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1、宜春市2014年年终市场报告,编制部门：营销部,日期：2014年12月31日,目 录,1.1 宜春概况,资料来源：宜春市政府网,行政范围：地级市 管辖袁州区、丰城市、樟树市、高安市、万载县、上高县、宜丰县、铜鼓县、奉新县、靖安县。城市级别：四线城市 属于房地产市场的四线城市，正处于房地产快速发展的阶段。,1.1行政范围及级别,1.1 宜春概况,1.2经济特征和城市特征,资料来源：宜春市政府网,受全国经济下行大环境影响，宜春GDP增长率连续4年放缓；从投资产业看，第三产业快速增长且比重提高，三产比重同比上升14.6个百分点；以锂电、服务、医药、建材、机电、油茶产业为主，支柱型产业较多中心城区（即
2、袁州区）辐射能力弱，只能辐射到万载、上高、宜丰等地；,1.1 宜春概况,1.3人均收入及可支配收入,资料来源：宜春市政府网,2014年全年农村居民人均可支配收入10282元，同比增长12.8%；2014年全年城镇居民人均可支配收入22979元，同比增长10.10%。,1.4 人口发展,截止到2014年1-12月，全市人口总数为574.27万人口，比上年增加4.04万。截止到2014年1-12月，袁州区人口总数为109.3万人，比上年增加了0.6万人，增长率为0.55%，增长较为缓慢。自从中心城区07年启动宜阳新区发展规划，制定5年人口倍增计划（至2011 年中心城区人口达到50万人，中期201
3、5年人口达到58万人，远期规划达到80万人），截止到2014年12月底，中心城区人口达56.6万，以年增长2-3%幅度，完成中期目标可期。,1.5 固定资产投资,2014年1-12月，宜春市固定投资额为1246.83亿元,同比增长20.9。其中房地产投资67元，同比增长18.3%。（数据来源宜春统计局）商品房销售增幅趋缓。2014年1-12月，全市商品房销售面积194.02万平方米，同比下降2.2%。2014年1-12月，全市商品房销售额85.74亿元，同比增长5.5%（数据来源宜春统计局）,1.6 施工及竣工情况,2014年1-12月宜春市房屋施工面积为623.12万平米，同比增长49.71
4、%2014年1-12月宜春市房屋竣工面积为497.25万平米，同比增长94.13%。,1.7 销售情况-商品房成交情况（含商业）,2014年1-12月宜春市商品房销售面积约187.04万平米，同比增长84.04%宜春市场购房需求在2012年压制后，在2013年有一个大的增张,2014年更上一个台阶。,1.8 销售情况-住房成交情况,2014年1-12月商品住房销售面积约140.03平米，同比增长75.98%。,1.1 宜春概况,资料来源：宜春市政府网,定位：赣西区域中心城市 宜春被定位于：经济富裕的赣西中心城市，安全舒适的著名宜居城市，环境优美旅游休闲城市，高效创新的特色产业基地。潜力：交通优
5、势及旅游优势明显，发展潜力大 2013年6月26日明月山机场正式通航，沪昆高铁宜春站也将以2014年运行，交通相比萍乡、新余相比优势明显。明月山、温汤温泉这几年政府投入较大，市场知名度也逐渐提高，未来发展潜力大,1.9 城市发展规划,小结,宜春市中心城属于四线城市，经济基础薄弱，但是发展速度，发展潜力大；人均可支配收入不高，中心城区人口基地低，而且辐射能力弱，市场需求的增长幅度慢。,目 录,2.1一级土地市场 土地出让情况,2014年1-12月，宜春市总计出让土地1254亩，总建筑面积约251万平米,2.2 一级土地市场 2014年出让明细,2.3一级土地市场 未开发情况,目前已出让土地中，2
6、014年1-12月，未开发面积约854亩，未开发建筑面积约171万。,2.4一级土地市场 未开发情况,按区域划分，宜阳新区剩余开发量最大，约3509亩，总建筑面积约527万。,2.5 二级市场2014年成交量分析,2014年1-12月，宜春市中心城区商品房备案总建筑面积111.15万平米，其中住宅备案99.96万。,2.6 供求比,2014年1-12月份，中心城区商品房住宅供应面积为167.04万方，成交面积为99.96万方，成交均价为4387元/（参考与宜春房地产网）,2.7 各板块成交量,老城区包含城南（千年美丽）、老城、城西（御湖城）等，袁州新城主要是嘉晨东郡、农副产品市场、翠缇湾等成交
7、量主要集中在老城区、宜阳新区2个区域。,2.8 各区域成交套数,老城区包含城南（千年美丽）、老城、城西（御湖城）等袁州新城主要是嘉晨东郡、农副产品市场、翠缇湾等成交量主要集中在老城区、宜阳新区2个区域。,2.9 各板块成交均价,温汤区域是旅游地产，以别墅和酒店式公寓产品为主，所以价格最高。宜阳新区靠近市政府，是重点板块，价格其次。袁州新城属于新开发板块，也是未来的热点区域。老城区因为项目参差不齐，所以均价较低2014年1-12月整体市场价格都比较平稳,市场畅销户型依然为90-125的刚需产品，其中105-110小三房为主力面积段。,3.0 按套型面积分析成交套数,成交面积中90-125占比达到
8、61%，90以下占比19%，成为市场主流户型面积。,3.1 按套型面积分析成交面积,总价40-50万元占比28.71%，其中30-40万元占比16.29%，50-60万元占30.28%；其中老城区总价集中在35-45万元，宜阳新区总价集中在55-65万元，袁州新城总价集中在45-55万元，开发区集中在25-35万元。,3.2 按总价分析,3.3.行业市场分析总结,住房价格上涨压力有所显现，受刚性需求及我市商品房楼盘促销活动力度的继续加大，我市商品房销售同比有回升的势头，商品房销售均价为4430元/平方米，同比增长6.4%，与一季度和上月相比，分别提高2.5、2个百分点。老城区、宜阳新区为中心城
9、区主力市场，成交量占比达82%以上；市场主流畅销产品为90-125刚需产品，其中以100-110的小三房最畅销；老城区总价集中在35-45万元，宜阳新区总价集中在55-65万元，袁州新城总价集中在45-55万元，开发区集中在25-35万元。,目 录,4.1 在售竞争项目销售情况,成交面积：(平方米)成交套数：(套)成交均价：(元/平方米)成交金额：(元),宜春在售项目商品住宅销售情况表,1、地中海风情位于宜春市天宝路与钓台路交汇处，距离本项目约600米。2、项目由多层、小高层、高层、LOFT公寓、双拼别墅、沿街大型商业组成大型复合社区。3、项目共规划分成2期开发。分别由南区、北区构成。1期南区
10、由2栋小高层、10栋多层、4栋双拼、1栋LOFT公寓和沿街商业组成，南北通透，户型为2房79-85平米，3房89-130平米，别墅350平米，LOFT公寓47平米，目前已基本售罄。北区由5栋32层+2栋11F组成，目前在售中间2栋11F和2栋32F。4、此项目最大特色就是地中海风情的建筑立面和园林景观，以及N+1的户型。5、销售政策：地中海风情多种房源在售，现特推出十套特价房，113平米三房一口价55万，单身公寓一口价28万，折后均价约5100-5200元/平米。另有约50平米LOFT公寓，均价约6000元/平米。一次性付款95折，按揭96折,4.2 重点竞争楼盘地中海风情,4.3 重点竞争楼
11、盘水晶城/翡翠城,水晶城现在售多层楼梯房，主推户型为98-138两房、三房，折后均价约4900元/，一次性付款93折，按揭95折，团购94折。另有特价房推出，购房价格为4180元/。翡翠城小高层面积为98的两房，120的三房，160的四房，均价4700元/，享受一次性付款92折，按揭94折优惠，多层房源面积为103的两房，120的三房楼梯房，均价5100元/，享受一次性付款92折，按揭94折优惠,1、馨园位于市政府后面，距离本项目约1000米。2、项目由多层洋房组成。3、项目共规划分成2期开发。目前在售二期产品。4、此项目最大特色就是区域位置更贴近市政府，周边有四馆一社、文化艺术中心，纯多层洋
12、房小区。5、销售政策：馨园90-142平米三房四房，折后均价5900元/平米，购小户型房源总价直减4万，购三房房源总价直减5万，购四房即减6万元。另25#、26#、30#楼二批多层洋房VIP，预交1000可抵20000。部分房源买一层送一层，首层送花园，最大赠送约30平米；老客户推荐新客户成交奖励现金3000元/套,4.3 重点竞争楼盘馨园,1、沁园位于德和迎宾馆后面，距离本项目约600米。2、项目由别墅、洋房、高层组成，目前在售高层。3、在售少量花园洋房:面积约300-380平米,三层半,价格约350万元/套在售别墅：海棠A系列,户型385.26,五房三厅五卫,总价为350-390万/套；鸢
13、尾系列,面积约567.09,七房三厅七卫,总价为618万/套.目前在售房型为90平米左右两层公馆4、此项目最大特色就是与迎宾馆组合在一起，内有湖泊。5、销售政策：洋房户型有130平米至175平米三房四房，均价6500元/，一次性96，按揭98折。别墅面积有307、380，500多，总价在320万至600万。,4.4 重点竞争楼盘德和沁园,1、和园位于宜阳森林公园下面，距离本项目约2200米。2、项目由别墅、洋房、高层组成，目前在售别墅、洋房。3、此项目最大特色就是周边公园景观多。4、销售政策：主推15#多层电梯洋房，购房均价约4380元/平米，一次性付款享96折，按揭98折；多层14#楼、小高
14、层18#、19#楼，均价约4200元/平米，一次性付款享95折，按揭享97折；别墅一次性付款95折，按揭97折。二期高层房源认筹，享1000抵10000优惠。,4.5 重点竞争楼盘和园,4.6 重点竞争楼盘青龙五鼎园,高层项目，容积率较高，社区较小，梯户比较高，依托秀江江景资源及老城区地段形成项目竞争力。70至140平房源在售，2#、4#，5万抵10万，2万抵3万，一次性付款享99折。均价为5000元/平米-5500元/平米。,约75精装两房、约95精装三房，90%以上使用率，8A鼎级装修，即买即住，约120宜春首创复式，约4860超高赠送，实得面积可达170180,楼盘地址：经发大道与春风路
15、交汇处（经开区管委会对面）开发商：宜春新世界置业有限公司总用地面积：约23.6万 总建筑面积：约72万 楼盘形态与栋数：别墅、高层 别墅4层（含地下室）高层31层容积率：2.6绿化率：35%车位数：机动车5196个，非机动车5196个建筑类型：高尚住宅、综合商业、沿街商业物业管理费：0.8元/预计开盘时间：2012年年底,4.7 重点竞争楼盘凯旋城,4.7 重点竞争楼盘御湖城,洪客隆与汉港集团联手打造，依托项目内部湖景资源及周边生态环境，以养老为主题，迅速形成项目市场影响力御湖城65的单身公寓，购房均价约4600元/，一次性付款享94折，按揭享96折。79、140房，最大送约32,项目优势：1
16、、全国前10强品牌开发商2、国家一级物业3、小区园林景观示范区很好4、离老城区近,生活便利广告语：1、宜春碧桂园，给您一个五星级的家 2、4350元起住精装房3、宜春碧桂园，成功人士的江湾聚集地4、开盘劲销12亿，冠军楼盘感恩加推,4.8 重点竞争楼盘碧桂园,3.4.竞争情况分析总结,产品品质越来越同质化周边竞争项目越来越多各大板块齐发力，市场越来越分散市场越来越集中，大盘时代已经到来,市场信息综述,1.供大于求库存高企现象越发明显（1）未开发土地需14.1年去化；（2）供求比一直在7-9:1之间2.价格趋势稳中有变宜阳新区4800-5500元/，袁州新城4500-5000元/，老城区中心40
17、00-4500元/，城南3500-3800元/，开发区3000-3500元/。3.销量区域稳步增长 2014年1-12月销售面积为99.96万方。4.产品特征两极分化、小三房畅销低总价产品相对热销，高端产品存在去化难度；热销产品主要集中在100-110平米的小三房。,目 录,4.1 营销团队自我能力分析,目 录,2015主要措施,加快剩余房源的销售力度，全力做好住宅面向市场的销售，完成全年销售指标。重点在2015年通过产品升级将坚定立高端豪宅形象。,（1）认真分析研究市场，提高对市场风险和竞争的应对能力，加大前期的营销推 广力度，认真做好开盘前期的蓄客，确保2015年销售取得成功。,（2）借助正荣品牌，整合营销、推广、品牌建设等多方面合力，重塑产品价值，提升产品情感价值和身份符号，带动项目快速去化。,（3）豪宅产品升级，加强现场体验，加强景观。,（4）加强长线活动营销，达到持续营销的效果。,具体措施：,Thank you!,
