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1、济南槐荫区西客站情况汇报 战略发展部,2014年9月1日,报告大纲,第一部分 区域市场分析,1、土地出让情况 区域内蓝色标注为已出让项目。区域内红色标注为未出让项目。区域内红色+星号标注为意向出让项目。综合来看，区域内住宅用地只有20、21、27、28号规划用地。但目前这几宗地属于军产，拆迁难度极大。,（一）区域宗地情况,（二）项目交通轨道概况,1、济南市轨道交通近期规划,根据本届市委班子济南城市发展“西进”战略的基调。为连接“创新谷”科技园区与济南市区和长清市区，轨道交通R1线将作为最先开工的轨道交通项目。,37公里,35公里,26公里,2、项目轨道交通情况,项目,“体育公园东侧”项目处于R
2、2号轨道交通线上，位于文化中心站。根据济南市近期轨道交通规划，未来3年时间，该轨道交通线开工的可能性不大。根据轨道交通的建设时间，预计在2023年通车运行。,（三）土地价格 土地出让价格在440万元-480万元/亩之间。住宅用地容积率在2.2-3.0之间，楼面价格约2800元/平方米。商业用地容积率在4.5-6.5之间（个别超高容积率地块不计算在内）楼面价格约1400元/平方米左右。,（四）周边项目销售情况住宅市场,西客站片区周边住宅销售价格为6800元/左右，销售率在48%左右，去化率约19个月。（注：不包含签约后未网签业户）,西客站片区周边办公销售价格为8500元/左右，销售率在42%左右
3、，去化率约23个月。（注：不包含签约后未网签业户）,（五）周边项目销售情况办公市场,绿地所开发的站前广场（绿地缤纷城项目）于2012年开业，目前招商率不足一成，免除一年全部费用并提供部分装补仍无法吸引商户入驻。绿地美利亚酒店为4星级酒店，共计231间客房。目前入住率不足3成，以商务接待为主。,（六）周边项目销售情况商业市场,美利亚酒店,第二部分 项目概况,一、体育公园东侧项目概况 项目分为三个地块。东至滨州路，南至日照路，西至潍坊路，北至威海路。,恒大金融中心,地块B-1：规划用地68700（约103.05亩）。性质为商业金融业，地上容积率5.5，地下容积率2.5，建筑密度45%，停车位0.8
4、/100；地块B-2：规划用地67000（约100.5亩）。性质为商业金融业，地上容积率5.5，地下容积率2.5，建筑密度45%，停车位0.8/100；地块B-3：规划用地面积约33500（约50.25亩）。地上性质为公共绿地。地下性质为商业金融业，地下容积率3.0。,项目规划设计方案须符合西客站核心区城市设计，同时须征得济南市西客站片区工程建设指挥部同意并落实城乡规划主管部门针对项目有关规划控制、引导意见及相关规划管理要求。,二、产品初步规划,项目总建面积约119万，地上建筑面积约75万平米，地下建筑面积约44万。持有购物中心商业物业面积：10万，停车位及配套设施：4万。可销售物业：约84万
5、（含停车位面积）。,三、项目经济概算,根据经济指标初步估算，项目投资巨大，考虑到项目区域办公、公寓类产品去化率低，预计财务成本还将继续上升。,1、项目总投资,2、总销售收入,根据初步估算，预计项目销售65.2亿，全部销售后，项目沉淀资金约5亿元。,3、销售税费 房地产的销售税费包括营业税、城市建设维护费及教育费附加，按销售收入的6.55%计提，则本项目的销售税费为45668万元.,第三部分 项目分析,1、项目宗地为净地，不存在拆迁问题。2、项目为政府招商引资项目，可以向政府争取优惠条件。3、项目位于规划的轨道交通R2号地铁艺术中心站出站口，未来的交通优势明显。,项目优势,1、项目宗地已被西城集
6、团摘牌，可能存在抵押，办理土地手续存在风险，时间无保障。2、项目全部为商业，政府暂时没有可操作的补偿性住宅用地可开发。3、目前片区内的剩余用地基本为未完成安置的军产或者未变性的非流转划拨用地，拆迁难度十分大，可操作空间小。4、项目区域没有实体大企业入驻，区域投资预期不足以支撑如此庞大的商业办公开发项目。5、开发投资十分巨大，区域销售去化率低，投资风险巨大，项目投资无法控制财务平衡。6、轨道交通对项目的促进作用有限，短期内难以实现推进作用。,项目劣势,结 论,综上所述，体育公园东侧项目处于西客站片区中轴线，沿线商业及周边住宅规划密集，交通便利，与规划地铁R2线艺术中心站连接。但是考虑项目土地价格高，全部规划商业金融，区域内办公、公寓类产品销售去化率不足低，项目总体销售受到影响，无法实现财务平衡。因此我们建议，该项目不适合购物中心项目开发。,
