自然资源上进行改造，主题化发展优质配套成为别墅开发趋势，,别墅市场分析,32,32,内忧外患下，经济发展全面减速，紧缩的金融政策近期内不会改变全国范围内“滞胀”的市场形势，受困“资金门”，洗牌正在加速房地产市场回归“民生保障”主题，市场低迷，销售压力不断增大郑州经济高速增长，高收入阶层对顶级奢侈品的消费日益增多别墅类高端客群日渐稀薄，别墅产品有绝对的稀有市场别墅类产品走向资源高端化、配套精致化路线,宏观市场分析
13、总结,34,城市关键词：郑州中国最重要的中心城市之一。郑州中部龙头重镇。,城市概况：,35,郑汴产业发展带,郑汴融城全面启动，郑州东开封西形成了郑汴产业发展带，即将面临一场新的起飞。中牟处于郑汴产业带发展中心，两大古城的携手之旅给其带来了广阔的发展空间。,城市发展：,7月份郑州房价4316元,房价下跌536元/，降幅约12%商品房量涨价跌 2008年7月份，郑州市房管局发布7月份郑房指数显示，全市商品房批准预售项目共计24个，面积87.83万平方米，较上月上涨了24.67%，较去年同期下降了5.47%。商品房销售6230套（间），较上月上涨了7.6%，成交面积60.79万平方米，较上月上涨了1
14、1.66%，较去年同期下降了34.93%；商品房销售均价为4316元/平方米，较上月下降了11.88%。商品住宅7月份全市销售5599套，较上月上涨了18.47%，较去年同期下降了27.92%；成交面积51.6万平方米，较上月上涨了18.14%，较去年同期下降了38.93%；商品住宅销售均价为3850元/平方米，较上月下降了12.22%。,郑州房地产市场,郑州别墅市场分析,思念果岭山水,大河龙城,盈家水岸,森林半岛,联盟新城,龙泊圣地,中原桂冠,甲六院,城市别墅,郊区别墅,中凯铂宫,东方今典,郑州别墅市场分析,郑州别墅市场分析,看第一组真实的市场数据,这些项目中除森林半岛、联盟新城、中凯铂宫位
15、于城市中心或未来城市中心外，其它均聚集在城市北部和东南部边缘。,从这组数据中我们得到了什么样的提示？1，别墅日渐郊区化，价值日渐凸显；2，建筑风格多以欧式、美式为主的异域风情产品；3，容积率多在1.0左右，面积区间集中在200400平米。,郑州别墅市场分析,再来看第二组真实的市场数据,思念果岭山水,郑州别墅市场分析,通过以上项目分析：项目的成功都是立基于自然生态条件进行产品规划和景观营造；本案的自然生态资源不具备核心竞争优势，但是项目单片水域面积是几个项目最大的，因此我们要充分利用！,在郑州乃至中原，从生态环境、所拥有的大面积水域、项目体量、主要建筑形式和物业配套等方面来看，和项目具有可比性的
16、只有思念果岭和龙湖龙泊圣地等几个项目。,郑州竞争项目分析,黄河大观思念果岭,项目整体规划图,建筑类型：联排别墅、独栋别墅、洋房面积区间：200360产品定位：大型原生态度假别墅 价格定位：900012000元/总价区间：150-600万元/套,项目现状,思念果岭生态参数 5400亩生态国度、2条自然河流、800亩水域、600亩黄河湿地沉沙池、1000亩 园林化森林、42万棵成年花木、169种野生鸟类,项目现状,18洞72杆国际标准的山水高尔伏球场、标准网球场、100套超6级别墅客房、果岭温泉度假酒店、日式温泉SPA馆、多个国际会议中心、欧洲商业街、五星级咖啡厅等。,思念果岭配套参数,项目现状,
17、对思念果岭分析,郑州早期的别墅项目，拥有较大知名度，定位于度假休闲生活区，整体情况与雁鸣湖类似。由于发展较早，酒店、高尔夫、商业、SPA等配套成熟，均投入使用并得到社会认可。很的程度上，是本项目要学习和借鉴的案例。尤其是在配套建设和生态旅游营销上。,龙泊圣地,项目规划图,龙泊圣地,龙泊圣地三期泊郡共116套别墅，6套双拼，110套联排，临湖景双拼6套、联排均价在8000元/平米，其他位置最差联排4000元/平米，多数联排售价在6000-7000元/平米。临湖别墅售价1万元/平米。前期连排别墅133-144-159平米，132销售的较差面宽4米多，144平米销售最好，159平米销售次之，其面宽约
18、5.4-5.6米左右。,项目动态分析：,前期销售一般，一期二期已基本销售完毕，形成一定市场影响力。周边配套比雁鸣湖完善，有一定的生活特色。其生态养生配套和训练基地的营销值得我们借鉴学习。社区内部配套：龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐园、星级酒店，儿童乐园，钓鱼岛。特色配套：特色餐饮龙泊客栈、湖畔咖啡厅、九层多功能水上会所、水上高尔夫、水上游艇、滨湖沙滩、森林氧吧、自由垂钓区、野外烧烤区、古筝演奏会、婚纱摄影基地、上海道能拓展基地、蓝球网球运动中心。,项目动态分析：,本项目的期望结果和非期望结果分析,项目快速去化，实现项目价值最大化；树立项目品质大盘形象，成为河南旅游地
19、产及高端别墅的标杆；奠定企业在河南的品牌形象，巩固和提升开发商在全国地产品牌认知度；,期望结果,市场现状,目前整个房地产市场低迷，客户持币观望严重；项目距离郑州和开封两个城市市区都很远，郊区印象使得客户认可度较低；市场大盘纷起，龙湖区域有新别墅项目启动市场起步较晚，和竞争品有差距项目周边配套缺乏，景观配套及产品硬件目前尚不完备；项目体量大，原生态资源拥有绝对优势；利海全国地产品牌运营商，品牌知名度较高；,价格达不到预期目标，销售速度较慢，未按预期目标完成销售量；产品与竞争项目同质化，没有特色；对企业品牌提升不大；资金压力得不到缓解、项目形象树立不强,非期望结果,从宏观市场和微观市场分析可以看出
20、本项目面临三个核心问题：问题一：08年大势欠佳，市场冷谈，如何找到突破口，以差异化引起市场高度关注，塑造项目顶级豪宅市场地位？问题二：项目位于郑汴城乡结合部，距离市区较远，周边配套缺乏，如何突破区域局限，赢得客户认同？问题三：如何利用项目原生态资源和4500亩的雁鸣湖，打压市场竞争对手，奠定市场标杆地位，实现快进快出？,本次研究的重点在于 如何在市场低迷，区域冷淡，竞争激烈且高端客户市场容量有限的情况下，寻找和提升本项目的核心优势竞争力及拓展更为广阔的客源渠道，从而实现项目预期销售速度及价格，实现开发商预期目标！,70,项目SWOT分析-优势：,交通优势：西距郑州市区东到开封市区均半小时车程、
21、距连霍高速仅2公里、邻近开洛高速等，交通便利；生态环境：郑州最后的湖景别墅区，4500亩生态雁鸣湖、黄河湿地等纯生态条件规模优势：32平方公里生态区，1000亩体量，4500亩湖景，绝版品质的生态大盘产品优势：绝版产品，独栋、联排别墅为主，市场稀缺，有一定竞争优势配套优势：项目10大旅游景点，五星级酒店等顶级配套，学校、医院等一应俱全，自身配套十分完善；品牌优势：广东利海集团，全国品牌运营商，在全国各地形成了以托斯卡那等系列楼盘为代表的品质开发形象和物业口碑；,71,项目SWOT分析-劣势：,周边配套缺乏，后期投资成本较高，且需要一定的开发周期；郑汴城乡结合部，无论是郑州还是开封，郊区距离感、
22、交通生活便捷性等问题都使客户有一定的心理障碍和市场阻力；城乡结合部，且项目体量较大，物业维护有一定难度；高端人群居住区和旅游地产的联合开发，两个目标人群静与动之间会产生一定的矛盾；,72,项目SWOT分析-机会：,中原崛起，中原城市群战略实施，郑汴一体进程带来版块的历史性发展机遇；别墅土地禁批，别墅、类别墅产品价值十分稀缺；区域长期开发氛围不浓，竞争压力小，客户层需求比较大；,项目SWOT分析-威胁：,相对于已较成熟的思念果岭、龙湖等竞争对手，产品是期房，景观也不成熟，有一定的竞争压力；龙泊圣地、正商等多个新项目进行类别墅开发对市场竞争的加剧和客户分流；国家宏观调控政策继续实施，整体楼市环境疲
23、软回升的速度较慢，项目地处城乡结合部，区域配套不完善、居住氛围不足；,项目SWOT战略布局：,依托郑汴一体化发展趋势，充分利用项目得天独厚的生态资源，打造一座自然的生活城邦，弱化客户长期对郊区的认知，以及对美好生活的憧憬；结合区域和地块特征，利用产品和配套优势，打造一座融汇世界异域风情的地中海生活之城，一方面以不同风格保持市场新鲜度和关注度；另一方面解决我们项目高端别墅和旅游地产双重定位之间的矛盾；以完美的产品和完善高端的社区配套，吸引客户，打消客户对城乡结合部配套不足的缺陷；借助雁鸣湖市场知名度，放大4500亩雁鸣湖价值，打压和区隔竞争对手；,项目总体市场战略解决方案：,如何利用项目生态资源
24、优势，区隔市场竞争对手，引起市场轰动效应？抓住项目最大核心价值和亮点，4500亩的原生态雁鸣湖，利用雁鸣湖的市场知名度，放大其价值，以浩翰滨湖水域放大到“海”的概念，打造中原首席“海”主题山水别墅群；以中原绝无仅有的“海”，吸引和满足一亿中原人对海的千年渴盼。领先的产品超越市场，塑造高端特色市场形象，奠定市场领导者的地位；,77,78,海之憾：中原极度缺水,缺水，是中原人面临的最大考验。由于缺水，因此中原人对水的重视和喜好十分明显，那何况海呢？,79,79,海之憾：一亿中原人对海的渴盼，对海的向往,据河南省旅游局统计，河南人每年去三亚，大连，青岛等滨海城市旅游的人次高达360万人次，由此可见，
25、中原人对海的热切向往和渴盼。,青岛,三亚,80,海之思：海能给人无尽的遐想,海本义:大海,海洋,百川会聚之处。世界上，最宏大的是海，最有耐心的也是海。瞭望浩瀚渊深的、绿绿苍苍的海，心胸宽如海，心思深如海，一切归于平静。,海之思：海能给人无尽的遐想,光着脚丫，走在柔软的万米沙滩上，旁边时不时的爬出来海星，珊瑚，海蚌，一切都显得那么自然、惬意,海之思：海能给人无尽的遐想,驰骋海上，扬帆千里，海边垂钓，品一杯咖啡，看孩子戏水，海鸥飞翔，潮起潮落,83,83,海之思：海能给人无尽的遐想,世界滨海城市生活,84,印度尼西亚巴厘岛,摩纳哥,夏威夷,希腊依奥斯,85,世界滨海生活-全球著名滨海富人区聚集地,
26、86,滨海富人区扫描,87,滨海成为世界富人区的六大决定性因素,因素一：稀缺资源的独占性占有海景是第一位的，其次还有山景等资源，城市中不可代替的人文资源因素二：城市性滨海富人区一般都在城市附近，或者从边缘地区逐渐发展成城市的新一级因素三：公共配套的高档和齐全从购物中心，海洋娱乐中心、博物馆、艺术馆、星级酒店、国际公寓、酒吧街，在滨海富人区都能找到，且档次较高,因素四：产品品质高档性滨海富人区的产品从建筑、园林、到细节都显示出高档产品甚至豪宅的品质，从外观上就给人一种“私家领地、闲人勿近”的高贵感因素五：业主群的高端性滨海富人区聚集了一群高端的业主，包括有商界的富贾、政界要员、演艺界的名流等基本
27、属于各个行业的高层次人群因素六：社区文化与圈层的专属性富人区有其自己专属的标志、高档俱乐部（游艇俱乐部、雪茄俱乐部等），高层次的艺术活动、专属的社会文化等,独占稀缺海景资源，不仅是身份的彰显，更是一种奢侈贵族生活的体验因此滨海城市海景豪宅是富人聚集和休闲度假的最佳之地，也必将成为世界发展趋势。,世界滨海富人区总结,90,海之梦：中原惊现世界之海,海者，天池也，苍穹水映，烟波浩淼。说文有载：内陆大湖或大池统称为海，如青海、里海，洱海，三个内陆湖，名为海。凡地大物博得皆得谓之海。段玉裁说文解字注本案，4500亩浩淼雁鸣湖，实质为海也。因此本项目以“海”为主题，一是放大4500亩雁鸣湖的核心价值，同
28、时也体现了项目高端性和客户居住的尊贵感。同时也以全新的概念跳出同类市场，必将引起市场和客户的高度关注。,91,项目硬件竞争解决方案：建筑风格建议,我们发现，高端别墅生活区与旅游地产有一定的市场冲突。高端别墅，追求的是资源优越、生活私密，而生态旅游区常常具有大众型的观赏性，有一定的噪杂性，对别墅区的私密性和独立性有一定影响。32平方公里生态区，4500亩雁鸣湖，中原罕见的生态资源适合生长哪种建筑？我们发现，地中海风景是世界著名生态旅游区，形成了具有自我特色的相对静颐的地中海风情小镇，完成了住宅的私密独立性和生态旅游大众的和谐统一。另外，地中海风格已被利海集团长期研究开发，在产品研发、开发流程等方
29、面有丰富的经验。并且为了与当前市场一欧式风格相区隔，因此我们建议本项目建筑风格是地中海风格。,那里是人类文明的发源地之一/那里逶迤着蓝色的海岸线，金色的沙滩/每一块乳白色的岩石都仿佛蕴藏着一段悠远的传说/那里终年浸浴在灿烂的阳光里/一栋建筑物大口吐纳着浪漫/一扇门窗仿佛透露着神秘气息亟待被解读/而我们的地中海发现旅程正是从这里开始,走进地中海,地中海MEDITERRANEAN，源自拉丁文，原意为地球的中心。因为那浪漫的海洋气息，地中海对于每一个怀抱旅游梦想、向往别样风景、别样风情的人来说，都是一个美妙的乌托邦般的梦境。在欧、亚、非三大洲的交界处有着世界上最大的内陆海，她东西长约4000公里，南
30、北最大宽度约1800公里，总面积达250多万平方公里。公元3世纪的古籍中，古罗马人以“Mare Mediterraneum”作为她的名字，意为陆地中间之海”。直到公元7世纪左右，“地中海”首次被作为地理名称来使用，并沿用至今。,地中海之起源：,所谓地中海风格，原来是特指沿欧洲地中海北岸一线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅。后来殖民者把这种建筑风格带到美洲，而加利福尼亚由于气候类似地中海沿岸，天气更为晴朗，因此，“地中海风格”在加州能得以发扬光大；不仅住宅更为奢豪，也融入南欧其他地区的一些特点，比如托斯卡纳、卡塔罗尼亚，还有法国的普洛旺斯，醇厚的风格很符
31、合当地富豪的居住心态，逐渐成为美国时尚名宅的主流。之后，这种风格又传到佛罗里达、夏威夷等地区，成为一种豪宅的符号。,地中海之起源：,地中海颜色明亮、大胆、丰厚却又简单。重现地中海风格就要有保持简单的意念，捕捉光线，取材自然。西班牙蔚蓝色的海岸与白色沙滩，希腊的白色村庄在碧海蓝天下简直是制造梦幻，南意大利的向日葵花田流淌在阳光下的金黄、法国南部薰衣草飘来的蓝紫色香气、北非特有沙漠及岩石等自然景观的红褐、土黄的浓厚色彩组合。蓝与白：这是比较典型的地中海颜色搭配。西班牙、摩洛哥海岸延伸到地中海的东岸希腊。黄、蓝紫和绿：南意大利的向日葵、南法的薰衣草花田，金黄与蓝紫的花卉与绿叶遥相呼应；土黄及红褐：这
32、是北非特有的沙漠、岩石、泥、沙等天然景观颜色，再辅以北非土生植物的深红、靛蓝，加上黄铜，带来一种大地般的浩瀚感觉。,地中海之建筑色彩：,地中海风格建筑有西班牙式、意大利式、希腊式、法国式及美式之分，但这些地区的建筑除了具备传统的温润、醇和和粗朴等古老自然的建筑风格，他们之间还有着相同的符号元素：岁月愈久味道愈浓的白墙红瓦：舍弃浮华的石材，与红瓦白墙营造出与自然合一的朴实质感，岁月愈久，颜色愈白，味道愈浓，体现了一种传统的手艺精神；最美空间在户外-庭院建筑：世界上最美的庭院建筑在地中海，也使得地中海建筑最突出的是它的庭院这与民族特性、地理位置与气候特征都有密切关联。细节彰显生命力：地中海风格继承
33、了希腊、罗马源远流长的古典建筑美学传统，在细节的处理上特别的细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力。,地中海之建筑特色：,地中海文明一直在很多人心中蒙着一层神秘的面纱。古老而遥远，宁静而深邃。随处不在的浪漫主义气息和兼容并蓄的文化品位，以其极具亲和力的田园风情，很快被地中海以外的广大区域人群所接受。对于久居都市，习惯了喧嚣的现代都市人而言，地中海风格给人们以返璞归真的感受，同时体现了对于更高生活质量的要求。,地中海之精髓：,项目建筑风格及分期组团的三种建议,法式地中海建筑风格及组团,鉴于项目产品的优势是水域资源比较大，应该是别墅项目依山傍水最好的诠释，而且临水建筑充满着灵性和无限的遐
34、想，这与法国这个到处充满浪漫情调的国度十分吻合。因此建筑风格及组团特色本司建议走：法式地中海让我们亲密接触法式地中海,法国的精神：,凯旋门，法国现代共和历史的开始，历史与现代的共融的标志。,艾菲尔铁塔，浪漫法国，铁证如山。,法国是地中海最懂得浪漫的一个民族。代表人物维克多雨果、大仲马、巴尔扎克，基督山伯爵、追忆似水年华、约翰克里斯朵夫等世界遗产名著也是浪漫的见证。法国人天性率真，喜欢大自然，有一半以上的法国家庭饲养各种小动物，总数量在3000万只以上。法国香吻：巴黎屡次被评为世界最性感城市。法国人爱接吻和他们爱吃、爱说话一起被归为了法国的“口腔文化”。同时他创造了独一无二的“法式香吻”。,世界
35、上最浪漫国度的代表：,法国出产的葡萄酒被视为对全世界所有的高质量葡萄酒进行衡量的标准。假设法国不存在的话，几乎所有其他国家的葡萄酒便会有很大的不同。波尔多，既是一座城市又作为酒的名字，迄今为止是法国最大的精品葡萄酒产地并且被视为法国著名的产区。最为世界上上流社会代表浪漫、享受和尊贵品位的葡萄酒，其地位无人能及。,葡萄酒酿出的法国：,巴黎是世界高级礼装、时装中心。在巴黎，时装从来就是一门艺术，一门可以与绘画、雕塑、建筑相提并论的艺术。在世界T型台上，法国用最时尚、最前沿的服装向世界展示着这个伟大的浪漫之国。,世界T型台上的法国：,1、法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内
36、在联系，让人感到有很大的活动空间。2、法式建筑特点，善于在细节雕琢上下工夫。法式建筑是经典的，不是时尚的。法式建筑追求优雅、高贵和浪漫。,法式地中海的建筑风格,3、风格则偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。4、法国南部蓝紫色熏衣草田在地中海充足的光照下，简单却明亮、大胆、丰厚，呈现出色彩最绚烂的一面，也构筑了法式地中海风格中最典型的色彩搭配。5、门廊、圆拱和镂空这是法式地中海建筑中最常见的三个元素：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。,
37、法式地中海的建筑风格：,普罗旺斯位于法国南部，从地中海沿岸延伸到内陆的丘陵地区，自古就以靓丽的阳光和蔚蓝的天空，令世人惊艳。普罗旺斯地区因极富变化而拥有不同寻常的魅力天气阴晴不定，暖风和煦，冷风狂野，地势跌宕起伏，平原广阔。峰岭险峻、寂寞的峡谷，全都在这片南法国的大地上演绎万种风情。,法式地中海最美的地方：,109,2.美式地中海风格及组团,鉴于项目联排双拼体量比较大，美国尤其是北美TOWNHOUSE、双拼设计和发展在世界建筑中都多有经典表现。后来地中海建筑吸取了美式的相关风格。美式地中海也颇有特色。美式地中海让我们第一次走近美国地中海,美国素描：,美国自由象征,西部狂野奔放的牛仔。,美国素描
38、：,自由、洒脱、奔放,勇敢、冒险,加州是美国西部太平洋岸边的一个州，在面积上是全美第三大州，人口上是全美第一大州，别称黄金州。加州除了工业比较发达外，旅游业也很兴旺。加利福尼亚拥有多样的自然景观，包括壮丽的峡谷、高山和干燥的沙漠。迷人的海滩、宜人的气候、优良的设施、便捷的交通。世界各国游客在这里尽情畅享着别具一格的地中海风情。,加州里的地中海风情：,加洲拥有美国最长的海岸线，当地的建筑与水很完美地结合在一起，居住形态丰富而随意。在南加洲海滨，蒙特雷半岛向西不远处即是卡梅尔。当地纯正、典雅的风格与地貌融为一体。,加州里的地中海风情：,1、具有注重建筑细节、有古典情怀，且懂得与自然和谐相处，融合多
39、种风情于一体的特点。2、美式别墅多木结构，线条简单，圆润，有一些弧度。突出自然景观主题，同时结合微地形的精心处理。,加州美式地中海特色：,花草树木，溪流 巧妙的与稍显平整的缓坡地融为一体，与本案地貌极为相似。,加州美式地中海特色：,3.西班牙式地中海风格及组团,鉴于项目要快速树立自己与其他别墅项目差异优势，并且从目前市场来看，纯粹西班牙风格建筑比较少，可以走项目差异化路线。项目整体规划处于对独栋的考虑，有水壑分割组成的岛，自然和奔放。而且世界上最美丽的庭院建筑就在西班牙，因此建筑风格的一个组团本司建议走：西班牙式地中海让我们走进西班牙,和许多的地中海国家一样阳光海岸蓝天绿树无忧无虑古老 神秘浪
40、漫优雅与激情皇室,西班牙,西班牙人的性格:乐观向上 他们认为人活着不应成为生活的奴隶，而要成为生活的主人，要善于驾驭生 活，把生活安排得丰富多彩，这才能其乐无穷。热情大方 他们开朗坦诚，容易接近和交朋友。即使你初次结交一位西班牙人，他也会 像老朋友那样无拘无束地同你侃侃而谈。自强自立 他们做什么事总喜欢自己亲自去做，不大愿意求人、依赖人。即使做不好，或力不从心，也决意要去尝试，哪怕失败了也不懊丧。他们认为投入了，努 力了就是收获。尤其是对那些富于挑战和刺激的事，他们更有一种冒险和勇 往直前的勇气。无论是家教，还是社教，都鼓励这种压倒一切困难、自强不 息的民族精神。,就像西班牙最文明于世的运动西
41、班牙斗牛 一样大情大性,风情万种,富于激情 西班牙人告知世界的是他们那激情而又勇敢无畏敢于开拓的精神,“西班牙斗牛”，起源于西班牙古代宗教活动(杀牛供神祭品)。13世纪西班牙国王阿方索十世开始这种祭神活动演变为赛牛表演.西班牙斗牛士的精神-勇者无惧,弗拉明戈舞（FlamencoDance），作为当今世界最富感染力的流行舞种，是吉普赛文化和西班牙的安达卢西亚民间文化的结合。传统的弗拉明戈舞，通常是由舞者在歌唱与吉他伴奏下进行即兴表演。,“弗拉明戈”不仅是歌(cante)、舞(baile)和吉他音乐(toque)的三合一艺术，也代表着一种慷慨、狂热、豪放和不受拘束的生活方式。,巴勃罗毕加索（Pab
42、lo Picasso，18811973）出生在西班牙马加拉，法国共产党党员，是当代西方最有创造性和影响最深远的艺术家，他和他的画在世界艺术史上占据了不朽的地位。他以40的高票当选为20世纪最伟大的十位画家之首。,安东尼奥高迪（Antonio Gaudi，1852-1926），西班牙建筑师，塑性建筑流派的代表人物，属于现代主义建筑风格。高迪曾就学于巴塞罗那省立建筑学校，毕业后初期作品近似华丽的维多利亚式，后采用历史风格，属哥特复兴的主流。,-侠骨柔情事业上-拥有像航海家一样的探索求知精神，像斗牛士般的勇者无畏家庭中-像“弗拉明戈”所表达的一样慷慨、狂热、豪放和不受拘束 同时拥有红酒与雪茄建立起来
43、的浪漫与温馨,这样的生活：,中原乃是中国文化的发源地，5000年的文化让中原人在事业上具有了不屈不挠的精神，遇到困难敢于顶着困难上的勇气；同时，又追求温馨、舒适、优雅与高尚的生活。这与西班牙人的追求是一样的！,西班牙是一个崇尚理想与自我的国度，我们将要为勇敢、大无畏、敢于冒险的人创造温馨、舒适、优雅与高尚的生活。这是西班牙的精神，做最真实的自己，做富有激情的自己。,唤醒中原人人性中最根本、最纯真的生活理念，以求共鸣！,精神 理念,130,在做好产品本身同时，以园林景观和配套及星级服务，全面提升项目综合品质，提高产品核心竞争力。园林景观：充分利用项目生态资源和水资源优势，围绕水主题，充分把水景观
44、发挥到极致，必要时可施行小小型的引湖进区，循环活水景观。为凸显各地块的风格差异，建议各个区的景观能凸显该国的特色，如树阵、丛木带、或者小型花园、步行连廊等缓冲区。社区配套：依托项目10大景点，2大顶级配套，打造中原顶级奢适配套，在完善社区配套同时，增加社区特色。以全新的生活方式占领市场。,项目软件竞争解决方案：景观和配套建议,公共景观,组团景观,私家庭院景观,水系,设计要点：三重景观体系要做到的互动与联系，内与外的协调和延展，层层深入，移步换景。,自然水系,组团庭院,社区景观及庭院,公共景观外围景观,以树为墙，建议移植成树，种植于项目外围，形成绿色城堡，增加项目的神秘感与尊贵感。,截取规划图部
45、分示意,项目规划图,公共景观亲水公园示意,截取规划图部分示意,在园区中的艺术小品及灰色空间设置上，充分融入地中海建筑元素和海景观，一方面加强风格印象，一方面增加园林情趣性。,在湖中多设桥梁、栈台、长廊、浅滩，增加亲水场所。,公共景观局部,公共景观海主题景观,临水组团庭院,腹地组团庭院,边户组团庭院,组团景观,临水组团庭院,项目规划图,组团景观临水组团,结合组团周边自然水系，通过借景和栈台、长廊等手法在社区内为业主提供更多与自然融合的场所。,腹地组团,项目规划图,组团景观腹地组团,利用植被和花草最大限度的增加别墅区的绿意，在为生活增添自然心情的同时，为邻里交流提供空间。,边户组团,项目规划图,组
46、团景观边户组团,采用天然绿植方式围合而成的私家侧花园，增加私家庭院面积。,私家花园，随心荏苒的适然,种植灌木乔木，并配置地中海风格小品，让业主入住后即享受成品园林生活。增加私家庭院的面积，让客户感觉到土地最大化的私有，增加项目的卖点。,私家庭院地上景观,私家下沉庭院，增加地下室的采光，增大园林面积，让私密感、私属感更加强烈。,私家庭院下沉式庭院,配套建议,海上主题配套,会所、商业等公共场所在建筑风格、外立面、构件等与项目整体建筑风格保持一致，营造特色异域风情高尚社区环境。,特色餐饮、文化艺廊、雪茄吧、红酒吧、健身房、游泳池、便利超市、咖啡厅、品牌美容美发店、高档洗衣店等为业主提供高品质服务。,
47、文化会所,社区内欧式贵族幼儿园为社区提供了儿童教育、创意、娱乐活动中心。,欧式贵族幼儿园,医疗问题也很重要，由于周边没有较好的医疗场所，建议配备社区医疗中心，能够满足社区日常以及突发性医疗需求。,医疗保健机构,地中海风情街为业主提供休闲、娱乐、购物等活动场所。如：小型商业及休闲娱乐场所、运动场所、咖啡厅、邻里交流场所、商务配套等，为业主的日常生活提供便利。,地中海风情街,以恬淡、舒缓而又惬意的生活状态和一种新鲜、启发、知性与浪漫的姿态为基调，接近慢板的节奏，让现代人在物质生活的表层下感受精神世界的惬意。呈现在眼前的是一种在音乐中缓慢行走般的诗意生活,慢拍生活配套,1、聘请国际知名物业管理作为本
48、案的物业管理顾问，提 高项目的物业管理品质 2、分区管理：不同物业费、不同物业标准、不同安全措施3、独栋、联排等增加管家式服务,物业服务,用每天30分钟的车程换来12小时的上层别墅生活！,用区域潜力的提升来改变本区域现有的市场印象；用产品品质和精致的景观来吸引客户忘记距离摒弃市区；用人性化、定制化的管家式服务来缩短客户的心理距离；,下述项目不一定都要有，我们可以选择吸引力最大，最具炒作价值，而且最有吸引力的项目逐步来引进。选择一两个最具吸引力的项目作为推广的引爆点，以此为特色带动项目推广。每一种项目都代言了一些对生活的感悟和生活态度，而这些潜在的情感因素，正构成了我们项目的生活取向和文化内涵，
49、而这些文化内涵，唯有在郊区大盘中才能真正实现。这些休闲娱乐项目可以作为企业的产业来经营，也可与其他行业的企业合作经营，可以成为我们的一项利润增长点。,为提升产品形象和促进销售以下可考虑选择性引进！,温泉疗养（汤泉文化会馆）高端项目,葡萄庄园+酿酒坊（酒堡）高端项目,射箭场 高端,中国养生药膳,多功能酒店 中高端,汽车影院 中高端,中国养生文化艺术馆,CS对抗赛场 中高端,网球场 中高端,钓鱼俱乐部 中高端,婚纱摄影拍摄基地 中端,“夺标类”运动节目大众类,拓展训练中心企业活动,船模中心 青少年活动,产品、价格决定客户群,从项目的开发目标和规划看，有联排、独栋、叠拼别墅等高端豪宅，也有洋房和公寓
50、中高端产品。我们要打造的是中原乃至全国顶级别墅项目和4A级旅游地产，因此我们的主要客户群应在社会的中高端阶层。,项目客群界定,本案客户的阶层界定为：中高端客户的中上层；高端客户的全层。,项目客群界定,从数据中寻找客户,郑州2007下半年2008年上半年购房人群区域分析,从数据中寻找客户,对龙泊圣地客户来源分析,高级白领、私企业主对竞争品的认可度较高，也是本案的主要显性客户,对龙泊圣地客户职业分析,从数据中寻找客户,163,项目客群定位：-区域定位,周边郊县市客户,郑州区域客户,区域内客户为本项目的重要客户由于项目体量之大，物业价值高，因此区域客户消化有限，项目客户还需扩大到整个省内市场客户，以
