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1、沈阳远洋企业发展战略及丁香湖拿地策略研究,天启&开启2010年09月,壹 企业发展战略研究,一 布局东北之战略,2009年远洋各地区分公司营业额,2009年远洋各地区分公司协议营业额,东北合计占比28%，沈阳为大连1/6；,三分远洋，大连之外，东北远洋快速规模扩张需要重要的城市增长极,二 沈阳之于远洋,1-城市研究,城市能级提升-东北地区中心城市到国家中心城市,截至2008年末，沈阳市常住人口776万人,全市流动人口100万左右,沈阳市户籍人口713.5万人，其中市区人口509.0万人。,单核发展阶段,城市集群发展,以市中心（市政府）为核心，环线形式向外发展，城市单核特征明显；,随着城市发展，
2、多核心发展优势不断显现有利于城市的均衡发展，拉动城市快速发展，环线逐步弱化，板块发展凸显。,多核心发展,市中心,环线形式,板块形式,以沈阳为中心，以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为支撑形成的辽宁中部城市群经济区。,城市发展方式转变-沈阳经济区上升为国家战略,1-城市研究,4月6日，国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区，成为第八个国家综合配套改革试验区。沈阳经济区由沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭8个城市组成，区域面积7.5万平方公里，总人口2359万人，是全国城市化水平最高的地区之一，是全国综合交通运输体系最发达的地区之一，2009年，沈阳经济区地区
3、生产总值9984.7亿元，8城市平均增速16.7%，高于全省3.6个百分点。,三环扩建：2010年10启动三环全长82.1公里，总体维持现有线位不变 六车道改八车道 增加互通立交 全面开放，取消收费,四环新建：市政快速路四环全长132公里，途经苏家屯、铁西、于洪、沈北、浑南、棋盘山等六区，以及浑南新城、佟沟新城、浑河新城、铁西产业新城、胡台新城、永安新城、蒲河新城、新城子新城、清水台新城、沈抚新城等10个新城。70米宽 时速100公里,五环新建：绕城高速五环全长183公里，途经苏家屯、于洪、沈北、新民、浑南（东陵）、棋盘山、铁西等7个区和抚顺李石开发区，以及沈阳8个新城、4个新市镇。双向六车道
4、 时速120公里,初步计划在2013年全运会前完工,初步计划在2013年全运会前完工,初步计划在2013年全运会前完工,城市扩张，未来三环不再是城内城外的划分线,1-城市研究,城市特征 全域发展、快速崛起的国家中心城市，为房地产发展提供强大的经济及空间基础,沈阳地价远低与同等城市，土地具备较大的升值空间。,2-市场研究,土地市场,六城市土地价格比较（元/平方米）,2007年主要为长白岛区域整体地块价格较高，拉升单价。2010年沈阳土地供应区域逐渐向二环外转移，拉低总体均价。但同一区域不同时间土地价格呈上涨趋势。,连续六年销量千万方，需求基本面有所保证，受市场波动影响相对较小,2001-2010
5、年7月沈阳市商品房销售数据,08年全国房地产低谷，销量仅下滑7%；,2-市场研究,商品房市场-市场容量及抗风险性,前7个月，沈阳商品房和商品住宅销量在15个副省级城市中均排在第三位。截至7月底，全市房地产开发累计完成房地产投资818.98亿元，同比增长40.1%;其中住宅完成投资568.87亿元，同比增长44.3%。前7个月的供销比达到0.92:1，供销趋于平衡。前7个月，沈阳市商品房销售面积760.24万平方米，商品住宅销售面积632.88万平方米，分别同比增长3.64%和0.61%。,2-市场研究,商品房市场-价格成长,与同等城市相比，价格具有极大上涨空间；09年起价格开始快速增长；,六城
6、市商品房价格比较（元/平方米）,2-市场研究,商品房市场-需求特征-沈阳楼市三大驱动力,2009年1月11日召开的沈阳建设系统全力保增长实现开门红动员大会上透露的消息，沈阳市委常委、副市长邢凯将沈阳金廊沿线拆迁工作定为今年拆迁的重点，沈阳今年计划拆迁4万户居民住宅，总拆迁面积250万平方米。其中民生工程拆迁2.5万户，城建拆迁3000户，土地储备拆迁1.2万户。1月21日开始，沈阳部分行政区和开发区需要着手准备拆迁工作 辽宁日报，2009年1月12日,铁西装备制造业聚集区产业结构调整成果显著。这里聚集了500家规模以上工业企业，其中世界500强企业32家。离心压缩机、大型鼓风机、磨煤机等44个
7、产品国内市场占有率居行业首位，数控机床、盾构机、特高压变压器等18个产品市场占有率居世界前10位。石化设备、输变电设备等主导产业快速发展，铸锻、模具及压铸件等基础产业集群发展壮大。沈阳大力发展现代服务业，以沈阳金融商贸开发区为例，香港东亚银行、东北唯一的外资证券企业香港华富嘉洛证券有限公司等各类金融机构相继开业，世邦魏理仕、第一太平戴维斯等国际知名现代服务业企业纷纷入驻。由一片农村的“低洼地”，沈北新区摇身变为发展现代农业的城市地标中粮集团、辉山乳业、金石豆业20余家大型农产品深加工龙头企业和近400家省级以下各类农产品深加工龙头企业聚集于此。浑南新区电子信息产业园基础设施建设基本完成，IC装
8、备、动漫、先进制造、数字医疗等高新技术产业发展加快，已成为国家重要的高新技术产业化基地。沈阳日报，2009年3月21日,产业升级,城市拆迁,外来导入,2010年3-4月，外地人在沈房86.65万平米，占比43.54%,比前两个月增加5.07个百分点。其中，省内其他城市来沈购房占25.71。外地人购房整体比例首次超过四成。原来在沈买房的外地人，主要来自于省内周边城市，他们的目的是为了孩子就学，或者给父母养老，购置房产时基本以中小户型为主，现在沈阳本地和外地来沈阳投资房产的购房者出现明显增多趋势，他们购置房产的特点也出现明显变化，尤其是外来投机客，目标基本以中高档、大户型房产为主。,市场特征房地产
9、市场进入规模化发展、价格较快成长阶段；市场具备足够的空间、成长潜力及抗风险能力；城市辐射能力明显增强，外来需求快速增长；,沈阳之于远洋东北远洋快速规模扩张之重要的城市增长极,城市特征 全域发展、快速崛起的国家中心城市，为房地产发展提供强大的经济及空间基础,市场特征房地产市场进入规模化发展、价格较快成长阶段；市场具备足够的空间、成长潜力及抗风险能力；城市辐射能力明显增强，外来需求快速增长；,+,三 远洋沈阳发展战略,沈阳市场特征,房地产市场进入规模化发展、价格较快成长阶段；+市场具备足够的空间、成长潜力及抗风险能力；+城市辐射能力明显增强，外来需求快速增长；,规模为沈阳市场发展的核心要素，有规模
10、才有影响力与话语权,中海寰宇天下2天2次开盘，成交金额12亿；中海城2天2次开盘，成交金额6亿；恒大名都1次开盘，成交金额4亿；,+,品牌开发商沈阳发展模式研究,1、万科=市场先行者=发现市场2、保利、金地、中海=市场占领者=改变居住3、华润、恒隆=城市运营=改变城市,三 远洋沈阳发展战略,品牌开发商发展模式,三 远洋沈阳发展战略,品牌开发商沈阳发展模式研究,三 远洋沈阳发展战略,远洋品牌核心竞争力分析,背景：上市公司、央企背景+实力：北京多盘，大连十盘联动，沈阳单盘销冠+内涵：资本运作、行业领先,实力及规模为核心竞争力，尚未形成清晰的产品系列及统一的品牌形象,适合远洋的发展模式规模化+区域布
11、局+快速开发周转形成企业占位,土地布局战略为现阶段企业的核心战略,市场特征规模为沈阳市场发展的核心要素，有规模才有影响力与话语权,企业特征实力及规模为核心竞争力，尚未形成清晰的产品系列及统一的品牌形象,竞争特征品牌的成功模式中，规模+时间+速度发展模式更为适合沈阳市场；,四 远洋如何布局沈阳,丁香湖,于洪北二环板块城市居住热点板块地段+交通,大东板块旧城改造热点板块地段+配套,大浑南板块新城建设热点板块概念+市政,房地产发展三大热点板块,三大热点板块对比分析,于洪北二环板块：中海城,中海城一期，共分为东、西两个区域，其中东区命名为蓝堡，由7栋高层和14栋多层组成；西区命名为虹郡，由12栋高层和
12、19栋多层组成。高层产品都为33层，一个单元，两梯五户和两梯6户，面积区间75-122平；多层产品6层，2-4个单元，一梯两户，面积区间89-174平。蓄水2000组，2天2次推盘，共成交1200套.,超链接：开盘播报,大浑南板块：恒大名都,项目一期由22栋高层（33层）组成，面积87-179平方米，均为精装修产品（装修费1500元/平方米）。,蓄客近2个月，蓄客量约在1000余组。本次开盘推出的1279套中成功签约的约有1050套左右，销售率近85%左右。,超链接：开盘播报,大东板块：2010年出让地块,公示地块,成交地块,一环,二 环,其他品牌企业布局,08年以前全国品牌开发商项目时间及规
13、模,08年以后全国品牌开发商项目时间及规模,万科在沈项目分布图,保利在沈项目分布图,1,2,3,4,5,6,中海在沈项目分布图,1,2,3,4,金地在沈项目分布图,1,2,3,4,5,6,华润在沈项目分布图,1,2,3,4,5,开发商布局对比分析,（数据来源：沈阳房产局，09年数据）,开发商规模占位,2010年截止7月末销售金额排名：第一：万科32亿；第二：中海28亿；第三：保利9.8亿,沈阳远洋发展战略,核心战略：以规模形成影响力，确保年可开发用地规模20-25万方，建筑规模30-50万方；拿地布局：占位热点板块，形成大浑南城市综合大盘+丁香湖生态低密度大盘+市中心精品楼盘组合；,具影响力销
14、售规模:年实现销售面积30-40万方，销售额25-40亿,土地布局战略,丁香湖,丁香湖生态低密度大盘价值标杆+深度利润,大浑南城市综合大盘适度利润+现金流,沈阳远洋土地布局目标,市中心精品楼盘现金流+适度利润,2011-2013年沈阳远洋发展目标,贰 丁香湖拿地策略研究,丁香湖新城位于洪区的西北部，丁香湖新城用地范围：小南河延伸线、沈彰高速公路、文大路、沈于路、三环公路、西江西街、松山路、大榆路、于洪区南部边界、沈山铁路围合区域，总面积23.5平方公里。,一城市与区域发展,地块位置,目前，沈阳东有棋盘山，南有浑河，北有七二四公园，西有丁香湖公园，使沈阳向“北方水城”再迈进一步。丁香湖水域面积3
15、.1平方公里，它既是城市的生态氧吧，又能调节水源，降低城市热岛效应，起到生态“调节器”的作用，同时对于促进旅游业发展、提高沈城西北地区的土地价值具有重要的意义。丁香湖是沈阳西部的“绿肺”，也是沈城不可多得的水景资源区域。,区域资源,金元前丁香湖区域是沈阳浑河古河道,清代丁香湖区域的大榆路是清朝皇帝祭祖的必经之路,20世纪末富含大量地下沙质资源的丁香屯地区，成为挖沙人争相抢夺、分外眼红的淘金之地,20世纪末，21世纪初由于挖沙，丁香湖区域坑塘连片，破烂不堪,2002年被命名为丁香公园，开始绿化改造,2005年5月1日丁香湖公园主体动工,现在丁香湖公园开放，华润、保利等项目开工建设,未来集商贸、旅
16、游、居住为一体的丁香湖新城,丁香湖区域拥有悠久的发展历史，自古以来这里就是浑河古河道所在，浑河在金元时期改变河道，从沈阳北部移至南部，留下了丁香湖区域丰富的沙质资源。清代，这里是历代皇帝从北京回乡祭祖的必经之路，丁香湖区域沾染了不少皇家贵气。到了20世纪末，大批挖沙人涌到这里，大面积挖沙采沙，使这一区域破烂不堪，成为沈阳市民口中的“龙须沟”。直到2002年，丁香湖区域纳入政府规划建设范围之内，兴建丁香湖公园，并对整个区域进行绿化改造。现在丁香湖公园已经建设完毕，华润、保利等知名开发商也已进驻这一地区，万科等开发商也在此囤地，昔日“龙须沟”变身“小西湖”。未来，以丁香湖为中心区域，未来这里将建设
17、集商贸、旅游、居住为一体的丁香湖新城。目前，与丁香湖紧紧接壤的区域，已被列入新的城市规划。,区域发展历程,三环,沈山铁路,二环,荷兰村,丁香湖,位置：丁香湖新城位于沈阳市区西部，二环与三环路中间，位处沈阳市规划的西部风景旅游观光带和辽宁中部城市群的中心，具有良好的区域优势。交通：丁香湖新城交通便利。从该地区出发，15分钟可抵达沈阳站，30分钟可抵达沈阳桃仙国际机场。自然资源：核心丁香湖公园占地4.1平方公里，水域面积3.1平方公里，将打造城“城市名片”，沈阳的西湖。未来发展：建设沈阳西北部中心，承接沈西工业走廊、沈北新区和辽宁中部城市群人口的汇聚。重点发展商贸、文化教育、会展居住、旅游度假等产
18、业，促进城市整体功能的提升，建成沈阳最佳生态商贸居住区。,区域发展历程,沈阳一环内土地利用趋于饱和，一二环间急剧升温，城市热点向二三环间扩张。,代表项目均价及产品类：华润橡树湾：别墅16000元/平，洋房8000元/平保利上林湾：多层5300元/平中海城：高层4500元/平，多层6000元/平，别墅13000元/平,代表项目均价及产品类：万科城：高层7500元/平万科金域蓝湾：高层7200元/平金地长青湾：高层9000元/平，洋房12000元/平，别墅15000元/平中海国际社区：高层6500元/平，洋房13000元/平中海龙湾：别墅20000元/平,城市发展方向,三环外成为沈阳土地供应新热点
19、,数据来源：沈阳土地储备中心,2009年开始，三环外土地进入强供强销阶段,析,城市土地利用现状,东陵区划出浑河站西街道和浑河以北土地，与浑南新区、航高基地合署。,沈河区向东扩，将东陵区泉园、丰乐街道以及五三、南塔、东陵、马官桥街道东三环以西、浑河以北地区土地划入。,皇姑区向东扩,大东区向北扩,铁西区辖区基本不变,沈北新区辖区基本不变,长白岛,皇姑区向外扩张，于洪距离城市中心更近一步主城体量扩大-城市化进程加速，城市价值提升。,城市土地利用现状,二区域板块基础配套分析,商业配套,本案,北行商圈,中街商圈,太原街商圈,五爱商圈,南塔商圈,塔湾家乐福,本区域距离沈阳各大商圈较远，距离最近的商业配套是
20、塔湾家乐福，区域内部商业配套几乎为零。,本案,沈阳北站,沈阳站,沈阳南站,桃仙机场,8.5公里，车程20分钟,7公里车程15分钟,25.5公里，车程50分钟,22公里，车程40分钟,丁香湖新城距沈阳北站8.5公里，沈阳站6.8公里，新沈阳南站22公里，桃仙国际机场25.5公里。另外沈阳二环和三环经过本区域，交通通达性较好。,交通配套,区域内部共有136、267和329三条公交线路，可以通往沈阳北站、北行等地，解决居民日常出行。,地铁1号线：预计2010年10月十三号街-铁西广场区间通车试运行。地铁2号线：预计2009年底土建工程完成60%以上。地铁3号线：暂时未进入实质操作阶段地铁4号线：暂时
21、未进入实质操作阶段地铁5号线：暂时未进入实质操作阶段地铁6号线：暂时未进入实质操作阶段地铁7号线：暂时未进入实质操作阶段地铁8号线：暂时未进入实质操作阶段地铁9号线：暂时未进入实质操作阶段地铁10号线：暂时未进入实质操作阶段地铁11号线：暂时未进入实质操作阶段,4号线,地铁5号线的建设，拉动城西与主城区距离，将带动区域经济的更快发展。,按照政府规划，地铁5号线将从沈阳大工业区到浑南新区，途经北二路地区、沈阳站、南湖、东北大学、长青地区、方家栏地区等。,三区域土地使用情况分析,数据来源：沈阳市土地储备交易中心,2006年自今土地市场一直是供大于需，2009年土地供销两热，丁香湖地区在2009年土
22、地供应量成倍增长，占全市供应量6.74%。丁香湖地区2006-2009年，土地供应逐年上升，到2010年8月为止，共挂牌出让土地556.4万平方米，成交245.7万平，目前，丁香湖地区土地储备丰富，约310.7万平。,土地交易逐年活跃，抢占全市份额,土地供求,数据来源：沈阳市土地储备交易中心,2005年以来，沈阳土地成交单价呈增长态势，2007年土地价格达到最高，为2351元/。丁香湖区域自2006年起，仅2009年稍有下降，土地价格整体呈现上涨趋势。,土地价格略高于全市成交均价,土地供求,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,保利地产,华润置地,沈阳和泰,辽宁广信,中海
23、地产,远洋地产,万科地产,保利地产,沈阳盖博云,自2006年起，丁香湖地区逐步有品牌开发商的进入，到2010年，丁香湖地区成为品牌开发商看重的热点地区。,2009年中海地产35亿元拿下荷兰村2宗地块，丁香湖地区也由于中海的进入，得到了人们的关注。,1宗,2宗,2宗,2宗,4宗,品牌开发商进入情况,万科,华润,保利,中海,远洋,丁香湖,沈阳过境绕城高速,大榆路,白山路,西江街,淮河街,元江街,保利,盖博云贸易,四区域客群现状及演变分析,上世纪九十年代前,上世纪九十年代前，区域居民以原住农民为主，靠耕种为生,上世纪九十年代,区域周边出现向工北小区、和平村等周边企业职工宿舍,上世纪末,随着挖沙采沙活
24、动兴起区域内出现大批外来打工人员,21世纪初,区域周边出现城建雅居苑等第一批商品住宅，吸引周边工人、商人和外地来沈的“新沈阳人”,2008年,保利上林湾开盘销售，首个全国品牌开发商进入丁香湖区域，区域客群发生重大变化，客户来源范围扩散，人口素质明显提高,华润橡树湾开盘销售，高端客群引入 万科在丁香湖边成功购得地块，持续高端路线,2010年,丁香湖新城位于沈阳市西北部，包括于洪区造化乡的英守村、大芳士村、小芳士村、小转弯桥村、大转弯桥村、后丁香村及北陵乡的和平村地区，原有人口约2万人。,区域客群历史分析,基本特征,1、年龄及家庭：年龄主要分布40-70岁之间，人口老龄化现象明显。家庭结构多为 大
25、三口之家（孩子年龄18岁以上）、老两口或三代同堂。2、置业经历：居民现居住的房屋多为单位福利分房或回迁房，置业经历单纯。3、学历及职业：原住居民学历较低，多为工厂职工或原来各村农民，工厂包括车 辆厂、重型机械厂、鼓风机厂等。4、家庭收入：家庭收入处于中低等水平，家庭年收入在2-8元左右。,客户基本人群特质,区域原住居民情况比较简单，主要由农民和工人两部分组成，年龄偏大，以老年人为主。原住居民对于生活品质追求不高，各种配套和居住环境满足日常生活需要即可。他们收入较低，学历不高，虽然也渴望改善自己周边生活环境，但愿望并不十分强烈。,数据来源：通启数据库,区域基础客群分析,产品需求,数据来源：通启数
26、据库,1、产品类型：区域客户最能接受的产品类型是多层和小高层产品，建筑密度略小，突出居住的舒适性。2、面积：区域客户最能接受的产品面积在80-100平左右，其次是60-80平面积段产品。3、户型：60-90平面积段产品以两房为主，而90-120平产品则是以三 房为主，其中最受欢迎的是80-90平大两房和90-100平的小 三房产品，突出实用性。4、接受单价：区域客户可以接受的产品均价多层在4800元/平左右，小高层产品在4200元/平左右，高层产品在4000元/平 左右。5、接受总价：区域客户能接受的产品总价在24-54万之间，其中最能 接受的总价在25-35万之间。,区域客群需求分析,基本特
27、征,1、年龄及家庭：新进客户年龄和家庭结构两级分化严重，年龄主要分布在25-35岁、45-55岁之间，两口或小三口之家，小三口之家孩子多数尚未成年，孩子年龄集中在0-12岁，而两口之家则分为小两口或老两口。2、置业经历：25-35岁客群置业经历单纯，多为首次置业者，而大年龄段客户则多 为改善型或养老型客户，置业经历丰富。3、学历及职业：大专以上学历，职业以公司职员、工厂工人为主，还有则是企业 主或个体经商者。4、家庭收入：家庭收入处于中高等水平，家庭年收入在5-30万元，比较稳定。5、置业目的：置业目的以自住为主，年轻人主要是购置婚房，比例大概在50%，少部分改善型客户，比例约在30%，15%
28、为养老型客户，投资客户 比例较少，在5%左右。,客户基本人群特质,大都是公司普通职员、企业主等，收入水平中高，置业主要目的纯粹是自住，以年轻人购置婚房为主，少部分为改善居住环境。客户主要来自皇姑区和周边原住居民，还有一大部分是来沈阳工作的“新沈阳人”，他们工作在沈阳，并打算长期在此发展。,数据来源：通启数据库,区域导入客群分析,核心客户农民工人,游离客户城市其他区域客户,重要客户周边工作的的职工,核心客户周边改善居民周边职工附近区域客户,重要客户其他区域改善客群,游离客户少量外地投资客户,区域客户群体向外扩散，辐射面积越来越大。随着区域价值提升，客户整体素质也有了一定提高。,原有客群,现有客群
29、,核心客户城市上流精英,重要客户其他城市中高端客户,游离客户投资客户,未来客群,区域客群演变,五区域在售楼盘分析,华润橡树湾,保利上林湾,华润橡树湾-基本概况,本项目共有四期，目前在售的是一期产品；于5月15日首次进行内部开盘，推出洋房50套和10套联排别墅，已经全部售罄；后期又陆续推出部分洋房和别墅产品；洋房面积136-189平，联排别墅面积250。,销售现状,未来预判,华润橡树湾下一步继续推出一期剩余产品，以洋房和联排别墅为主；具体推出时间未定。,华润橡树湾-销售现状及未来预判,消费者特征：,（1）洋房客户：沈阳市内五大区的中高端收入人群，都为有车一族。（1）别墅客户：私企的业主，大型企业
30、的高管。主要是为了改善居住环境，这些人都为多次置业。,消费者认知途径：华润地产在沈阳高调入市，在沈阳开发的项目都以高端为主，首先在铁西开发了华润凯旋门，接着又开发了橡树湾和万象城等项目。另外通过老客户介绍新客户是华润地产惯用的促销方式。,消费者购房目的：客户购买本项目均以自住为主，其中改善型客户占主导。,皇姑、铁西、沈河和和平客群占70%，改善为主,其他地区客群占10%左右，改善为主兼投资保值,第一圈层,第二圈层,第三圈层,市内其他区域客群占20%左右，自住改善,华润橡树湾-客群特征,目前看本项目的价格从开盘至今，未有变化；预测未来本项目的价格会有小幅度提高，上涨区间约为300-600元/平。
31、,华润橡树湾-价格走势与预判,3月,4月,5月,6月,7月,成交40套,成交52套,成交12套,成交26套,8月,成交9套,主打品牌文化,主打园区景观,介绍别墅产品园区开放,主要以彩信方式宣传130-190平洋房产品,主打品牌文化,主打品牌文化,华润橡树湾-推广及效果,保利上林湾-基本概况,销售现状,未来预判,本项目共有二期，目前在售的是二期产品；二期共有49栋产品，都为多层，共计1600多户；多层面积62-125；保利上林湾二期，位于一期项目的北侧。2009年11月15日首次开盘，当日销售率为35%。至今已推出14栋产品，推售率96%。,保利上林湾下一步继续推出二期剩余产品，以多层为主；预计
32、后续供应量在10万平左右；具体推出时间未定。,保利上林湾-销售现状及未来预判,238#,237#,235#,236#,234#,233#,231#,232#,269#,229#,幼儿园,规,化,路,一期用地,N,规,化,路,230#,240#,225#,202#,北于洪、皇姑客群占60%，首次置业和首次改善为主,其他地区客群占10%左右，投资为主,第一圈层,第二圈层,第三圈层,市内其他区域客群占30%左右，自住养老为主,消费者特征：,（1）高层客户：以年轻人居多，主要为首次置业和置办婚房。以安家为主，主要是产品价位低，容易承受。（2）多层客户：六零一所的职工，以及塔湾二手车市场的业主，皇姑和于
33、洪的原住民占多数。,消费者认知途径：保利地产在沈阳入市后，陆续开发了，保利花园、保利百合花园、保利上林湾、保利心语花园、保利十二橡树等项目；分布于沈城的东西南北，在沈城人的心中有很大的影响力。保利地产以中低端产品姿态进入沈阳，广泛占领市场后，开始开发中高端产品，保利品牌深入人心。,消费者购房目的：客户购买本项目均以自住为主，其中都以安家为主，其次是改善、养老需求型客户。,项目吸引点：品牌、产品类、价格,保利上林湾-客群特征,从开盘至今本项目价格上涨了1000元/平，预测未来价格还会有小幅度增涨，增长区间约为200-500元/平。,保利上林湾-价格走势与预判,成交61套,成交29套,成交141套
34、,成交241套,成交84套,成交120套,3月,4月,5月,6月,7月,8月,介绍二期新品上市,宣传湾区景观资源,主打商铺和多层楼王产品,主打多层楼王产品,主打二期多层产品,主打二期多层产品,保利上林湾-推广及效果,六拿地策略建议,万科,华润,保利,中海,远洋,丁香湖,沈阳过境绕城高速,大榆路,白山路,西江街,淮河街,元江街,保利,盖博云贸易,附件-2006-2007年土地成交数据,2006-2007年，保利地产和华润地产进入丁香湖板块。目前，保利项目一期已经售罄；华润橡树湾前期推出10套联排别墅和50套洋房产品，全部售罄。,七区域土地成交数据,2009年，中海35亿拿到荷兰村2宗地块；201
35、0年，保利地产再次竞得1宗土地；远洋地产和万科地产进入丁香湖板块，远洋地产溢价850元拿到白山路北地块，万科溢价135元拿到沈马公路东-1地块。,数据来源：沈阳市土地储备交易中心,附件-2008-2010年土地成交数据,数据来源：沈阳市土地储备交易中心,2008年，于洪区丁香湖板块土地供应出现较快增长，主要以沈马公路和大榆路周边为主。,附件-2008年土地出让公示数据,续前表：,注：红色字体为成交地块,续前表：,2009年，于洪区推出了16宗荷兰村地块，成交3宗，中海以35亿拍得2宗。,附件-2009年土地出让公示数据,注：红色字体为成交地块,续前表：,注：红色字体为成交地块,2010年，于洪区推出并成交了3宗距离丁香湖较近的地块，起拍价较低，白山路北和沈马公路东地块成交时有溢价，二环路北-4以起拍价成交。,附件-2009年土地出让公示数据,THE AND,谢谢观赏,
