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1、地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,成都郫县和锦江区乡村旅游调研报告,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,一、成都乡村旅游基本情况 成都农家乐休闲旅游活动始于90年代初，是中国乡村旅游的发源地。由于郫县和锦江区均距成都市区10公里左右，均有养殖花卉和盆景的传统工艺。市民在买花、赏花过程中，逐步延伸为吃农家饭、品四川茶、打麻将等休闲活动，逐渐形成规模。目前，成都市郊共有农家乐5596户，直接就业人员5.8万人，2005年收入7.3亿元；带动相关就业人员30万人，年收入达16.3亿元。郫县的农科村、锦江区的“五朵金花”、龙泉驿区的万亩桃花果园、都江堰
2、的猕猴桃、绿茶基地等一批具有代表性的全国农业观光示范点，已经被培育成为较高品位、多功能、各具特色的现代化农家乐庄园，被人们誉为“没有围栏的公园，鲜花盛开的村庄”，打出了地方特色。,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,（一）三圣乡的“五朵金花”模式 2003年，成都市在三圣乡举办“中国成都首届花博会”之际，集中资金，借势造势，将花博会周边的五个村庄在原来经营花卉的基础上，由政府统一规划，因地制宜，错位发展，形成比较科学的补充。在12平方公里的土地上，分别打造了幸福梅林、江家菜地、东篱菊园、荷塘月色等不同特色的旅游
3、村，被称作“五朵金花”。“幸福梅林”围绕梅花文化和梅花种植欣赏，形成销售产业链，发展旅游观光产业；“花乡农居”（红砂村）形成了以发展小盆、鲜切花和旅游观光产业为主导的国家AA级风景区；,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,“江家菜地”以“市民认种一分田”的方式，把传统种植蔬菜、瓜果和农作物变为市民和学生体验式的休闲产业，实现城乡互动；“东篱菊园”突出多种类的菊花和大规模的菊园，形成了“环境、人文、菊韵、花海”的交融；“荷塘月色”则以池塘荷花、榕树成荫，川西小镇和田园风光为特色，成为艺术创作、音乐开发的艺术村。目前，“五朵金花”已申报4A景区，并经过了国家旅游局验收，成为
4、全国第一个乡村旅游开放式的景区。在农村的建设改造中：一是注重规划。如园区的道路、广场等，在基础设施建设方面，完善了村内道路、水电、污水垃圾处理、天然气开通、公共厕所、活动中心道路指示牌等设施；二是对农居进行改造。风格统一，一房一设计，形成民居景观化；三是政府一次性出资8300万元，每个村1400万元1800万元不等，同时吸引民间资金1.2亿元，平均每个村2000多万元。集中资金、集中精力，“政府主导、部门联动、社会参与、市场带动、基地生产、企业经营”，在全区统一规划下，按照城镇标准加快完善农村基础设施和旅游村各项功能建设。保证公共福利支出，为农民提供低保和就业培训；发展集体经济，为新农村建设奠
5、定坚实基础。,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,特点：一是农房改造景观化。对城市通风口的农房以就地改造为主，由“农户出资、政府补贴”进行改造，川西民居或仿欧式建筑群，本身就成就一道风景；二是基础设施城市化。按照整体规划，以城市道路、污水和垃圾处理、天然气等生活设施标准，完善乡村基础设施建设，同时还将污水管网对接到每户民居，增设了卫生设施，人居环境明显改善，让农民就地享有城市文明成果。三是配套设施现代化。有线电视终端用户1500户，实现户户通光纤。按照社区卫生服务中心建设标准，每个村建成200平方米的村卫生服务中心。四是景观打造生态化。打造湿地，新建绿地，保护原生态植被
6、，农业文明记忆馆、迁建牛王庙以及举办梅花节、菊博会等吸引人气、传承文化的人文自然景观，营造优美的生态环境。五是开发土地集约化。对土地硬化严格监管，整合农宅，拆除违建，严禁乱搭乱建，减少农房占用耕地。充分利用荒山、沟渠、坡坎等土地修建会所，盘活土地资源，使有限的土地资源发挥最大的效益。,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,在农房改造过程中，重点是临街经营农家乐的民俗户，实行专业设计、“穿靴戴帽”。即：每户房屋的外立面按照川西民居风格装修改造，政府补贴60-80%，每平米直补约100元，主要是外墙，门窗，屋顶，每户约1.5-2万元；对经营农家乐家庭购置的餐桌、椅子、床铺、遮
7、阳伞等经营家具实行“买一送一”，直补50%，每户约直补5000-10000元。农民通过装修改造（包括平房改成二层小楼），每户得到政府直补约1.5-3万元。农户在内装修和平房改成二层小楼过程中需投资10-15万元，经营3-5年即可收回成本，既可足不出户就业，又改善居住环境，提高生活水平，同时也增加了农民收入。“花乡农居”（红砂村）2003-2005年，已改造农宅203户，面积达2.5万平方米。平顶改成坡顶，加上小青瓦，粉白墙体，对农宅三墙两边作仿川西民居装饰，勾画木梁线条，或添加女儿墙、飘檐等风格一致，每户院落设计都不尽相同。而新建的3.9万平米房屋也沿用川西民居设计方案。与此同时，由于基础设施
8、和环境的改善，农民资产增值，土地租金由原来1500元/亩增至2000元/亩，土地拍卖由原来20万元/亩狂增至200万元/亩，房屋租金由原来500元/平方米/年增至1600元/平方米/年，小院由3万元/年升至10万元/年，尽管价位提升，社会资金却争相投放，一年多来，吸引社会资金投入达3000多万元，有效地保护和恢复了观光区生态自然环境。农村资产由原来3亿元增至13亿元。,民居改造策略,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,（二）农科村农家园林型模式 郫县友爱镇农科村位于“国家生态示范区”内，是成都花卉、盆景、苗木生
9、产基地，成都“农家乐”发端于此。它荟萃了川西平原农家休闲旅游的主要特色。目前当地农户的收入主要来自两个方面：一是出售自家种植的盆景，大小不等，售价从几十元到十几万元，能够满足家庭、公司、会所和高档饭店等各类消费者需求。二是依托自家的园艺美景经营“农家乐”项目。农家小院设置了秋千、滑梯、转圈椅、台球、茶座。经营机制灵活，有游客时可商，无游客时可农，从事旅游服务和务工务农两不误，不但利用了闲散劳力，而且农副产品可就地成为消费产品，“农家乐”既是市民休闲消费场所，也是销售盆景苗木的经营平台，吸引农民纷纷加入“农家乐”活动。,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,二、开展“农家乐
10、”旅游活动所显现的主要特点 1、农民土不离乡，就业不出门，失地不失利，不失业。在开展农家乐同时，构建比较完善和谐的农村保障体系、就业体系、城乡教育培训体系、经济发展体系等，使农民安居乐业，减少阻力、降低开发成本。2、构建了农民经营、就业、保障的平台，变单一种植农作物收入为多渠道增收。即“土地流转、农宅出租、经营的租金；经营农家乐或到村里的龙头企业打工赚取的薪金；参与村集体经济，土地入股建设乡村酒店等经营企业可保底分红的股金，达到社保条件后按股领取的养老金或低保金。3、资产投放得到最大回报。打造“五朵金花”政府投资近亿元，吸引社会资金过亿元，由于环境改善，农村资产增值，五年内可实现产出5.7亿元
11、，投入产出比为1：3。“五朵金花”已接待游客约600万人次，实现经济收入1.5亿元。“五朵金花”模式和农科村模式，既是实现城乡一体化的有效尝试，又为发展乡村旅游探索一条新路，同时，也为我们北京郊区乡村民俗旅游的发展起到示范和借鉴作用。4、昆明的野鸭湖项目也上将农民的宅基地在进行迁移的时候将新宅直接建设成为民俗旅游度假村模式，鉴于以上各点，我公司在新农村建设和村庄迁移方面可以尝试灵活借鉴，实现多种经营。,地产江湖（）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流,三、几点启示（一）把扶持乡村旅游业作为农民转制之后的重要产业来发展乡村旅游是改变农村、环境，使农民增收致富、提高农民素质，促进精神文明
12、，构建和谐村镇，也是响应建设社会主义新农村号召的有效途径。（二）以政府为主导、进行统一规划、个相关部门实现联动、多方参与 扶持和发展乡村旅游是促进新农村建设的系统工程，需要在科学规划的基础上，各级政府各部门统一协调，联合作战。如：成都郫县区委区政府不断加大支持和指导力度。政府部门包村，干部包户，明确旅游部门为牵头单位，对日常工作进行总协调，建立联席会制度，对各部门派任务、出资金，相互沟通，优势互补，形成合力。（三）提供政策扶持，集中资金，树立典型带动群众 紧紧围绕农民的根本利益，给予政策扶持，提供资金支持、技术指导、业务培训，特别是在税费上给予优惠和减免。对业绩突出者给予鼓励，如：按时、按规划
13、完成农宅外立面工程，给予补贴奖励。在资金使用上，既要考虑全面更要扶持重点。北京市每年的支农资金远远超出其他省市，但由于没有统一规划，部门没有统一协调造成资金分散使用，钱没少花，效果甚微。如果实现由市、区县、乡镇三级政府共同投资，再吸引社会、企业资金，农民个人参股等多种形式，统一包装，重点打造，一定会起到典型示范作用，也会为今后发展积累经验。（四）突出特色，打造精品，丰富乡村旅游业发展的文化内涵 以特色主导产业为依托，以文化为内涵是实现发展的重要因素。北京乡村旅游依托名胜风景、古建古迹、采摘、赏花、休闲度假等多种产业，把民俗文化和农耕文化有机结合、鼓励和支持农村吸引社会资金，共同开发特色项目和产品，将改变目前北京民俗村的发展状况。（五）成都市政府在明确旅游部门牵头的同时，先后颁布了一系列地方法规性文件，对乡村旅游实行“统一领导，分级管理”。平谷的旅游系统也应参与新农村建设规划，完善乡村旅游的接待功能，组织对民俗户进行专业技能和服务规范等方面培训；同时，还要搭建宣传平台，如进行多方位宣传、整合社会资源，不断提升乡村旅游知晓度和农民规范经营的自信心和自觉性，使乡村旅游形成规范经营、良性循环、快速发展。,
