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1、玫瑰公寓营销推广报告,在那一瞬间，让玫瑰成为永恒！,至祥地产对于本项目目标的理解,高销售率,较短的销售周期,较高的投资回报,通过高销售率形成市场热点,高利润率,较低的开发风险,理想的销售价格,项目可开发方向,项目资源因子分析与项目功能定位表,酒店式公寓功能居住功能,项目定位的两个方向,定位方向1,定位方向2,本项目,项目特性比较表,从项目自身条件角度分析：酒店式公寓写字楼,项目特性比较表,项目区域分析小结,周边专业市场众多，有小面积办公居住双功能需求；对南市区内商务配套设施需求较大；,从区域市场空间分析：酒店式公寓写字楼,区域市场投资热点分析,小户型商务公寓作为区域内补充产品，将会成为区域市场
2、投资热点。市场投资方向集中在主打投资概念的精品物业上。,从区域市场投资热点分析：商务式公寓写字楼,定位雷达图,各项分析显示：酒店式公寓定位方向优势明显。,企业需求酒店式公寓写字楼,定位,市场空间酒店式公寓写字楼,资金投入酒店式公寓写字楼,市场风险酒店式公寓写字楼,自身条件酒店式公寓写字楼,本项目定位为酒店式路线较为合适，为规避片区写字楼市场空白的开发风险，可走更为折中的道路，将项目打造成南市区内第一座具备商务功能的可拼合式的公寓，这样可增加项目产品的多元性，兼容多种类型客户，使项目在最短销售时间内实现利润目标，是确保项目开发成功的最佳途径之一。,结 论,南市区第一座高品质的、地标性的酒店式公寓
3、,项目定位,玫瑰公寓的精神：实现社区最大限度的分享和参与,四大价值点,功能延展；玫瑰公寓的的阳光生活；轻松、自由、浪漫，邻里互助；最大限度的分享和参与。,项目优势资源整合,区域内需求旺盛,项目周边商户众多,区域市场竞争较弱,产品切合需求,景观资源丰厚,官南大道物业,优 势,机 会,依附玫瑰湾社区品牌,策略总纲,包装攻略,活动攻略,原则：根据客户行走路线，全面铺开。,目的：扩大知名度+展示形象路线：昆明市区及南市区时间：7月中旬-10月中旬 内容：南市区精致酒店式公寓,包装攻略宣传渠道外区域车体广告,包装攻略宣传渠道截流路牌,阶段目的:传播项目信息，树立市场印象，挖掘潜在客户地点：官南大道公交车
4、站（建议在项目处设立“玫瑰湾”独立站点，并将公交车终点站设在项目处）时间：5月-10月,官南大道,目的：迅速建立知名度和形象时间：认筹期及开盘强销期的某个周六、周日位置：柏盛中庭,包装攻略宣传渠道人气展场,阶段目的：信息传递+树立形象方式：硬广告软文建议：认筹期2次（云信、都市报1/2版）开盘期2次（云信、都市报1/2版）,包装攻略宣传渠道形象报广,DM短信目的：阶段性地、有针对地传递信息时间：认筹期+开盘前+其它特殊活动前,包装攻略宣传渠道辅助DM短信,包装攻略宣传渠道热销路旗,目的：信息传递+营造热销氛围地点：官南大道时间：4月中旬-10月,官南大道,广福路,本项目,目的：信息传递+热销氛
5、围更换关键点：认筹期、开盘期、强销期、尾盘期形式：玫瑰公寓形象喷绘+信息条幅,包装攻略宣传渠道特别条幅,玫瑰公寓风情展示,现内部认购火爆进行中,南市区惟一特色小户型,时间：4月-10月目的：推广项目的形象，遮挡施工现场位置：临官南大道展示要求：高度2.5-3米，以表达形象为主。,包装攻略宣传渠道特色形象墙,包装攻略让人想要但限量的楼书礼盒,目的：特色形式：礼盒包装，内附楼书、户型单张、玫瑰公寓T恤、玫瑰为主题的音乐CD等对象：认筹客户完成时间：5月12日前,玫瑰公寓,包装攻略外立面,提前做一部分外立面展示，实实在在的感官感受比画饼充饥更有说服力。,房地产E网,目的：加强夜间楼体的形象效果位置：
6、楼体、楼顶展示要求：彩色灯光字时间：7月中旬至销售结束,包装攻略灯光工程,裙楼外打灯，照亮楼体,玫瑰公寓,引进品牌物管顾问（建议酒店公寓物管）目的：提升项目形象，增加项目卖点推广主题：酒店物管顾问+银海物管配套：24小时商务中心,引进酒店公寓物业管理,增加保安,包装攻略品牌物业管理,装修标准：500元/平方米注：如客户不需要精装修，可按照此装修标准退款,物业装修标准,策略总纲,包装攻略,活动攻略,原则：根据目标客户，组织有参与性的社区活动，增加产品文化品味,开盘,认筹期,2006.04.152006.05.12,开盘强销期,2005.05.132006.07.08,持续期,2006.07.09
7、2006.09.09,尾盘期,2006.09.102006.10.31,30%,30%,25%,15%,营销推广节点,营销费用比例,推广时间,/,50%,35%,15%,销售比例,营 销 节 点 安 排,营 销 节 点,玫瑰公寓认筹：,时间：4月15-5月12日地点：玫瑰湾售楼处配合：销售人员培训到位、玫瑰公寓宣传楼书到位、模型到位（1：250）、户外广告、报纸宣传发布认筹信息认筹金：5000元/个认筹优惠：可优先选房、可获得认筹礼盒（即T恤、CD等）认筹目标：300个,营 销 节 点,玫瑰公寓开盘：,时间：5月13日地点：玫瑰湾售楼处配合：户外广告、报版（前一周）电话通知认筹客户/短信（前一
8、周）相关人员及物料准备到位（前一周）活动：现场开盘活动、买房即抽奖推出单位：全部推出开盘销售政策：首付两万买一房，三万买两房开盘销售目标：30%,开盘销售政策,首付两万买一房，三万买两房,说 明:1、只限开盘当天享受此优惠政策。2、首付尾款在一年内免息分两次（12月和入伙前）缴清。,开盘销售政策,总价 330050=165000元应首付2成 165000元0.2=33000元实际首付 20000元首付尾款 3300020000=13000元一年内分两次缴清 130002=6500元,案例：以均价3300元/平方米，一房建筑面积为50平米演示,玫瑰公寓营销活动五月,时间：5月主题：玫瑰公寓冰窖节
9、内容：刨冰节水果节红酒节配合：相关活动单位确定，物料准备,时间：6月主题：玫瑰公寓澳洲风情节目的：定期举行活动，让客户感知玫瑰公寓的魅力内容：经典电影展个性时装秀配合：相关物料准备,玫瑰公寓营销活动六月,时间：7月 玫瑰湾叠加样板房暨园林盛情开放 目的：充分展示玫瑰湾高品质的项目特点，促进为玫瑰公寓销售。相关配合：户外广告/网络等媒体炒做（前一周）样板房、园林、看楼通道等工程完工现场茶点,玫瑰公寓营销活动七月,玫瑰公寓营销活动八月,时间：8月主题：玫瑰一族内容：烧烤野餐会美容讲座文化休闲节有资有味沙龙配合：相关公司及个人确认，物料准备,关于商业的思考,消防控制中心/值班室,规划路（西）,官南大道,住宅入口,商业面积：78-224平方米左右（复式）,业态规划：1、茶叶的外延市场2、银行、咖啡吧等,224,78,100,176,178,50,140,224,130,78,公寓：3500元/平米15000=52,500,000元商业：8000元/平方米2200=17,600,000元,整盘收益估算：,70,100,000元,注:开盘以3300元/平米入市,之后涨至3500元/平米.在此,仍以3500元/平米计算.,户型解析,总套数：312套,以上建筑面积未计算公摊面积（每套约增加10平方米），需由最后测量面积为准.,谢谢！,
