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1、目 录一、重庆市开县及临江镇宏观市场环境研究：二、临江镇本地相关物业市场调查研究：三、项目发展前景分析：四、相关案例分析：五、项目定位及发展建议：六、商业概念策划七、商业推广策略八、招商计划：九、招商财务分析：十、项目营销策划,一、重庆市开县及临江镇宏观市场环境研究：二、临江镇本地相关物业市场调查研究：三、项目发展前景分析：四、相关案例分析：五、项目定位及发展建议：六、商业概念策划七、商业推广策略八、招商计划：九、招商财务分析：十、项目营销策划。,目 录,宏观经济走势；城镇发展规划；小结；,第一、重庆市开县及临江镇宏观市场环境研究,重庆市从成立直辖市以来，房地产市场从无到有，一直保持着逐步的良
2、性发展，在这些年的发展过程中，有着鲜明城市特征的重庆市主城区，其房地产市场也形成了自己的诸多特点，由于受到全国房地产热、三峡移民工程、城乡综合改革实验区的设立等一系列因素的影响，重庆房地产市场的需求被大量释放，与此同时房地产投资也有了一个飞跃。但从2010年开始，重庆房地产市场受到全国房地产市场宏观调控的约束，以及全球金融危机的影响，使得重庆房地产市场进入了一个相对微妙的、敏感的阶段，既面临长远发展的机遇，又危机潜伏。既有供求问题相对均衡、市场价格s相对稳定，又存在结构性失衡、房地产金融瓶颈等一系列问题。,1.1、重庆主城宏观市场环境研究,。,2012年2月中国消费者物价指数（CPI）同比上涨
3、3.2%。下调存款准备金率会不会再次刺激通胀?毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。对此，我们认为，对通胀不用太担心。目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。国家统计局重庆调查总队表示，据测算，在2月份3.6%的同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为3.1个百分点，新涨价因素约为0.5个百分点。2月份重庆同比涨幅高于全国3.2%的平均涨幅，主要是因为翘尾因素影响高于全国平均水平。2月份，重庆居民消费价格总水平环比下降0.4%。其中，食
4、品价格下降1.2%，非食品价格持平，消费品价格下降0.5%，服务项目价格下降0.2%。,解析：今后货币政策微调，银行在个人房贷方面也会实施略微宽松的政策。2012年，可能会有更多的银行降低首套房利率，缩短放贷时间等等，为老百姓买房提供更多的信贷支持。存款准备金率毕竟不是利息的调整，对于购房消费者的消费心理影响并不会很大。,虽然成交量有所下降，但成交价格却大幅上升。月，重庆主城区商品房建筑面积成交均价为元平方米，同比增长，环比增长。重庆主城区商品房价格之所以出现“量降价升”，主要是目前房地产市场正值低谷，受春节长假影响，主城区商品房供需均不旺盛，同时高档房的成交数量较多，从而拉高了房价。在两会上
5、上，相关领导人明确指出房地产调控继续进行，不得放松。开发商目前折扣疯狂，以价换量持续进行。,解析：,1.2、开县宏观市场环境研究,1.2.1开县区域概况,开县位于重庆市东北部、三峡库区小江支流回水末端。全县幅员面积3959平方公里，总人口163.4万人，城镇化率为27.2%，均占重庆市的1/20。辖40个镇乡街道、448个村、72个社区。北临城口、东邻巫溪、南接万州、西与四川开江宣汉两县接壤，是重庆市区通往巫溪、城口的必经之地。开县是未来渝、川、陕高速公路建设的重要节点，距重庆市区车程不到3小时，距重庆第二大城市万州的深水港码头、火车站、飞机场半小时车程。S102、202两条省道纵贯全境，县、
6、乡公路四通八达，布局均衡、快速便捷的交通网络已形成。开县未来十年交通建设“十二五”规划以“畅通高效，安全绿色”为总揽，构建“1553”交通体系，形成“二环十射”公路骨架网络和“三江五港”水运布局。到2015年，基本建成渝东北交通枢纽和渝川陕鄂边区商贸物质集散地。实现“30分钟城区、2小时县城、2小时渝东北、3小时都市区、4小时成都、5小时西安”。,开县已探明的矿藏有20多种，有铁、铜、铅、锌、石膏、大理石等，其中尤以煤和天然气的储量最为丰富。优质煤储量达1.2亿吨，年开采量220万吨左右，通过能源转化，全县火电装机达到80万千瓦；境内已探明天然气储量2000亿立方米，属国家级大气田，年采气量超
7、过10亿立方米。,开县资源：,开县“十一五”发展项目库基本构架完成，策划重点基础设施项目、产业发展项目、社会发展项目近200个，库容投资总量近600亿元；。社会发展十大规划初稿基本完成（教育、卫生、文广、人口与计生、体育、民政、劳动和社会保障、科技、人才、残疾人），农业、工业、商贸三大产业规划即将完成，农村交通、能源、生态、旅游、城镇、水利、扶贫等行业发展规划进展顺利，天然气、煤炭、农业综合开发、旅游、农村电气化等一批规划已经出台，重大项目建设基本完成：,1.2.2开县宏观经济情况,1.3、临江城镇情况,重庆市开县临江镇位于开县县城西南部、万州城区西北部、达州东部。地处开县南河中游北岸，背依中
8、峰山麓，三面临河，南河、映阳河、青竹溪三条河流，由西北向东南蜿蜒逶迤，汇合于建镇区鸭子嘴。临江人口状况 全镇辖24个村、6个居委会，总人口95884人城镇建成区面积3.82平方公里（不含太原集镇0.6平方公里0.58万人），历史形成十街五巷，近年又新建了长青街、大兴街、一、二条新街等。目前，镇区内有街道20多条，全部硬化整治。临江属百日场，每天集市贸易人次达3.5万人次。幅员面积123.5平方公里，农民人均纯收入2280元，城镇居民人均收入2685元。城镇建设远期规划建成区面积10平方公里，城镇人口10万人；中期规划到2020年建成区8平方公里，城镇人口8万人，城镇化率42.6。镇内有高完中一
9、所、初级中学3所、中心小学5所，在校学生18899人、教职工1153人。镇辖税务、农业服务、公安、交警、规划建设、国土房管等单位。,1.3.1、临江镇区域情况,临江镇位于开县西部，南河中游，距新县城19千米。南与南门镇，西与铁桥镇、南雅镇，东与竹溪镇，北与中和镇毗邻。东与竹溪、南与南门、西与铁桥、北与中和等镇毗邻，距开县新城19公里。省道201、102交汇，渝巫主干道穿境而过，县内开（县）铁（桥）路、开（县）中（和）路必经之道，扼江里要冲。同时也是是国家高速公路网杭州至兰州的一段。临江镇距离开县新城约19公里，渝巫路、开达路、开宣路等国道、省道通过境内，镇内有通乡公路和村级公路260多公里，出
10、入境通道十分便捷，与周边乡镇和四川开江、宣汉等地往来频繁，使临江镇具有明显的区位优势，成为拉动临江城镇发展的外动力。,临江镇交通情况,校园经济 临江镇是一个教育大镇，镇内有市级重点高完中一所，有初级中学3所，中心小学5所，在校学生18899人，教职工1100多人，形成一个庞大的消费群体，同时，随着义务教育阶段学杂费用的减免和经济社会的发展，广大人民群众对子女教育更加重视，不少农村居民到镇上买房居住，大部分农村学生家长都到临江租房，形成一个庞大的“陪读”群体，从而拉动了临江商贸业和房地产业的快速发展。,1.4、临江镇经济状况,商贸流通 临江人民具有经商做生意的优良传统，历史上，临江人倚着独特的区
11、位优势，凭着活络的经营头脑，买周边，卖天下，使临江成为重要的物资集散地，辐射周边乡镇和四川开江、宣汉等地，创造了“市井繁华盖县城”的辉煌。今天，商贸经济依然是临江经济的重要增长点。目前，临江镇区共有个体工商户820多家，从业人员2000多人，商业门类齐全，交易活跃，交易量大，仅临江商贸城年交易额就达到2亿多元，极大地带动了城镇的建设和发展。,劳务产业 临江是一个人口大镇，劳动力资源丰富，有劳动力5.1万多个。镇党委、政府坚持把劳务经济作为第一经济来抓，走劳务包装品牌化、劳务培训精细化、劳务管理科学化、劳务信息网络化、劳务服务人性化的路子，有序输出劳动力，引回生产力，提升创造力。目前，全镇常年外
12、出务工人员近3万人，每年挣回劳务收入2亿多元。外出务工人员“外地挣钱，回家消费”，提高了市民整体购买力和消费水平。同时，我镇20多位外出务工成功人士回乡创业，为城镇发展提供了产业支撑。,优惠政策 临江镇在全县经济社会发展格局和统筹城乡发展战略中占有重要位置，成为各类试点示范的首选镇，从而加快了城镇建设的速度。临江镇2003年被重庆市纳入全市“百个经济强镇工程”，2004年成为重庆市首批启动建设的45个中心镇之一，2005年被国家发改委等六部委确定为全国1887个重点镇之一，同时，西部大开发战略、统筹城乡发展和一系列支农惠农政策的实施，都加速了临江经济社会的发展和人民生产水平的提高，成为带动城镇
13、发展的重要力量。,临江镇距离开县新城约19公里，渝巫路、开达路、开宣路等国道、省道通过境内，镇内有通乡公路和村级公路260多公里，出入境通道十分便捷，与周边乡镇和四川开江、宣汉等地往来频繁，使临江镇具有明显的区位优势，成为拉动临江城镇发展的外动力。,区位优势拉动,1.5、城镇发展规划,1.5.1、开县城镇规划情况,以科学发展观为指导，坚持城乡统筹理念，坚持“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的原则，快速推进城镇化，力争到2030年全县常住人口达到130万人，城镇化水平达70%。,规划范围：围绕全县城镇发展“一心、三极、多点”的基本格局来规划城镇商业网点布局，具体规划区域包括县城
14、主城区及临江、长沙、郭家、温泉、铁桥、赵家、岳溪、大进、中和、郭好、河堰、白鹤等12个重点镇（街道）规划对象：为商业面积3000平米以上的各类零售网点、商品交易市场、物流基地，突出规划大型商场、骨干市场、特色商业街、社区商业服务中心，明确规划对象的总体规模、空间布局、业态结构、商业功能、监管措施，结合空间布局对各类网店综合定位，为构建全县现代商贸流通体系提供合理有序的网点支撑架构。,1.5.2、临江镇规划情况,2006年，对临江城镇去规划进行了调整，明确建设商贸重镇、旅游名镇得发展方向，同时吧城镇建设与推进城乡一体化，建设新农村结合起来，所有城镇建设项目都围绕打造商贸重镇、旅游名镇得目标推进。
15、2010年加快推进商住小区开发和城市基础设施建设，完成洪星小区一期开发，完成长青街旧城区改造，启动“九井十八庙”非物质文化开发保护园建设，启动临江垃圾处理厂建设，完成滨江路一期工程的硬化、绿化、美化、亮化和大兴街整治，全力推进城镇化建设，提升城镇品位和城乡居民生活水平。,大兴街、长青街（40米大街）、川主街、莲花街、花园街、临太街、观音井街、东岳街等。临江镇被确定为开县城市副中心，将建设成为江里片区的交通枢纽、重点返乡创业园区、科教文化中心、高效生态农业开发区的新型商贸重镇。随着滨河路各项基础设施的完善，东岳庙、下河坝和洪星小区即将开工建设，临江城镇建设呈现出多元化发展的态势，为建设小城市提供
16、了充足的发展空间。计划到2015年，建成区面积达到10km2，常住人口10万人，基本达至小城市规模。,主要街道：,二、临江镇本地相关物业市场调查研究,1、房地产整体状况；2、住宅市场；3、商业市场；,住房宏观政策仍将持续严厉，调控预期不会有丝毫动摇，全市住房销售或将持续保持跌落回调趋势。这主要针对的是主城区，县城的房价相对来说比较合理，降价空间不大，调控政策对于县级以及城镇的房地产市场没有太大的影响。开县未来的经济发展是有后劲的，开县具有大区域性辐射条件。良好的物流条件加上外地创业每年回流资金近50亿，都为开县未来的工业园发展创造了可能，同时本地也存在矿业、天然气业的强力支撑；,2.1、房地产
17、整体市场,开县的房地产，实际上也就是指的新城范围内的房地产开发，也具体指向商品房开发，其土地容量非常有限，更不比得大城市，拓展范围也有限，所以开县的商品房供应量也是非常有限的，这注定了开县房地产的保值功能，房屋哪怕因全国市场低迷放缓销售，但开县的房价在未来一段时期内还会稳中有升。,临江镇的房地产市场现在还处于起步阶段，城镇配套功能不齐全，城镇建设还在规划中，整个城镇没有大型的居住社区和大型的购物场所，随着人们收入水平的提高不管是物质方面还是精神方面都会有更高的要求，也有能力支撑当地房地产市场的发展，不管是住宅还是商业，也会成为当地人们的投资对象，对于城镇化建设也是个标志性的意义。,临江镇的住宅
18、市场发展比较落后，基本是自建房或者是政府建房，几乎没有商品房的概念，临江的经济建设已经起步，目前该镇已形成建筑、采煤、竹编、发电、印刷、食品、制药等生产体系，人们对于住房要求慢慢提高，当地的住房情况已经不能满足人们的需求，对于大型居住社区的需求很大，现在正在进行城镇化建设，文明社区也会应运而生，大型居住社区建设改善了人们的居住环境，这些都会成为临江的一个名片，人们精神生活的一个象征。,2.2、临江镇住宅市场,临江镇现有的大型住宅“东方水岸”，位于临江洪星小区，基地面积13300平米，总建筑面积40万平方米，总规划3000户，开盘日期在2012年12月，交房时间在2013年12月。,尽管在当前的
19、形势下，我市的房地产开发投资受非住宅类项目拉动，仍呈现了较快增长。市统计局的一组数据是，办公楼与商业营业用房投资增长，继去年双双增长达60%以上后，2012年年初增速进一步加快，其中，办公楼的投资增幅高达159.5%；商业营业用房投资也创下了92.3%的增幅。政府调控政策主要针对的是住宅市场，商业市场成了投资客的主要阵地，也成了开发商的避风港，一个城市的经济状况和建设状况主要看的就是商业市场情况，他直接反映了地区的繁荣程度。,2.3、临江镇商业市场,临江作为重庆的百强镇，开县的第二大镇，人们的收入越来越高，需求也越来越向品质、档次方面发展，加上临江也是个劳务输出大镇，人们的思想观念很大程度上带
20、有大城市的风气，所以大型购物商场和商业步行街也就成了大部分人向往的购物场所，临江镇现有的只是零散的、单纯的没有规模的低档次临街门面，完全不能满足当地人的消费，所以人们消费习惯会慢慢向开县县城或者主城区移动，直接弱化了临江的商业市场，阻碍了临江的商业发展，对于城镇化建设也有很大的负面影响，在这种情况下，对于当地商业物业的整合迫切需要，临江又是其他几个乡镇去开县县城的必经之地，其他几个乡镇的商业市场情况和临江基本相似，如果有这样的购物场所满足当地人的各种需求，将会带动临江的整个商业市场。自然也会吸引外乡镇大部分人群来此投资消费，随着商业的繁荣，临江必定会成为开县的商业副中心区。,临江镇现在主要街道
21、有：莲花街、万家井、大兴街、40米街各个街道的主营业务情况：40米大街主要经营服务类，服装占次要地位，其他种类有一少部分；莲花街以服装为主，其他种类捎带有；大兴街主要经营餐饮、百货、家具家电、建材等其他捎带有；万家井街道也是一服装为主，百货捎带有。各个街道的经营品种比较杂乱，档次偏低，没有统一的运营管理，商业环境较差！,1、商业客户调研2、消费者调研3、本项目发展机会小结,三、项目发展前景分析,3.1.1、商业客户基本信息,开县区域（开县城区、临江、铁桥、竹溪、镇安、中和、太原）的商业客户所经营项目面积区间分布：,3.1.1.1、开县区域,3.1、商业客户调研,开县区域（开县城区、临江、铁桥、
22、竹溪、镇安、中和、太原）的租售情况：,开县区域（开县城区、临江、铁桥、竹溪、镇安、中和、太原）的商业营业情况：,解析：,开县城区目前商业快速发展，业态布局合理，品牌超市大卖场和百货购物数量适中，专业卖场较为集中形成一定的规模效应。开县各乡镇的商业目前规范性，档次都很差，没有相对集中的商业中心，没有较大规模的专业卖场，没有一个合理的商业业态布局，商业还是以传统的各类临街门面为主。从整个开县区域较为传统的商业氛围来看，开县区域的整体商业具有极大的发展空间。,3.1.2、临江及周边地区,开县城区商业客户所经营项目面积区间分布：,3.1.2.1、开县城区,开县城区（腾龙建材城、永兴街、开州步行街、体育
23、场）的租售情况：,开县城区商业营业情况：,临江镇商业客户所经营项目面积区间分布：,3.1.2.2、临江镇,镇安镇商业客户所经营项目面积区间分布：,竹溪镇商业客户所经营项目面积区间分布：,铁桥镇商业客户所经营项目面积区间分布：,中和镇商业客户所经营项目面积区间分布：,太原乡商业客户所经营项目面积区间分布：,临江40米大街商业客户所经营项目面积区间分布：,临江万家井街商业客户所经营项目面积区间分布：,临江莲花街商业客户所经营项目面积区间分布：,临江大兴街商业客户所经营项目面积区间分布：,临江、镇安、竹溪、铁桥、中和、太原的租售情况：,临江莲花街、万家井、大兴街、40米大街的租售情况：,临江镇商业营
24、业情况：,铁桥镇商业营业情况：,竹溪镇商业营业情况：,镇安镇商业营业情况：,中和镇商业营业情况：,太原乡商业营业情况：,临江40米大街商业营业情况：,临江万家井街商业营业情况：,临江莲花街商业营业情况：,临江大兴街商业营业情况：,项目所在地临江，开县十二五规划布局的三级之一，开县的副中心。临江镇的商业辐射了周边镇安、竹溪、铁桥、三合、中和、九龙山、太原等7个乡镇，其商业规模远超周边乡镇。临江镇自然形成的40米大街、莲花街、万家井街、大兴街四大商业街无统一管理，规划乱，布局乱，商业模式乱，无法形成一个竞争力更强的商业中心。临江作为开县经济重镇，迫切需要一个有合理商业业态布局的相对集中且统一管理的
25、商业中心。十一五规划商业网点面积到2010年达到6.5万，但目前临江仅有商业面积约为4万,存在2.5万的市场空白。,解析：,3.1.2.1、此次调查的部分商家名称,3.1.2、商业业态,开县区域（开县城区、临江、铁桥、竹溪、镇安、中和、太原）商业业态分布：,开县城区（腾龙建材城、永兴街、开州步行街、体育场）商业业态分布：,3.1.2.2、商业业态分布,临江镇商业业态分布：,：,中和镇商业业态分布：,铁桥镇商业业态分布：,竹溪镇商业业态分布：,镇安镇商业业态分布：,太原乡商业业态分布：,临江40米大街商业业态分布：,临江万家井街商业业态分布：,临江大兴街商业业态分布：,3.1.3、小结：,临江目
26、前经营服装的商家占比24%。临江目前经营餐饮和百货的商家占比9%和12%。临江目前经营建材、家电、家居的商家占比分别为9%、5%、8%。镇安、竹溪、太原均以百货经营为主，占比分别为30%、23.53%、35.29%。铁桥以服装、餐饮、百货经营为主，占比分别为23.21%、11.61%、13.39%。中和以餐饮、百货、服装为主，占比分别为11.48%、16.39%、14.75%。,临江及周边区域的业态分布情况：以服装、建材、百货、餐饮为主，家居、家电为辅，其他业态作补充。,3.2、消费者调研,消费者对物业类型的需求情况：,消费者购买商业门面的用途：,消费者希望购买商业门面的户型面积分布：,消费者
27、希望购买住宅的户型面积分布：,消费者购买物业的时间节点：,家庭月收入情况：,经常去消费的区域：,一年内消费者购买服装的消费情况：,一年内消费者购买日用品的消费情况：,一年内消费者购买家电的消费情况：,一年内消费者用于居住的消费情况：,一年内消费者用于教育的消费情况：,一年内消费者用于交通的消费情况：,消费者对本项目住宅期望的销售价格：,消费者对本项目商业门面期望的销售价格：,在被访消费者中，对服装业态有意向的消费者达到32.42%。占比最大，为临江消费最活跃的业态。在被访消费者中，考虑投资本项目的消费者达到23.74%。在被访消费者中，对餐饮和百货业态有意向的消费者分别为12.79%和23.7
28、4%。在被访消费者中，对建材、家电、家居业态有意向的消费者分别为7.31%、5.94%、4.57%。,3.2.2、小结,本项目发展机会：,1、从整个开县区域的商业市场情况来看发展机会：开县区域的整体商业具有极大的发展空间。2、从临江及周边区域的商业市场情况来看发展机会：临江镇的商业辐射了周边镇安、竹溪、铁桥、三合、中和、九龙山、太原等7个乡镇，临江商业规模远超其他乡镇；城镇化率增大，人均商业面积不足给予本项目发展有力支持；临江镇自然形成的40米大街、莲花街、万家井街、大兴街四大商业街无统一管理，规划乱，布局乱，商业模式乱，本项目将形成一个业态齐全、布局合理且统一管理的商业中心。本项目处于临江镇
29、传统商业中心地段，该地段在临江十二五规划中被规划为临江镇主要商业中心，本项目将成为临江未来的一个主要的商业聚集地。,3.3、本项目发展机会小结,3、从商业客户调研情况来看发展机会：服装、百货、建材、餐饮商家为主；家居、家电、服务、专业卖场为辅；以方便快捷的简餐及休闲娱乐场所作为补充；4、从消费者调研情况来看发展机会：结合整体市场以及区域市场的总体情况，打造业态齐全、布局合理的商业聚集带；结合实际，将服装作为主要商业种类；本项目可吸引部分投资客户；结合日常生活消费就近选择的思路，增加部分业态种类；5、从商业业态情况来看发展机会：服装组团；建材、家电、家居组团；百货、日用品组团；餐饮、娱乐组团。,
30、四、相关案例,1、案例说明2、案例分析,4.1、案例说明；合江川源第一城项目,合江县简介 合江位于四川盆地南缘，川渝黔结合部，长江、赤水和习水河交汇处，是长江出川的第一港。距成都313公里，距泸州城区50公里，距重庆150公里，即将建设的宜泸渝高速公路在合江两跨长江，建成后到重庆市区（外环高速）距离将缩短到57公里，1小时即可到达重庆市主城区。全县幅员面积2421.9平方公里，人口逾90万，其中非农人口超过14万。是联合国粮农组织确定的商品粮基地县，世行贷款的长江上中游水果开发的荔枝项目县，全国产肉百强县，产粮大县，造林绿化百佳县，农村初级电气化县、国家商品粮基地县、生态环境治理县及四川省山羊
31、板皮生产县和对外开放试点县。,项目简介 川源第一城，合江县首个，也是唯一的城市综合体，是厦门恒万投资有限公司在合江县政府的大力支持下，为支援合江经济建设而打造的。它的出现，开创了合江新的商业运作模式，实现了合江商业运营模式由传统的沿街商业向现代商业综合体的转变，必将整体提升合江的消费水平，为合江的商业发展带来新的发展空间和机遇。川源第一城位于合江县少岷北路，县司法局和县国税局之间。项目地处县城西侧，人流、车流由少岷路、新华西路以及城市西端的高速公路而来，在此形成汇流，是未来城区发展的新方向。招商业态：超市（4000方）、百货（4000方）、家居卖场（4000方）、休闲娱乐、餐饮（1500方）,
32、川源广场，占地面积达4万平方米，商业建筑面积（含车库）达7万平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、艺术等于一体的城市综合商业体。其体验式购物、一站式消费、分区化互补、街区共繁荣等商业运营理念，填补了合江现代商业上的空白。,临街物业：品牌专卖店、特色店、银行、电信营业厅等,川源广场，差异化的市场业态分布布局，形成不同业种的专一汇集，是同一业态，不同业种经营相对集中，相互互补，形成区域特色氛围，扩大专业大市场的规模效应。川源广场，在运营上，首先联系主力品牌商家，与其达成意向，主导商场未起品牌已热，为商家做好足够的宣传，形成品牌号召力和品牌影响力，为项目后期的持续兴旺打下坚实的基础。14万人口的
33、合江主城区，目前竟然没有档次高的休闲娱乐场所，休闲娱乐场所已经成为合江人民提高生活质量的一种期望和象征 川源第一城，作为合江县首个，也是唯一的城市综合体，将对合江县经济的发展和经济结构的提升产生深远影响和作出重大的贡献。川源第一城，整合了合江县的商业市场，不管是在建筑规模还是商业种类、档次上引导了当地市场，成为合江独一无二的核心商业区。因此，合江县政府在招商引资方面出台了一系列的优惠政策和措施以促进商家尽早繁荣，达到促进合江经济快速发展的目标。,4.2、案例分析,5.1、项目整体定位；集居住、休闲商业、生活配套、专业卖场为本的首席大型一站式体验休闲消费中心临江镇小城市综合体5.2、商业定位；首
34、席大型一站式体验休闲消费中心,五、项目定位及发展建议,六、商业概念策划,1、商业概念策划总述2、商业业态组合设想及思路3、商业设计建议4、商业招商建议5、租金策略,综合前述商业整体市场分析、区域市场分析、消费者研究、商业客户研究，对各部分的分析结论加以总结，以便寻找各部分为项目发展提供的机遇和机会,商业空白点分析,通过对前期市场调查、研究的结果分析和与客户的深入沟通，我们可以得出：,6.1商业概念策划总述,商业定位梳理1、对于位置不好的铺位进行返祖2、快速资金回笼3、快速招商成功商业定位概念确定,休闲商业为主，生活配套为互，专业卖场为补充的首席大型一站式体验休闲消费中心。,6.2.1、项目业态
35、分析,优势：通过合理布局形成集居住、休闲商业、生活配套、专业卖场为本的首席大型一站式体验休闲消费中心。通过合理的规划形成服装组团，餐饮、娱乐组团，建材、家居、家电组团，百货、日用品组团，农贸市场，辅以部分服务业态作为补充。本案业态整体规划、集中分布，形成集聚效应，形成休闲商业聚集区（休闲广场，商业广场，产品促销广场）劣势：时间积累已形成临江传统的商业模式和固有的消费习惯。庞大的在外务工群体导致明显的消费淡旺季对业态支撑的影响。,6.2、商业业态组合设想及思路,“首席大型一站式体验休闲消费中心”的相关业态定位突出“一站式购物、体验消费、休闲消费、娱乐消费”的业态定位方向，其业态组合以休闲商业为主
36、，生活配套为辅，专业卖场为补充。,6.2.2、项目业态定位及确定,6.2.3、业态及业种组合策略,项目所在地临江，开县十二五规划布局“一心、三级、多点”的三级之一，开县的副中心。十一五规划临江商业网点面积到2010年达到6.5万，但目前临江仅有商业面积约为4万,存在约2.5万的市场空白，除去本项目还建部分约5000商业，本项目合理商业面积约为1.2万(超市、农贸市场另计），根据市场调研相关数据分析结合市场实际情况得出项目业态组团分布比例如下：组团比例：,6.2.4、业态、业种分布及比例,业态比例,业态分布,在本项目进行招商前，骏邦商业专业顾问团队将结合商家需求反馈，结合业态、业种布局思路，对项
37、目提供评审和建议，建议将包括以下几个方面：,6.3、商业设计建议,建议优化整个商业的动线及平面布局,功能、交通动线、外立面造型及相关参数等事项提出建议交通动线（顾客流、员工流、机动车流、非机动车流等）等方面垂直及水平交通的分配与布置，其中包括客梯、电动扶梯及公共通道尺度,各商业业态分布区域的位置、数量、面积要求及技术设施要求,店招、广告位的设置和使用,6.4.1、招商战略构思,招商时间推测依据：通常年底为传统销售旺季，居民消费力及消费欲望相对较强，在这个时间节点开业，可以快速传播并树立项目形象，吸引人气，奠定建立项目口碑的基础。本项目工程进度开业时间预期：建议商业开业时间为2013年12月底或
38、2014年1月初。项目招商进程：,在项目招商启动前期做好充分的市场摸底和调查；及时与商家沟通，避免在商家入场装修时项目不能达到商家入驻要求；确定进驻商家类型的比例分配；对目标商户需要进行多方面评估，确认它将带来的收益和风险。,招商阶段,正式招商时间从2012年10月份起,由骏邦组建团队，并按业态分别成休闲商业、生活配套、专业卖场等各招商部门。组织招商协调会，与开发商每两周进行一次会议。,6.4.2、招商系统建立,提前招租项目内的大型主力店和主力品牌商家 根据项目规划和定位，并将其作为招商工作的指导性文件选择招商对象。品牌商家的引进和规划 按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力商铺的条件。通
39、过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力商铺目标名单，并将其设立成三层目标群。,6.4.3、招商条件（招商对象的选择与确定）,充分掌握客户需求 召开招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。多渠道进行招商沟通由于二楼以次主力店、次要品牌、零散商
40、户为主，所以项目的商铺数量较多，这要求我们必须引未进入本地区的新的商家群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、招商会、媒介宣传、节日促销、新闻事件行销等入手。商户确定视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔23天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。,6.4.4、招商范围（各业态及商家区域选择与确定）,临江及周边辐射乡镇、开县、重庆主城,本项目租金基准可以参照临江镇现有商业街的租金情况进行预估。临江镇主要商业街包括莲花街、万家井街、40米街、大兴街，其具体租金如下：,临江镇租金水
41、平如下：,6.5.1、租金基准定价策略,临江镇租金水平如下：,根据临江镇整体租金情况和临江镇主要商业的租金情况可以测算出本项目的租金均值：,6.5.2、各业态基准定价策略 临江镇各业态租金情况：,根据临江镇各业态租金情况，可以测算出本项目各业态租金基准：,6.5.3、各楼层基准定价策略,6.4.4未来市场预期,根据临江市场情况分析，未来我项目市场情况将在三年内成临江商业中心，形成临江首席一站式体验休闲消费中心。,6.4.5招商价格表,根据楼层及业态分布进行制订,6.5.6、市场培育及政策,一：一次性交3年租金-1F2F：保证金=3个月租金=5500003=1650000元；-1F2F：3年租金
42、一次性收取：月总租金收益3年=55000036=19800000元；总计：保证金1650000元+3年租金收益19800000元=21450000元租赁合同3年一签，保证金按3个月租金收取；,二：一次性交1年租金-1F2F：保证金=3个月租金=5500003=1650000元；-1F2F：一次性收取1年租金：月总租金收益1年=55000012=6600000元；总计：保证金1650000元+1年租金收益6600000元=8250000元租赁合同3年一签，保证金按3个月租金收取；,合同签订方法：,三：按季度交纳租金-1F2F：保证金=3个月租金=5500003=1650000元；-1F2F：一次
43、性收取1季度租金：月总租金收益一季度=5500003=1650000元；,总计：保证金1650000元+1年租金收益1650000元=3300000元,七、商业推广策略,1、项目品牌形象设计方向2、招商各阶段的推广要领3、招商宣传推广策略4、媒体组合建议5、媒体投放策略及构架6、招商活动策略7、活动方案建议,根据招商策略的时间节点以及招商各阶段的重点，制定出符合本项目的商业推广建议，内容包括：,由于工作重点是商业部分的快速招商以及项目的快速资金回笼，故广告推广计划须根据招商计划而制定。招商推广计划要视具体招商情况来调整，因此，招商进度在整个过程中起着至关重要的作用。不打无准备之仗，准备不足不如
44、不动，一动则要轰动。市场品牌认知度不够，开盘时机不成熟，不如蓄势待发。考虑到项目运作的特点及控制问题，营销推广投入不宜太分散，推广费用应主要集中在关键阶段作攻坚之用。,总述,7.1、项目品牌形象设计方向,市场形象/案名定位：集居住、休闲商业、生活配套、专业卖场为本的首席大型一站式体验休闲消费中心-豪美临江商业城项目品牌形象设计：建立统一的视觉识别系统(Visual Identity)、建立统一的信息传达系统(Outpvi Identity)、导入VI，将VI基础部分进行延伸使用于营销全部过程和所有场合。并通过告知手段将视觉形象进行有效的传播。招商部的包装：暂时沿用现有售楼中心，待开盘之后转入项
45、目建筑物内。品牌传播：在本地选择临江及周边群众最易接近的媒体，如电视、户外广告、印刷品等，进行商场的品牌宣传，扩大知名度，逐步提高美誉度。在品牌传播前要精心地进行品牌传播策划，务必以个性鲜明的传播形象，以最短的途径有效地将本案的品牌信息传递给目标市场受众，迅速在广大受众心目中建立起本案的品牌形象。品牌维护与品牌提升：在品质管理上要自始至终，向市场输出最佳商业环境和最好的服务，经常举办各类促销宣传活动和进行广告传播，不断给目标市场以新的刺激，强化目标受众对于本案的记忆，使其更深入地认识品牌内涵，从而形成一定的品牌忠诚度，同时不断地扩大目标受众的认知范围，在本品牌的周边集聚更庞大的忠诚商家群。LO
46、GO及VI调性建议：沿用现有logo及VI调性做局部调整。,1、招商蓄客期：招商前期不通过媒体对外进行宣传，主要推广工作为各项推广策略的制定、媒体的选择确定及宣传资料、广告的制作等工作。可发布一些项目的基本情况，并提前制作一定较为简单的宣传印刷品，以备前期所接触商家咨询使用。2、强势招商期：进行媒体组合出击，高频率进行传播，再配以频繁多样的促销活动，以多种优惠政策和促销策略进行鼓动宣传。并通过召开招商说明会、主力商家签约仪式等方式设法促进其它次主力商家。3、招商持续期：推广方向转为宣传项目开业信息及经营特点，以获取目标消费群体对项目的关注及好奇，力求取得消费者对项目的好感，并对项目开业产生认同
47、及信心，达到开业目的。,7.2、招商各阶段的推广要领,结合项目定位原则，进行招商相关推广计划，不可偏离项目总体品牌内涵和形象基调。结合项目业态规划原则，针对性的对招商对象进行有效推广。,7.3、招商宣传推广策略,1、销售招商基础物料 2、宣传推广基础物料模型 D M单页效果图 导视牌楼书/折页 展示板招商手册/户型算价单/认购书/销控单/销控表 横幅 围墙喷绘 看房通道3、媒体运用电视短片车身广告、车内广告户外广告（T型牌、道旗、墙体广告等）短信广告（有选择的投放给目标商家）报业集团公益活动推广巡展、露演、广场小文艺活动招商说明会、主力店签约仪式,7.4、媒体组合建议,1、蓄水期前期通过DM单
48、页、展示板、户外广告、车身广告巡展等进行对外宣传，发布一些项目的基本情况，增加客户的认知度，提升项目的知名度。2、强销期进行媒体组合出击，高频率进行传播，提升项目美誉度。3、持续期利用自身形象和前期投放媒体的持续作用，提高客户的认同感和信心。,7.5、媒体投放策略及构架,签约知名主力商家的签约仪式、新闻报道等利用主力商家的品牌知名度及营销力，消除其它商家进驻顾虑，以其强大的集客能力吸引其它投资者的加入，并提升项目知名度。组织与项目定位符合的主题活动根据本项目的定位，组织比如“报业集团公益活动”等活动，提升项目知名度；开业庆典协助公关、广告公司举办大型宣传活动，增强新项目在本地及全县范围内的知名
49、度。,7.6、招商活动策略,1、蓄水期通过招商说明会、主力店签约仪式等活动，消除商家顾虑，吸引目标客户群的注意，加强目标客户群信心，提升项目知名度。2、强销期通过大型宣传活动，造成轰动效应，提升项目知名度。3、持续期巡展、露演、广场小文艺活动等，完成剩余物业的租售。,7.7、活动方案建议,1、招商原则2、招商节点进度3、招商进度调整持续方案（此方案，为项目商业招商过程中根据招商节点进度方案与实际招商情况之微调方案。此方案为连续性调整方案，其提交时间在商业前期策划定位报告提交后的月顾问工作中陆续体现）,八、招商计划,8.1、招商原则,1、主力店/主要品牌招商阶段：根据目标主力租户业态及品牌，以直
50、销方式亲自逐一联络及洽谈，度身定制其需要的项目资料、市场资料、了解其装修技术要求，务必在该阶段确认所有的主力店租户意向。2、次主力店/次要品牌招商阶段：继续向次主力商户目标推广，确定其入驻的楼层及位置，以配合项目业态定位的设定。特别注意需要努力挖掘新进入重庆市场的品牌，为项目争取尽可能多的新鲜点。3、普通租户招商阶段：对普通租户进行评价，预测他们的经营前景，作为选择租户的指导。利用招商策略，将余下商铺租出。,8.2、招商节点进度,此方案，为项目商业招商过程中根据招商节点进度方案与实际招商情况之微调方案。此方案为连续性调整方案，其提交时间在商业前期策划定位报告提交后的月顾问工作中陆续体现,3、招
