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1、,I.,一.2007 年总体经济发展背景,II.,1.全国及北京的 CPI 指数分析,增长率比较（CPI 指数）,在 4 月和九月出现两个低谷期，受宏观调控的影响 CPI 呈现出负增长。10月以后又回归稳步上涨的态势。,III.,2.北京市 2001-2006 年 GDP 统计分析,（数据来源：北京市统计局）北京近几年来国民经济保持两位数的高速发展，2006 年北京市实现全市国民生产总值 7720.3 亿元，比上年增长 12%，连续第 8 年实现两位数增长。其中，第一产业增加值 98 亿元，增长 0.6%；第二产业增加值 2217.2 亿元，增长 12.6%；第三产业增加值 5405.1 亿元
2、，增长 11.9%，占地区生产总值的比重达到 70%。按常住人口计算，当年人均 GDP 达到 49505 元（折合 6210 美元），比上年增长 8.8%。三,次产业结构由上年的 1.4：29.5：69.1 变化为 1.3：28.7：70。2007 年上半年，,北京市为 1910.3 亿元，增速为 15.4，位居全国第四位。,IV.3.北京市 2001-2006 年固定资产投资分析,2001-2006年北京市固定资产投资统计,（数据来源：北京市统计局）,固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量，它是反映固,定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标。长久以来，固定资产,投
3、资一直是拉动北京市经济发展的重要因素。从 2001 年至 2006 年北京市固定资,产投资的统计数字来看，近六年北京市固定资产投资额平均年增长率为 16.1%。特,别是在 2006 年，全市固定资产投资突破 3000 亿元，达到 3371.5 亿元，同比增长,19.3%，当年北京市固定资产投资额和 GDP 的比例达到 54.3%。2007 年 1-11 月，,北京市全社会固定资产投资累计完成 3213.6 亿元，比上年同期增长 19%，超过了,近六年来的平均增长率 16.1%。其中，城镇固定资产投资完成 2981.6 亿元，增长,20.4%;农村投资完成 232 亿元，增长 3.5%；城镇投资
4、中，房地产开发投资完成,1626.1 亿元，增长 19.4%。,分三次产业看，第一产业完成投资 13.4 亿元，增长 13%；第二产业完成投资,382.3 亿元，增长 27.7%，其中工业完成投资 377.6 亿元，增长 28.7%；第三产业,（含房地产开发）完成投资 2817.9 亿元，增长 18%。,3.1 从增长动力来看，大项目建设对投资的支撑作用趋于明显,1-11 月，,除房地产开发投资外，计划总投资超过 10 亿元的项目共 81 个，共完成投资760.5 亿元，比上年同期增长 41.6%，占全社会完成投资（不含房地产开发投资）的比重为 47.9%。从新开工项目来看，今年计划总投资 1
5、0 亿元以上的新开工项目 16 个，共完成投资 142.5 亿元，对投资增长（不含房地产开发投资）的贡献率达到 57.2%。新开工的 16 个大项目中，主要集中于交通运输业和公共设施管理业，两个行业共完成投资 85.9 亿元，占大项目完成投资的 60.3%，对全社会完成投资（不含房地产开发投资）增长的贡献率达到 34.5%。3.2 从内部结构来看，呈现出“三快一不变”的特点基础设施建设增速较快。1-11 月，北京市基础设施投资继续保持自 2005年以来的快速增长态势，累计完成 941.9 亿元，同比增长 38.5%。其中，能源投资完成 147.5 亿元，增长 92.2%；公共服务业完成 201
6、.6 亿元，增长 14.3%；交通运输业完成 479.4 亿元，增长 40.3%。,中央投资增速较快。今年以来，中央投资迅速增长，占全社会投资比重逐,步上升。1-11 月，中央单位完成投资 571.9 亿元，同比增长 34.5%，占全社会投,资比重为 17.8%，同比上升 2.1 个百分点。从投向看，近一半中央投资投向基础,设施建设。1-11 月，中央单位完成基础设施投资 246.8 亿元，同比增长 55.7%，,占中央总投资的 43.2%，比地方高 16.9 个百分点，对基础设施投资增长的贡献率,为 33.6%。,工业投资呈现高增长态势。1-11 月，北京市工业完成投资 377.6 亿元，比
7、,上年同期增长 28.7%，增速高于全社会投资 9.7 个百分点，增幅比上月提高 3.9 个,百分点，比上半年提高 22.7 个百分点，占全社会投资的比重为 11.8%,同比上升 0.9,个百分点。从运行轨迹来看，今年以来，北京市工业投资呈现“低开高走”的态势。,今年初，工业投资继续呈现自去年以来的低迷态势，完成投资同比下降 28.3%；增,速在经历了上半年的小幅波动后开始上扬，下半年以来呈现出高增长态势。,房地产开发投资比重依然过半。今年以来，北京市房地产开发投资比重有,所下降，但依然处于五成左右的高位。1-11 月，北京市房地产开发投资占全社会,投资的比重为 50.6%，自 2001 年以
8、来的房地产开发投资比重过半的格局没有改变。,奥运项目迎来竣工高峰。步入 11 月以来，奥运工程逐步进入收尾阶段。截,止到 12 月 3 日，北京市已有 26 个奥运比赛场馆和 34 个独立训练场馆竣工；年底前,还将竣工 10 个训练场馆。从完成投资来看，1-11 月，奥运及相关设施建设完成投,资 122.9 亿元，比上年同期增长 6.8%，占全社会完成投资的 3.8%。其中，奥运场馆,建设完成 41.3 亿元，相关设施完成 81.6 亿元。,小结：未来几年，北京市由固定资产投资带动经济发展的格局不会改变。随,着城市发展水平的加速以及对经济发展前景的良好预期，本市固定资产投资从今,年 6 月份开
9、始保持较高增速运行。同时，受政府部门宏观调控政策的影响，未来,北京市的固定资产投资将更加注重投资质量及产出效益，从而更好地带动北京市,的经济发展。,V.4.消费指数,4.1 社会消费品零售额迅速增长,今年 11 月份，北京市实现社会消费品零售额 328 亿元，零售额仅次于 10,月份，为历史单月销售第二高月，比上年同月增长 16%，增幅比上月回落了 0.5,个百分点。,1-11 月，全市累计实现社会消费品零售额 3437 亿元，已超过上年 3275.2,亿元的全年水平，与上年同期相比，增长 15.3%，扣除价格因素后，实际增长,14.6%，高于上年同期 2.1 个百分点。,4.2 居民消费价格
10、上涨,11 月份，北京市居民消费价格总水平比上年同月上涨 5.3%，其中，食品价格,上涨 17.8%，非食品价格上涨 0.2%；消费品价格上涨 6.3%，服务项目价格上涨,2.5%。,VI.5.城乡居民收入,1-11 月，城镇居民人均可支配收入 20185 元，比上年同期增长 14%，扣除价格因素，实际增长 11.5%。农村居民人均现金收入 10132 元，比上年同期增长11%。,城乡居民收入城镇居民人均家庭总收入（元）工资性收入经营性收入财产性收入转移性收入城镇居民人均可支配收入20%低收入户人均可支配收入农村居民人均现金收入（元）,累计226421590438048058782018595
11、3010132,增长%14.812.228.861.118.71415.711,小结：1-11 月，全市经济继续保持平稳较快增长态势。工业生产增速略有放缓，投资增长稳定，消费品市场保持旺盛，城乡居民收入较快增长。但物价呈现继续上涨态势，其后续影响需重点关注；基础设施建设增速较快，道路交通条件的改善方便了人们的日常出行，新的交通路线的开通同样也缓解了部分交通压力。北京经济整体的健康快速发展给各行业带来了新的发展机遇和挑战。VII.二.北京房地产宏观市场背景分析,VIII.,1.总体情况,1.1 房地产开发投资增幅回升,18.2,17.5,15.8,13.1,10.9,10.8,20151050,
12、房地产开发投资增速（）2519.4,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,房地产开发投资增幅继续回升。自 1-5 月房地产开发投资增速降至今年以来最低点 10.8%后，下半年一直保持较快的回升态势。1-11 月，全市完成房地产开发投资 1626.1 亿元，比上年同期增长 19.4%，增幅比 1-10月提高 1.2 个百分点。,230,2001000,2006.11,2007.11,1.2 房地产市场供给继续收缩470500400开发面积300,（万平米）,1-11 月，全市房地产开发企业完成土地开发面积 230 万平方米，比上年同期下降 51%。商品住宅施工面积 5646.9 万平方米
13、，下降 3.3%，其中新开工面积 1368.4万平方米，下降 9.6%；竣工面积 1252.4 万平方米，下降 5.3%；现房销售面积321.2 万平方米，下降 30.8%；期房销售面积 1228.6 万平方米，下降 6%。11月末，商品住宅空置面积为 387 万平方米，比上年末减少 107.1 万平方米。IX.2.北京市房地产市场运行情况分析2.1 2007-1-10 月北京市房地产市场运行情况：房地产开发投资增速继续提高，新开工面积和销售面积降幅都趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。房地产开发投资增速呈回升走势。2.11 北京市房地产开发投资增幅较快回升,1-
14、10 月，北京市完成房地产开发投资 1419.1 亿元，比去年同期增长 18.2%,增幅同比提高 2.5 个百分点。继 1-5 月投资增速达到今年以来的最低点 10.8%,后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1-10 月比前三季度提高 0.7 个百分点,（见图 1）。房地产开发投资增速的较快回升与下半年以来新增项目投资额较,大，以及两限房和保障性用房集中入市有关。仅 10 月份，完成投资额超过 1,亿元的新增项目有 11 个合计投资额达 54.6 亿元。,商品住宅投资增幅回升。1-10 月，住宅完成投资 714.4 亿元，比去年同期,增长 17.2%，增速同比提高 1 个百分点。,2.12 商
15、品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓。年初以来，北京市商,品房施工面积保持低速增长，截至 10 月底，达到 9565.8 万平方米，比去年同,期增长 4%。其中，本年新开工面积 1856.4 万平方米，下降 14.2%，降幅比前,三季度缩小 6.5 个百分点（见图 2）。,2007 年 1-10 月,在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，截至 10 月底，,全市住宅施工面积为 5407.8 万平方米，其中，本年新开工面积 1186.5 万平,方米，分别比去年同期下降 5.2%和 14.1%。,2.13 商品房竣工面积持续增长。今年以来，北京市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半
16、年增速攀升为今年以来最高 20.1%后逐渐趋缓，1-10 月，商品房竣工面积达 1551.9 万平方米，比去年同期增长 8.3%，增幅比前三季度略提高 0.8 个百分点，但是仍比上半年降低 11.8 个百分点。其中，住宅竣工面积为 1132.4 万平方米，增长 9.7%。2007 年 1-10 月,房地产市场情况商品房竣工面积（万平米）其中：住宅,累计1551.91132.4,增长%8.39.7,2.14 商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。1-10 月，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售 394.6 万平方米，期房销售 1253.9 万平方米，分别比去年同期下降 26%和
17、5.7%。与前三季度相比，降幅分别缩小 4.6个和 3.3 个百分点。其中，住宅现房销售 286.3 万平方米，下降 32.8%；住宅期房销售 1062.5 万平方米，下降 10.3%。下降幅度分别比前三季度缩小 4.6个和 5.2 个百分点。2007 年 1-10 月,房地产市场情况商品现房销售面积（万平方米）商品期房销售面积（万平方米）,累计394.61253.9,增长%-26-5.7,2.15 经济适用房住宅新开工面积增长较快。10 月末，经济适用房住宅施工面积 383 万平方米，比去年同期下降 24.5%，其中，本年新开工面积 103 万平方米，增长 34.8%，增幅比前三季度提高 3
18、.4 个百分点。2.2 房屋销售价格指数变动情况2007 年 1-10 月,房屋销售价格涨幅进一步扩大。1-10 月，北京市房屋销售价格总指数累计为 110.6%，涨幅比去年同期提高 2 个百分点，比前三季度提高 0.5 个百分点。房屋销售价格总指数自去年 6 月份之后持续高位运行，从今年 7 月份开始房价涨幅进一步加剧。从结构分析看，1-10 月新建商品房价格指数累计为110.9%，二手房价格指数累计为 109.8%。商品住宅销售价格增长持续加快。,房屋销售价格指（%）其中：商品房其中：住宅二手房其中：住宅,110.6110.9111.9109.8109.8,在新建商品房中，住宅销售价格指数
19、累计为 111.9%，其中 10 月份为 117.8%，比上月提高 2.5 个百分点；非住宅价格指数累计为 106%，其中 10 月份为108.7%，比上月降低 0.6 个百分点。二手房中，住宅销售价格指数累计为109.8%，其中，10 月份为 111.7%，比上月提高 1.2 个百分点。从分区域指数看，远郊区县价格指数最高。东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为 106.6%，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为 111.3%，十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为 112.2%。,X.,三.国家宏观政策研究,XI.1.金融政策,1.1,2007
20、 年至今，央行连续 6 次上调存贷款基准利率。经六次上调后，一,年期存款基准利率由 2006 年实行的 2.52%上调至目前的 4.14%；一年期贷款基准利率由 6.12%上调至目前的 7.47%。,1.2,央行收紧房贷的信贷管理：已利用贷款购买住房、又申请购买第二套,(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。,1.3,央行连续 10 次上调金融机构人民币存款准备金率,2007 年度，央行连续 10 次上调金融机构人民币存款准备金率。由 2006年度实行的 9%上调到现在的 14.5，达到了历史最高线。,1.4,公积金,2007 年 8 月 21
21、 日中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知下发，调整个人住房公积金存贷款利率。自 2007 年 8 月 22 日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调 0.09 个百分点。五年期以下(含五年)从 4.50%调整为 4.59%，五年期以上从 4.95%调整为5.04%。上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的 2.34%调整为 2.61%。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。,1.5,2007 年 9 月 27 日，人民银行、银监会又发布了关于加强商业性房,地产信贷管理的通知严格房地产开发贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35%或未取得土地
22、使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空,置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。商业银行对,房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地,产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款,原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异,地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放,前应向监管部门报备。,严格规范土地储备贷款管
23、理,商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。,对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所,收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年。,严格商业用房购房贷款管理,利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首,付款比例不得低于 50%，期限不得超过 10 年，贷款利率不得低于中国人民银,行公布的同期同档次利率的 1.1 倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水,平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义,申请贷款的，首付款比例不得低于 45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房,贷款管理规定执行。
24、,1.6,政策评论：,贷款利率的增加，存款准备金率紧缩贷款规模和严管房产贷款等措施，加大了开发商获取资金的成本和难度，对房产开发企业资金实力提出了更高要求，房地产开发企业特别是一些中小型企业将越来越难以获得贷款，房地产开发行业的准入门槛进一步提高。但开发商可能会把加大资金成本的部分转嫁到消费者身上，从而促使房地产价格上涨。开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进度进一步加快。贷款利率上调可能会使收入较低的家庭的住房购买需求而转化为租房需求。而对于投资者而言，因其手中握有较大额资金，只有投资房产能获得足够收益（尤其是房地产价格看涨时），贷款基准利率提高 1 个百分点对他们投资
25、热情抑制很小。XII.2.土地政策,2.1,10 月 8 日国土部下发通知，通知明确提出，各地要合理控制单宗,土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过 3年。,2.2,10 月 9 日国土资源部正式发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使,用权规定(39 号令)，该规定强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。,2.3,土地政策的影响：,从源头封堵当下房地产市场普遍存在的漏洞：付小钱、多占地、慢开发的现象。该通知的有效执行将增加房地产市场供应效率，但由于政策执行效
26、果有滞后效应，因此该通知现阶段对房地产市场供求状况的改善影响并不明显。房地产行业的并购整合将加速。此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地产企业能否取得土地证，取决于资金实力。市场的优胜劣汰一方面有利于规范市场，减少市场风险；另一方面房地产并购容易造成寡头，增加供应方的定价能力。XIII.3.税收政策,3.1,1 月 16 日，国家税务总局发布了关于房地产开发企业土地增值税清,算管理有关问题的通知(以下简称通知)。通知要求各地从今年 2 月1 日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收 30%-60%不等的,土地增值税。,3.2,物业税的推进工作备受瞩目。该税基本框架为：将
27、现行房产税、城市,房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。10 月上旬，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四地为房地产模拟评税试点地区，至此，已有十省市开始物业税“空转”运行。,3.3,税收政策的影响：,政府加强财政手段调控作用，房地产税收体制的完善提上日程。影响房地产开发企业的主营业务收入，进而降低企业净利润率。由于税收具有向转嫁的特点，影响以并购方式扩张的房地产开发企业的发展速度“整体转让未竣工决算房地产开发项目”和“直接转让土地使用权”两条对增值税对象的界定，由于土地增值税的征收无疑增加了并购项目成本，影响以并购方式进行扩张的房地产企
28、业的步伐；此次增值税将极大地打击开发商在土地二级市场拿地的积极性。,天津市作为拟评税试点地区，物业税的开征将会对天津市的房产市场其到一定的作用，一方面由于税种的减少、税率的降低，可能减少开发企业的税负，但是否由于开发企业税负减轻就带动住房价格下调，由于住房价格主要是受供需决定的，我们认为由此而导致住房价格下调的可能性很小；另一方面，由于开征物业税，房地产炒作，尤其是所谓的房地产“投资性购房”将受到制约。房地产开发企业，需要承担由于长期商品房的积压所产生的物业税负担。XIV.4.外资政策,4.1,国家发改委和商务部联合颁布外商投资产业指导目录年修,订，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，对金融业
29、限制尺度有所放宽。自月日起施行的该新目录明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行目录年修订的鼓励投资类别中删除。4.2 外资政策的影响：将有效地缓解我国房地产行业的整合速度，使房地产行业的暂时放弃通过各种途径上市融资的方式，转向对企业自身本土的优化。此次政策的出,台也是促进国内房地产行业从新定位、巩固企业实力的良好契机。国家限制外资涉足房地产行业也将缓和行业内的日益激烈的竞争。国家对外资进入的限制将
30、直接从资金链上截断外来资金的大量涌入，炒房、哄抬房价的现象将得到显著改善。外资受限，利用外资运作房产的企业的经济链条将被截止。以充沛资金做依托的“捂盘”惜售而抬高房价的现象将有所遏制。没有外来资金为保障，急于套现的企业将尽快释放房源。市场上房源供给的提升将直接影响房价的稳定，本次政策出台在房源释放上具有一定的促进作用,XV.,四2007 年北京房地产市场之二手房市场分析,4.1 二手房买卖市场2007 年二手房交易活跃，成交量同比增长 16.7%,北京二手房市场自 99 年公房允许上市出售开始发展，2001 年和 2002 年二,手房发展迟缓，从 2003 年开始二手房交易活跃起来，同 200
31、2 年相比，二手房,成交量增长近 4.3 倍，这主要得益于 2003 年出台一系列针对二手房的利好政,策，如取消收益分成、土地出让金交费税率由 3%下调到 1%、央产房允许上市,交易等。从 2005 年起市场进入宏观调控期，成交量增幅有所趋缓，2006 年由,于受到系列政策如加息、营业税、个税、土地增值税等影响，二手房成交量同,比涨幅仅为 9.9%，创历年涨幅最低。而进入 2007 年以来，宏观调控政策仍然,不断出台，旨在抑制投资需求，稳定房价，但消费者对政策已有一定承受和判,断能力，在强劲购房需求的支撑下，2007 年二手房成交量仍然呈上涨趋势，同,比涨幅约达 23.1%。,2007 年政府
32、出台一系列宏观调控政策，旨在稳定房地产价格，但受政策影,响，消费者心态发生变化，出现一定观望氛围，再加之受到股市火爆、低迷影,响，导致各月成交量涨跌起伏。但从整体来看，2007 年各月同比 2006 年及 2005,年各月成交量均呈上涨状态，这也表明虽然政策调控不断，但是在强劲需求支,撑下，成交量仍呈上涨趋势，且后劲十足。,1）2 月份买卖成交量的大幅下降，一个重要原因是受到传统春节的影响，一些,有意购房的外地人都要回老家过年，普遍暂缓购房计划;,2）进入 3 月份以来，随着外地人员的回京及天气转暖，二手房市场全面回暖，,进入一年中首个交易高峰期，因此，3、4 月份二手房成交量一路走高，3 月
33、比,2 月增长 40.3%，4 月比 3 月增长 21.4%。,3）5 月份二手房成交量陡然下降，环比 4 月份下降 21.6%，分析原因主要是受,到股市火爆分散部分房产购房者，许多投资者在股市和楼市之间徘徊，购房热,情有所减缓，另外，成交价格的不断上涨，加息的预期日渐高涨，消费者购房,观望情绪仍存在，这些都是促使 5 月份二手房成交量下降的重要原因。,4）6-8 月份二手房成交量开始上涨，6 月比 5 月上涨 26.1%，8 月比 7 月上涨,2.03%。原因主要是受到资金监管和网上签约政策出台影响，有许多消费者对,网上签约的实质不了解，认为将在很大程度上减缓其交易过程的完成时间，因,而出现
34、在 6 月底集中过户的情况，由此导致 6 月份中高档二手房成交量大幅增,涨;而 8 月份环比 7 月份成交量虽然上涨，但涨幅不高仅为 2.03%，原因主要是,受到加息影响，使得部分客户持观望态度，导致需求有所下降。,5）9 月、10 月作为传统意义上的金九银十，但 2007 年却没有呈现出交易活跃,气氛，相反，9 月、10 月二手房成交量有所下降，9 月比 8 月下降 2.1%，10,月比 9 月下降 16.2%。原因主要是 1-10 月成交量虽有波动，但成交价格持续上,涨，业主报价与购房者可承受的心理价位之间出现很大差距，再加之一系列调,控政策的出台，如税收、加息、提高首付等，力度不断加大，
35、这也使得购房者,心理产生很强的观望情绪，导致成交量有所下降。,6）11 月份二手房交易市场回暖，成交量环比 10 月份出现大幅上涨，涨幅为,46%。主要原因每年 11、12 月份都属于交易高峰期，前几个月隐藏的购房需求,在年底前爆发，出现交易量增长现象。,调控政策不断，而房价仍上涨，但涨幅趋缓,2007 年房地产市场调控政策不断出台，年内六次加息、提高二套房贷首付,等政策，目的旨在抑制投资需求，稳定房价。但北京二手房价格仍然处于上涨,状态，据国家发展和改革委员会、国家统计局公布 1-10 月份 70 个大中城市房,屋调查显示，北京二手房价格同比月平均增幅为 9.77%。另据北京中原对中高,档二
36、手商品房监测可知，2007 年 1-11 月份，北京中高档二手商品房月平均成,交均价为 11633.6 元/平米。,数据来源：朝阳、海淀、丰台、东城、西城、崇文、宣武、石景山、亦庄,区九大区域。房屋选择对象为区域内中高档次新房住宅。,价格不断上涨，但涨幅趋缓原因如下：,1）需求增加。一方面，奥运也吸引众多外地消费者来京置业，另一方面，北,京作为现代化城市，随着城市化进程的不断加速，外地打工人员与日俱增，由,此带来巨大的购房需求，这些都成为支撑价格不断上涨的重要原因;,2）土地稀缺性。目前北京二环内无新增商品房，四环内可建设商品房量很少，,进一步凸显区域内二手房的重要性，助推价格上涨。,3）轨道
37、交通、配套设施的逐步完善，促使房产价值提升。,4）2007 年受到系列调控政策的影响，投资需求受到一定抑制;另有部分位于五,环以外的一手房的上市供应，也分散部分购房需求;再加之政府明确提出要加,大保障性住房的建设力度，这无疑也在很大程度上暂缓部分中低收入群体的购,房计划，这些都在一定程度上使得房价上涨有趋缓的趋势。,二手房成交区域分析,根据北京房地产中介协会发布的网签数据显示，朝阳区、海淀区依然是二,手房的主要成交区域，分别占总成交量的 15.32%和 22%，而随着南城的焕然一,新，地铁五号线的开通让南城的二手房市场也日益升温，成为二手房成交量上,升较快的区域。其余各区县所占比例为崇文 2.
38、36%,宣武 5.6%,东城 3.57%，西,城 2.8%，丰台 13.36%,通州 7.7%,石景山 5.1%。,2007 年近郊二手房交易活跃，同比增长 68.2%，成一大亮点,据统计数据显示：2007 年 1-10 月份北京城八区二手房交易依旧活跃，朝阳、,海淀区以其版图广阔，成交量占据城八区成交的半壁江山，同比 2006 年 1-10,月成交量上涨 6.6%。但 2007 年近郊二手房成交活跃，成为一大亮点，据统计,数据显示：2007 年 1-10 月近郊（通州、房山、大兴、昌平、门头沟）二手房,成交量为 21066 套，同比增长 68.2%，深得消费者推崇，尤其是昌平区、通州,和大兴
39、区，表现出极大活跃性，昌平区增长 5 倍左右。,近郊地区二手房交易量的直线上升，一方面说明近郊交通、配套设施的改善及,住宅品质的提升，吸引置业者的目光;另一方面也是因为北京房价的一路攀高，,市区内房价已远超出消费者购房承受能力，迫使购房者将目光转移向近郊地,区，来实现自己的安家梦想。,二手房购买人群中外省个人不断增多,二手房购房人群中，本市城镇居民仍占多数，但外省市个人购房有不断,增涨趋势，数据显示：2007 年 1-10 月在二手房购房人群中本市城镇居民购房,与外省市个人购房之比为 2.68：1，而 2006 年 1-10 月这一比例为 3.52：1。,由此可以看出，在目前北京二手房购房人群
40、中本市城镇居民仍然占据大多数，,但外省市个人购二手房的比重是处于不断增长趋势。分析原因，主要是 1）本,市居民青睐二手房主要是受到一些地域情节影响而成;2）外省市个人购二手房,比重有所增长，一方面是对二手房的观念改变，不再一味追求购买新建商品房;,另一方面，北京新建商品房价格增长迅速，房价与消费者承受能力之间的差距,不断加大，促使购房者转投二手房。,股市与楼市互动强烈,2007 年股市跌宕起伏，股市、房市互动强烈，当股市火爆时，有人出售,房屋，转投股市现象，与之相对应地，在股市暴跌时，又有部分投资客从股市,脱身，投向房市，出现强烈的互动。在 5 月初是资金从楼市向股市流动的最高,峰，而随着股价
41、的快速攀升，有部分资深的投资者和老股民嗅到了风险的味道，,开始从股市中抽身，而股市从 6 月份开始反弹后，在各方利好因素助推下，股,市又掀起一个小高潮，10 月 16 日达到最高 6124 点，之后虽有下调，但目前一,直处于 5000 点左右震荡，并对后市充满信心。股市的趋好，又吸引部分投资,者从房市转投向股市。一种是投资多套房屋的，会抛售部分房屋，用于炒股;另一种是部分购房者将闲置资金投入了股市，但同时又不放弃楼市，依然关注房产，看房选房，待时机成熟再转而购买房产。只有那些具有刚性需求的自住者，如为结婚买房的消费者是房产市场的忠实支持者。,北京一、二手房成交比例继续缩小,单位：套数,数据来源
42、：北京中原三级市场部研究中心通过上面数据分析可知，从 2003 年以来，北京一、二手房成交比例处于不断缩小的趋势，因为土地市场具有稀缺性，一手房供应处于不断减小趋势，借鉴发展较为成熟的广州、深圳、上海市场（2004 年上海房地产市场一手房与二手房比值为 0.9：1，与此同时，广州和深圳这一比值达到 1.3：1 和 1.4：1）来说，未来二手房市场将成为房地产市场的主导。4.2 二手房租赁市场,外来人口数量上升，租赁成交量较上年上涨 27%，07 年是北京奥运紧张筹,备的一年，也是京城各项相关设施如道路、轨道、绿化、场馆等陆续竣工和试,运行的一年，城市整体面貌的焕然一新吸引了更多的外地和外籍人口
43、来到北京,工作和生活，据北京市统计局公布的数据显示 07 年底北京市流动人口已达到,540 万人，比 06 年底的 329.8 万上升了 63.7%。正是由于外来人口的大量涌入，,从而繁荣了北京城的租赁市场，通过专业分析人士对 06 年、07 年两年的租赁,市场成交量的比较来看，07 年北京市中高档租赁市场成交量较上年增加了 27%，,这一数字也说明京城的租赁市场正变得愈加活跃。,同时从 07 年全年各月的租赁成交量环比数据走势（见下图）来看，成交,量环比上涨和下降的月份各占一半，其中上涨的月份为 3 月、5 月-7 月和 10,月。从这点可以看出，租赁市场的成交量主要受到春节假期和学生集中租
44、房等,因素的影响。,3 月正是大量外地返乡人员重返北京的集中月份，因此租赁市场在经历了,2 月的冷淡过后骤然升温，受到这一人员大量流出流入的影响，形成了年度最,冷和最热的两大波峰波谷月；,5 月-7 月是应届大学毕业生租房以及为孩子升学就近租房的高峰期，受到,新需求的刺激和房屋集中到期换房热的双重作用，这三个月的租赁市场也处于,持续高温期；,10 月则是本年度的一大特色月，由于地铁 5 号线在十一期间正式通车，同,时地铁票价也从以往的 3 元-5 元不等统一下调至 2 元/次，成本的降低和轨道,交通的便利性吸引了许多上班族的目光，并掀起了“住在轨道旁，上班不用忙”,的租赁热潮，这也成为 07
45、年租赁市场在迈入淡季前的最后一次“疯狂”。,租金价格全年上涨 6.15%，8、9 月份上涨最为明显,07 年全年北京的中高档住宅租金上涨了 6.15%，比 06 年 2.36%的涨幅提高,了 1.6 倍，租金上涨明显是本年度的特点之一，这主要是房屋租金价格受到以,下三方面因素的影响所致。第一，是常规因素的影响，在租赁成交量较大的月,份和时间段租金价格得到了抬升，因为交投量较多表现出市场的火热气氛和需,求高涨，从而拉动价格上行；第二，房价的快速拉高促使租金出现明显上涨，,以往每月变化微弱的租金在房价连续快速上涨的后期表现出明显的追涨态势，,尤其是 8、9 月份最为明显，每月租金上涨的幅度多则四五
46、百元，少则二三百,元；第三，连续 5 次加息的累积效应，使得月供出现了明显增加，以一套贷款,50 万 20 年的房产，商贷适用优惠利率，贷款方式为等额本息计算，07 年 9 月,14 日以后的月供比年初利率下的月供要多 247.54 元。这促使一部分以租养房,的业主提高了租金以抵消多次加息增加的成本。就 07 年各月北京中高档住宅,租金环比变化来看（见下图），本年度租金下降的月份仅有 4 月和 12 月，其余,10 个月都出现了不同程度的上涨，这种连续而普遍的上涨造就了本年度租金较,高的涨幅。其中 4 月和 12 月的租金下降也是由于前面月份上涨过高或过多所,产生的小幅回调。总体来看，07 年
47、中高档住宅的租金呈现连续上涨之势。,租赁热点区域轨道交通穿过的外城区域和发展新区,北京租赁市场热点区域的特征正在逐步清晰，即聚焦于轨道交通穿过的,外城区域（朝阳、海淀、丰台、石景山）和发展新区（通州、顺义、大兴、昌,平、亦庄等），而这一特点的形成主要有赖于北京房产价值的不断提升和未来,城市发展规划的方向。首先，继 2001 年申奥成功之后，北京市的基础设施和,城市经济得到了快速的发展，房产价值依托其得到了不小的提升，并最终引发,房产价格和租金的快速上涨，而这一上涨已经超出了人们可支配收入的增长速,度，因此一部分租房群体为了适应这一变化，开始寻找租金相对便宜的区域，,外城区域和发展新区由于地处城
48、市边缘，因此成为了他们关注和选择的目标。,其次北京人口多，车多，道路拥挤的状况也是摆在眼前的现实问题，为了解决,国际化大都市都不可避免的上述难题，北京的城市道路交通建设提出了建设四,通八达的地下轨道交通体系的规划，可以预见这一遍布北京的地下轨道交通网,络将成为未来北京交通的一大特色，而许多市民也是看到轨道交通便捷高效等,众多优势，因此将目光投向了轨道交通周边的房产，调查显示在今年 10 月地,铁 5 号线开通后的 2 个月内，各个轨道交通沿线的房屋租赁成交占比量有了明,显的上涨，与 8、9 两月相比上涨幅度在 8%左右。其中尤以外城区和发展新区,如石景山、丰台、通州等区域的成交量增加更为突出。
49、因此 07 年租赁市场的,集中热点区域正在从各大商务圈、学校等传统地段向 5 条轨道交通沿线蔓延。,一、二居室占比量不相上下，租赁倾向小户型,从北京中原三级市场部研究中心对 07 年的租赁成交数据的分析显示北京市中,高档商品房的租赁多以一、二居室为主，其中一、二居室分别占租赁成交总量,的 40.36%、39.75%，三居和四居则占 17.96%和 1.93%，从这一数据可以看出，,07 年中高档商品房的租赁多集中于一、二居室的小户型，这主要是由于它们面,积小，租金低，比较经济划算，尤其是在租金持续上涨且幅度较大的年份，这,一现象也是消费者顺应市场变化所做出的调整。与户型相对应的就是各个居室,的
50、面积大小，其中一、二居室多集中于 60 平米和 100 平米，其中 60 平米以内,的二手房成为成交的热点，占二手房总成交量的 29%，这主要是由于购买二手,房的还是以满足居住为主，而中小户型既能够解决自住，还能够用于以后的投,资，所以中小户型的二手房比较抢手。三居和四居的面积分别为 140 平米和 200,平米。大面积二手房下滑主要受到新政的影响，因为第二套房首付的提高、界,定标准的认定，很多有购房意向的人都选择了观望。,随着奥运会的临近，业主的奥运心态开始显现，尤其是地处城北亚奥地区,的业主普遍的心态都预期租金将达到现有租金的 34 倍，而这一租金水平也,被外来的游客和工作人员普遍接受，因
