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1、海河华鼎2012年度总结、2013年度计划,天津中原二级市场事业三部海河华鼎项目组,2,2012市场回顾,2012年政策回顾2012天津房地产市场回顾红桥区、河北区、南开区月度成交数据重点竞品2012年成交回顾市场回顾经验总结,2012年政策回顾,市场在坚持调控声中逐渐复苏，热度回升,2012年房地产所处的宏观环境喜忧参半，经济环境逐步复苏，中央层面口风始终严谨。,一二线城市引领全国市场销售明显回暖。,全年土地以市场成交下滑，下半年开始市场热度有所回升。,2012天津房地产市场回顾,全市新建商品住宅共成交84284套，环比下降1.3%，继2011年以来，连续第二年环比下降。新建商品住宅均价为1
2、0060元/平，环比涨幅7.6%，至此天津新建商品住宅价格已连续上涨5年。,上半年政策未有放缓之意，刚需成成交主力军首次改善置业下半年入市，逐渐占据重要一席,天津市场量降价涨，较为平稳,红桥区表现不俗，成交量激增，但成交价下跌；河北区未呈现成交明显上涨，成交价格略有下降；南开区量价齐涨，但增长幅度不大；,红桥区、南开区、河北区月度成交数据,【红桥区】成交量连连攀升，成交价格稳中有升,【南开区】成交量整体高于其他区域，成交价格较高,【河北区】成交量较为均衡，成交价格居于市区较低水平,本案周边三区关注度较高，新楼盘或推新品的项目较多，促成市场活跃度高。但在全年销量排行榜前20名中，周边项目有4个名
3、列其中，分别为大都会、仁恒海河广场、新汇华庭、仁恒河滨花园。入榜项目皆是项目品牌性十分显著，且位置优越，产品类型丰富。,周边三区成交活跃，成交价格差异度大,核心竞品表现不俗，成交价格至关重要,重点竞品2012年成交回顾,泰达城河与海,惠灵顿国际社区,新汇华庭,此类为本案重点竞品项目，产品类型近似，位置较近，客户关注度极高，对比性强。,产品类型丰富，位置优越，持续推新,重点竞品2012年成交回顾,仁恒河滨花园,大悦城,大都会,此类项目距离项目有一定距离，但是从产品类型方面或价格优势方面会优于本案，产生部分客群分流。,海河沿线项目面积大价格高,重点竞品2012年成交回顾,嘉里中心,海河大观,仁恒海
4、河广场,同为以海河景观为卖点，体量较大，分布于海河上中下游，品牌调性较高，但价格过高，客群层次明显高于本案。,尾盘项目不可小觑，热度不减,重点竞品2012年成交回顾,东北角艺术公寓,九州国际,华城领秀,已入住现房是该类项目最大优势，部分尾盘可能会打折促销，影响区域内价格水平，降低客户价格预期。,性价比高的住宅项目不可忽视,重点竞品2012年成交回顾,亿城堂庭,中山8号,虽然距离项目较远，但其产品具有明显竞争力，会产生部分分流。,区域内竞品复杂，产品类型丰富，售价区间参差不齐；品牌开发商聚集，楼盘体量均较大，市场关注度高；客群对品牌开发商更加青睐；楼盘集中，产品、价格的横向对比明显，客户敏感度高
5、；适度量价转换效果明显；推售较为集中在下半年，市场回暖，催生项目集中推售，但在上半年启动大规模推售的项目抢先赢得优势，获得较好的市场反响；,抢节点、借大势造声势、塑品牌小降价、大回馈,市场回顾经验总结,12,2012营销汇报,全年营销节点汇总全年营销数据汇总中原营销数据汇总营销经验沉淀,3#、4#顺利入市并进入顺销期,全年营销节点汇总,11月、12月,6月23日,9月28日,10月20日,9月20日,1月8日,4#毛坯产品开盘,3#、4#同时顺销,销售中心开放,营销节点,3#采取排号蓄客，顺序开盘,推出部分特惠房源，并推出赠礼,3#精装正式蓄客,营销动作,3#均价21000元/,3#均价210
6、00元/，推出特惠房源,4#毛坯均价16000-17000元/，特惠13000元/起,4#均价16500元/,4#毛坯17000元/3#精装20000元/,3#均价21000元/,销售口径,推售3#精装产品,推售4#毛坯产品,3#、4#同时推售,月度来电量,月度来访量,月度成交套数,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,中原二级进场/三级启动,9.28-10.204#蓄客，为期22天，销量激增,全年营销数据汇总,全年认购183套，认购面积17654.95，总认购金额293936866元全年签约167套，签约面积16035.09，总签约金额282253759元,截止至2012年12月3
7、1日3#实现均价18020元/，4#实现均价16260元/。,中原在联代之战中创佳绩,中原营销数据汇总,上岗103天,接待客户1200余组,成交98套，销额近1.6亿,中原团队：认购98套总销售金额158,060,878元签约89套总签约金额150,419,194元,易居团队：认购85套总销售金额135,675,988元签约78套总签约金额131,834,565元,P,K,2012年给我们留下了什么？,营销经验沉淀,性价比是3#缺失的重要因素,提高性价比,3#开盘销售状况不佳，开盘月仅成交28套，销售率不足20%顺销月份销量仅不足10套！,3#销售背景,抗性到底是什么？,精装使产品价格升高，议
8、价空间减小,均价略高于周边其他项目,景观户型受朝向影响并未形成畅销,自身“认为的”卖点,客户“认可的”价值,聚焦制造气势,制造营销噱头,把握准确节点,重新梳理产品价值,3点钟,5点钟,本案3#、4#相对楼间距较小，部分户型相互遮挡；01铁角、06铜角具备景观优势；部分低区受写字楼、酒店或金钢桥等的影响，采光视野不佳；部分户型要在22层以上才能体现高区的极佳视野。,02银角：采光佳、任何楼层无遮挡,01铁角：虽无遮挡但采光不佳，可观三岔河口,02、01西侧：虽无遮挡但采光不佳，大胡同商贸街,05、06东侧：受写字楼遮挡，东侧采光减弱,05金角主卧：受写字楼遮挡，高区可越过写字楼采光和观景,03、
9、04全阳户型：全面着阳，采光与景观极佳,10点钟,3#、4#户型设计相同，包括6种户型，面积区间为74-106平米,了解4#产品优缺点，重新做价值排布,提高性价比,聚焦制造气势,制造营销噱头,把握准确节点,通过减少精装提高性价比,4#调整为毛坯产品,楼座整体均价下调,3#均价20000元/,4#均价17000元/,1,均价下调利于扩大客户维度，增加客户意向度,与精装产品相互挤压,2,客户倾向于装修自主,3,毛坯降低工程成本,4,降=升,提高性价比,聚焦制造气势,制造营销噱头,把握准确节点,考虑到装修成本以及个性化处理，客户更倾向于毛坯产品,成本的降低可将部分价格空间让利给客户,V,S,利用精装
10、产品做价格标杆，凸显4#性价比,最终确定4#价值排序为020304050601,价格体系调整,4#适度降低04户型价值排序的位置05户型严重遮挡，虽是金角，但价值排序也应降低减小层差，避免高低区去化不平衡,04一室户型消化过慢，选择小户型的婚房或首改等追求性价比，单价过高，影响去化,05户型是金角，传统上的优质朝向，但其受3#遮挡，严重影响采光，价值降低,06户型虽然朝向和景观都不是最佳的，但其单价较05更合理，消化速度适中,01户型景观价值无法体现，同时朝向最差，去化难度最大,高区单价明显高于低区，剩余货量多,销控反应的问题,调整价格的方向,提高性价比,聚焦制造气势,制造营销噱头,把握准确节
11、点,易居,中原,价值重新排序促进户型相互挤压,4#销售情况明显好转,04户型最快售罄：小户型，单价合理，总房款低,03户型去化速度排名第二：全阳，朝向优势，价格低于银角,05户型明显扭转局面：单价排位降低，虽有遮挡但性价比高,02户型单价最高，除部分高区去化较慢，整体消化速度合理,01、06户型仍呈现滞销状态，价格优势和景观优势难以弥补产品缺陷,高区同步去化，未有明显不均衡现象,改善1,改善2,改善3,改善4,改善5,难点,提高性价比,聚焦制造气势,制造营销噱头,把握准确节点,易居,中原,节点聚焦及小型暖场有助于案场逼定,暖场活动,阶段推出特惠房，集中推售重点难点户型,借助暖场活动为案场提升人
12、气，提供邀约口径,周末聚焦重点特惠房源，意向客户集中到访，以暖场活动提供案场脉压，促进成交后期周末成交量均在3套左右,提高性价比,聚焦制造气势,制造营销噱头,把握准确节点,抄底价格口径极具吸引力，客户关注度高,远低于周边的特惠价格吸引客户以13000元/的超低价作为起价，制造营销热点；推广全面配合，短信、横幅等全部以13000元/起作为推广口径。,助推三级联动全面开花低价特惠策略适合三级联动拓客；重点片区全面聚焦。,日到访量均高于20组高于往日5倍以上,日最高带看量达64组国庆假期日接待量高达100组,提高性价比,聚焦制造气势,制造营销噱头,把握准确节点,破局之计把握时机快速聚焦新品,提高性价
13、比,聚焦制造气势,制造营销噱头,把握准确节点,4#成功打破僵局为项目热销奠定基础,借助4#成功入市的经验推动项目2013年火爆销售,27,2012营销汇报,2013年营销目标2013年营销重点及策略分述-营销节奏-锁定客群-推售策略,业绩提升,品牌塑造,2013年营销目标,呈现问题,产品变化升级,货量增加且复杂,推售压力大,3#、4#清销,1#、2#入市,2013年营销重点,借势大环境,错开竞争高峰,part1,part2,预售货量梳理,part3,房地产行业整体看涨，但调控不会松懈,如何掌握节奏借势市场环境,宏观经济：政府投资将确保经济总体平稳，中长期结构转型仍有不确定因素,行业政策：限购政
14、策仍将存续，房产税短期内对市场影响有限,市场走势：开发投资温和上涨，2013年全国市场量价齐升,产品需求：刚需项目主流地位不变，改善、投资等产品将呈“百花齐放”,土地市场：政策趋稳供需两旺，2013年土地市场将量价齐升,市场氛围和政策环境决定房地产行业大方向预估风险才能规避或乘势而上方可热销,2013年市场环境如何？,河与海：存量95套,新推9号楼，楼王，两室三室为主，30%已做内部认购。,已入住，顺销为主，无待入市货量,仁恒海河广场：存量118套,大悦城：存量541套,新汇华庭：存量134套,仁恒河滨花园：存量132套,亿城堂庭：存量1306套,预计以顺销为主，剩余大面积产品为主。,前期顺销
15、，存量预计在4-5月售罄,存量大，分批次推售,存量大，分批次推售，目前未全部开售。持续强推。,竞品集中推售，错开竞争高峰,如何掌握节奏借势市场环境,惠灵顿国际社区：存量144套,二期将为上半年主要销售任务。,竞品项目剩余货量以百余套为主，上半年推售动作集中,华城领秀：阶段存量200套,年后推售11层小高层。,根据政策导向的走势，2013年上半年房地产市场将明显回暖，春节后为第一个小高潮；常规的销售旺季4-5月，将出现第二次销售高潮，大量项目入市推新品等动作推动市场走高；周边区域竞品营销动作频繁，推新品不断，错开竞争高峰或抢先入市才能争得客户关注度；,抢占势头，避开竞争高潮才能乘势而上,如何掌握
16、节奏借势市场环境,剩余货量需紧密铺排才能实现清盘,如何掌握节奏预售货量梳理,3#、4#剩余货量按照月均去化30套预估（注：11月、12月每月销售27套，至少保证消化速度在该水平之上）销售周期约为4个月；2#按照开盘月去化50套，顺销期月均去化30套预估 销售周期约为4个月1#按照开盘月去化30套，顺销期月均去化30套预估 销售周期约为2个月,春节期间1月下旬至2月中旬可忽略不计，销售时间减少约一个月；1#、2#新品入市，需要充分铺排推广，保证蓄客效果，蓄客期建议预留1个月，销售时间减少2个月；,在有限的销售周期内（仅9个月）快速积累，快速爆发，快速去化，2013年时间紧任务重。,剩余货量梳理2
17、013年营销工作铺排的基础,销售周期预估,存在问题,2013营销工作时间紧任务重,如何掌握节奏结合项目制定合理节点,新售楼处开放,2号楼开盘,1号楼开盘,对3#、4#清盘提出了高要求，需多方面途径配合加快重点户型去化；1#、2#获得销许的时间需尽可能提前，以保证与营销节点配合；所有节点尽可能提前完成，以应对新的市场变化和政策调整。,根据以上结论铺排2013年营销节点,4#清盘,2#蓄客,2#顺销,1#蓄客,1#顺销,清尾盘,全盘售罄,需要攻克的难点,三大原则：抢节点、低预期、高目标,3#清盘,3#、4#已有客群,1#、2#全新客群,part1,part2,天津市场量降价涨，较为平稳,如何锁定客
18、户3、4号楼清销,鼓励老带新,强势推进三级联动,巧用特殊奖励,已有业主约200组到访客户2000组以上,优质资源,加大奖励机制，在做客户维系的同时做好老带新奖励政策。,以短途竞赛并设置奖品形式在短期内快速集中三级关注度。,加强培训，从上至下贯彻集中关注海河华鼎的信息,案场业务员与三级业务员高度配合,鼓励销售员销售特殊户型；提升单兵作战能力，一人单月 达成高额任务给予特殊奖励；团队单日完成高额业绩目标 给予特殊奖励；,不能为了降价而促销真正的促销以赢得关注从而促进销售,紧迫感：时间节点明晰化，阶段推出，随时撤回；稀缺感：数量精少，难点户型与优质户型搭配推售；震撼感：价格优势明显，在短信和邀约口径
19、中释放足够吸引人；,特惠和赠礼组合出击促销制胜关键,如何锁定客户3、4号楼清销,“特惠”具备,变相的“特惠”,8000元购物卡,or,IPONE5,家电基金,礼品丰富更具吸引力,客户定位推导过程展示,如何锁定客户1、2号楼入市,全新客户定位,前提条件,基础数据,同类参考,新品入市，首先为产品客户定位,货量梳理户型分析,数据阐述客户信息概括,同类产品代表项目举例,位置优越，产品丰富，面积区间大,如何锁定客户1、2号楼入市,2#,1#,总建筑面积8179.79房源共计66套面积区间：62.29、144.07、148.81、117.91户型种类：一室、三室、四室,总建筑面积14725.53房源共计1
20、60套面积区间：82、126.67、100.51、145.9、139.02、92.38户型种类：一室、二室、三室,新品产品信息分析,位置由于3号楼和4号楼，位于古文化街正对面，紧邻通北路，2号楼为南北正朝向楼座，1号楼略微偏东。均有部分户型可欣赏海河全景。,1号楼货量统计,2号楼货量统计,一室三室较多，部分一室布局不利于使用,如何锁定客户1、2号楼入市,【一室：15套；二室：0套；三室：51套】,【一室：54套；二室：30套；三室：52套】,1号楼01室三室二厅二卫117.91,南北通透卧室朝阳紧凑三室布局合理采光充足视野宽阔卧室面积较小,1号楼02室三室二厅二卫148.03-148.81,全
21、阳户型，略偏东存在空间浪费景观户型，纵览古文化街全景及海河近景采光充足低区有部分马路噪音影响,适于追求性价比的改善需求家庭,舒适三居，客户为高端改善型，中年之家或三代同堂适宜居住,同为三室，由于面积不同，客群略有不同，追求性价比或舒适度是选择不同面积区间的重要因素。,1号楼03室三室二厅三卫143.97-144.07,南北通透三维角度近距离贴近海河景观布局紧凑，空间合理超大面宽，起居室舒展三面无遮挡，采光充足距离狮子林桥较近，易受噪音影响,舒适三居，客户为高端改善型，中年之家或三代同堂适宜居住，追求景观,三室可丰富受众群体，但面积大销售难度大,如何锁定客户1、2号楼入市,户型分析,1号楼04室
22、一室二厅一卫62.29,北向户型布局紧凑起居室无采光受写字楼局部遮挡,舒适一居，面向刚需或婚房等需求,2号楼01室一室二厅一卫92.38,铁角户型明显受3号楼遮挡无景观，仅能看到大胡同商贸区全景面积适中但书房过小无法作为卧室使用,奢华一居，空间充沛，特殊改善,2号楼05室一室二厅一卫82.00-85.90,户型精巧，无空间浪费北向户型，采光受写字楼影响无景观优势,舒适一居，适于老人养老，区域改善等改善刚需型客户,同为一室户型，60平米可作为刚需型产品推出，满足总价款低和居住舒适度双重需求；80平米左右一室与3#04户型客群相似，总价款略高，部分改善型会考虑；2号楼01室极为特殊，客群层级高于0
23、5室客群，且极为追求舒适感。,80-90一室客群极为特殊，销售难度大,如何锁定客户1、2号楼入市,2号楼02室139.02-145.90三室二厅二卫,全角度无遮挡标准三室，但有部分面积浪费南侧西侧可观古文化街、东马路全景,全阳户型，采光充足观古文化街全景起居室面宽不足，空间显局促存在部分面积浪费,2号楼03室二室二厅二卫100.07-101.58,2号楼04室三室二厅二卫126.67-132.49,双卧朝阳，采光好起居室空间较低次卧室较小，主卧带飘窗可观海河远景，书房位置有遮挡,舒适二室户型，三口之家改善型客户首选,价值较高的户型，适合中年之家或三代同堂，面积适中,舒适型两室三室是大众改善需求
24、的首选，面积适中，功能区域划分合理，部分可享受景观资源,价值较高的户型，适合中年之家或三代同堂，面积适中,刚需改善和高端改善客群需兼顾,如何锁定客户1、2号楼入市,1#面积区间跨度大，一室比例较小，以110紧凑型三室和140的舒适三居为主，面积区间偏大，客群层级较高，以高端改善型为主；2#产品种类丰富，一室二室三室均有，货量比例约为2:2:1，面积区间跨度较1#小。一室为舒适型或特殊改善型客户为主，二室三室为传统改善型，如面积改善、居住环境改善等；整体客户层级比3号楼4号楼维度更大，增加三室高端客群，也融入部分小户型刚需同时追求景观享受的客群和特殊一室改善客群。,以改善型产品为主，综合性价比有
25、待提升,如何锁定客户1、2号楼入市,通过货量梳理和户型分析，可看出,客户定位推导过程展示,如何锁定客户1、2号楼入市,全新客户定位,前提条件,基础数据,同类参考,新品入市，首先为产品客户定位,货量梳理户型分析,数据阐述客户信息概括,同类产品代表项目举例,如何锁定客户1、2号楼入市,4号楼成交客户分析,3#成交客户基本属性与4#相同，以区域改善、面积改善购置婚房为主，年龄层较4#低，对精装认可度高,2,3,南开区、河北区、红桥区位列客户居住区域前三位,工地围挡、楼体等阵地包装是形成到访最主要途径,客户集中于项目周边紧邻三区，辐射周边,随着三级联动的推进成交区域扩展至多区,对项目关注点集中在区域发
26、展、海河景观等,推动多种途径深挖地缘逐渐延伸至周边潜力区域,客群解读：,周边客户自然接受到阵地包装的吸引，较为容易转化为来访，其他有经济实力区域如和平区河西区虽然关注度也较高，但对区域认可度明显低于周边客户，故目前来访客户仍是以周边三区客户为主，但在三级联动逐渐深入的情况下，客户已逐渐拓展，在成交数据上也有明显体现。,地缘性客户更易成交，值得深挖,如何锁定客户1、2号楼入市,有一定经济实力的中青年阶层为主要客群,如何锁定客户1、2号楼入市,小太阳家庭,后小太阳家庭,中年之家,客群解读：,该部分客群有一定资金实力，有明显改善刚需倾向，优质地段是首先考虑因素，该客群需要扩充居住面积，满足新的居住需
27、求，其次为孩子购置，婚房刚需等也是名列前茅的购买需求。,30-50岁中青年人群为主力客群,刚需改善型需求为主要购买目的,以改善刚需的中坚阶层为主要打击对象,职业特性：该部分客户多为个体经营者，或公务员、教师，有较高收入或公积金，贷款客户为主。在具备一定经济基础的同时还是需要依靠贷款缓冲购房压力。,客户定位推导过程展示,如何锁定客户1、2号楼入市,全新客户定位,前提条件,基础数据,同类参考,新品入市，首先为产品客户定位,货量梳理户型分析,数据阐述客户信息概括,同类产品代表项目举例,两室和三室产品客户值得借鉴,如何锁定客户1、2号楼入市,同质化产品客群描述,以三室产品居多的项目有新汇华庭二期、惠灵
28、顿、大都会、仁恒河滨花园等，且多为精装。总房款300万以上。客群为纯改善型，多次置业，有明显追求品牌开发商倾向，对品质感物业更为青睐，多为后小太阳家庭或三代同堂。投资客户极少。,以80-90两室为主的项目较多，如新汇华庭一期、河与海、海河大观等，多为毛坯。客群以改善型客户为主，但也存在大量首次置业客户如购置婚房。客群家庭构成以青年之家或小太阳家庭为主。,以60-70一室为主打户型的项目较少，尤其在本区域内。大悦城大悦公寓、华城领秀有部分小户型。投资客群较多，也有部分客户以改善面积或楼层为置业目的。,客群层级跨度大，推广通路增加，范围扩大,如何锁定客户1、2号楼入市,推导出新品客户定位,110紧
29、凑型三室 100舒适型两室 60舒适型一室,婚房购置、改善居住区域、改善户型功能空间、拓展居住面积，偏向刚性需求。或选择投资，回报率更高。,不仅要改善区域，拓展面积等，还要满足舒适生活需求，如户型布局宽敞舒适。,追求极致生活，比舒适要求更高，并非单纯改善，注重生活享受。,120宽敞型两室 140舒适型三室,客群基数逐渐减少,380平米顶豪 90奢华一室,推广范围和通路增加,地缘性客户可支撑，短信、地盘包装等常规手段即可收拢客群,加强高效通路如三级联动增加对辐射区域的客源挖掘,采取全方位推广，最大范围收拢高端客户,如何锁定客户1、2号楼入市,基于客户定位选定最有效的推广途径组合,选取最有效的通路
30、：三级联动、地盘包装选取时效性最强的通路：短信选取辐射范围最广的通路：报广、电台、网络、直投选取主动性最强的通路：派单,节点启动事件营销造势，媒体配合推广,常规媒体+事件造势=组合出击,提升形象，树立品牌调性,树品牌、建形象,以电台、报广、大型户外为主要推广平台，使项目形象深入人心。,传播主题：新加坡一线发展商，天津首个高端综合体项目；国际化配套布局，国际流行居住理念；实体楼展现项目品质，价值兑现近在眼前；海河一线景观住宅，最近的距离拥享海河美景；多元化产品组合，实现所有家庭置业梦想；,电台为近阶段房地产项目较多使用媒体，直效打击广大车主，面向最广泛客群；报广为阶段制造声势必须使用的常规媒体，
31、画面艳丽，主题鲜明，频次适中；大型户外建议选择大胡同商贸区周边资源；,如何锁定客户1、2号楼入市,项目楼体工程进度顺利，利于项目整体展示，利用工地围挡三面展示效果，为通北路、金钢桥路过客户以及河北区海河东侧客户提供项目信息。售楼处标识增加，有助于客户到访。项目信息明确，如产品面积区间，销售均价口径等，以提高到访客户的有效率。,多展示，扎地盘,做好阵地包装，最大化挖掘地缘性客户,如何锁定客户1、2号楼入市,现售楼处,新售楼处,1,1,2,2,3,3,宣传单页以直效信息为主，色彩夺目，可附赠小礼品，增加投放效果；派单人员统一着装，展示项目标识，也可在项目周边派送，直接拦截客户；集中投放，效果集中爆
32、发，以开盘前两周大量投放为最佳；为派单人员培训派单口径，简单了解项目信息，利于宣讲；,派单、直投铺排重点区域,如何锁定客户1、2号楼入市,广撒网，精投放,面对高端住宅产品，应深挖多次置业客群，高端社区及高端商业区的宣传单页投放必不可少，且需要扩大投放范围。,实体楼样板间最能体现产品自身价值,如何锁定客户1、2号楼入市,新建售楼处，实楼样板间,新建售楼处开放，在1#实体楼制作样板间，实景展示，充分展现产品价值。,1#位置优越，可直观海河景观，呈现效果最佳；小户型及三室户型可能难销的户型需要通过精装修呈现理想效果；注重看房通道布置，以装饰画或植物遮挡未装修完成部分，尽量设置看房电梯；,事件营销节点
33、爆发，聚焦关注,如何锁定客户1、2号楼入市,【华业集团新加坡品牌行】,适合2#启动阶段，品牌先行业主到新加坡参观华业集团项目并游览可以作为3、4号楼客户回馈，也可在1号楼入市阶段做2号楼客户回馈。,【售楼处开放仪式】,邀约老业主到访，并宣布新品入市，可作为2号楼蓄客的起点。,【清盘季回馈活动】,清盘季期间认购客户可抽取多重大奖。,【竞拍】,以1-2套缺陷户型作为竞拍房源，不设底价，仅面向参与认筹客户，扩大认筹客户数量。,以品牌落地活动为主拉升项目形象大力支撑线上推广素材,价格优势和促销形式引起客户关注,3#清盘,售楼处开放,报广,户外,直投派单,短信,电台,如何锁定客户1、2号楼入市,推广节点
34、排布,新售楼处开放,2号楼开盘,1号楼开盘,4#清盘,2#蓄客,2#顺销,1#蓄客,1#顺销,清尾盘,全盘售罄,1次：2#新品上市，认筹有礼,1次：2#新品开盘火爆热销,海河景观住宅典范，新加坡开发商钜著,1个月：新品推售，认筹信息,1个月：2#火爆热销，1#乘势入市,每周5万,每周10万,1次：1#新品上市，认筹有礼,1次：1#新品开盘火爆热销,1次：清盘，品牌落地,每周5万,每周10万,每周5万,事件营销,新加坡品牌行,新加坡品牌行,竞拍,客户回馈活动,媒体推广组合出击,时间、推售货量把控,part1,如何合理推售2013年推售安排,2013.2,2013.3,2013.4,2013.5,
35、2013.6,2013.7,2013.8,2013.9,2013.10,2013.11,如何合理推售2013年推售安排,2#,1#,第一批次,第一批次,第一批次,第二批次,第二批次,2013.5,2013.5,2013.5,2013.6,2013.6,第三批次,第三批次,2013.7,2013.7,第四批次,第四批次,2013.8,2013.8,第一批次,第一批次,第一批次,第二批次,第二批次,2013.9,2013.9,2013.9,2013.10,2013.10,第三批次,2013.11,灵活推售,汇报结束，进入沟通环节,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS
36、7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49
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