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1、金富门项目策划定位报告弘策中国2011.10,第一部分 市场分析第二部分 项目整合分析第三部分 项目产品策划与建议,报告目录,Part one 市场分析一、投资环境二、房地产供应、需求市场研究三、区域商业市场分析四、区域酒店式公寓市场分析五、区域办公市场分析,上海，中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。有超过2000万人居住和生活在上海地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语上海话。上海又是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的
2、近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。如今上海已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。上海是2010年世界博览会举办城市。,上海市概况,一、投资环境,上海市宏观经济研究分析,全年实现上海市生产总值（GDP）16872.42亿元，继续保持飞速增长，按可比价格计算，比上年增长9.9%。其中，第一产业增加值114.15亿元，下降6.6%；第二产业增加值7139.96亿元，增长16.8%；第三产业增加值9618.31亿元，增长5%。,亿元,全年完成全社会固定资产投资总额5317.67亿元，比上年增长0.8%。固定投资总额增速放缓。从产业投向看，第一产业投
3、资16.4亿元，比上年增长43.8%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.3%；第二产业投资1435.37亿元，增长0.6%，所占比重为27%；第三产业投资3865.9亿元，增长0.8%，所占比重为72.7%。,亿元,亿元,全年实现社会消费品零售总额6036.86亿元，比上年增长17.5%。其中，吃的商品零售额1819.88亿元，增长12.9%；穿的商品零售额 682.12亿元，增长18.3%；用的商品零售额3179亿元，增长19.4%。,上海常住人口飞速增长，2010年年末已达到2220万人,万人,城市居民家庭人均年可支配收入增长迅速，达到31838元，比上年增长10.4%；农村居民家庭人均
4、年可支配收入13746元，增长11.5%。全年城市居民人均消费支 出23200元，比上年增长10.5%。其中，服务性消费支出6955元，增长4.5%。农村居民人均生活消费支出10225元，比上年增长4.3%。其 中，服务性消费支出2951元，增长1.9%。,元,元,城市发展规模 控制中心城人口和用地规模，引导中心城的人口和产业向郊区疏解。2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万，城市化水平达到 85%，集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公里。中心城规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里；郊区城镇规划人口约560万。城市发展方向 拓展沿江沿海发展空
5、间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、海港新城、上海化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带；继续推进浦东新区功能开发和形象建设；集中建设新城和中心镇；将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。,城市发展方向展望,宝山区概述及规划,地理位置：宝山区位于上海市区北部，由陆地和海岛组成。陆地东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗邻，西与嘉定区接壤，西北与江苏太仓市交界。,大立体交通体系“三线七横八纵”三线轨道交通1号线、3号线、7号线；七横石太路、月铺路、郊环、宝安公路、外环及西延伸、长江路（锦秋路）、丰翔路（包括环镇北路、宝德路、殷高路）；八纵A13、
6、外环、祁连山路（陆翔路）、沪太路、潘泾路、富长路（康宁路）、蕴川路、江杨路、同济路（逸仙路）；,来源于宝山规划局,宝山区城市结构概括为“一带、两轴、三片区”。“一带”：以精品钢和延伸产业、现代物流航运业和观光旅游业为特色的长江、黄浦江滨江发展带；是宝山未来滨江功能调整、拓展、整合和提升的沿江功能发展带。“两轴”：即以现代新兴城市功能（现代服务业）发展为重点的沿宝杨路-宝安公路的东西向综合发展轴；以城镇组团发展为重点的沿沪太路的南北向城镇发展轴，一带两轴呈“H”型共同构建宝山新城基本发展框架。“三片区”：即上海中心城宝山部分、宝山新城区和北部综合产业区。,空间布局规划,来源于宝山规划局,轨道交通
7、规划,轨道交通系统规划立足长远，一次规划、分步实施，构建与周边地区快速便捷的联系，建设和完善包括地铁停车场、车辆段在内的轨道交通设施。根据上海市城市轨道交通系统规划方案，规划进入宝山区域的轨道交通共有7条，总长度约82.4公里。,来源于宝山规划局,产业发展规划,外环线以南即上海中心城宝山部分。重点发展现代服务业、大学科研产业园区、港口物流及与城市居住相关的第三产业；调整置换现有污染产业，逐步向都市型产业发展和向北部产业区转移。外环线郊环线之间即宝山新城区域。大力发展现代服务业和现代物流业，重点发展商贸、商务办公、房地产以及文化教育和体育等产业。郊环线以北区域。以宝山工业园区北区和宝钢为核心的产
8、业区，将建成全国重要的精品钢及其延伸业基地。,来源于宝山规划局,本案,宝山产业基本分为三个区域，本案位于新城区,小结,上海经济发展迅速，人民生活水平有所提高宝山区产业经济开始由传统工业向现代服务业发展宝山新城区规划为现代服务业现代物流业。本案位于新城区范围。,宝山区的房地产市场呈现稳中有升的的态势，区域内房地产市场主要分为杨行西城板块，高境淞南板块，大华上大板块，顾村板块。作为上海背面的门户宝山区，近年来随着郊区房产的不断推进，已越来越受到重视，不仅因为区域内楼盘价格相对较低，更由于近年宝山市政建设不断完善，很多消费者看好它未来的前景，如今，地铁一、三号线延伸段开通，给宝山的生活便利迈上了新台
9、阶,宝山区房地产市场概况,二、房地产供应、需求市场研究,宝山区房地产市场供需情况统计分析,近年来宝山区商办市场成交均保持稳步上升的态势受到政策影响，住宅市场的成交出现小幅回落。商办均价也保持稳定上升的态势。住宅市场均价出现僵持局面。,2011年宝山区共推出8块商品房用地，其中住宅类3块，商业商办类5块，商业面积191410平米。,宝山土地市场分析,未来2年宝山商办供应量的预测,土地供应量191410平米,商品房市场存量405851平米,即将开盘楼盘 25246平米,合计未来2年宝山商业供应量在62万平方米左右。,小结：,宝山区房地产市场近年来稳步发展土地市场开始略有萎缩，供应有所减少。未来2年
10、来，宝山商办供应量将要达到62万平米,本案位于淞宝商圈，该区域性商业中心在新一轮发展中，正在完善功能，改善环境、提升层次。主要标志商业有：牡丹江路北段的黄金广场、宝钢商场；牡丹江路中段的安信商业广场（建筑面积14.8万平方米，在建）、永乐家电卖场，牡丹江路中段西侧碧水路、双城路、同济路、海江路之间的宝莲城现代商务区（暂定名、规划中）等现代服务业设施。以牡丹江路为轴心的淞宝区域性商业中心，地处宝山区政治经济文化中心，是前一轮商业发展规划研究提出的重点调整提升的地区。经过几年来的调整提升，使该地区形成功能相对完善、布局相对合理、业态相对齐全、基本满足区域内不同层次消费需求的区域性商业中心。,区域商
11、业概况,三、区域商业市场分析,项目周边有四大商圈西城区商圈位于杨行镇内。发散周边2.5公里范围淞宝商圈牡丹江路为轴心，发散周边1.5公里范围大华商圈位于大场镇内。发散周边2公里范围大宁商圈东起共和新路，西邻彭越浦河、运城路，南接大宁路；北至灵石路。,本案,商圈分析,主要商业分布,大华商圈分析,商圈概述：商圈主题以大华铜锣湾项目为主结合周边分散经营的街铺形成集现代生活中心、休闲娱乐中心、文化康体中心、美食服务中心等功能于一体综合社区商业圈。,大华商圈分析,现有项目,西城区商圈分析,商圈概述西城区商圈以北上海商业广场为重要组成部分，但是开业后由于开发商的经营思路以及运营水平与项目难以融合项目失败，
12、目前虽然由百联接手但是效果一般。,西城区商圈分析,现有项目,淞宝商圈分析,商圈概述淞宝商圈目前宝山地区相对较成熟且有一定规模的商圈，主要由景瑞生活广场、安信商业广场、宝莲城等组成，经营上并未达到成熟商圈的要求，后续运营均存在管理难度。,淞宝商圈分析,现有项目,大宁商圈分析,商圈概述商圈主要由大宁商业广场、延长路、共和新路街铺组成是目前闸北连接宝山地区最具有影响力的商业圈，这种社区型生活中心已经成为新的商业亮点。,大宁商圈分析,现有项目,近年来宝山区酒店式公寓发展较为迅猛，随着宝山万达广场的落地，大量酒店式公寓如雨后春笋一般的冒出。由于酒店式公寓具有“自用”和”投资”两大功效，由于它吸收了传统酒
13、店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。而相比较高档住宅项目所占用的资金相对较多，回报周期相对较长，酒店式公寓在近今年的时间在房地产市场中成为中长线投资者青睐的目标。,宝山区酒店式公寓概述,四、区域酒店式公寓市场分析,宝山酒店式公寓分布,宝山区酒店式公寓较为分散，共康附近较多。主要以宝山万达广场为代表,宝山区酒店式公寓售价,部分酒店式公寓产品销售火爆，价格在21000-25000元/平方米。,竞品分析,绿地风尚天地位于宝山区中南部，地处宝山成熟居住区-共康板块核心，总规模近12万平米，产品类型集产权商铺、准甲级写字楼和酒店式公寓为一体，其中商业部分规划引进中高
14、端餐饮、休闲娱乐等业态，填补区域内中高端商业空白。,个案一：风尚天地,项目东至共和新路，南至共康路，紧临南北高架共江路上匝道，距离地铁一号线共康路站步行仅需3分钟。,地理位置,绿地风尚天地项目定位采用“办公+商业裙房+商业街”的模式产业组合，打造一个较高层次，有较强辐射效应的与现有大卖场商圈错位经营的购物休闲中心及商务中心。风尚天地MINI公馆在产品上更适宜居住，产品物管费仅为3元/平米/月.带有独立卫生间。层高4米，给用户更大的拓展空间，满足各自需求。,户型展示,面积在47-56平米。售价21000元/平米,伴随着一个城市的发展和推进，城市的地标将不仅仅局限于市中心，城市副中心商圈将随着人口
15、的迁移、住宅社区的形成而不断涌现。纵观上海版图，除了人民广 场、淮海路商圈等上海绝对核心地标，北上海等商圈已经飞速发展，宝山区将逐渐将城市中心扩大和外延，也为市民办公休闲提供了更多选择和便利。宝山万达广场为宝山区办公的新兴代表。宝山万达广场拥有近30万平方米物业，是集合商业广场、产权旺铺、小户型办公、高档写字楼等业态的大型城市综合体。据过往案例来看，拥有长期成熟商业地产 运作经验的万达集团在商业广场运营方面深有造诣，每个万达广场在建立不久后往往迅速成为一个地区的核心地标，在人气和口碑上实现双赢。以宝山目前对大型商 圈的稀缺性和市场需求来看，宝山万达广场树立北上海地标指日可待。,区域办公市场概述
16、,五、区域办公市场分析,宝山万达广场,本案,区域写字楼分布,世华国际广场,1919半岛创意园,逸仙大厦,高景国际大厦,尚中心,本案周边办公写字楼较为分散，缺少办公氛围。目前写字楼主要集中在殷高西路段,钢领,区域写字楼租金售价,项目周边写字楼目前售价在19000-25000元/平米之间，租金在1.2-2.8元/平方米/日,竞品分析,个案一：钢领,“钢领”占地347亩，总建筑面积约40万方。其中，一期硬件建设已经完成，包含“独栋总部楼”、“综合商务楼”、“交易市场”、“沿街商铺”、“地下停车库”等多种建筑业态。其中，商务办公面积11万平方米；餐饮为主题的配套商业1.2万平方米，钢材交易中心9000
17、平方米；地下车位近500个。“钢领”二期将在一期的基础上推陈出新，酒店、公寓式办公楼、LOFT、STUDIO等新的业态将以更加个性化的面貌迎接来自世界各地的“铁哥们”，打造钢铁产业生态型的共同市场。项目建成后，可容纳1500家以上企业，产生超过1000亿元的销售额，为地方每年创造10亿元以上的财政收入，提供2万个以上的就业机会。,刚领主要分为四大服务平台：,项目功能分析,园区一览,房型展示,独栋办公楼房型,综合商务楼房型,政策支持,人才护持政策：,专项资金扶持：,注册“一条龙”服务：,凡注册在“钢领”的企业，“钢领”将协助该企业办理外地员工的上海市居住证，帮助该企业解决外地员工子女在沪就读、高
18、考等事宜。,钢领项目符合市、区经济发展导向，市、区均有专项资金对本项目和落户在钢领的企业进行扶持，钢领将对符合条件的企业进行甄选上报，为企业申请10500万元的专项资金，助力企业发展。,钢领将提供公司注册手续办理，一般纳税人资格申请，企业的奖励结算，企业工商年检等一条龙服务；对符合条件者，钢领还可以为企业提供资金服务。,管理费用低廉：,注册资金300万（含）元以上的，上交管理费为2000元/年；注册资金300万元以下的，上交管理费为1000元/年。,部分企业名录,个案二：宝山万达广场,宝山万达广场占地面积61345.80m，总建筑面积约为295000m，其中地上建筑面积215000m平方米，地
19、下建筑面积约 80000m平方米。拟建造地下二层，地上由二幢24层写字楼、一幢20层写字楼、一幢19层写字楼、一幢7层写字楼、3-6层商业裙房、商业步行街以 及地下车库组成。项目功能为办公、商业。,地理位置：项目地处共和新路以东，一二八纪念路以南，三湘盛世花园以西，海博出租车有限公司六公司以北,总平面图,宝山万达广场主要由4栋纯办公，一栋SOHO办公组成，总建筑面积95400平方米。,房型展示,目前万达推出纯办公小户型40-60平米，售价25000元/平米,房型展示,小结,Part two 项目整合分析一、项目整体分析二、项目市场定位分析,项目概况,上海市金富门酒店座落于上海北翼新城宝山的金富
20、门酒店是一家设计新颖别致，环境幽雅的涉外酒店。本项目为金富门改造项目.,一、项目整体分析,项目四至,四至：北靠海江四路 西靠牡丹江路 东临海江一路 南近海江路（白玉兰广场）,项目周边资源,项目周边配套较为齐全，坐拥宝山白玉兰广场的绿化景观优势。酒店自带娱乐会所棋牌休闲吧。,项目SWOT分析,结论,办公部分：1、建议建设成有主题性质的特色办公产品，可按照企业要求订制楼层分割 主要企业为钢铁行业，要设置展示部分的空间。2、写字楼入住企业可享受政策优惠措施。酒店式公寓：方案一：利用特殊主题（如会展，论坛）来吸引投资客，以投资回报 的方式收回公寓使用权，把公寓作为以后金富门酒店客房使用.方案二：建设成
21、居住功能加强的服务式公寓，建议减少物业费等支出，使用节能环保及高科技系统（新风系统，地暖，太阳能）来 对外出售（办公部分企业的高层管理人员，以及一些白领）,二项目市场定位分析,1、当前市场动态宝山是上海的北大门，重要的钢铁生产基地、港口集装箱生产和出口基地及能源、水源、副食品生产、供应基地。改革开放三十年来宝山以“一业特钢，带动多元发展”为定位宗旨，给宝山带来了翻天覆地的巨变。同时也集聚了酝酿可持续发展的新课题，提出了宝山十二五规划发展的新思路。,2、未来市场趋势深度挖据“一业特钢，带动多元发展”的内涵。从重要的钢铁生产基地发展成为国际钢铁行业某一方向的领导者。提升宝山区的政治影响力及经济向心
22、力，打造升级版钢铁中心。,为全力提升宝山区的政治影响力及经济向心力，打造升级版钢铁中心。本项目定位围绕钢铁主题深度挖掘，扩展思路。最大化建筑本身所能承载的功能。就金富门酒店部分保留重建及金富门酒店全部拆除新建两种思路，做出两套方案。,3、项目市场定位建议,方案一：保留（金富门酒店）重建,项目定位为：华东钢铁金融及电子交易中心初步规划包含以下功能定位：华东地区钢铁金融及钢铁电子商务交易平台宝山区5A级写字楼（宝山第一高楼）（大型钢铁企业销售办公及展示中心）宝山区顶级商务，宴请场所（升级版 新金富门大酒店）（优先承接本项目内相关企业商务宴请，空闲时段承接大型婚宴）宝山区规模最大配置同声翻译设备的高
23、档会议、会展中心（承接本项目内相关企业会议及宝山区政府部门大型会议）宝山区唯一日式服务性公寓（引进全日式爱泊满管理）（优先面向本项目内相关企业员工销售或租赁）,方案二：拆除新建,项目定位为：国际钢铁论谈总部 国际钢铁论谈（英文：International iron and steel talk，缩写IIS，或钢铁宝山论坛），由宝山区政府发起，宝钢集团承办，申特集团协办，在本项目召开的大会。论坛为非官方、非营利性、定期、寻址的国际组织；为政府、企业及专家学者等提供一个共商钢铁经济、钢铁高科技发展方向、环境及其他相关问题的高层对话平台；上海宝山为论坛总部的永久所在地。,本项目初步规划包含以下功能定
24、位：,宝山区5A级写字楼（宝山第一高楼，双塔景观）（大型钢铁企业销售办公及展示中心）宝山区顶级企业会馆（顶楼360度全景观旋转餐厅）（本项目内企业家专属会所）宝山区顶级商务，宴请场所（全新升级版 新金富门大酒店）（优先承接本项目内相关企业商务宴请，空闲时段承接大型婚宴）宝山区规模最大配置同声翻译设备的高档会议、会展中心（优先承接国际钢铁论谈年会及各项年度分会议；其余时段优先承接宝山区政府部门大型会议）宝山区唯一日式服务性公寓（引进全日式爱泊满管理）（优先承接国际钢铁论谈与会人员，其余时段对外营业）,4、项目市场定位风险分析,方案一利益及风险分析：利益：钢铁金融及电子交易是钢铁业快速发展的平台，
25、也是未来的发展方向。有助于宝山区钢铁业结构完善，提升提升宝山区的政治影响力及经济向心力。申特作为钢铁生产企业，打造钢铁电子交易平台有助于企业自身销售渠道的完善；此外，钢铁期货市场的运作有助与其更快速、便捷的找寻到可能达到的高位价格的合适买家。风险：钢铁金融及电子交易当下考虑及正在运作的企业及团体较多，并有部分具备了一定的影响力，如大宗钢铁交易平台。项目的成功打造需要政府和企业多方的配合及努力。,方案二利益及风险分析：利益：国际钢铁论谈总部的定位有助于宝山区打造升级版钢铁中心。将大力提升宝山区的政治影响力及经济向心力。申特作为协办单位和会议接待方，将大大的提升企业影响力及美誉度。本项目在“国际钢
26、铁论谈总部”的概念影响下，其重要地位及物业价值亦不言自明。风险：当下国内已有的钢铁论坛众多，其中较有影响力的有河南郑州举办的中国钢铁贸易高峰论坛，目前已举办三届，有1000余家企业参会；在上海浦东喜来登由由大酒店召开的由上海钢联电子商务股份有限公司、日本钢铁新闻“JapanMetalDaily”以及韩国“Steel&Steel”钢铁研究机构三方联合举办的为期两天的2011第二届亚洲钢铁论坛。这些论坛都是行业内已经举办的不同规格和级别的钢铁论坛，具备了一定的影响力。本项目的成功打造需要宝山区政府乃至上海市政府、工业部等多级政府部门大力推进，加之企业自身的配合及努力。,5、推荐方案方案二,推荐理由
27、：项目地块位于宝山区核心位置，需要承载的愿景宏大，方案二着力打造“国际钢铁论谈总部”更能凸显项目地块地段优势及其价值。方案二有助于宝山区打造升级版钢铁中心，大力提升地块及宝山区政治影响力及经济地位。建筑表现施展空间更大，建筑表现更加完美。功能配置齐全，形象统一完整，各功能区配合及功能划分更加协调。物业价值提升显著。,Part three 项目产品策划与建议一、按求设计构思二、项目经济测算及风险评估三、产品建议四、产品规划概念方案设计（暂缓）五、项目市场推广建议,基地现状,一、按求设计构思,方案一：保留（金富门酒店）重建建议规划建筑指标：,建筑示意图,建筑俯视图,方案一：保留（金富门酒店）重建建
28、议规划建筑指标：,方案二建筑表现一等体量双子塔,等体量双子塔平面解析图,1号楼（办公、酒店）,2号楼服务型酒店式公寓,国际国际钢铁论谈总部（含部分商业）,办公、酒店配套商业,屋顶设计为空中花园景观,方案二建筑表现二不同体量双子塔,不同体量双子塔平面解析图,1号楼（办公、酒店）,2号楼服务型酒店式公寓,国际国际钢铁论谈总部（含部分办公、酒店配套商业）,屋顶设计为空中花园景观,顶楼设计为360度全景观旋转餐厅,三产品建议,建筑风格建议建议采用古典主义ART DECO风格的建筑表现形式,建筑材质建议建议采用石材及高级面砖结合的方式,总体规划布局建议,方案二规划建设两栋塔楼，其中1号楼为主楼，临牡丹江
29、路，海江四路。设置了25165的甲级商务办公区，及16000的酒店部分。建筑展示性好。办公部分满足了申特总部经济及大型钢铁企业销售展示的需求；酒店部分在原有金富门酒店的基础上进行升级，满足了国际钢铁论谈的接待要求。2号楼建筑体量相对较小，定位为服务型酒店式公寓，引进全日式爱泊满管理，即可作为国际钢铁论坛的接待补充酒店，亦可满足项目商务客户的居住需求。服务型酒店式公寓将全部委托爱泊满统一管理，由金富门酒店作为特色客房对外销售，建议面积按酒店客房标准划分，为30-50。统一装修。,商业建筑形态及业态建议商务及酒店的配套商业,车位配置及规划建议,方案一中项目规划建设地下一层车位，车位数量约320个。方案二为满足国际钢铁论坛的会议、办公、酒店、商业各部分对于车位的要求。项目规划建设地下两层车位，车位数量达400个。,
