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1、上海新天地成功的旧改项目,2,上海新天地,选择标准旧城改造商业区定位城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）借鉴成功因素功能定位与项目发展战略业态比例与商业形态改造模式与改造顺序,3,上海新天地区位,旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人,4,新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分,太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分
2、南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,5,新天地改造历程,1997年 规划构想1998年 拿地1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工2001年 新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年 住宅一期完工，销售率100 写字楼一期完工，销售率90以上.,2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖,2002年进度新天地南里（商业、公寓）,2003年进度住宅、写字楼一期,太平
3、桥改造秩序,6,改造前的上海新天地,破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础,7,上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,功能构成客户定位具有shoppingmall功能,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海
4、新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会,8,改造后的上海新天地,新天地规划布局,北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。,南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。,9,新天地北里石库门建筑为主,新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。,10,新天地南里现代建筑为
5、主,11,石库门建筑元素,12,上海新天地商业形态,新天地占地3万平米，建筑面积6万平米街铺北里街区 以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主集中式商业少量商铺 2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑小结：集中式商业与街铺的比例42集中式商业（5层）58街铺（24层）近乎40：60的比例,13,新天地夜景：横纵的小街,14,上海新天地业态,北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平,南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单
6、元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。,估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20,15,上海新天地改造结果,小结：成功实现了旧城改造城市功能的升级住区客户置换区域形象的提升整体房价的上涨,旧貌换新颜,16,上海新天地旧改成功因素,选址差异化的定位旧改开发顺序旧改启动,位于城市中心区核心位置，距离城市高档商业、商务区附近商业功能启动，旧建筑修缮，环境改善与临近成熟商圈形成差异，功能综合与城市旅游形成互动将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等集于一体住宅建设，实现部分收益新建集中式商业，完善商业功能后期住宅开发，实现超额利润较大规模（启动，建筑修缮，投资巨大，提升形象）功能转换（商业功能取代
7、原有住宅，完善城市功能）生态环境（建造人工湖，为后期住宅增值）,17,上海新天地商业功能实现成功因素,选址差异化的定位商业业态比例商业形态比例商业盈利模式商业竞争,核心位置、市级商圈附近多功能零售：餐饮：休闲娱乐及商服42：38：2042集中式商业58商铺商业经营，住宅销售的盈利模式价值最大化开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报高档住宅吸引高消费群体进驻，商业的核心客户，使新天地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场,18,效果评价,1999年动工以来，太平桥改造的启动项目新天地社会效益非常理想，新天地已成为上海市的新地标，与香港中环
8、的阑桂坊相媲美。新天地的商业及公寓均为只租不售，其经济效益是在后期的住宅及写字楼物业销售中得以体现。太平桥改造项目三年来的建设成效配合了上海迈向成为国际大都会的目标，完善了淮海中路商务圈的功能，提供时尚商业活动、优质国际商贸及居住环境。,瑞安集团董事长罗康瑞先生在1998年的上海市市长国际企业家咨询会演讲中表示：上海必须创造优良的生活环境，以吸收、培养及留住最优秀的国内外人才。一个国际金融及商业中心，应该在市中心建设各种具有餐饮娱乐功能的活动设施让本地及外籍专业人士有地方聚会上海应建设类似场所。太平桥改造项目，就是这个目标的实践。,19,运作方式,“总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与”完全
9、市场化运作一家发展商绝对主导旧村股份公司协助拆迁工作政府进行宏观控制,20,改造主体,太平桥改造项目分四大功能区以及中心绿地区上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目瑞安集团占有新天地项目97的权益上海复兴建设发展有限公司则占其余的3%其他三个功能区均由瑞安集团绝对主导牵头开发。,瑞安集团由集团董事长罗康瑞先生于一九七一年在香港创立。经过不断拓展，瑞安集团旗下现有超过四十间成员公司。,21,资金来源,发展商自有资金银行商业贷款,1999年新天地动工，时值亚洲金融风暴冲击下的国内外银行都不肯放贷。瑞安集团毅然以了自有资金8亿人民币启动。一年后银行才放出了4500万美元贷款，约占新天地总投资的30%。,22,功能变化,太平桥地区原为纯居住功能，改造后将成为商服、办公、居住等综合功能。已开业的新天地目前已成为商务人士及游客聚集地，代表上海新时尚。新天地项目拆迁全部现金补偿，原居民不返迁。整体容积率由原来的1.0左右，提升到3.0。由于设置了大量的中心绿地（4.4万m2）及市区内最大的人工湖（1.2万m2）等公共开放空间，建筑允许往空间发展。,23,案例总结,24,THE END,
