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1、,信托融资,金融信托概述,信托的概念信托，按其词义解释，就是相信和委托信托的起源“信”是“托”的基础和前提条件“托”是“信”的表现形式和具体内容。信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。,金融信托概述,信托的起源古埃及的“遗嘱托孤”英国的“尤斯”制度,金融信托概述,财务管理职能融通资金职能社会投资职能社会公益事业服务职能,金融信托概述,信托财产 中华人民共和国信托法规定：受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。信托目的信托当事人委托人 受托人受益人,信托
2、的特点及分类,信托的特点信托财产的相对独立性 信托方式灵活，适应性强 信托具有融通资金的性质 受托人不承担损失风险,信托的特点及分类,国内信托业务资金信托实物财产信托二者兼有的信托国际信托业务信托机构采用信托方式以吸收和利用外资为主要目的的信托业务,集合资金信托融资,集合资金信托的概述集合资金信托是指信托投资公司接受两个或两个以上委托人委托，依据委托人确立的管理方式或由信托投资公司代为确立的管理方式管理和运用信托资金的业务。集合资金信托重点选择成长性好、风险可控、预期收益有保障的项目进行运作，以确保委托人的投资收益最大化。信托公司集合资金信托计划管理方法 规定：信托资金有明确的投资方向和投资策
3、略，且符合国家产业政策以及其他有关规定,集合资金信托融资,集合资金信托业务分类基础建设投资信托目前国内规模最大的一种信托方式 证券投资信托 风险投资信托 组合投资信托 贷款信托,基础设施信托融资,我国基础设施建设融资现状我国持续发展的外向型经济为基础设施建设带来了极大的发展机遇基础设施建设项目，在规划限定的前提下，资金的有效支持是项目实施的关键。然而，基础设施项目建设周期长、资金需求大、见效慢、利润效应可能因宏观外部环境的不确定性而降低等缺陷使得基础设施建设的投融资环节总是存在着难题。,基础设施信托融资,基础设施信托融资流程,企业表达融资需求,可行性分析,拟订资金信托文件,信托推介,签定资金信
4、托文件,信托资金的交付,投资建设项目,信托收益的分配,信托清算,基础设施信托融资,案例:上海外环隧道资金信托,不超过人民币5.5亿元,上海爱建信托投资有限责任公司,发行规模,发行机构,推介期,2002年7月18号至8月17日,信托期限,3年,资金运用,以资本金形式投资于上海外环隧道建设发展有限公司,用于上海外环隧道项目的建设与营运,基础设施信托融资,项目背景:黄浦江越江工程融资在2000年国务院宣布浦东开发、开放10周年之际，为了进一步改善浦东的投资环境，上海市政府宣布：取消黄浦江越江工程车辆过江费同时，在过去10年间建成南浦、杨浦、奉浦、徐浦大桥和延安路隧道复线的基础上，新修建黄浦江外环线、
5、大连路和复兴路隧道工程，以及卢浦大桥为了筹集黄浦江越江工程建设资金，上海市政府决定走项目融资道路，进行投资者招商,基础设施信托融资,招商关键：现金流量补贴由于取消了过江费，所以黄浦江越江工程不具备按照国际惯例意义上的BOT模式进行投资者招商的基础上海市政府进行了创新：给予投资者现金流量补贴，其他要素按照BOT项目融资方式现金流量补贴的关键是确定补贴参照物最后决定：以项目总投资为基数，参照银行5年期贷款利率的设置回报率，对投资者给予现金流量补贴，如果人民银行公布的贷款利率进行调整，则投资者的回报率也应予以调整,基础设施信托融资,招商情况,工程名字,工程名字,上海爱建信托公司等,中船集团,大连路隧
6、道,上海隧道股份公司等,复兴路隧道,上海爱建信托公司等,外环线隧道,卢浦大桥,基础设施信托融资,外环线隧道项目上海外环隧道是上海外环线北环中的一个重要节点工程我国目前建设规模最大的沉埋管隧道，其规模居亚洲第一，世界第二2000年上海市市政局代表市政府进行投资者招商，投资者回报机制为参照5年期银行贷款利率，给予投资者现金流量补贴经过招标方式，上海爱建信托公司等投标联合体以总投资额约17.36亿元中标投资该隧道，由市政局授予25年特许经营权，为此，爱建信托公司出资35成立了项目公司，其余65通过银行贷款和信托贷款解决,基础设施信托融资,信托计划产品介绍信托目的爱建信托作为信托资金的受托人，通过受让
7、上海外环隧道建设发展有限公司股权和对其增资，以获得上海外环隧道建设发展有限公司的分红，向受益人支付信托收益。信托规模信托计划总量为人民币5.5亿元，每个信托合同的信托金额最低为人民币五万元，信托合同不超过200份（包括200份）信托期限三年，自信托成立之日起计算,基础设施信托融资,产品优势政策优惠上海外环隧道项目,系城市建设规划中的重点建设项目,得到了上海市人民政府的大力支持和政策优惠投资风险锁定该信托计划的收益是从项目公司利润分配所得。项目公司从运营期开始,每年可得到与上海市政府约定的按项目投资余额9.8%的补贴投资回报相当稳定年均收益率高在现行长期贷款利率水平下，扣除运营费用及信托财产承担
8、的费用，预计本信托计划资金可获得5%的年平均收益率,基础设施信托融资,信托计划的成立推介期（2002年7月18日至2002年8月17日）结束，信托计划成立信托计划成立前的资金利息按中国人民银行同期活期存款利率计算，并在信托计划终止后由爱建信托一次性付清,基础设施信托融资,信托计划资金的运用爱建信托集合运用信托计划资金，并以资本金形式投入外环隧道项目公司，同时，信托计划期间的出资收益可存放于银行，或用于购买国债信托计划资金的出资以受让外环隧道项目公司原有股东出资和追加出资的方式进行 信托计划财产可以按公平市场价格或根据委托人和受益人的特别授权与爱建信托的固有财产及爱建信托管理的其他信托财产进行交
9、易,基础设施信托融资,受益人的信托收益受托人以信托期末的财务数据计算出信托总收益，在扣除信托财产承担的费用后，将剩余部分作为本信托受益人的信托净收益按受益人所持有的信托资金所占份额进行分配税收由受益人（委托人）自理,基础设施信托融资,受托人的信托报酬若信托资金的年收益率为5%以下（包括本数），受托人的年信托报酬=信托资金0%若信托资金的年收益率在5%（不包括本数）至6%（包括本数）之间，受托人的年信托报酬=信托资金（信托资金的年平均收益率5%）信托资金的年平均收益率超过6%（不包括本数），受托人的年信托报酬=信托资金（信托资金的年平均收益率-6%）50%1%信托财产承担的费用：指受托人因处理信
10、托事务时发生的费与税,基础设施信托融资,变现同意并授权爱建信托，以历史成本价格将信托计划资金持有的外环隧道项目公司股权变现在本信托计划期限届满前，提前三个月向爱建信托提出书面申请，加入外环隧道项目的下一个信托计划，委托人拥有优先加入权,基础设施信托融资,相关法律法规中华人民共和国信托法信托公司集合资金信托计划管理方法,房地产信托投资基金,房地产融资现状房地产股票融资房地产股票融资数目不足房地产融资总额的0.5%，如果考虑到上市公司上市融资后将资金投资于房地产行业，股票融资仍然占较小的比例 房地产债券融资债券融资比例日益下降，目前已到不足0.01%房地产信贷贷款 房地产融资仍以银行信贷为主，据统
11、计，房地产企业70%的资金来自银行信贷。,房地产信托投资基金,“121号”文件,房地产信托投资基金,结构,首付比例,贷款利率,房地产信托投资基金,按照央行2003年121号文件第一步：利用自有资金取得“四证”第二步：利用开发贷款和其他合规资金修建到主体结构封顶前期无法使用银行流动资金贷款主体结构封顶才能按揭，推迟了开发商能够利用按揭资金的时间，加大了开发商的资金压力第三步：利用个人按揭贷款完成开发过程,房地产信托投资基金,房地产信托投资基金概述房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,REITs），其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众
12、投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将经营房地产的收入以及房地产增殖所产生的收益以派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。,房地产信托投资基金,在运作模式上，房地产信托投资基金和证券投资基金本质上完全一致。由于房地产投资管理中需要对房地产装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构中还安排了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投房产的价值估值，以公允的反映基金的净值）等服务机构。由于投资标的（房地产项目）不易变现，难以
13、应付赎回，因此，REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所集中交易。,房地产信托投资基金,房地产信托投资基金的特色通过信托投资公司自身或联合其他专业公司进行专业化经营管理，可以使房地产经营绩效大幅提升，使投资者分享房地产专业投资的成果。房地产信托投资基金集合了多个投资者的资金，进行多项房地产项目的投资，从而分散了风险。房地产信托投资基金缓解了房地产项目开发过程中的资金短缺问题，促进了土地的有效利用。,房地产信托投资基金,社会闲散资金进入房地产行业，既积聚社会闲散资金促进经济增长，有减少了银行信贷风险，扩大了投资者的投资渠道，这是房地产融资的发展趋势之一。,房地产信托投资基金,房地产信托
14、投资基金运作流程,信托公司选择优质项目,拟订资金信托文件,委任管理公司,独立估值师估值,公开发行REITs,私募发行REITs,签定资金信托合同,交付信托资金,信托公司投资地产项目,经营项目获得收益,信托收益分配,房地产信托投资基金,我国REITs的运作方式我国内地的房地产商可以通过与海外房地产投资信托基金(REITs)联手形成战略伙伴关系进行房地产的投资。我国内地的房地产商可以考虑通过以房地产投资信托基金(REITs)的方式在香港交易所或者新加坡交易所上市，以赢得境外投资者尤其是中小投资者的投资。,房地产信托投资基金,发展本土REITs的三大制约因素税收优惠政策的缺失监管的相关法规还未完善
15、专业人才的缺乏,相关法律法规,香港房地产信托投资基金守则新加坡房地产信托投资基金四大规定由于国内尚不具备发行REITs的条件，企业REITs的上市地点一般都选择在香港或新加坡，故应参考两地相关法规,房地产信托投资基金守则,对项目投资的规定该计划只可以投资于房地产项目。有关的房地产项目一般必须可产生收入。该计划可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位，但这些房地产项目的累积合约价值，不得超过该计划在进行有关购买时的总资产净值的10%。销售文件须清楚披露该计划是否有意在上市后的首12 个月内购入其它物业。,房地产信托投资基金守则,该计划不可购入任何可能使其承担
16、无限责任的资产。该计划必须持有该计划之内的每项房地产项目最少2年。为投资目的的借款总额不得超逾该计划的资产总值的45%。,房地产信托投资基金守则,资金信托计划应包括计划的名称、注册地址、成立地点及日期计划的投资目标 进行物业投资的风险房地产项目的营运数据，包括租用率、租户数目及组合(按行业或业务划分)、租约的主要条款、每平方米的平均年租，及将在未来5年到期的租约,房地产信托投资基金守则,股息政策投资者应负担的各项费用,房地产信托投资基金守则,对物业管理公司的规定管理公司必须获证监会发牌及获其核准管理该计划。管理公司必须具备足够的人力、组织及技术资源经营房地产项目。管理公司必须具备足够的可动用财
17、政资源，以便有效地处理业务及应付负债。管理公司不得过度借出款项。,房地产信托投资基金守则,对物业估值师的规定总估值师必须独立于该计划、受托人及管理公司及该计划的任何重大持有人。每个要求获得认可的计划，必须委任独立的物业估值师。总估值师必须每年一次，及就发行新单位的目的，透过实地视察有关房地产项目的所在地及巡视当中所竖立的建筑物及设施，全面评估该计划持有的所有房地产项目的价值。,房地产信托投资基金守则,对收益分配的规定该计划每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额分派予单位持有人作为股息。,案例：越秀REITs的海外上市,上市背景财务窘迫，自有资金难以满足商业地产需求。凭借“红筹窗口”
18、获得政府资产注入，母公司充足企业，获得优质资产。资产注入后负债率和现金流压力依然沉重。,案例：越秀REITs的海外上市,REITs的发行上市成救命稻草尽管“越秀投资”的财务问题在并购后更加突出，但“越秀投资”的赢利能力有改善上升的趋势。2005年 6月16日，香港特区证监会正式宣布修订后的房地产投资信托基金守则生效，最主要的变化便是允许在香港上市的REITs 投资香港以外的房地产。,案例：越秀REITs的海外上市,打包优质资产满足发行REITs的条件为了获得上市成功，“越秀投资”最终将打包收购的资产确定为白马单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。这四处物业都是大股东为支持“越秀投资
19、”而注入的盈利能力和发展潜力最强的优质资产。,案例：越秀REITs的海外上市,通过资产评估实现价值最大化在REITs上市进程中，对REITs所收购的资产价值如何估值无疑是至为关键的一环。“越秀投资”通过将白马单位的最近提高一倍，且争取到约95的45年的续订租约的安排，使自己的预期净收益大幅提高。“越秀REITs”委托的高力国际采取收入资本化法和现金流贴现法，使得资产评估实现了最大化。,案例：越秀REITs的海外上市,REITs发行2005年12月，“越秀REITs”完成公开发行。社会公众投资者获配67.9的权益。“越秀投资”通过一家全资附属公司“越龙”持有 31.3的权益。越秀集团”获得0.8
20、的权益。,案例：越秀REITs的海外上市,REITs极大改善财务状况发行REITs后，“越秀投资”一共获得了现金约33亿港元(包括“越秀REITs”发行6.87亿份基金单位所得资金约20亿港元，和“越秀REITs”下属BVI公司贷款融资支付现金约13亿港元）。“越秀投资”持有“越秀REITs”30的股权，依然处于相对控股的地位，可以继续受惠于“越秀REITs”上市后的业务发展。,案例：越秀REITs的海外上市,附属公司将持续获利根据香港房地产投资信托基金守则中有关“管理公司”方面的要求，“每个要求获得认可的计划，必须委任证监会接纳的管理公司”。“越秀 REITs”的管理公司 越秀房托资产管理有
21、限公司是“越秀投资”的全资子公司，越秀房托资产管理有限公司委任的租赁代理是广州白马物业管理有限公司和广州白马物业管理有限公司和广州怡城物业管理有限公司，二者也都是“越秀投资”的控股子公司。,案例：越秀REITs的海外上市,越秀房托资产管理有限公司每年能获取不菲的管理人佣金，2006年预计酬金超过2000万港元。怡城物业管理公司与白马物业管理公司将代理“越秀REITs”物业资产的租赁业务，2006年租赁代理酬金将超过1000万港元。,案例：越秀REITs的海外上市,税收优惠“越秀投资”通过BVI公司持有内地物业单位还可以享受税收优惠。根据中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法规定，BVI公
22、司作为在中国无常设机构的外国企业，按租金收入以10的税率缴交预提所得税。,案例：越秀REITs的海外上市,且根据香港有关规定，BVI公司自香港以外地区所得的租金收入一般被视为香港以外地区或源自香港以外地区的收入，免缴香港利得税。“越秀投资”注入“越秀 REITs”的物业单位此前是根据内地企业所得税标准，按税前利润33的税率缴交企业所得税，仅此项税收优惠，就将为之带来约4300万港元的净利润贡献,案例：越秀REITs的海外上市,未来现金收入不变“越秀REITs”对2006年的盈利预测是2.01亿港元，也就是说，2006年“越秀投资”将获得6000余万港元的股息收益(2.01亿港元*30)，利息支
23、出将减少1.1亿港元(按所获得现金 33亿港元*3.5的固定年利率计算)。“越秀投资”2006年现金流入科目汇总表如下,案例：越秀REITs的海外上市,预期2006年“越秀REITs”将给“越秀投资”带来的现金流入贡献为2.45亿港元，即使减半计算管理人费用和租赁代理费用所带来的现金净流入，其现金净流入总额仍约为2.3亿港元。而如果“越秀投资”不发行REITs，这些物业2006年所能带来净现金流为2.3亿港元，也就是说，发行REITs后不仅使越秀投资回笼了33亿港元现金，而且今后的现金流收入也并不会减少。,案例分析,“越秀 REITs”的成功之处通过“越秀 REITs”的成功上市，“越秀投资“
24、开辟了一条商业物业便捷套现的通道，并将继续得益于“越秀REITs”上市后的业务发展。“越秀投资”下一步还将通过“优先收购权”的安排，以增发基金份额的方式，将旗下商业物业项目逐步注入到“越秀REITs”，继续发挥REITs这一通道的关键作用。,案例分析,“越秀投资”面临的挑战由于此次注入“越秀REITs”的优质资产以前并不属于“越秀投资”，而是政府通过“红筹窗口“注入的。对“越秀投资”来讲，如何发挥自身的经营能力，打造出商业物业的“造血功能”，依然任重而道远。,案例分析,“越秀模式”尚难复制“越秀投资”作为广州市政府在香港的窗口 企业，资产出境的行政审批简单，操作难度不大。整个上市过程仅历时四个月，可谓神速。境外REITs投资者对异地物业的回报要求较高，这对所注入物业的盈利能力有很高的要求，国内企业很难打造出符合规格的优质资产。“越秀投资”在资产评估中的增值过程带有一定特殊性。,The End,
