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1、联华国际 集团发展中心,遂宁“工业园”项目可研分析初案,报 告 目 录,遂宁城市概述工业园发展状况项目发展定位可行性分析策略,一、遂宁城市概述,遂宁人口密度每平方公里706人，全市人口绝大部分分布在沿涪江两岸的冲积平坝、沿河两岸的河谷地带和丘间小平坝区。全市共有劳动力270.5万人，占总人口的70.4%，劳动力资源相当丰富。全市常年输出劳动力保持在78万余人，遍布全国二十多个省、市和十多个国家和地区。全市除汉族外，还有回族、藏族、蒙古族、苗族、彝族、壮族、羌族、维吾尔族、高山族等44个少数民族，人口近1.9万人，占市总人口0.5%，这些民族散居于汉族之中，未形成集中聚居区。,全市经济发展迅速，
2、旅游业，纺织业具有一定的规模；2007年全市GDP304亿元，2008年全市GDP352亿元；增速13%左右；全市人均国民生产总值为5500美元(2007年)2007年，遂宁市成为四川省第一个通过省级环保模范城市验收并获得省政府命名的地级市。四川省最近连续两年的“城考”结果表明，遂宁市稳居全省前三位。北京工商大学世界经济研究中心发布的2008年度中国300个省区市绿色GDP指数报告显示，遂宁市绿色GDP指数为0.2817，排名全国第81位；资源环境效率为1.04元/立方米，排名全国第20位，居四川之首。,遂宁市辖2个市辖区、3个县。市人民政府驻东盛路39号。市域面积5326平方千米，人口380
3、余万人（2007年），市人民政府驻河东新区。船山区面积 618平方千米，人口 67万。区人民政府驻嘉和东路。安居区面积1258平方千米，人口 75万。区人民政府驻安居镇。蓬溪县面积1251平方千米，人口 76万。县人民政府驻赤城镇。射洪县面积1496平方千米，人口104万。县人民政府驻太和镇。大英县面积 703平方千米，人口 55万。县人民政府驻蓬莱镇。,高速骨架工程：“一环六射”的“木”字形高速公路网络，与国家高速公路网络连接，东达宁、沪,南通黔、桂,西连藏、疆,北接陕、甘。“一环”：其中，西北半环即将形成，东南半环高速公路将在“十五”末期开工建设。“六射”：指遂宁至成都、重庆、绵阳、南充、
4、内江、广安的高速公路。其中，成南高速公路遂宁至成都、南充段已于2001年底建成通车；投资10亿元的遂宁至重庆高速公路已于2003年12月开工建设，并于2007年12月底已建成通车；干线畅通工程：“三个环形”中“内环”16公里，利用涪江二桥、涪江三桥和国道318线、省道205线围成小环，形成城市交通主干。“中环”210公里，形成连接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五县区之间的县际快速环形通道。“外环”380公里，形成连接市周边乡镇的环形通道。铁路规划“四纵四横”的快速客运通道以及三个城际快速客运系统，遂宁将是南京武汉重庆成都客运专线，连接西南和华东地区的重要通过地。同时，按照客货分线的规划原则
5、，遂宁也将是南京武汉重庆成都双层集装箱运输通道的重要通过地。,中国观音文化之乡中国优秀旅游城市 国家卫生城市获得2008年中国人居环境范例奖2009年4月，获得第五批中国金融生态城市奖首批省级园林城市、首批省级环保模范城市观音故里、西部水都省级文明城市、省级森林城市全省唯一一个全域实施城乡环境综合整治试点市级市；和全省深入学习实践科学发展观活动唯一试点市,小结,城市环境宜人，城市建设良好，文化气息浓厚，发展空间较大，经济发展快速，综合实力位于全省二线市镇中的前列；地理位置上，居于成渝经济走廊之间，交通便利，互补性强；发展模式上，大部分依靠两大城市的带动，没有完全利用遂宁自身资源优势来规划和发展
6、。在未来发展趋势上，急需创新和突破，必须打破追随者的运营思路，建立独特的发展模式，才是城市持续发展的动力源；,二、工业园发展状况,遂宁市的发展战略和工业园状况,政府对城市发展的策略：“以空间换时间，以资源换发展；”希望把遂宁打造城成渝之间的中 间站，定位为大城市与大城市间 的补充经济发展带；政府在传统产业的基础上，扩 大工业的发展面，重点建设和扩 大物流、贸易、旅游等；遂宁作为成渝产业转移的接受 城市，和配套产业的发展地带；,遂宁市三大产业比例与川渝地区及全国比较,图11,图12,小结,成都一直以来依托省会经济的优势，形成了自己完整的产业发展链条，工业园发展模式以传统型为主；重庆靠先前积淀和后
7、发优势，在中央政策的支持下，突破束缚迅猛发展，在新兴和高新产业模式上，一马当先；遂宁本着自身原有的基础产业模式，力求快速发展，但资源和力度上不及前者，只能作为跟随者角色走在工业园发展的后端；,工业地产开发模式一、主要以土地溢价增值而获取利润 投入资金完成项目一期基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或与其他专业工业地产投资开发商合作开发。二、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已 确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身 订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险
8、下的项目收益。,三、项目发展定位,三、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 进行项目的整体开发，通过已建成标准厂房的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。四、风投模式 进行项目整体开发，通过投资入股自家园区内企业，在传统的厂房 销售、出租盈利模式中加入了风险投资的成分，通过资本运营后使 该企业上市，为股东带来巨额风险投资回报。此方式可选择园区招 商比较成熟时操作。,物业形态定位,数码科技产业园都市楼宇工业城物流园（
9、中心）,（一）数码科技产业园,产业及物业形态引用天安数码城模式，或与天安数码城合作，将该项目开发成民营数码科技企业孵化区，为此类开发适用于中小民营科技企业产品设计、研发、产品试制、产品展示、订单处理的各类物业形态组合体，物业形态可以有科技产业大厦、总部基地楼、以及酒店、住宅、商业、金融后台中心等配套设施，并提供比较完善的创新科技服务支撑体系，引进金融服务、风险投资、智力与人才服务体系、研发教育环境体系等，打造成为中小科技企业快速成长的乐园。客户定位处于创业发展期的，创新科技产业、创意产业、金融业中的中小型民营科技企业以及高端专业服务机构。此类企业具有较强的产品设计、技术研发能力，既可服务于其他
10、制造生产型企业，也有产品研发成功后大规模生产的潜力。比如软件研发企业、游戏开发企业、动漫开发企业、精密仪器仪表等企业。,定位优势该定位意在以民营科技产业园的园区形态，用工业地开发写字楼、总部基地等高于工业厂房物业价值的物业。民营企业科技产业园是介于纯制造业工业园与商业类物业之间的物业形态，因其园区形态的特殊性，既可获得政府最大限度的政策支持，又有利于最大限度提升物业价值，获得比开发工业厂房更大的利润空间。操作难点对政府政策支持力度的依赖性很大。需要当地政府提供引进高新科技企业的土壤和环境，提供高新科技企业引进的优待条件和政策，提供高新科技企业交流和服务的平台，高端人才引进优待政策等。对开发商资
11、源整合能力要求很高。要求开发商必须能够为入园企业提供资本运作、金融服务、风险投资、智力与人才服务体系、研发教育环境体系等服务。对开发商招商运营能力要求高。,（二）都市楼宇工业城,产业及物业形态 以标准工业楼宇为载体，依托大都市信息流、资金流、人才流和现代物流等社会资源，以产品设计、技术开发和加工制造功能为主，与城市功能和生态环境相协调的兼顾就业、税收、环保和形象的现代绿色工业园区。客户定位 有产品设计、研发能力的企业或新型工业企业；品牌制造企业的研发或营销总部类的；为制造业企业提供金融、担保、信托证券、商务中介、法律等服务类企业；纺织、服装服饰、广告印刷包装、软件开发、电子信息产品、生物制药等
12、创业型、科技型、环保型产业类企业；,定位优势 有利于引导城市发展占地少、就业多、税源稳、无污染等特点的现代绿色工业。相对开发普通制造业企业厂房，楼宇工业城的土地利用率高、利润空间大。是符合现代工业发展趋势的新型工业园区。操作难点 对政府政策支持力度的依赖性很大。需要当地政府提供引进高新科技企业的土壤 和环境，提供高新科技企业引进的优待条件和政策，提供高新科技企业交流和服务 的平台，高端人才引进优待政策等。对开发商资源整合能力要求很高。要求开发商必须能够为入园企业提供资本运作、金融服务、风险投资、智力与人才服务体系、研发教育环境体系等服务。对开发商招商运营能力要求高。,（三）物 流 园,产业及物
13、业形态 为制造业企业、零售商、物流公司开发标准化或定制试个性化物流仓储设施以及办公室、硬地等附属设施，并提供相应的增值服务；客户定位 遂宁以及周边城市制造业企业、零售商、物流公司；定位优势 顺应项目所在区域西部国际工业物流港的规划趋势，是首个进入物流港开发的企业，先入为主，拥有现有资源优先处置优势；,操作难点成渝两市规划建设大型综合物流园区，覆盖成渝经济圈，使遂宁物流园区的优势不明显。遂宁位于成渝经济圈中心，受两市辐射影响较大，独立发展大型的综合的物流园区困难较大。工业基础较差，聚集程度较小，市域内仅有沱牌、明星、华润、美丰、银华、明珠等少数全国知名大型企业，工业物流总量相对较小。周边城市纷纷
14、提出建设综合物流园区战略，竞争空前激烈，如成都将建设三大物流园区，重庆规划建设九个物流配送中心：南充规划有小龙物流园区、嘉陵物流园区等，绵阳拟构建西南一流物流园区新皂物流园区，内江规划建设双苏物流园区、白马物流园区，德阳：将建设火车南站特大物流园区，周边城市建设物流园区的提出给遂宁物流园区构建带来冲击。物流设施在当地租金价格较低，因此利润空间较低。,四、项目可行性分析策略,国内物流园区开发建设模式,经济开发区模式：在特定的开发规划、开发政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。主体企业引导模式：从市场经济发展的角度，从利用在物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流技术进行
15、企业经营和企业供应链中具有优势的企业，由其率先在园区内开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现在园区范围内的物流产业的聚集和依托物流环境引进或吸引工业、商业企业在园区所在区域进行发展，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。工业地产商模式：是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予园区开发者适宜的工业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。综合运作模式：是对上述的经济开发区模式、主体企
16、业引导模式和工业地产商模式进行综合运用的物流园区开发模式。,区位优势明显：从区位上看，遂宁位于成渝经济区中心，是成渝北线城市群和绵渝产业带的中间节点。市场需求优势：遂宁市物流市场上存在着现实需求不足与潜在需求巨大之间的矛盾。交通优势突出：目前遂宁市已形成了以铁路、公路为主、水运为辅的交通运输体系。资源优势：全市水资源十分丰富，天然气资源丰富，商业基础设施日益完善，文化旅游资源十分丰富。,项目园区SWOT分析,遂宁位于成渝经济圈中心，受两市辐射影响较大，独立发展大型的综合的工业园区困难较大。城市规模不大，市域内工业发展程度不高，城市人口相对较少。工业基础较差，聚集程度较小，全国知名大型企业较少。
17、区域整体经济水平落后，全社会商品零售额，贸易出口等不高，消费水平不高。,劣势,优势,经济发展机遇：依托国际、国内物流商贸的新兴快速发展，遂宁的产业园区的发展将具有良好的机遇。政策机遇：“十一五”规划明确提出：“大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。“市场机遇：遂宁作为四川省第二大交通枢纽城市，成渝两特大城市将有部分工业企业及规模物流企业转站遂宁，将给遂宁发展带来机遇。,“边缘化”威胁和“过路经济”忧患。成都、重庆经济快速发展，成德绵产业带迅速崛起，而遂宁经济发展相对缓慢。周边城市纷纷提出建设综合物流园区战略，竞争空前激烈。如成
18、都将建设三大物流园区；重庆规划建设九个物流配送中心；南充规划有小龙物流园区；绵阳拟构建西南一流物流园区新皂物流园区；德阳将建设火车南站特大物流园区。,威胁,机遇,项目地块现状实景,项目周边环境,项目园区发展模式,优先发展产业推荐发展产业可以发展产业,三个层级,食品、机电配套电子、纺织、化工医药、生物及其他,三类行业,廉价的劳动力市场；是劳动密集型企业发展的重要条件；工业用电单价低于居民用电；是支持企业生产的有利条件；交通便捷，运输成本较低；是物流运输高效的必要条件；天然气丰富，成本较低；是工业生产和居家生活的根本；时空上缩短了距离，增加了遂宁与成渝的联系和互补；,项目操作的利好条件,城市规模小
19、，劳动力市场不大；是劳动密集型企业发展的重要条件；工业物流园多且同质化；是企业招商竞争的难点；产业配套不完善，是上下游工业物流园发展的一个束缚；拿地成本相对产出回报，比较高，不利于项目传统型开发建设；房地产开发规模一般，客户群规模不大，成交单价不高，只满足城市自身需求；,项目操作的不利条件,项目投资分析（按传统做法测算）,按目前房地产开发行业的平均投资利润率10的水平，本项目的静态盈利能力一般。本项财务内部收益率均大于基准收益率7，动态盈利能力水平可以接受。盈亏平衡点超过70，项目在目前的市场环境下开发建设，风险较大，需要谨慎。项目的回收期较长，动态盈利能力指标显示不可行，项目抵抗市场风险的能力较弱。,项目投资分析结论,定制式园中园,先导型园中园,生产型厂房配套型厂房,标准化厂房现代化厂房,边招商边建设,先招商后建设,我项目的发展策略和建议,跳出一般意义上工业园的做法；突破传统上做工业园的营运模式；在遂宁树立联华工业园运作模式的新标杆；,我项目的发展策略和建议,为商家（厂房）做嫁衣；带领意向商家考察决策；政府与我方共同招商；,我项目的发展策略和建议,成本控制建议,招商引资策略,与政府斡旋争取时间；逐步把优惠条件扩大；政企入股，供地建厂；,Thanks,The End,联华国际 集团发展中心 二00九年五月,
