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1、城市综合体的发展趋势案例分析与运营特点,朱凌波全国工商联商业不动产专业委员会主任 中国城市综合体研究中心主任亚太商业不动产学院院长,纲 要,国内外城市综合体演化历程城市综合体论城市综合体案例分析我国城市综合体发展现状及趋势分析国内外城市综合体运营特点,第一部分国内外城市综合体演化历程,国内外城市综合体演化历程,古希腊阿索斯广场（ASSOS）卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场 现代综合体的发展历程,古希腊阿索斯广场（ASSOS）,国内外城市综合体演化历程,卡拉卡拉浴场,国内外城市综合体演化历程,30年代 二战后 20世纪70年代-至今,现代综合体的发展历程,国内外城市综合体演化历程,30年代 193
2、3年8月,国际现代建筑协会将城市划分为居住、工作、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市发展计划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化，不同空间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约.,国内外城市综合体演化历程,二战后 西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。一方面，工业化和商业的迅速发展，农民的大量进城，城市化使城市人口达到了失控的程度，导致了住房
3、紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一方面，中产阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。这一趋势导致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。,国内外城市综合体演化历程,国内外城市综合体演化历程,20世纪70年代至今 能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与
4、活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和发展历史与文化的优势。在这种思潮影响下，西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多样化生活提供全天候24小时服务。,第二部分城市综合体论,城市综合体论-特征,超大空间尺度 功能复合性通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设
5、施 高可达性,整体的统一性土地使用均衡性空间连续性内外部联系的完整性巨大的社会效应巨大的升值潜力,城市综合体论-表现形式,城市形态的表现，在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市综合体；经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体；建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群。,城市综合体论-分类,按性能分：商务综合体：一般是CBD，写字楼和酒店为主导的没有住宅的纯综合体；商业综合体：区域中心，以购物中心为主导的综合体生活综合体：郊区和新城，不仅有住宅而且比例较大超过30%；单一综合体：一
6、种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。按地段分：都心型综合体；副中心综合体；区域和新城综合体；社区综合体。按品味分：高端奢侈型综合体：指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。中档生活型城市综合体：酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。,城市综合体论-意义,提升了城市价值和城市品质和形象；综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的
7、名片，而且成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志；城市综合体的多重复合性决定了其具有很强的社会功能性。拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极，优秀商业综合体能够增强城市的流通力，提高生活和消费品质；同时商业综合体也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用；,城市综合体论-意义,具有提高和完善区域、城市价值，带动周边发展、产业发展的效能。也成为城市和社域的一笔无形资产，并对周边经济发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。在中国，尤其近两年综合体已成为城市建设和运营的标志和主体，
8、几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。作为商业地产的高段产品，其天然的金融属性，更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。,城市综合体论-多重价值,具备五重的价值空间：销售价值：可销售住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金；经营价值
9、：酒店、购物中心等持有商业持续经营收入和租金的回报；资产价值：随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；资本价值：价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现，最大值，终极价值。区域和城市价值：附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，还会带动整个周边土地、建筑价值和价格的大幅提高，包括一个城市价值和知名度的提升。,城市综合体论-多重价值,城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价
10、值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。,城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和
11、资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。,第三部分城市综合体案例分析,城市综合体案例分析,美国洛克菲勒中心日本六本木 澳洲情人港新加坡新达城,城市综合体案例分析-洛克菲勒中心,洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45 000平方米。建筑群的主体是GE大厦，70层,高259米。外观强调垂直线条,是板式高层建筑的雏形。,城市综合体案例分析-洛克菲勒中心,城市综合体案例分析-洛克菲勒中心,
12、城市综合体案例分析-洛克菲勒中心,这是2007年12月10日，孩子们在“便士丰收的田野”开幕式上摆放硬币的情形.放置这1亿枚硬币区域长49.5米、宽9米，宽度相当于一条街道。-慈善活动筹集善款,1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树，这里的圣诞夜景是来纽约的游客必看之处。,城市综合体案例分析悉尼情人港,城市综合体案例分析悉尼情人港,城市综合体案例分析悉尼情人港,案例启示情人港的开发主要是政府主导的通过对传统产业类城市用地和建设的改造而获得社会经济和环境改善的双赢。在开发过程中，对城市环境、对人的需求给予极大的关注。同时利用对保护产业类历史遗产事业的投资，成
13、功地实施城市环境的改善，有效地推进城市经济的发展。累计已投资30亿元澳元，年接待游客超过1500人次。如今情人港几乎全年成为澳大利亚重大户外庆典的场地，为当地各行各业带来巨大收益。根据2002年的统计，港区第三产业的雇员超过4000人，高等酒店的房间数达2888间，酒店公寓3341套。酒店的入住率远高于市内的酒店，2001年就达到76.6%。目前以超过80%开发式的立体交通系统和紧邻CBD商务区和传统住宅区，带来的不仅是便利性，更有一种连接家庭后花园的感觉，成为家庭活动，班后休闲和社交活动的聚集地。,城市综合体案例分析新加坡新达城,城市综合体案例分析新加坡新达城,城市综合体案例分析新加坡新达城
14、,第一、得到了新加坡政府的支持。，政府不但为项目提供最好的位置，而且为项目的前期的开展作了大量的工作。前总理李光耀亲赴香港游说力邀李兆基、邵逸夫、李嘉诚、郑裕彤等11位产业巨子成为项目董事会成员。第二、得到了香港重量级国际财团的支持,案例启示-两大优势,城市综合体案例分析新加坡新达城,交通组织。尽管该项目与CBD商务中心仅一河之隔且出入人群量巨大，但却没有堵车问题；新达城采用了独特的建筑设计，建筑物四周用灰绿色的铝合金彩钢板，楼顶采用钢化玻璃板制成的多角金字塔结构,总面积为24.883.2(172.8*144)平方米。屋顶可做蓄水系统，收集的雨水可用来灌溉整个新达城的绿社植物号称世界最大的喷泉
15、“财富之泉”(Fountain of Wealth)。该喷泉由四根13.8公尺高的青铜巨柱共同顶起一个青铜圆环，直径宽达21公尺，水往内流象征着合资富商们的团结合作、聚留财气、心想事成。据风水大师推论，当水柱喷发高达30公尺所产生的负离子，可为人们带来“气”和运势，只要靠近喷泉，触摸泉水，并大口吸取水气中的负离子，对身心安泰有莫大的帮助。,案例启示-三个亮点,第四部分我国城市综合体发展现状及趋势分析,我国城市综合体发展现状及趋势分析,我国城市综合体发展现状 城市综合体开发三大动力 城市综合体连锁发展六大条件 我国城市综合体项目案例 我国城市综合体开发企业案例,我国城市综合体发展现状,城市综合体
16、数量多，速度快、规模大（高大全洋）；同质化甚至恶性化竞争严重；目前的城市综合体主导功能以商业功能和写字楼功能为主目前的城市综合体多功能组合以写字楼、商业和公寓复合体为主文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的辅助功能。连锁标准化与个性化并存发展呈现了城市综合体与轨道交通一体化开发的新趋势城市综合体已成为重要的金融投资产品,城市综合体开发三大动力,政府为什么愿意做城市综合体？杭州、沈阳、济南、合肥、天津和成都城市名片、形象工程、经济引擎 开发商投资者为什么愿意投城市综合体？资金链、产品模型、商业模式 消费者为什们愿意去城市综合体？周末经济、节假日经济和724生活方式生活中心、快乐主场、幸福目的地,
17、城市综合体连锁发展六大条件,政府关系、核心土地 资金和资本 品牌 产品模型，标准 专业团队 丰富的商业资源,我国城市综合体的现状项目案例,深圳：国贸、地王、华润万象城 中信广场广州：天河城、正佳广场 太古汇上海：上海新天地、正大广场、恒隆广场 大宁广场北京：国贸、燕莎亮马河、东方广场、华贸中心 银泰中心,我国城市综合体的现状项目案例,1、深圳国贸,2、深圳地王大厦,我国城市综合体的现状项目案例,3、深圳华润万象城,4、广州正佳广场,我国城市综合体的现状项目案例,5、广州天河城,6、上海新天地,我国城市综合体的现状项目案例,7、上海正大广场,8、上海恒隆广场,我国城市综合体的现状项目案例,9、北
18、京国贸,10、北京东方新天地,我国城市综合体的现状项目案例,北京华贸,11、,12、北京燕莎亮马河大厦,我国城市综合体开发-企业案例,万达华润宝龙中粮,第五部分国内外城市综合体运营特点,国外主要特点：城中城周期长：洛克菲勒11年；六本木17年；精细化：精耕细作，业态丰富，服务和附加值；休闲比重高：30%以上：第三产业70%，城市化70%，人均GDP7000美元；文化先导性：高等教育程度高，社会自由度高，开放性度大。艺术娱乐传媒影响。剧院、博物馆、图书馆、画廊等次主力业态；持有化持续性：主业分工、全程运营。金融产品齐全：资金来源多，资本路径多，不动产属性,城市综合体运营特点-国外特点,城市综合体运营特点-国内特点,国内特点：复合地产微缩版时间短，粗放型，中低端主体重前期，轻后期：重外观，轻内核地方政府主导，市场化程度低开发商先导，商业弱前期融资渠道与后端变现通道单一人才紧缺，全程人才和专才缺,谢 谢,
